Nous présentons dans ce dossier les diverses mesures de la loi E.N.L. qui concerne directement la Copropriété.

 

Cette loi a été promulguée le 13 juillet 2006 et publiée au Journal Officiel du 16 juillet 2006.

 

Nous indiquons ci-dessous les articles de la loi E.N.L. qui concerne nos neuf sujets.

 

Les sujets traités sont :

 

Ø      1- Le « régime comptable simplifié » : de quoi s’agit-il précisément en quelques mots ? (article 92 de la loi E.N.L.)

 

Ø      2- La nouvelle comptabilité applicable à partir du 1^er janvier 2007 : êtes-vous prêt ? (article 94).

 

Ø      3- Les honoraires privatifs des syndics (article 90) :

 

-          recouvrements de charges ;

-          « état daté ».

 

Ø      4- Les travaux à effectuer sur les parties communes « en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens » (article 91).

 

Ø      5- Les nouvelles dispositions concernant les Résidences-services (article 95).

 

Ø      6- Prolongation des délais d’adaptation des règlements de copropriété (article 94).

 

Ø      7- La TVA à 5,5 % pour le « chauffage urbain » (article 76).

 

Ø      8- Diagnostic des « installations électriques » (article 79).

 

Ø      9- Les « Unions coopératives » (article 93).

 

 

 

La Loi Engagement National pour le Logement prévoit (article arraché à grand-peine par l’ARC au Parlement) les dispositions suivantes :

« Toutefois, un syndicat comportant moins de 10 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15.000 euros n’est pas tenu à une comptabilité en partie double ; ses engagements peuvent être constatés en fin d’exercice ».

 

Nous allons examiner concrètement ce que cet article apporte comme souplesse et simplicité.

 

1-    Retour sur la comptabilité d’engagement

 

• Si vous avez lu notre guide « Copropriété : la comptabilité pour tous » (ce qu’il est indispensable de faire, que vous soyez ou non concerné par le régime simplifié), vous savez ce qu’est une « comptabilité d’engagement ».

 

Rappelons, pour faire vite, qu’il s’agit d’une comptabilité dans laquelle on commence à enregistrer les événements financiers dès l’engagement des dépenses (exemple : la commande d’une prestation) et non lors du paiement effectif de cette dépense, ce que l’on fait dans le cas d’une simple comptabilité de trésorerie.

 

Exemple concernant l’eau :

• Dans le cas d’une comptabilité d’engagement, on va inscrire dans sa comptabilité l’événement : « réception de la facture pour 2 000 euros ».
• Puis, lorsque l’on va payer la facture, on comptabilisera l’événement : « paiement de la facture ».

 

• L’intérêt de ce système comptable, c’est de connaître - à travers la comptabilité - la situation financière réelle d’une copropriété et de connaître ses dettes et créances éventuelles.

 

• Dans le cadre d’une comptabilité de trésorerie, on va se contenter d’inscrire le « décaissement » (paiement) dans les comptes. Pour connaître la situation financière exacte (ce que doit la copropriété) il faudra se reporter à son facturier (qui contient les factures reçues et en attentes de paiement).

 

• La loi ENL permet donc aux copropriétés de moins de 10 lots principaux et dont le budget moyen des trois dernières années est inférieur à 15 000 euros, de ne pas comptabiliser (on dit constater) les engagements en cours d’exercice et donc maintenir une comptabilité de trésorerie.

 

• Il suffira au syndic, en cours d’exercice, d’enregistrer les décaissements  et les encaissements, comme aujourd’hui.

2-    Le constat des engagements en fin d’exercice

 

• Pour éviter les inconvénients de la comptabilité de trésorerie pure (on ne comptabilise que les encaissements et décaissements, donc on ne sait jamais - par un simple accès à la comptabilité - quelles sont les dettes et les créances en cours), la loi impose néanmoins aux syndics de comptabiliser « en fin d’exercice » les éventuels engagements restants.

 

• Qu’est-ce que cela veut dire ? Très concrètement, cela signifie que si votre exercice va du 1^er janvier au 31 décembre et que vous avez reçu le 15 décembre une facture d’eau qui concerne l’exercice, vous devrez enregistrer cette facture avant la fin de l’exercice, même si elle n’est pas payée (nous allons voir plus loin comment faire) avant le 31 décembre 2006.

 

• Ainsi, grâce à ce constat, vous saurez, comptablement, à qui la copropriété doit de l’argent, ou de qui elle en attend (qui lui en doit).

 

3-    La dispense d’une comptabilité en partie double

 

• La loi ENL a prévu aussi de dispenser les « petites » copropriétés de la tenue d’une comptabilité en partie double, qui est une comptabilité complexe.

 

• En effet, dans le cas d’une comptabilité en partie double, il faut enregistrer chaque événement comptable dans DEUX comptes simultanément :

 

• au débit d’un compte ;
• au crédit d’un autre compte.

 

Exemple : lorsque Monsieur MARTIN paye ses charges, il faut :

• créditer son compte ;
• débiter le compte « banque » (lorsque je mets de l’argent en banque, celle-ci devient « débitrice » vis-à-vis de la copropriété…).

 

• Cette « gymnastique » est très utile dans le cas d’une comptabilité un peu complexe  (quand il y a de nombreuses dépenses) mais elle est inutile dans le cas d’une comptabilité simple avec peu de dépenses et, surtout, difficile à comprendre et à mettre en place pour des non-comptables (ce que sont les syndics bénévoles  des toutes petites copropriétés).

 

C’est ce que le législateur a admis.

 

• Conséquence : les petites copropriétés pourront ne tenir qu’une comptabilité de trésorerie simple. Il faudra seulement qu’elles « constatent » les éventuels engagements en fin d’exercice, comme on l’a déjà dit plus haut. Voyons en quelques phrases comment procéder.

 

 

 

 

4-    Comment constater les engagements en fin d’exercice ?

 

• Disons tout de suite qu’il est aussi possible de « solder » les engagements avant la fin de l’exercice, alors que le paiement n’est pas encore exigible. Si votre facture d’eau reçue le 15 décembre n’est payable qu’au 15 janvier, rien ne vous interdit de payer cette facture en décembre, ce qui vous évitera d’avoir à constater un engagement dans votre comptabilité.

 

• Si malgré tout il vous reste un engagement non « soldé », comme on dit, voici comment procéder. Imaginons que vous ayez un cahier de trésorerie ainsi bâti :

 

Cahier de trésorerie :

 

Dépenses de l’exercice

			VENTILATION
Date	Libellé des opérations	Montant des règlements	EAU	EDF	Assurance	Administration	Petits travaux	Nettoyage	Divers

 

 

Il vous suffira de reprendre ce cadre et d’établir simplement un tableau intitulé :« charges à payer constatées en fin d’exercice ».

 

S’il s’ agit d’une facture de 150 euros de travaux d’électricité (réparation des minuteries), cela donnera :

 

		VENTILATION
	Montant à régler	EAU	EDF	Assurance	Administration	Petits travaux	Nettoyage	Divers
Réparation minuteries	150					150
TOTAUX	150					150

 

Comme vous le voyez, c’est un jeu d’enfant.

 

5-    Un cahier de comptabilité conforme pour nos adhérents

 

• Même « simplifié » le régime comptable qui va s’appliquer obligera les syndics non professionnels à respecter certaines règles précises, surtout en matière de présentation des comptes.

 

• Pour permettre à nos adhérents de s’y conformer sans même s’en apercevoir, nous allons mettre au point un « cahier de comptabilité » que nous leur proposerons avant la fin 2006.

 

Comme on le constate, il n’y a pas de quoi s’affoler (un peu grâce à l’ARC, quand même…).

 

 

La date d’application du décret comptable du 14 mars 2004 a donc été repoussée par la loi ENL . Celui-ci s’appliquera aux exercices ouverts à partir du 1^er janvier 2007.

Rappelons ici quelques aspects pratiques concernant la mise en place de cette comptabilité.

 

I-                   Quelques rappels

 

1-     Quand commencer ?

Si votre exercice commence le 1^er janvier de chaque année, vous devrez appliquer les nouvelles dispositions à partir du 1^er janvier 2007. Mais si votre exercice va du 1^er octobre au 30 septembre, vous n’aurez à vous mettre aux nouvelles dispositions qu’à partir d’octobre 2007.

 

2-     Comptabilité simplifiée ou pas ?

Si votre copropriété a moins de 10 lots « principaux » (logements, bureaux, commerces) ET si la moyenne des trois derniers budgets a été inférieure à 15.000 euros, vous pouvez vous dispenser d’une comptabilité en partie double et vous contenter de constater les engagements en fin d’exercice. Nous expliquons ici même ce que cela signifie.

 

3-     Si vous n’êtes pas concerné par la « comptabilité simplifiée », êtes-vous prêt ?

 

Deux situations sont possibles :

 

1)     vous êtes géré par un syndic professionnel ;

2)     vous êtes géré par un syndic non professionnel.

 

Nous allons voir les questions qu’il faut aborder et les résoudre d’ici le 31 décembre 2006.

 

Avant cela, rappelons que l’ARC a réalisé le seul guide associatif et grand public d’initiation au décret du 14 mars 2005 : « Copropriété : la comptabilité pour tous », qu’il faut absolument lire avant la fin de l’année.

 

II-                Vous avez un syndic professionnel

 

En principe, celui-ci doit être prêt ; il a disposé d’une année supplémentaire pour former son personnel aux spécificités du plan comptable adapté à la copropriété et pour apprendre à utiliser les nouveaux logiciels.

 

Vous devez néanmoins vérifier au cours de l’année 2007 que celui-ci  met bien en place la nouvelle comptabilité.

 

Dans ce but, vous demanderez au bout de cinq ou six mois un « grand livre comptable », ce qui vous permettra de contrôler que tout se passe bien, ce qui permettra d’intervenir avant qu’il ne soit trop tard.

 

Eventuellement vous pourrez demander à un comptable de l’ARC de vous aider à faire un point.

 

Notre conseil :

 

1)                       refusez toute augmentation d’honoraires pour cause de mise en place du plan comptable ;

2)                       exigez bien (si vous représenter le conseil syndical) la remise « d’un grand livre comptable » en cours d’exercice et méfiez-vous énormément si le syndic vous explique que ce n’est pas possible. Méfiez-vous et venez nous voir.

 

III-              Vous êtes syndic non professionnel

 

Rappelez-vous, dans ce cas :

 

a)     qu’il existe des logiciels bien faits et bon marché pour tenir une comptabilité « aux normes » (l’ARC a négocié avec des différents partenaires) ;

 

b)     que l’ARC a organisé et organisera encore des formations pour ses adhérents (inscrivez-vous ; dès qu’une formation est pleine nous en referons une autre) ;

 

c)     que l’ARC a mis au point diverses formules d’aides à la tenue d’une comptabilité conforme (de la simple assistance à la tenue des comptes par un expert-comptable) :

 

d)     que nous avons participé à la création d’une société d’expertise comptable agréée naturellement par le Conseil de l’Ordre des Experts-comptables (ECO - comme Expertise Comptable) et que cette société est à votre disposition.

 

 

 

Les syndics ont profité de la loi E.N.L. (Engagement national pour le Logement) pour obtenir la légalisation de pratiques jusqu’ici  illégales, mais déjà généralisées.

 

On va voir cependant que cette légalisation va, en partie, se retourner contre eux si les copropriétaires savent rester vigilants.

 

I-                   Retour sur la situation récente

 

1)     Les frais de recouvrement de charges et la loi

 

Comme on s’en souvient, la loi SRU via le nouvel article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avait institué la possibilité de pouvoir récupérer sur le débiteur et en phase amiable « les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée ».

 

Ces frais n’étaient pas énumérés précisément par les textes et certains tribunaux avaient écarté les « honoraires de syndics » qu’ils estimaient rentrer dans la gestion courante (donc non facturables EN PLUS).

 

À noter que d’autres tribunaux acceptaient de prendre en compte les honoraires de syndics, mais à condition qu’ils soient « justifiés » (nous reviendrons sur ce point). Ceci d’ailleurs était la position de l’ARC depuis le vote de la loi S.R.U.

 

D’où la demande incessante des syndics pour que soit précisée la liste des « frais nécessaires » et surtout pour que celle-ci intègre leurs honoraires, ceci en précisant les termes de l’article 10-1.

 

2)     La loi E.N.L. et les « frais de relance »

 

C’est ce vœu des syndics que la loi ELN est venue combler.

 

En fait, la loi E.N.L. qui détaille les « frais nécessaires » concerne peu les syndics.

 

Voici la liste de ces frais « nécessaires », il s’agit, « notamment » :

 

-          «  des frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure «  ;

-          «  des droits et émoluments des actes des huissiers de justice » ;

-          «  du droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur »

(la présence de l’adverbe « notamment » indique que la liste n’est pas exhaustive).

 

On constate que sont concernés :

 

-          les frais de mise en demeure (c’était déjà le cas selon les tribunaux) ;

-          les frais de prise d’hypothèque (également admis par les tribunaux).

 

La seule précision vraiment nouvelle concerne uniquement les « frais de relance » terme qui vise les frais de syndic. Mais attention, l’expression étant située dans la loi après celle de « mise en demeure », cela veut dire qu’il ne s’agit QUE des relances postérieures à la mise en demeure et qu’il ne pourra donc, désormais, être imputés que ces frais de relance postérieurs à la mise en demeure.

 

 

Par ailleurs - nous reviendrons sur ce sujet – pour l’ARC il ne doit y avoir « relance » après la mise en demeure qu’exceptionnellement, sauf si le syndic décide d’en faire une source de revenus… (un bon syndic se contente d’appliquer les intérêts légaux de retard, puis d’engager une procédure simple et gratuite au Tribunal d’Instance…).

 

Enfin, le fait que la loi prévoie que « les frais de relance » sont récupérables ne veut pas dire que ces frais - même votés par l’assemblée générale dans le contrat - ne devront pas être justifiés, comme le demandent déjà les tribunaux…

 

Comme on le voit, la révolution est mince et la vigilance des copropriétaires s’impose plus que jamais.

  

II-                Les honoraires pour « état daté »

 

Les syndics ont réussi une deuxième percée avec la loi ENL. Voyons ce dont il s’agit.

 

La Cour de Cassation avait rappelé le 11 octobre 2005 l’illégalité du prélèvement des honoraires facturés au vendeur en cas de mutation.

 

Les syndics, aidés en cela par le Sénat, ont donc profité de la loi ENL pour obtenir une modification de la loi du 10 juillet 1965 qui va leur permettre, désormais, de prélever des honoraires pour l’établissement de « l’état daté ».

 

…. « sont imputables au seul copropriétaire concerné :

(…)

Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’État daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot ».

 

Rappelons que « l’état daté » est le document  intégré dans le « questionnaire Notaire » que le syndic DOIT établir à l’occasion de chaque vente pour préciser :

 

-          ce que le vendeur doit ou devra à la copropriété ;

-          ce que la copropriété lui doit ou devra ;

-          ce que l’acheteur devra payer. ;

-          l’état des procédures en cours.

C’est un document de simple information financière, par ailleurs OBLIGATOIRE.

 

Les syndics ont donc obtenu le droit de facturer les « honoraires » correspondants, ceci sur la base des tarifs qu’ils arriveront à faire voter en assemblée générale.

 

Ainsi la loi a-t-elle accouché de cette situation aberrante du point de vue du droit de la consommation : les vendeurs DEVRONT payer - pour une formalité obligatoire - des frais sur la base d’un tarif non négociable par les intéressés, voté par l’assemblée générale (qui n’est pas concernée et ne peut négocier tous les prix) et bien entendu, sans mise en concurrence possible.

 

Actuellement, il n’est pas rare qu’un syndic demande 500 euros pour ce travail qui représente au plus une heure de travail (500 euros représentant plus du double des honoraires annuels pour un lot principal), ce qui constitue un abus manifeste énorme.

 

Il est désolant que le Parlement ait cédé à cette demande des syndics sans le tarifier et qui vont ainsi pouvoir légalement facturer (à des personnes « captives » et dans l’impossibilité de discuter du coût) des honoraires dont nous dénonçons le caractère totalement abusif depuis des mois et des mois.

 

Nous allons d’ailleurs saisir le Ministère de l’Economie et de la Consommation de ce drôle de problème et lancer une campagne pour dénoncer les prix pratiqués par les syndics en faisant valoir que le texte vise le seul « état daté » et non la totalité du « questionnaire » du notaire. Cette dernière partie importante en volume d’informations pouvant faire l’objet d’un règlement direct entre le syndic et le notaire dans le cadre de ses obligations.

 

Nous reviendrons dès que possible sur ces problèmes complexes.

 

 

III-              Une conséquence inattendue de la loi E.N.L. sur ce point

 

Globalement ces nouvelles dispositions ne sont pas bonnes dans la mesure où elles confortent les syndics dans leurs pratiques si souvent abusives. Signalons, cependant, une intéressante et indirecte conséquence de ce qui précède.

 

Dans la mesure où la loi fixe, désormais, précisément et limitativement les frais « privatifs » qu’un syndic peut prélever, cela signifie que TOUT AUTRE FRAIS (exemple le suivi d’un dégât des eaux mais aussi honoraires prélevés sur l’acheteur) serait totalement illégal.

 

Les copropriétaires n’auront donc pas tout perdu, bien que l’on fasse confiance aux syndics pour ne pas forcément, de leur côté, tirer les conséquences de ces nouvelles dispositions.

 

 

 

Régulièrement les syndics font valoir que les majorités requises sont trop fortes pour permettre la mise en place de certains dispositifs de sécurité.

 

Ainsi, il y a vingt ans la fermeture d’une copropriété par digicode ou interphone devait être votée à l’unanimité ; il a fallu une loi pour que cette fermeture puisse être votée à la double majorité de l’article 26, disposition introduite par la loi du 31 décembre 1985.

 

Avec la loi E.N.L. nous descendons de deux crans :

 

-          non seulement les travaux de fermeture des copropriétés pourront désormais être votés à l’article 25 (donc à la majorité de l’article 24 en deuxième lecture) ;

-          mais d’autres travaux sont visés désormais, à savoir les « travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens ».

 

Que recouvre exactement cette expression ? Nous aurions aimé (et avons demandé en vain) que le texte renvoie à un décret pour définir précisément ces travaux et éviter les abus. On peut, en effet, penser que vont fleurir les « vidéosurveillances » et que des travaux coûteux de cloisonnement, encloisonnement ou mise en place de dispositifs de repérage des actes d’intrusion dans les parkings vont « fleurir ».

 

Attention à nos porte-monnaie, car il est sûr que « les professionnels » de la sécurité et les syndics vont profiter de cet assouplissement pour faire passer des travaux coûteux.

 

Il faudra néanmoins attendre les premiers cas de dérapage pour demander à la Commission Relative à la Copropriété qu’elle rédige une recommandation sur ces points.

 

 

 

Préambule

 

 La loi ENL a institué dans la loi de 1965 cinq articles (41-1 à 41-5) concernant les « Résidences-services », dont voici le texte intégral :

 

« Chapitre IV bis

« Résidences-services

« Art. 41-1. – Le règlement de copropriété peut étendre l'objet d'un syndicat de copropriétaires à la fourniture, aux occupants de l'immeuble, de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs. Ces services peuvent être procurés en exécution d'une convention conclue avec des tiers.

« Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est incompatible avec l'octroi de services de soins ou d'aide et d'accompagnement exclusivement liés à la personne, qui ne peuvent être fournis que par des établissements et des services relevant du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles.

« Art. 41-2. – Le syndicat des copropriétaires de "résidence-services", mis en place dans les conditions prévues à l'article 41‑1, ne peut déroger à l'obligation d'instituer un conseil syndical. L'assemblée générale peut déléguer au conseil syndical, à la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires, les décisions relatives à la gestion courante de services spécifiques.

« Lorsqu'il ne reçoit pas de délégation à cet effet, le conseil syndical donne obligatoirement son avis sur le projet de convention en vue de la fourniture de services spécifiques lorsqu'elle est confiée à un tiers. Dans ce cas, il surveille la bonne exécution de la convention dont il présente un bilan chaque année à l'assemblée générale.

« Art. 41-3. – Les charges relatives aux services spécifiques créés sont réparties conformément au premier alinéa de l'article 10. Les charges de fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes au sens et pour l'application de l'article 14-1.

« Toutefois, les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété.

« Art. 41-4. – Les décisions relatives à la suppression des services visés à l'article 41-1 sont prises à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 26 et, le cas échéant, à celle prévue au dernier alinéa du même article.

« Art. 41-5. – Si l'équilibre financier d'un ou de services mentionnés à l'article 41-1 est gravement compromis et après que l'assemblée générale s'est prononcée, le juge statuant comme en matière de référé, saisi par des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat, peut décider soit la suspension, soit la suppression de ce ou de ces services. » 

 

I-                   Petite histoire d’une réforme volontairement modeste

 

On pensera que les nouvelles dispositions concernant les « Résidences-services » émanent du législateur (le « Parlement »). En fait ni le législateur ni les cabinets ministériels n’en sont les initiateurs ni les auteurs. L’histoire vaut d’être contée.

 

Il y a deux ans, le Ministre de la Justice demande à la Commission Relative à la Copropriété de réfléchir à la mise au point de nouvelles dispositions concernant les Résidences-services, suite à de nombreuses plaintes reçues par le ministre.

 

La commission met alors en place un groupe de travail (dont fait partie l’ARC) qui avance lentement mais sûrement.

 

Arrive la loi ENL. Un député - Monsieur BLANC, ancien Président Directeur Général d’AIR France - dépose des amendements sur les Résidences-services qui sont jugés calamiteux par le Gouvernement et le Ministre du Logement qui porte la loi.

 

Panique au Ministère du Logement : « Comment éviter ces amendements ? Trouvons tout de suite un projet alternatif ».

 

 Un conseiller du ministre se rappelle alors que la Commission Relative à la Copropriété travaille sur le problème depuis deux ans…

 

Or, précisément, les membres de la Commission Relative à la Copropriété venaient non seulement de se mettre d’accord sur quelques principes de base mais avaient même déjà élaboré un projet de texte complétant la loi de 1965 sur la copropriété.

 

Ni une ni deux : le texte élaboré par le groupe de travail part au Parlement, est déposé par un sénateur bien en cour et passe en séance comme une lettre à la poste, ceci sans aucune discussion.

 

La Commission Relative à la Copropriété a juste le temps ( avant que le texte ne repasse en deuxième lecture devant les députés) de corriger elle-même les points faibles du premier texte. Ouf !

 

Et voici comment un travail qui en temps normal aurait été voué à rester une proposition de plus adressée par une commission consultative au ministre, est devenue, en quelques heures et grâce à la contribution involontaire de Monsieur BLANC, « l’œuvre du législateur ».

 

II-                L’esprit de la réforme

 

Les membres de la Commission relative à la Copropriété n’ont pas voulu bouleverser le système actuel des « Résidences-services », mais seulement permettre de le « corriger » ou plutôt d’en corriger les effets dans les cas où cette correction s’imposait, ce qui restait impossible compte tenu des textes en vigueur.

 

a)     Rappel de la situation

 

Dans une copropriété avec services, des charges importantes peuvent être liées à des services particuliers (exemple : restauration) que les copropriétaires utilisent effectivement ou non ces services.

 

C’est le principe bien connu de « l’utilité » attaché au lot qui concerne aussi bien les services que les équipements. Que vous montiez ou non en ascenseur, si vous êtes au deuxième étage, vous payez l’ascenseur !

 

De même dans les résidences avec services si vous n’utilisez pas le « restaurant » vous payez malgré tout les charges fixes du restaurant (les frais de personnel ; d’amortissement du matériel, etc.). Or, ces charges sont parfois très élevées.

 

Ce système fonctionne parfaitement tant que les copropriétaires utilisent effectivement les services ; mais dès qu’un certain nombre de copropriétaires ne peuvent plus les utiliser ou ne les utilisent plus, commencent les problèmes. Par ailleurs dans certains cas de mauvaise gestion, le coût de ces services s’est avéré prohibitif, entraînant de graves difficultés pour les copropriétaires devant faire face à des charges insupportables.

 

Ainsi de nombreuses personnes âgées vieillissantes et devenant totalement dépendantes, mais aussi de nombreux héritiers se sont retrouvés obligés de payer des charges très importantes de copropriété sans pouvoir utiliser les services correspondants. Naturellement, cela a généré - dans certains cas – non seulement des protestations nombreuses ( voire des procès) mais aussi des impayés très importants entraînant la quasi-faillite de ces Résidences-services et surtout entraînant la dégradation rapide de certaines de ces résidences et de leurs services. Dans certains cas, la seule solution (temporaire ou définitive) aurait été de suspendre ou de supprimer ces services, ce qui - encore une fois - restait juridiquement impossible.

 

b)     La solution de Monsieur BLANC

 

La solution du député « Blanc » était toute simple, mais totalement irréaliste : Monsieur BLANC proposait, en effet, tout simplement que les services des Résidences-services ne soient pas facturés sur la base d’une utilité objective pour le lot, mais celle de l’utilisation effective par les résidants.

 

Or, bien qu’une telle proposition paraisse être de bon sens, elle est évidemment totalement inapplicable. Imagine t-on, par exemple une Résidence-service de 100 lots où un seul copropriétaire continuerait à manger et DONC supporterait à lui seul le coût de la restauration ?

 

 

c)     La réflexion de la Commission Relative à la Copropriété

 

La Commission Relative à la Copropriété - après de nombreuses auditions - s’est d’abord aperçue que - globalement - le système semblait fonctionner (disons à 80 %).

 

Elle a noté que dans un certain nombre de situations, néanmoins, il y avait « grippage », blocage, et mise en place d’une dynamique de dégradation (mauvaise gestion, impayés,  dégradation du service, augmentation des impayés et maintien de services économiquement déséquilibrés) situations qu’il fallait pouvoir traiter.

 

Or, elle a constaté que, dans ces situations, la loi n’avait pas prévu la possibilité de la suppression ou de la suspension de ces services, seule l’unanimité pouvant permettre une telle atteinte à la « destination » de l’immeuble (dans une résidence avec services, les services sont des éléments forts de la « destination »).

 

Elle a aussi noté que le rôle du Conseil syndical était important, voire décisif, dans le contrôle soit des prestataires de services, soit de la gestion de ces services.

 

Cette analyse a ainsi naturellement conduit à la solution « législative » qu’elle a proposée et dont nous allons analyser le détail.

 

III-              La réforme « modeste »

 

La réforme « modeste » repose sur quelques piliers simples :

 

a)     désormais l’instauration ou la suppression de services se décidera à la double majorité allégée ;

b)     les services seront des services « simples » (restauration, sécurité ; aides) et non des services médicaux complexes (services qui relèvent d’établissements visés par le Code de la Sécurité Sociale) ;

c)     le Conseil syndical d’une part sera obligatoire sans possibilité de « dérogation », d’autre part pourra se voir confier la gestion des services (ce qui permettra aux copropriétaires d’échapper à une certaine logique professionnelle « lucrative de ces services » et facilitera une reprise en main de leur gestion par les utilisateurs) ; à noter que c’est la première fois que la loi reconnaît au Conseil syndical un rôle de « gestion » ; nous en reparlerons ; si le Conseil syndical ne gère pas lui-même, il devra néanmoins être obligatoirement consulté sur le contrat de service ;

d)     en cas de grave problème et si l’assemblée générale saisie du problème n’a pas décidé la suspension ou la suppression du service, alors le juge - saisi (comme en matière de copropriété en difficulté) par des copropriétaires représentant au moins 15 % des millièmes - pourra prononcer cette suspension ou suppression. À noter : c’est l’ARC qui a demandé à ce que la possibilité de suspendre simplement soit également prévue, ceci aussi pour faciliter les éventuels retour à meilleure fortune ;

e)     enfin le texte confirme bien que les charges liées à ces services sont réparties selon des millièmes définis en fonction de l’utilité et précise que seules les « prestations individualisées » (exemple : le prix du repas) échappent aux charges de copropriété.

 

Comme on le voit cette « révolution » douce permettra de sortir des « crises » :

-          soit par l’action des copropriétaires (gestion en contrôle renforcée par le Conseil syndical) ;

-           soit par une décision de l’assemblée générale ;

-           soit par une décision judiciaire.

 

 

 

Conclusion

 

Pour conclure : une réforme votée tambour battant, par hasard, et reprenant un texte issu d’un vrai groupe de travail.

 

Ce texte, le « législateur » n’en a pas touché une virgule faute de temps (et c’est tant mieux).

 

Il introduit des dispositions nouvelles qui vont permettre de traiter les cas les plus dramatiques, amiablement ou judiciairement ; par ailleurs ce texte institue des nouveaux pouvoirs pour le Conseil syndical - pouvoirs de gestion - qui pourrait être l’anticipation de futures évolutions concernant les Conseils syndicaux.

 

 

 

Comme nos adhérents le savaient déjà, l’ARC a obtenu que le délai initial de cinq ans concernant l’adaptation des règlements de copropriété soit prolongé de trois ans.

 

Tous ceux qui n’avaient pas eu le temps d’adapter leur vieux règlement peuvent donc le faire désormais en toute sécurité.

 

Quelques conseils :

 

1-     Rappelons qu’une recommandation spéciale de la Commission Nationale Relative à la Copropriété (dont fait partie l’ARC) précise clairement les tenants et aboutissants de cette adaptation ainsi que les modalités souhaitables à mettre en place.

 

Vous trouverez cette recommandation, sur ce site, à l’adresse suivante : (rubrique numéro 19 recommandation numéro 23 de la Commission Relative à la Copropriété http://www.unarc.asso.fr/site/comision/comision.htm)

 

2-     Evitez de voter un devis d’adaptation sans mise en concurrence : les prix vont, en effet de 1 à 10, voire plus encore !

 

3-     Rappelez-vous que, pour cette mise en concurrence, il vous suffit - si vous êtes adhérent collectif à l’ARC - de nous demander un devis « tout compris ». Même si vous faites affaire avec un autre prestataire, vous aurez au moins fait baisser son prix de 3 à 4 fois…

 

Conclusion : vous avez désormais le temps de faire votre adaptation, de le faire dans des bonnes conditions et pour un prix raisonnable.

 

 

 

1-     Qu’est-ce que le chauffage urbain ?

 

Le chauffage urbain, c’est un chauffage collectif qui alimente tout un quartier et même parfois une ville entière.

 

Dans de nombreux quartiers populaires (où l’on trouve des HLM mais aussi beaucoup de copropriétés modestes) les immeubles sont raccordés obligatoirement à un « chauffage urbain ». Ainsi, en est-il en Ile de France : Sevran, Sarcelles, Cergy-Pontoise, Evry, Argenteuil, Bagnolet, Clichy, Saint-Denis, etc, etc.. et à Paris aussi.

 

Le chauffage urbain a deux particularités :

 

a)     souvent il revient aux usagers plus cher qu’un chauffage d’immeuble ( ce qui est paradoxal, car cela devrait être le contraire) ; 

b)     il est beaucoup moins polluant, ce dont profite tout le monde, par le fait de centres de production (chaufferies) en nombre limité .

 

2-     Une fiscalité injuste

 

Or, le chauffage urbain a une fiscalité incroyablement injuste puisque la TVA applicable est de 19,6 % sur l’ensemble de la facture alors que - dans le cas d’un chauffage d’immeuble ou même d’un chauffage individuel - une partie de la facture est assujettie à une TVA  à 5,5 %. Conséquences :

 

-          le chauffage urbain est coûteux ;

-          il est souvent « obligatoire » ;

-          il est assujetti à une taxe plus élevée que les autres modes de chauffage alors qu’il devrait - étant moins polluant - bénéficier d’avantages…

 

Pour ces différentes raisons voilà des années que nous demandions aux pouvoirs publics de ramener la TVA - dans le cas du chauffage urbain - à 5,5 %.

 

3-     L’ouverture européenne

 

La réponse (invariable) des pouvoirs publics était que l’Europe n’avait pas prévu cette possibilité. Or, au début de l’année 2006, dans le cadre de la reconduction de la TVA à 5,5 % dans le bâtiment, la Commission Européenne a - enfin - intégré le chauffage urbain dans la liste des services pouvant bénéficier de la TVA à 5,5 %.

 

Il fallait néanmoins que ce « principe » européen puisse être traduit dans la réglementation fiscale française et qu’un article de loi vienne confirmer cette possibilité pour la France.

 

Voilà pourquoi - revenant sur ce problème comme nous le faisons inlassablement depuis dix ans - nous avons demandé au Gouvernement qu’une disposition particulière soit introduite dans la loi E.N.L.

 

 

4-     Une première mesure insuffisante

 

Dans un premier temps, malheureusement, le Gouvernement n’a accordé qu’une demi-mesure : la TVA à 5,5 % ne serait applicable sur la totalité de la facture que dans les réseaux utilisant comme combustible du bois à plus de 80 % ! C’était une manière de n’appliquer la mesure qu’à un réseau sur cent, donc de ne pas l’appliquer.

 

5-     Enfin, satisfaction

 

Nous avons donc du encore protester et batailler pour obtenir que soient aussi concernés les réseaux utilisant des déchets ménagers qui représente une part importante dans la production du chauffage urbain, la géothermie ou des énergies renouvelables (y compris le bois), non pas d’ailleurs à 80 %, mais à 60 %, ce qui va donc permettre d’appliquer cette mesure sur au moins les deux tiers des réseaux de chaleur.

 

À noter que, pour les copropriétaires et locataires concernés, la baisse de la facture sera de 14 %, ce qui, en ces temps d’évolution galopante des prix du combustible, sera plus qu’appréciable.

 

À noter aussi qu’il faudra en tenir compte dans les budgets 2006-2007.

 

Conclusion

 

Une mesure peu spectaculaire, sans doute, mais vraisemblablement une des mesures les plus « sociales » de la loi E.N.L. - obtenue grâce à l’obstination (dix ans, c’est long !) d’associations comme l’ARC surtout préoccupée de la maîtrise des charges et de l’aide financière aux copropriétaires - dont vont bénéficier environ 400.000 copropriétaires modestes.

 

 

 

La loi E.N.L. a institué un nouveau diagnostic des installations électriques obligatoire en cas de vente : le « diagnostic des installations électriques ».

 

L’origine de ce diagnostic vient du nombre important d’incendies qui ont pour origine une mauvaise installation électrique.

 

Il concernera les « installations » de plus de quinze ans.

 

Un décret est nécessaire pour que le diagnostic se mette en place.

 

 

• Faire et défaire, c’est toujours travailler.
• La loi ENL a, sur le point des unions coopératives, simplement rétabli une disposition qui avait été supprimée par le décret du 27 mai 2004 modifiant le décret du 17 mars 1967 par l’instauration de l’article 42-2..

 

En effet, il était possible - avant le décret du 27 mai 2004 - que des syndicats non coopératifs adhèrent à des « unions de syndicats coopératifs ».

 

Par ailleurs, ces syndicats (exemple : syndicats standards avec un syndic bénévole) pouvaient n’être pas situés à proximité des autres syndicats.

 

L’idée était tout simplement de favoriser le développement de ces unions en permettant à des syndicats non coopératifs même éloignés géographiquement les uns des autres, d’y adhérer.

 

Est-ce que cela gênait certaines chambres professionnelles de syndics ? certainement, puisque ces unions favorisaient la « gestion directe », donc SANS syndic professionnel.

 

• D’où la suppression de ces dispositions dans le décret du 27 mai 2004.
• D’où aussi son retour justifié (sans doute par le biais d’un député coopérateur) dans le cadre de la loi ENL.

 

Faire et défaire ….

 

Voici le texte (quasiment restauré) de la loi E.N.L. sur ce point  :

« I. - Les syndicats coopératifs, les syndicats gérés par un copropriétaire syndic non professionnel et les associations syndicales libres peuvent, même si les immeubles ne sont pas contigus ou voisins, constituer entre eux des unions coopératives ayant pour objet de créer et de gérer des services destinés à faciliter leur gestion.

II. - Ces unions coopératives peuvent être propriétaires des biens nécessaires à leur objet. Les adhérents sont représentés à l'assemblée générale de l'union coopérative par leurs présidents ou syndics. L'assemblée générale élit, parmi les représentants des syndicats ou associations syndicales libres adhérents, les membres du conseil d'administration de l'union. Leur mandat ne peut excéder trois ans renouvelables. Il ne donne pas lieu à rémunération.

III. - Chaque syndicat ou association syndicale libre décide parmi les services proposés par une union coopérative ceux dont il veut bénéficier. Les unions coopératives ne sont pas soumises aux dispositions de la section 8 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ».

ARC- Juillet 2006