Les copropriétaires et les syndics devraient se rencontrer plus souvent et agir plus souvent ensemble pour faire progresser les dossiers qui intéressent directement les copropriétés (ce que nous proposons depuis trois ans à tous les syndicats professionnels de syndics…).

Suite à ce constat le bureau du Conseil Supérieur de l'Administration de Biens et l'ARC ont commencé à se réunir pour échanger sur des sujets brûlants et tenter d'agir ensemble pour améliorer la situation des copropriétaires.
Premier domaine d'action : les ascenseurs et les décrets d'application de la loi sur la " sécurité dans les ascenseurs ".

Constatant que ces textes - déjà très largement aboutis - présentaient certaines faiblesses mais aussi certaines orientations de nature à poser plus de problèmes qu'ils ne vont en résoudre - les deux organisations ont alors décidé :

- de formuler conjointement des demandes précises auprès du Ministre du Logement ;
- de faire connaître cette convergence de vue et d'action ;
- de tenter de mobiliser d'autres organisations sur cette base.

Vous trouverez ci-joint la lettre adressée à Monsieur Gilles DE ROBIEN par nos deux organisations.

Monsieur le Ministre,

La loi concernant la sécurité des ascenseurs (en fait le titre II de la loi portant diverses dispositions relatives à l'urbanisme, à l'habitat et à la construction) sera définitivement votée par le Parlement dans les prochaines semaines et un groupe de travail sur le projet de décret pris en application de ce texte a été mis en place.

Les bureaux de nos deux organisations - représentants de copropriétaires et représentants de mandataires des syndicats de copropriétaires (syndics) - se sont donc réunis pour faire le point sur l'état actuel des dispositions proposées dans des projets de textes d'application (décret et arrêté) très avancés.

Ayant constaté que ces projets présentaient des orientations peu souhaitables et des faiblesses qui pourraient générer d'importants problèmes, nous attirons votre attention sur le danger qu'il y aurait à les publier en l'état.

Aux huit séries de difficultés que nous avons recensées répondent huit demandes précises qui devraient permettre - si elles étaient prises en compte - une amélioration très substantielle des textes d'application de la loi.

Première demande : l'objet de la loi est la sécurité des usagers

Il n'y a pas lieu de réintroduire les dispositions relatives à la sécurité des personnes en charge de la maintenance des appareils, qui ont fait l'objet du décret du 30 juin 1995 complétant les dispositions déjà existantes dans le code du travail et qui relèvent de la responsabilité des ascensoristes.

Deuxième demande : les décrets ne doivent concerner que la sécurité

Les textes en préparation incluent de nombreuses obligations qui ne concernent pas la sécurité, mais le confort.

Ces objectifs traduisent une volonté manifeste d'obliger les usagers à rénover leurs appareils ce qui, dans la plupart des cas, s'avèrera excessif et inutile pour la sécurité.

Ainsi, à titre d'exemple, est préconisé l'abandon de deux objectifs draconiens visés par les projets de décret, celui de précision d'arrêt (moins d'un centimètre) et celui d'absence totale de tout contact possible avec un vantail de fermeture.

Ces objectifs, qui ne sauraient être atteints que par la mise en place de dispositifs subtils et coûteux, ne concernant pas la sécurité, doivent absolument être réduits.

Troisième demande : les décrets ne doivent pas imposer de façon indirecte l'obligation de télésurveillance

Les projets de décret imposent des systèmes de téléalarme tellement sophistiqués qu'ils vont, de ce fait, obliger tous les immeubles à opter pour des systèmes coûteux de télésurveillance.

Il faut savoir qu'actuellement le système du " téléphone main libre " est un système efficace qui se substitue à des systèmes anciens inefficaces (alarme en loge ou alarme sonore). Or, les décrets en préparation vont rendre obsolète ce dispositif, là encore sans aucun profit pour la sécurité.

En conséquence, les exigences (excessives de l'avis des experts indépendants) concernant la téléalarme doivent être restreintes.

Quatrième demande : les décrets doivent imposer des dispositifs permettant un meilleur contrôle de la maintenance

La loi introduit l'obligation d'une maintenance minimale, ce qui obtient l'assentiment unanime.

Cependant, curieusement, ni les décrets ni les arrêtés prévus n'obligent à mettre en place le seul dispositif, simple et peu coûteux, qui permettrait de contrôler que la maintenance effectuée est bien adaptée : le compteur du nombre d'appels enregistrés et de kilomètres parcourus. Imagine-t-on un photocopieur ou une voiture sans compteur ?

L'absence d'obligation concernant la pose de ce dispositif, indispensable pour permettre de contrôler que la maintenance est adaptée à l'usage réel de l'appareil, doit être corrigée.

Cinquième demande : les décrets et arrêtés doivent mieux préciser quelles seront les obligations réelles des " contrôleurs techniques ", y compris celles concernant le contrôle de la maintenance.

L'obligation nouvelle concernant le contrôle technique périodique peut être considérée comme un progrès si dans le rapport rédigé à l'issue du contrôle technique chaque manquement ou défaut de conformité est clairement et lisiblement libellé pour être compréhensible par le propriétaire de l'appareils qui n'est pas un spécialiste.
Pour chaque manquement ou défaut de conformité, le contrôleur devra impérativement préciser s'il relève de :

a) la maintenance dans le cadre d'un contrat normal ;

b) la maintenance dans le cadre d'un contrat complet ;

c) un défaut de conformité d'origine ;

d) l'application d'une nouvelle réglementation (et dans ce cas préciser le texte de référence et les éléments le rendant applicable à l'appareil considéré) ;

e) d'une vétusté n'entrant pas dans le cadre des techniques précitées ;

f) d'un acte de malveillance.

Or, dans l'état actuel des textes envisagés, le contrôle technique, tel qu'il est prévu, est beaucoup trop imprécis et risque d'entraîner inévitablement de nouvelles dérives. Il convient de rappeler que certains professionnels ont actuellement recensé soixante et onze points dits d'insécurité et que les décrets ne visent à résorber que dix-sept d'entre eux.

Cela signifie que des contrôles techniques, rigides ou uniquement axés sur la protection de la propre responsabilité potentielle du contrôleur, pourront être une source nouvelle d'obligations de travaux, ceci sans fin.

A contrario on peut craindre que ces contrôles ne passent à côté des insuffisances de maintenance, tout simplement parce que cela demande une expérience et une compétence dont il n'est pas certain que les futurs contrôleurs soient tous pourvus (en raison du fait que la concurrence entre bureaux de contrôle va tirer les prix vers le bas, donc ne pas privilégier la qualité du travail …).

Il est donc indispensable et impératif de mieux définir le cadre de ces contrôles techniques périodiques, leur objet, ainsi que les obligations qui vont ou non peser sur les contrôleurs.

Sixième demande : les décrets doivent inclure des dispositions prévoyant la possibilité de faire faire des études de mise en conformité opposables aux ascensoristes

L'ensemble des exigences de sécurité que les décrets vont prévoir pourra être diversement interprété dans la réalité ; en permanence se posera la question suivante : " Faut-il installer tel dispositif coûteux ou tel autre dispositif, moins coûteux mais différent, peut-il être retenu ? ".

Il est certain que, face à cette interrogation, les propriétaires seront démunis comme tous ceux qui ne disposent pas de leur propre bureau d'études.

Il est donc indispensable que les décrets prévoient que certaines personnes pourront être habilitées à faire ces études de mise en conformité, de façon à ce que ne soient installés que les dispositifs réglementairement nécessaires.

Septième demande : les décrets doivent préciser les obligations des constructeurs et fabricants de matériel

Il est évident que le constructeur doit, lui aussi, voir ses obligations précisées, exemple :

- fourniture de la documentation technique permettant de connaître la durabilité des équipements et du matériel ;

- obligation pour un ascensoriste de conserver en stock des pièces de rechange durant au moins vingt-cinq ans après leur date de commercialisation ;

- obligation d'approvisionner en pièces de rechange les sociétés concurrentes, sans délai et sans surcoût, comme dans le domaine de l'automobile.

Un décret spécifique doit préciser ces obligations.

Huitième demande : les décrets et arrêtés doivent bannir toutes les imprécisions ainsi que tout renvoi à de nouveaux textes rédigés sans concertation.

Tous ceux qui ont eu accès aux textes en préparation ont noté que certaines dispositions très importantes restaient floues, ce qui laisse la porte ouverte à des dérives coûteuses pour les usagers. Il est donc impératif d'une part que toutes ces imprécisions soient supprimées et, d'autre part, que les décrets et arrêtés ne renvoient pas à de futurs textes d'application.

Cette exigence de clarté ne pourra être atteinte qu'à deux conditions :

a) que le Gouvernement accepte que le travail de mise au point se poursuive encore quelques mois ;

b) que la concertation associe bien l'ensemble des usagers concernés et leurs représentants, ce qui n'est pas encore le cas ; en effet, actuellement on constate une forte représentation des ascensoristes et techniciens des bureaux d'études et une sous représentation des usagers.

Vous remerciant par avance de l'attention que vous porterez à ces suggestions, nous vous prions de croire, Monsieur le Ministre, à l'assurance de notre haute considération.

Fernand CHAMPAVIER Jean-Marie JOURDAN
Président de l'ARC Président du CSAB