ARC ACTUALITE / 29 12 04 / ©

Le Colloque sur la Copropriété en difficulté : un aboutissement et un point de départ

Le Colloque de Clichy - organisé par le Conseil National des Villes, la Région Île de France, la Caisse des Dépôts et Consignations, le Ministère du Logement, la Délégation Interministérielle à la Ville, le Conseil Général de Seine Saint Denis et votre association préférée, l’ARC - a été un vrai " succès " :

• participation nombreuse, studieuse et de qualité (y compris la présence de nombreux présidentes et présidents de Conseil syndical, ce qui n’est pas banal dans ce genre de Colloque officiel) ;
• interventions diverses et passionnantes, en particulier celles du Vice-président du Conseil Régional d’Ile de France, du Directeur de la Direction de l’Urbanisme de la Construction et de l’Habitation (la direction la plus puissante du Ministère du Logement), du Procureur de la République de la Cour d’Appel de Versailles, de syndics et d’avocats spécialisés, d’un administrateur judiciaire, de divers opérateurs, de l’ANAH et bien sûr de l’ARC, sans oublier naturellement celles des deux principaux intervenants : Monsieur Claude DILAIN, Président du Commission Nationale des Villes et Maire de Clichy et Madame Véronique FAYET Coprésidente du CNV et Maire adjointe de Bordeaux.

• Un compte-rendu des interventions et débats sera naturellement effectué et nous le diffuserons sur notre site dès qu’il sera disponible.

• Le succès et la densité de cette journée sont dus à la méthode mise au point par le comité de pilotage du Colloque ; depuis plusieurs mois ce comité (auquel l’ARC a eu l’honneur de faire partie) a animé trois ateliers préparatoires :

1. un atelier avec les personnes qui vivent la copropriété au quotidien (conseillers syndicaux ; syndics ; associations de copropriétaires) ;
2. un atelier avec des opérateurs, personnes qui sont en charge des plans de sauvegarde ou OPAH copropriété en difficulté ;
3. un atelier d’élus et de responsables territoriaux.

De ces ateliers sont sorties des analyses et propositions très intéressantes qui ont permis d’élaborer un document de travail.

• En effet, le comité a élaboré une pré-plateforme qui a elle-même été soumise aux participants du Colloque ; enrichie au cours du Colloque elle a permis d’établir une " plateforme définitive " (comme l’a dit le Président du CNV, Monsieur Claude DILAIN) qui a été transmise par écrit et de vive voix au Ministre du Logement Marc-Philippe DAUBRESSE et qui, nous l’espérons, permettra d’alimenter la future loi " Habitat pour tous ".

• Naturellement, l’ARC - sollicitée - a accepté de signer cette plateforme qui (nous en sommes très heureux) reprend de nombreuses demandes faites par l’ARC.

I - Le contexte :

Cette plate-forme a pour but de sonner le tocsin, face au grand nombre de copropriétés en difficulté qui ne sont plus entretenues et se trouvent pour une large part d’entre elles en état de " faillite ".

Que se passe -t-il ?

Le parc social loge 75% des personnes pouvant y avoir accès mais ne loge pas les 25% restant qui doivent trouver une solution ailleurs :

• parce que certains candidats ont des revenus fluctuant dans le temps, à cause de périodes de chômage ;
• parce que certaines familles ont des ressources insuffisantes (c’est souvent le cas des familles pauvres avec enfants) et ne vivent que grâce aux transferts sociaux et n’ont pas de revenus déclarés ;
• parce que certaines familles, très nombreuses ou polygames ne trouvent pas de logement adapté dans le parc social ;
• enfin, parce que le parc social public ne peut, en l’état de la législation loger les personnes et populations en situation irrégulière ;

Nombre de demandeurs se trouvent donc confrontés à l’absence d’offre dans le parc public mais aussi à la réticence de bailleurs et d’élus, peu désireux de rassembler dans les mêmes quartiers trop de familles en difficulté .

(Ces difficultés d’accès, dans un contexte de précarisation des salariés et de compétitivité économique de plus en plus dure, interrogent le lien organique établi originellement entre le droit au logement et le salariat).

Quelles sont les conséquences d’une telle situation ?

Certains sont " hébergés" ou dans la rue et d’autres se dirigent vers le parc privé dégradé, qui joue un rôle de subsidiarité " inversée ".

Celui-ci et plus particulièrement les copropriétés en difficulté se trouvent ainsi sollicités pour loger les populations les plus pauvres qui n’ont pas d’accès au parc social public dont elles sont, en quelque sorte, les oubliées. Ces familles achètent ou louent parfois fort cher des logements en très mauvais état, dans des immeubles qui ne sont plus ni gérés ni entretenus faute de moyens ou de volonté. La  présence de marchands de sommeil et /ou de propriétaires bailleurs, plus soucieux de rentabilité locative que de l’entretien des immeubles, amplifie les phénomènes de dégradation.

Ce phénomène, qui s’inscrit dans une crise de logement sans précédent depuis celle des années 50, pose deux questions majeures :

• a qui incombe la mission de loger les populations les plus démunies et les plus fragiles  ?
• qui peut intervenir, comment, à quelle(s) échelle(s) ?

Pourquoi la puissance publique doit-elle intervenir ?

L’Etat, comme les collectivités locales, s’est longtemps interrogé sur sa légitimité à intervenir dans le parc privé en dehors de problèmes relevant de la santé publique. Mais aujourd’hui ce parc privé dégradé, devenu de fait, un parc social doit être investi par la puissance publique.

Plusieurs raisons fondent, en particulier, l’intervention de l’Etat  :

• Ces phénomènes structurels - qui nourrissent la crise des copropriétés – relèvent largement du politique et des pouvoirs publics (politique du logement et notamment du logement très social, maîtrise des taux d’efforts des familles pour se loger, politique d’immigration et d’accueil, réduction des inégalités et lutte contre la pauvreté et l’exclusion…).

• Les principes internationaux en matière d’habitat (cf : HABITAT II) comme un certain nombre de textes et autres directives récentes au plan national ont introduit le principe du " droit au logement décent pour tous ", ainsi que celui de la mixité sociale.

• La mise en œuvre de ce droit et son effectivité relève avant tout de la puissance publique et fonde la légitimité de l’Etat à intervenir, y compris quand il s’agit de copropriétés privées dégradées et du logement des plus démunis.

• Les collectivités territoriales qui ont un taux élevé de logements sociaux et qui s’attachent légitimement avec les bailleurs à limiter les concentrations communautaires créatrices d’isolement, de rejets et de stigmatisation, ne veulent plus être les seules à faire des efforts pour de nouveaux arrivants. Elles retrouveront néanmoins ces derniers dans le parc privé existant sur leur territoire.

Dans les cas ou l’action publique est déclenchée pour les copropriétés en difficultés, plusieurs critiques sont formulées :

• La puissance publique ne s’attache que trop rarement à rechercher les causes structurelles des difficultés des copropriétés. Elle se focalise sur le traitement des symptômes (dettes de charge des copropriétaires, créances " astronomiques " des fournisseurs d’eau ou de chauffage, dégradation du bâti…) plus facile à identifier et à résoudre. Mais faute d’une réduction des causes, la situation se redresse ici ou là, pendant qu’elle s’installe ailleurs ;

• la culture des acteurs publics les amènent à n’intervenir le plus souvent, que lorsque les difficultés sont particulièrement graves et menacent l’ordre public. Les pouvoirs publics ne sont pas prêts ou mûrs pour envisager la prise en compte de dynamiques et de processus de fragilisation dans une démarche plus préventive ; ainsi l’ANRU n’intervient-elle que pour les copropriétés en difficulté avérée sans aucune possibilité d’action pour les copropriétés en danger ; leurs propriétaires comprennent mal d’être les laissés pour compte de l’effort de rénovation urbaine.

• les pouvoirs publics manquent de pugnacité et d’outils pour intervenir et réguler ce qui constitue un véritable marché, très lucratif, de la pauvreté au bénéfice d’acteurs privés, dénués de tout scrupule ;

• s’il semblait acquis depuis des décennies " que les riches vivaient en copropriétés " et que les pauvres vivaient dans le logement social, aujourd’hui ce n’est plus vrai. Les plus pauvres vivent dans le parc privé - devenu parc social de fait. Les habitants qui vivent dans ces grandes copropriétés y accèdent en rêvant d’habiter un jour dans de l’habitat social, or ils n’y accéderont probablement pas. Face à la réalité, les collectivités territoriales ont commencé à agir de façon plus précoce ou plus préventive, alors que l’Etat est encore hésitant.

II - Les propositions du colloque de Clichy

Les propositions de cette plate-forme tiennent compte d’un état des lieux croisé entre des copropriétaires et leurs représentants, des opérateurs, des institutions, des praticiens de la copropriété en difficulté, des collectivités territoriales.

Les propositions qui suivent sont le fruit d’un travail et d’une mobilisation collective, de débats et enfin d’une intelligence partagée pour imaginer des solutions adaptées et novatrices.

Une première proposition s’impose : l’Etat et avec lui tous les acteurs publics concernés doivent décider d’intervenir en faveur " des copropriétés vulnérables" dont la situation n’est pas encore dégradée, d’insérer ces actions dans le cadre du renouvellement urbain.

Les autres propositions sont classées en trois catégories :

• actions précoces,
• actions préventives,
• actions curatives.

Ces mesures sont des mesures d’ensemble et elles devraient être déployées, en fonction des situations qui ne sont jamais identiques, mais en association les une avec les autres. Les pouvoirs publics sont souvent tentés du fait de l’ampleur des chantiers, de la mobilisation requise et des coûts, d’en sélectionner une ou deux.

Ce choix est toujours insuffisant pour résoudre des crises en profondeur.

Il est impératif qu’à une analyse d’ensemble et complexe soient ajustées des solutions, variées, cohérentes entre elles et avec les différents niveaux d’actions.

II - 1 – Actions précoces

- Organiser une veille " active " par la constitution d’outils de connaissance et de veille sur l’ensemble des copropriétés à l’échelle territoriale adéquate.

- Mettre en place un système d’alerte et désigner un correspondant " Copropriétés " dans chaque municipalité concernée.

- Créer des lieux ressources sur les copropriétés dégradées : échange de pratiques, information, formation, assistance technique.

- Promouvoir des outils légers (expertises, diagnostics simplifiés mais complets) dont il convient de préciser les méthodes, le déclenchement, le mode de financement et les conséquences. Ces diagnostics sont indispensables au déclenchement de mesures graduées de soutien.

- Mieux mobiliser les procureurs de la République dans le cadre de l’article

29-1 et leur donner les moyens de faire établir des diagnostics pour les copropriétés " signalées ".

- Habiliter des syndics de redressement et établir des référentiels professionnels.

- Ne pas judiciariser les problèmes, mais mobiliser en amont les moyens de règlement non contentieux des litiges : médiation, conciliation etc… et prévoir leur financement par les Comités départementaux d’accès au droit (CDAD), présidés par présidents des tribunaux de grande instance.

- Faire connaître et développer les actions de médiation, promouvoir la création de postes d’agents d’insertion " habitat" (médiation pour le paiement des charges, médiation pour l’appropriation des projets de redressement et de sauvegarde, médiation des conflits de voisinage ou d’intérêts).

- Développer et financer les actions de formation des copropriétaires et des conseils syndicaux, pour renforcer leur rôle et efficacité.

2 - Actions préventives

- Informer les futurs acquéreurs des obligations des copropriétaires et des modalités de fonctionnement des copropriétés.

- Rendre obligatoire pour les notaires le signalement au Procureur de la République de l’absence de syndic, constatée à l’occasion d’une vente.

- Rendre obligatoire la création " d’un fonds travaux " et mettre en place un produit bancaire défiscalisé – pour ne pas pénaliser les copropriétaires qui constituent cette épargne.

- Intégrer dans le calcul du taux d’effort de l’acquéreur lors d’une demande d’emprunt immobilier, les charges de copropriétés et le coût du rachat du "fonds de travaux ".

- Réformer la législation et la fiscalité pour dissuader et poursuivre pénalement les copropriétaires indélicats et les marchands de biens qui exploitent la misère humaine.

- Inciter à l’individualisation des compteurs d’abonnement pour les fournitures (eau, électricité, gaz) pour assainir les comptes des copropriétés et responsabiliser les consommateurs (notamment en cas de production collective d’eau chaude).

- Ouvrir le Fonds de Solidarité Logement (FSL) au financement des dettes irrécouvrables dans le cadre d’une procédure civile de surendettement (le FSL relèvera des Conseils Généraux dès le 01.01.2005).

- Flécher les allocations et autres aides pour le logement vers le paiement des dettes de la copropriété pour éviter les détournements : délégation par les propriétaires/allocataires, tutelle aux prestations logement ?

3 – Les actions curatives

• Repenser l’action de l’Etat et les outils d’intervention pour les copropriétés en difficulté dans le contexte des délégations de compétence. Il faut clarifier les responsabilités et les articulations.

• Allonger la durée des plans de sauvegarde (ils sont actuellement de 5 ans, l’idée est qu’ils aient une durée possible de 10/12 ans).

• Dégager des financements pour des actions graduées en direction des copropriétés " vulnérables et en danger ", hors OPAH et Plans de sauvegarde, y compris pour leur accompagnement social.

• Assurer un rythme régulier du versement des subventions publiques et garantir un premier versement de 30% sur simple envoi de l’ordre de service adressé à l’entreprise. 

- Favoriser le guichet unique pour les travaux (ANAH + collectivités territoriales). 

- Développer les opérations de portage immobilier provisoire, avec un volet social.

- Permettre la scission en volume de certains grands ensembles hétérogènes sur dalle.

- Faire le bilan de l’impact de l’administration provisoire en France, revisiter et améliorer les procédures et outils judiciaires en matière de copropriétés en difficulté et ouvrir des chantiers sur :

l’évolution de l’administration provisoire : habilitation, mission, aide légale, acteurs, financement, contrôle ;

les conditions d’adjudication des logements ;

la réforme de la procédure d’ordre ;

l’abandon de créances (total ou partiel) sous contrôle judiciaire, pour remettre les compteurs à zéro et favoriser le redémarrage sur des bases saines des copropriétés, ainsi que leur scission ;

la lenteur des procédures judiciaires qui ne prennent pas en compte la nécessité de rapidité des décisions indispensables au redressement des copropriétés.

- Faire le bilan des dispositions légales existantes sur le séquestre immobilier et les sanctions pénales, pour lutter contre l’incurie et les abus des copropriétaires, et

si nécessaire, renforcer leur application ou leur extension - en s’inspirant de la défunte loi du 1^er septembre 1948.

- Elargir le bénéfice de l’aide juridictionnelle aux copropriétés en difficulté hors " Plan de sauvegarde ".

- Instaurer un " juge des copropriétés " qui coordonnerait l’ensemble des interventions judiciaires en lien avec le juge du surendettement;

- Négocier avec les barreaux afin que les avocats acceptent le regroupement des procédures pour éviter la multiplication coûteuse des contentieux et pour une plus grande efficacité pour les copropriétés.

Plusieurs questions et des suggestions en guise de conclusion :

• N’existe-t-il pas une contradiction entre l’existence de copropriétés dégradées et la promotion de l’accession très sociale à la propriété ?

• Les copropriétés laissées à la dérive ne constituent-elles pas de facto une manière irrégulière de "gérer" l’immigration et la précarisation des plus pauvres ?

• Comment maîtriser, le relogement de toutes les familles pour ne pas favoriser

• Les copropriétés en difficulté posent non seulement la question du déficit de l’offre de logements sociaux mais également celle de l’accès au logement social ou tout simplement au logement.

• Le concept de " copropriétés vulnérables ou fragiles " devrait être précisé afin de permettre la mobilisation des intervenants et des financements de façon précoce et préventive. Il faudrait pouvoir évaluer les besoins et les volumes de ces financements, les inscrire dans les budgets.

• Ces interventions et financements de la préservation et de la sauvegarde des copropriétés devraient être intégrés aux actions de rénovation urbaine – hors démolitions.

• Le débat sur le logement des familles les plus défavorisées doit avoir lieu, mais surtout il doit aboutir à des orientations claires et à des décisions claires. Qui va les loger et où ? Qui s’en sent responsable ? Quelle est la vocation du logement social ? Quelle est la vocation du logement privé ? N’y-a-t-il d’horizon en France pour loger les Français et les résidents en France qu’en terme de construction d’un parc social collectif ?

• Un chantier " de droit bienveillant " vis à vis des copropriétés en difficulté doit être ouvert et les politiques publiques doivent accomplir des efforts dans le même sens. Il faut, comme le prévoit la loi Borloo, sur le surendettement et le redressement personnel pour les personnes de bonne foi, imaginer une loi permettant aux syndicats de copropriétaires (personnes morales de droit privées) de bénéficier d’une mesure de faillite civile. Cette mesure n’exclurait pas de poursuivre individuellement les copropriétaires de mauvaise foi.

• Les marchands de sommeil ( qui achètent lors des adjudications), louent ou sous-louent sans bail et sans déclaration de revenus devraient être poursuivis (pénalement et fiscalement) et une politique pénale décidée vis à vis de cette délinquance. Une coopération opérationnelle (justice, police, gendarmerie, services fiscaux et douanes) est encore à réaliser.

• Beaucoup de ces propositions et orientations nouvelles demanderaient que des réformes réglementaires, législatives soient engagées. Elles réclameraient la mise en place d’un chantier interministériel. Elles mériteraient que ce vaste chantier soit ouvert avec une nouvelle et pleine association des partenaires publics et privés concernés. Elles mériteraient que chacun prenne conscience de la gravité et de l’ampleur de la situation et décide en commun d’une action publique concertée pour les copropriétés en difficulté.