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- La Loi Solidarité et Renouvellement Urbain du 13 décembre
2000 a introduit une disposition nouvelle que l'on peut résumer
ainsi :
- dès le 1er janvier 2002, toutes les copropriétés
devront être passées en gestion provisionnelle ;
- en principe les syndics devront appeler le 1/4 de budget prévisionnel
au début de chaque trimestre ;
- néanmoins les assemblées générales pourront
prévoir des "modalités" différentes concernant
ces appels ; par exemple : ne pas diviser les provisions par quatre et
adresser les appels autrement qu'en début de trimestre.
Nous citons le texte de la loi un peu plus bas.
- Le premier problème est le suivant : certains syndics hostiles
à la gestion provisionnelle (on verra pourquoi) croient ou essaient
de faire croire que ce système est FACULTATIF et que les assemblées
générales peuvent y renoncer.
Ceci vient d'une mauvaise interprétation du texte de la loi, comme
nous le démontrons au point six du présent article.
- Le deuxième problème concerne les questions pratiques
posés par la mise en place de ce système : actuellement
certains syndics en viennent à faire voter au premier trimestre
de l'exercice en cours le budget de l'année suivante. Cela paraît
logique. En fait cela peut avoir des conséquences négatives
pour les copropriétaires. Nous allons examiner cela aussi dans
le présent article.
1 - Ce qu'est le système de gestion provisionnelle
Rappelons ce que sont les deux systèmes actuellement en vigueur.
Les deux systèmes sont les suivants :
a) Le système dit de charges "provisionnelles"
(vient du mot "provision"). Dans ce système l'assemblée
générale vote un budget prévisionnel (du mot "prévision")
et le syndic appelle ensuite ce budget par fraction (en général
un quart tous les trimestres). En fin d'année, on fait le compte
EXACT des dépenses. Si celles-ci ont dépassé le budget,
on appelle le surplus sur les copropriétaires ; dans le cas contraire,
on rembourse l'excédent. Cette opération s'appelle "régularisation".
b) Le système dit de "charges réelles".
Dans ce système, le syndic finance les dépenses avec le
"fonds de roulement" ou "avance de trésorerie".
Chaque trimestre il établit les comptes et appelle les charges
"réelles" auprès des copropriétaires ;
grâce à cet argent il reconstitue le fonds de roulement et
recommence.
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2 - Pourquoi le système provisionnel devient-il obligatoire
?
L'article 14-1 de la Loi de 1965 institué par la Loi du 12
décembre 2000 est ainsi rédigé.
"Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance,
de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements
communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque
année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale
des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel
est réunie dans un délai de six mois à compter
du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
"Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales
au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale
peut fixer des modalités différentes.
"La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou
le premier jour de la période fixée par l'assemblée
générale".
"Ces dispositions (…) entrent en vigueur le 1er janvier 2002"
Comme on peut le constater, la loi du 10 juillet 1965 modifiée
impose donc le premier système (charges provisionnelles) à
partir du 1er janvier 2002.
Cela tient au fait que la nouvelle loi impose AUSSI la mise en
place d'un plan comptable propre à la copropriété.
Or le "plan comptable" prévoit une clôture annuelle
des comptes et un enregistrement des dépenses qui s'effectue dès
l'engagement de la dépense (et non lorsque le règlement
intervient). Cela explique que le système "provisionnel"
soit désormais imposé, de façon à ce que toutes
les copropriétés respectent BIEN les mêmes règles
comptables et le même FONCTIONNEMENT comptable et financier.
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3 - Que faut-il penser de cette obligation ?
Le système "provisionnel" est plus "rationnel".
Il force à voter un budget AJUSTE (donc à réfléchir)
; il permet de SUIVRE le budget et de repérer rapidement les dérives,
donc de chercher les causes ; il permet de payer des charges constantes
et facilite, le cas échéant, le paiement mensuel adapté
aux ménages modestes.
Le système "réel", par contre, est plus proche
des copropriétaires : le relevé des dépenses réelles
est fourni tous les trimestres et permet un suivi plus simple. Le grand
inconvénient est que, dans ce système, on ne dispose pas
de l'instrument de gestion et de maîtrise qu'est le budget prévisionnel.
Il y a autant d'avantages ou d'inconvénient dans chaque système.
Disons donc que, pour nous, l'obligation d'appliquer le système
provisionnel ne nous gêne pas particulièrement. Il faudra
néanmoins que les copropriétaires et les conseils syndicaux
:
- négocient le budget prévisionnel (voir plus loin)
- suivent la réalisation du budget en cours d'exercice. N.B : les
conseils syndicaux adhérents à l'ARC demandent au syndic
de leur adresser chaque fin de trimestre un état des charges et
une copie de factures ; ce dispositif peut même être voté
en assemblée générale si le syndic n''est pas coopératif.
Par ailleurs (on y reviendra) l'assemblée générale
aura la possibilité de moduler les appels provisionnels (qui ne
seront pas forcément égaux au quart du budget).
A noter : certains syndics interprétant MAL la loi croient
et font croire que l'assemblée générale peut décider
de ne PAS appliquer le système provisionnel. Ils ont tort, comme
nous l'expliquons au point 5.
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4 - De nombreux syndics sont hostiles à cette
obligation : pourquoi ?
- Dans certaines régions les syndics sont habitués au système
des charges réelles il est vrai bien adapté aux petites
copropriétés et surtout qui évite d'avoir à
faire des opérations de régularisation en fin d'exercice
(ce qui complique la gestion). Ces syndics sont donc hostiles à
l'obligation de passage au système provisionnel.
- Nous comprenons d'ailleurs leur hostilité.
- Le problème est que cette hostilité va jusqu'à
leur faire croire que la loi a prévu la possibilité pour
les assemblées générales de renoncer au système
provisionnel et de rester en système de charges réelles.
- Nous ne pouvons les laisser croire et faire croire que cela est exact,
non seulement parce qu'il s'agit d'un contresens comme on va le voir,
mais aussi parce que si leurs copropriétés restent en système
de charges réelles cela privera ces copropriétés
du bénéfice de la nouvelle procédure judiciaire mise
en place pour le recouvrement des charges. Voyons cela.
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5 - Des syndics essaient de faire croire que l'assemblée
générale peut décider de ne pas adopter le système
provisionnel ; pourquoi ils ont tort !
- Se basant sur une partie du texte de la loi les syndics laissent croire
qu'il est possible - comme on l'a dit - de déroger à l'obligation
de passer en gestion provisionnelle.
Ils s'appuient pour cela sur la phrase suivante de l'article de Loi déjà
cité. "Les copropriétaires versent au syndicat des
provisions égales au quart du budget voté : toutefois
l'assemblée générale peut fixer des modalités
différentes".
- Leur contre sens vient de ce qu'ils pensent que le terme "MODALITES"
peut signifier : "modalités de gestion". En fait il s'agit
SIMPLEMENT des modalités d'appels des PROVISIONS :
- montant des provisions
- date d'appel.
- Le législateur a simplement voulu laisser la possibilité
aux copropriétés :
- de ne pas faire des appels trimestriels identiques (exemple : quand
il y a du chauffage collectif cela permet de faire des appels plus forts
en hiver…)
- de ne pas appeler obligatoirement les provisions en début de
trimestre (exemple : pour pouvoir mensualiser).
- Pour PROUVER notre interprétation, il n'y a qu'un seul moyen
: relire les débats parlementaires et en particulier le débat
qui a eu lieu au Sénat dans sa séance du 10 mai 2000 (journal
des débats du Sénat p. 2547), et que nous reproduisons intégralement
:
- Ce débat prouve :
- a) que l'amendement de Monsieur PONIATOWSKI introduisant la possibilité
de choisir entre les deux systèmes à été repoussé
par le Sénat et le rapporteur "au motif que cet amendement
tend à supprimer le principe de la gestion prévisionnelle".
- b) que monsieur JARLIER - qui a déposé l'amendement
qui a fini par donner le texte de loi - explique LUI-MÊME que les
"modalités" visés par le texte concernent UNIQUEMENT
le montant des provisions et NON le système.
Il n'y a donc aucune ambiguïté. Voici le texte des débats
(N.B : pour les paresseux, nous avons mis en capital les passages clefs).
"Monsieur le Président. Je suis maintenant saisi de deux amendements
qui peuvent faire l'objet d'une discussion commune.
Par amendement n° 503 rectifié, MM. Poniatowski, Revet (etc)
proposent (…) par trois alinéas ainsi rédigés
:
" Les copropriétaires versent au syndicat :
" - une avance permanente de trésorerie dont le montant est,
nonobstant toutes stipulations contraires du règlement de copropriété,
fixé annuellement par l'assemblée générale
;
" - au début de chaque trimestre, soit une provision qui ne
peut excéder le quart du budget provisionnel pour l'exercice considéré,
soit une somme correspondant au remboursement des dépenses régulièrement
engagées et effectivement acquittées".
Par amendement n° 142, M. Jarlier, au nom de la commission des lois,
propose de rédiger comme suit les deux derniers alinéas
(…) de l'article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
précitée :
" Les copropriétaires versent au syndicat des provisions
égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée
générale peut fixer des modalités différentes.
" La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou
le premier jour de la période fixée par l'assemblée
générale. "
La parole est à M. Poniatowski pour présenter l'amendement
n° 503 rectifié.
M. Ladislas Poniatowski : L'article 30 fixe limitativement les
provisions que les copropriétaires versent au syndicat de copropriété.
Ces provisions ne peuvent consister qu'en un versement trimestriel égal
au quart du budget voté.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis : LA POSSIBILITE OFFERTE
A L'ASSEMBLEE GENERALE DES COPROPRIETAIRES DE DECIDER DE MODALITES DIFFERENTES
POUR LE PAIEMENT DES PROVISIONS LIEES AU FINANCEMENT DU BUDGET PREVISIONNEL
DOIT POUVOIR PORTER SUR LA PERIODICITE DES PROVISIONS, MAIS EGALEMENT
SUR LE MONTANT DE CHACUNE D'ENTRE ELLES.
L'importance du montant des dépenses courantes peut varier d'une
période à l'autre, les frais de chauffage, en cas de chauffage
collectif, en sont un bon exemple (...)
M. le président : Quel est l'avis de la commission sur
les amendements n° 503 de Monsieur PONIATOWSKI.
M. Louis Althapé, rapporteur : SUR L'AMENDEMENT DE M. PONIATOWSKI,
conformément aux recommandations de notre collègue Pierre
Jarlier, qui, par délégation, a étudié cet
article au nom de la commission des lois, nous avons donné un AVIS
DEFAVORABLE, DANS LA MESURE où cet AMENDEMENT tend à
supprimer le principe de la gestion prévisionnelle.
En revanche, nous avons donné un avis favorable sur l'amendement
n° 142.
M. Pierre Jarlier : rapporteur pour avis. Je demande
la parole.
M. le président : La parole est à M. Jarlier,
rapporteur pour avis.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis : La rédaction
proposée (actuellement) est ambiguë. Elle pourrait être
interprétée comme fixant de façon intangible au quart
du budget prévisionnel, sans modulation possible par l'assemblée
générale des copropriétaires, le montant de la provision
exigible au début de chaque trimestre. Or le montant des dépenses
courantes prises en compte dans le budget prévisionnel peut varier
d'un trimestre à l'autre. AUSSI LE MONTANT DE CHAQUE PROVISION
DOIT-IL POUVOIR ETRE ADAPTE AUX BESOINS EN FONCTION DE LA PERIODE CONCERNEE.
L'amendement n° 142 prend en compte cette préoccupation.
EN REVANCHE, IL NE PARAIT PAS OPPORTUN DE REVENIR SUR LE CARACTERE DESORMAIS
PREVISIONNEL DU FINANCEMENT DES DEPENSES COURANTES.
Voilà qui justifie l'avis favorable de la commission des lois
concernant l'amendement n° 142".
Est-ce assez clair ?
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6 - Pourquoi il serait dangereux de suivre ces syndics
?
- Il faut rappeler que la loi SRU a institué une nouvelle procédure
judiciaire (en référé) qui permet d'obtenir la condamnation
d'un propriétaire - qui n'a pas honoré un des appels des
provisions annuelles - à payer la TOTALITE des provisions
votées (article 19-1 de la Loi du 10 Juillet 1965).
Cette nouvelle procédure - redoutable pour les bailleurs indélicats
et les spécialistes de l'impayé chronique - ne peut cependant
être appliquée QUE si la copropriété est en
charges provisionnelle !!
En suivant le syndic dans son CONTRE-SENS et en acceptant de rester en
système de charges réelles vous priveriez donc la copropriété
du bénéfice de cette procédure !
Voilà une autre raison pour ne pas suivre les syndics dans leur
contre-sens…
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7 - Quelques difficultés pratiques de la
nouvelle loi.
Les rédacteurs de la nouvelle loi n'ont pas pensé aux difficultés
pratiques.
Car, en principe un budget prévisionnel est établi AVANT
le début exercice comptable.
Mais en copropriété, l'application stricte de ce principe
pose problème.
En effet, il est difficile d'établir un budget, par exemple pour
l'année 2002 en mai 2001 alors même que l'exercice en cours
est à peine entamé.
Il est évident que, dans ces conditions, le budget 2002 ne pourrait
être que très approximatif. Or un budget à deux fonctions
:
- permettre de fixer les appels de charges
- permettre de mieux maîtriser les dépenses.
C'est pourquoi, dans la réalité le budget prévisionnel
des copropriétés ne peut être voté valablement
que lorsque l'exercice précédent est connu et clos.
Ainsi le budget 2001 sera t'il voté dans les trois ou quatre premiers
mois de l'année - sur la base des dépenses de l'année
2000 arrêtées et contrôlées.
Le problème est le suivant : si une copropriété vote
un budget pour 2001 en avril 2001 et ne vote pas le budget 2002, le syndic
- en principe - ne pourra pas appeler de provisions au début 2002
(en attendant l'assemblée générale) CAR RIEN N'AURA
ETE VOTE.
De même si - en janvier 2002 un copropriétaire ne paie pas
son appel de charges, il sera difficile d'utiliser le nouveau référé
de l'article 19-1 (voir point 6 plus haut).
Dès lors, comment faire ? Il y a une solution très simple
: voter le budget 2001 en mai 2001 par exemple et voter le budget 2002
sur exactement les mêmes bases en indiquant ceci : "L'assemblée
générale sera appelée lors de la prochaine assemblée
générale à voter un budget 2002 rectifié,
ceci pour tenir compte de possibles évolutions".
Ce dispositif permet :
- de voter un budget 2001 ajusté ;
- d'appeler les provisions sur le début de l'année 2002
;
- d'engager des poursuites contre les débiteurs ;
- d'adapter le budget en cours de route, donc d'adapter les provisions
(y compris à la baisse).
C'est pourquoi notre conseil sera de vous inciter à refuser -
comme certains syndics le proposent déjà - de voter en 2001
le budget définitif de 2002 - D'abord parce que c'est "idiot"
pour les raisons indiquées plus haut (budget pifométrique),
ensuite parce que se serait - curieusement - illégal, la loi prévoyant
que le budget doit être voté après présentation
des comptes de l'exercice précédent.
Or, si l'on vote le budget définitif 2002 en 2001 les comptes 2001
ne seront pas approuvés…
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8 - Le problème du fonds de roulement
Quand on passe en système de charges provisionnelles, en principe
on n'a plus besoin de fonds de roulement.
Cela n'empêche cependant pas certains syndics de prétendre
qu'il faut garder celui-ci, en totalité ou en partie, ceci pour
maintenir un haut niveau de trésorerie (dont ils profitent).
Faites donc attention et négociez bien ce point :
- si vous n'avez pas d'impayés chroniques, limitez le fonds de
roulement à sa plus
simple expression (un mois au grand maximum voire rien du tout) ;
- rappelez-vous que si vous n'utilisez pas le fonds de roulement pour
financer le premier appel provisionnel, vous allez devoir payer - sur
la première année - cinq trimestres de charges (en effet,
en passant au système provisionnel, vous anticipez un trimestre).
Faites donc attention.
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