Si
nous avons choisi de parler à nouveau du problème de l’usage
abusif qui est fait, par les syndics, des « mandats
permanents » concernant des biens locatifs et
dont ils assurent la gestion, et d’en faire le thème du
DOSSIER DU MOIS, c’est pour deux raisons :
a)
La
première est qu’il s’agit d’abord d’un abus massif
très courant et sur une très grande échelle qui pose un
problème de fond concernant l’instauration de plus en
plus fréquente d’une position dominante de certains
syndics au sein des copropriétés ;
b)
La
seconde est qu’il s’agit ensuite d’un abus que nous devons
et pouvons combattre par une action menée, non seulement
sur le terrain (on verra comment) mais également au plus
haut ou bas niveau, ceci par une clarification législative
(on verra aussi comment).
Rentrons
maintenant dans le détail.
I-
Des syndics parfois installés à demeure
On
entend souvent dire, quand on évoque les problèmes que
les copropriétaires rencontrent avec les syndics professionnels :
« Si vous n’êtes pas contents de votre syndic, il suffit d’en changer ;
après tout la copropriété est une petite démocratie… ».
Nous
savons tous qu’il n’en est rien et que nos chers syndics
ont plus d’un tour dans leur sac pour se maintenir à la
barre, malgré parfois le rejet d’une majorité de copropriétaires
occupants (ceux qui habitent sur place, paient 100 % des
charges et n’ont pas la solution « facile » de répercuter sur leur locataire les charges de copropriété
et subissent les effets d’une gestion médiocre ou inexistante).
Un
de ces moyens consiste, pour le syndic, à utiliser - on
va le voir illégalement - leur position de gérant de biens
locatifs. Examinons comment cela se passe.
II-
Rappel : l’article 22 et la limitation
des pouvoirs en assemblée générale
Rappelons,
en effet que, pour éviter les positions dominantes, l’article
22 de la loi du 10 juillet 1965 non seulement a limité
à TROIS le nombre de pouvoirs qu’une personne pouvait
détenir en assemblée générale (ou à 5 % des millièmes
dans certaines conditions) mais, en plus, a interdit au
syndic de détenir tout pouvoir d’un copropriétaire dans
le cadre d’une assemblée générale d’une copropriété qu’il
gère.
Quoi
de plus normal ?
Voici le texte de l’article 22 :
« Tout copropriétaire peut déléguer son droit
de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre
du syndicat. Chaque mandataire ne peut recevoir plus de
trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut
recevoir plus de trois délégations de vote si le total
des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses
mandants n’excède pas 5 p. 100 des voix du syndicat.
(…)
Le syndic, son conjoint, et ses préposés
ne peuvent présider l’assemblée ni recevoir mandat pour
représenter un copropriétaire ».
III-
Le « mandat permanent » et l’article 22
Mais
la loi, comme chacun le sait, n’est pas toujours du goût
de tous les professionnels et nos chers syndics ont décidé
de contourner la difficulté.
Ainsi
beaucoup d’entre eux, quand ils détiennent des « mandats permanents de gestion » (c’est-à-dire des mandats de
gérance locative) les utilisent pour voter à la place
de leurs clients, et ceci quel que soit le nombre de mandats
locatifs détenus dans une copropriété.
En
effet, ces mandats de gérance prévoient quasiment toujours
que le « gérant représentera le copropriétaire en assemblée générale ». Les syndics
considèrent que l’utilisation de ces mandats permanents
leurs permettent de représenter leurs clients en assemblée
et que les restrictions et interdictions de l’article
22 ne les concernent pas.
Pour
cela ils s’appuient sur un ou deux arrêts judiciaires
ISOLÉS et critiqués de façon unanime comme on va
le voir, qui - à l’encontre de toute rigueur juridique
et de tout bon sens - ont estimé que ces « mandats permanents » pouvaient échapper
à la règle de restriction des mandats en assemblée générale
édictée par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965.
IV-
Les rappels à l’ordre du Ministère
de la
Justice
Nous
avons naturellement depuis longtemps saisi le Ministère
de la Justice de ce problème et
les réponses apportées par le ministère sont parfaitement
claires : les mandats permanents ne peuvent être
utilisés sans respecter les dispositions de l’article
22. Mieux, la dernière réponse obtenue (17 mai 2005) rappelle
le caractère non établi de la jurisprudence mais surtout
annonce que si, malgré les rappels à l’ordre, cette situation
perdurait, il faudrait explicitement préciser ce point
dans la loi.
Nous
donnons ci-dessous le texte de deux réponses ministérielles :
Texte de la question et de la réponse
du 10 septembre 2001 :
« M. Daniel Marcovitch
attire l'attention de Mme la secrétaire d'Etat au
logement sur les règles de participation aux assemblées
générales de copropriétaires. L'article 22 de la
loi du 10 juillet 1965 précise qu'un syndic,
son conjoint ou ses préposés ne peuvent recevoir de mandats
ou pouvoirs pour représenter un copropriétaire en assemblée
générale. Dans la pratique, de nombreux syndics assurent
néanmoins la gérance de divers logements locatifs dans
les copropriétés qu'ils gèrent. Ces mandats de gestion
prévoient fréquemment que le syndic prend en charge tous
les actes de gérance, y compris la représentation du copropriétaire
en assemblée générale. Ne pouvant légalement les représenter
directement, les syndics adressent généralement ces pouvoirs
à des personnes de confiance. Ces pratiques qui vont à
l'encontre de l'esprit des textes en vigueur sont régulièrement
dénoncées par les associations de copropriétaires. C'est
pourquoi, il lui demande quelles mesures elle compte prendre
pour mieux informer les copropriétaires dont les syndics
gèrent les lots et mieux faire respecter l'article 22
de la loi du 10 juillet 1965 ».
Réponse :
« En application de l'article 22, alinéa 3, de
la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de
la copropriété des immeubles bâtis, tout copropriétaire
peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce
dernier soit ou non membre du syndicat. La loi impose
toutefois une limite au copropriétaire qui souhaite se
faire représenter. Il résulte de l'alinéa 4 du même article
que le mandataire ne peut être ni le syndic, ni son conjoint,
ni ses préposés. Ces dispositions ont pour objectif d'éviter
un contrôle de l'assemblée générale. Le
mandat de gestion donné par un copropriétaire bailleur
au syndic pour son lot ne peut prévoir que le syndic prend
en charge la représentation du copropriétaire en assemblée
générale. Un mandat doit être exprès, c'est-à-dire
donné en considération d'un ordre du jour connu, pour
voter sur des questions précises. Il est donné pour une
assemblée déterminée, pas pour des assemblées postérieures.
Il ne peut donc être permanent. Une pratique s'est instaurée,
consistant à envoyer au syndic un « pouvoir en blanc ».
Dès lors qu'il n'est pas distribué par le syndic lui-même
à des mandataires choisis par lui, la validité de ce pouvoir
est admise. De plus, la commission relative à la copropriété
recommande que le pouvoir soit, dans toute la mesure du
possible, nominatif, qu'à défaut, le pouvoir donné en
blanc soit remis au président du conseil syndical (recommandation
n° 2). Il appartient aux organisations professionnelles
et aux associations de copropriétaires d’informer leurs
adhérents de cette recommandation ».
Texte de la deuxième réponse du 17 mai
2005
« L'article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet
1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles
BÄTIS régit les mandats
aux assemblées générales et le mandat de gestion
dans la mesure ou ses 3ème et 4ème
alinéas disposent que tout copropriétaire peut déléguer
son droit de vote à un mandataire mais que le syndic,
son conjoint ou
ses préposés ne peuvent recevoir mandat pour
représenter un copropriétaire.
En outre, le 3ème alinéa
limite à trois mandats le nombre de délégations
de vote à un mandataire ou a
plus de trois mandats si le total des voix du mandataire
et de ses mandants n’excède pas 5 % des voix du syndicat
(…).
Certes, une cour d’appel a considéré que
les mandats d’administration générale, confiés à un administrateur
de biens pour l'exercice de tous les droits et obligations
attachés à la propriété du lot et à ses modalités de jouissance,
comprenaient le droit de représenter le mandant à l’assemblée
générale et donc de voter, mais étaient soumis au régime
juridique de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, réglementant
les conditions d'exercice des activités à certaines opérations
portant sur des immeubles et les fonds de commerce,
dite loi HOGUET. et de son décret d'application. et non à la loi du 10 juillet 1965. En conséquence, selon cette
interprétation, les administrateurs de biens titulaires
de mandats d'administration ne seraient pas soumis à la
nécessité de justifier de la délégation spécialement établie
pour chaque assemblée prévue à l'article 22 de la loi
du 10 juillet 1965, ni aux règles limitant le cumul de
mandats. Cependant,
cette décision ne paraît pas constituer une jurisprudence
établie.
Si le principe de représentation des copropriétaires
venait à être gravement et fréquemment
compromis du fait de la
remise en cause des limitations posées
par l'article 22, il pourrait être envisagé de préciser
notamment que ces dernières concernent aussi les mandats
d'administration générale ».
Notons
bien, au passage, que le ministre précise qu’en agissant
comme ils le font, les syndics « compromettent
gravement le principe de représentation des copropriétaires ».
C’est bien ce que nous affirmons aussi.
V-
Malgré les rappels à l’ordre, les syndics
persistent
En
effet, depuis deux ans, si certains syndics sont rentrés
dans le rang, il se trouve que nombre d’entre eux
- ouvertement - continuent à utiliser des mandats
permanents tout en sachant qu’ils « compromettent
ainsi gravement le principe de représentation ».
C’est le cas du groupe CITYA - déjà dénoncé par l’ARC
sur ce site - mais aussi de la plupart des grands ou moins
grands syndics qui tablent sur le fait que les copropriétaires
sont souvent découragés d’engager des actions judiciaires
longues et coûteuses et, en l’occurrence, parfois compliquées
du fait qu’il faut réunir des preuves que les syndics
détiennent.
Il
n’est pas toujours facile, en effet, d’obtenir la preuve
de ce comportement.
C’est pourquoi il est très important pour
nous de relever qu’un des plus grands syndics de France,
le groupe SERGIC, vient d’être condamné publiquement et
sans ambiguïté par le Tribunal de Grande Instance de LILLE,
non seulement pour avoir utilisé en nombre ces pouvoirs
permanents, mais, en plus, pour l’avoir fait à son profit.
Cela
non seulement confirme que les tribunaux ne suivent pas
les syndics dans leur illégalisme, mais va nous permettre
de relancer le Ministre de la Justice pour que la clarification
promise soit faite. Voyons
cela.
VI-
SERGIC condamné pour avoir utilisé
32 mandats d’un coup !
SERGIC,
a, en effet, été condamné sévèrement par le Tribunal de
Grande Instance de Lille le 22 décembre 2006 pour avoir utilisé
32 mandats qui avaient naturellement servi à sa réélection
(pourquoi faire compliqué quand on peut faire simple… ).
Dans
le cas présent, certains copropriétaires adhérents à l’ARC
avaient décidé face à ce comportement illégal et particulièrement
grossier, d’engager une action judiciaire en annulation
de l’assemblée générale :
-
le
Tribunal de Grande Instance de Lille (comme on va le voir),
leur a évidemment donné raison et a condamné de façon
très claire la société SERGIC ;
-
il
a, de plus, mis la copropriété sous administration judiciaire,
retirant ainsi la gestion de la copropriété concernée
à ce syndic hors la loi.
Voici
le texte presqu’intégral de
ce très intéressant jugement :
« La
société Sergic
ne conteste pas qu’elle a représenté à l’assemblée
générale du 15 juin 2006 32 copropriétaires totalisant
ainsi nettement plus que les 5% des voix du syndicat.
La société Sergic
était alors le syndic en exercice et, au surplus, candidate au renouvellement de
ses fonctions, point inscrit à l’ordre
du jour de l’AG dont l’annulation est demandée.
Il
n’est pas contesté qu’aucune délégation de vote n’avait
été remise à la société Sergic spécifiquement en vue de cette
assemblée générale ou en sa qualité de syndic : Il
s’agissait de mandats d’administration générale, confiés
à la société Sergic en sa qualité d’administrateur de biens et pour l’exercice
de tous les droits et obligations attachées à la propriété
de chacun des lots concernés.
Ces
mandats d’administration sont effectivement régis par
les articles 71 et suivants de la loi du 2 janvier 1970
et aucune de ces dispositions ne limite le nombre de mandats
pouvant être reçus par un même administrateur de biens.
Pour autant, rien ne permet
de retenir, comme le soutient la société Sergic, que les
dispositions de l’article 22 de la loi du juillet 1965
seraient dès lors inopposables au mandataire, administrateur
de biens, titulaire de tels mandats de gestion. En effet,
aucun texte ne prévoit une telle exception aux règles
relatives au droit de la copropriété.
L’article 22 de la loi du juillet
1965 est un texte d’ordre public dont les dispositions
doivent être interprétées strictement lorsqu’une telle
interprétation est nécessaire.
Toutefois, l’alinéa 3 de ce texte
ne requiert aucune interpretation lorsqu’il dispose que
« Le syndic, son conjoint, et ses préposés ne peuvent
présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter
un copropriétaire ».
La
généralité des termes employés par le législateur
et le caractère catégorique de l’interdiction ainsi
posée ne permet pas de supposer que la loi du 02
janvier 1970, qui ne prévoit rien à ce sujet, serait venue
introduire une exception à cette règle.
En
tout état de cause, le syndic représente le syndicat des
copropriétaires et il est à ce titre en charge de l’intérêt
collectif, de telles fonctions sont donc par nature incompatibles
avec la représentation des intérêts de l’un des copropriétaires
ou de plusieurs d’entre eux.
Au surplus, une telle représentation
est de nature à perturber le bon fonctionnement d’une
copropriété et à entraîner des abus que le législateur
a voulu interdire en encadrant strictement les pouvoirs
du syndic.
Il
suffit à cette égard de constater ,
en l’espèce, que la société Sergic a pu, lors de l’AG contestée,
utiliser les mandats de gestion qui lui avaient
été confiés pour voter en faveur de renouvellement de
sa propre mission de syndic et se faire ainsi élire malgré
la présence d’un autre candidat à ces mêmes fonctions.
Il importe peu que le mandant puisse toujours, conformément
au droit commun, décider finalement de voter lui-même
à L’AG ou même adresser des consignes de vote à son mandataire.
Il
convient donc de retenir que l’alinéa 3 de l’article
22 de la loi du juillet 1965, interdisant au syndic de
recevoir mandat pour représenter un copropriétaire,
n’a pas besoin d’être interprété et que cette disposition,
générale et impérative, s’impose aussi au syndic ayant,
par ailleurs, reçu un mandat de gestion en sa qualité
distincte d’administrateur de biens.
En
conséquence, l’AG du 15 juin 2006, au cours de laquelle
le syndic a représenté plusieurs copropriétaires,
doit être annulée ».
VII-
Un jugement très clair
Comme
on le constate, le Tribunal de Grande Instance juge sans
ambiguïté : l’article 22 est là pour éviter les « abus »
de représentation et les jeux de mots des syndics (« mandat » « mandat
de gestion ») ainsi que la confusion qu’ils essayent d’instaurer
ne résistent pas - disent les juges - à la lecture toute
simple de l’article 22.
VIII- Une double réaction de notre part est désormais possible et nécessaire
Nous
savons, en effet, par expérience que les syndics n’ont
pas l’habitude d’obtempérer à des injonctions ministérielles,
et qu’ils se moquent (sauf quand cela les arrange) des
jugements qui ne vont pas dans leur sens.
Aussi
il y a fort à parier que la situation de captation de
pouvoirs continuera à prospérer et que les syndics tenteront
de nous obliger à saisir à chaque fois les tribunaux.
Nous
proposons donc :
a)
d’appeler
à la vigilance les copropriétaires ;
b)
d’agir
pour obtenir que le Ministère de la
Justice clarifie la loi comme il s’y
est engagé dans sa réponse du 17 mai 2005.
IX-
Appeler à la vigilance les copropriétaires
Au
cas où un copropriétaire (vous, par exemple) s’apercevrait
que son syndic utilise ces « mandats de
gestion » (pour conserver sa place), il est important
qu’il réagisse et que, partout, chacun réagisse de la
même façon.
Comment ?
C’est simple : en exigeant que le procès-verbal -
établi au cours de l’assemblée générale - indique une
« réserve »
précise (prévue par l’article 17 du décret du 17 mars
1967) rédigée ainsi : « Monsieur ou Madame X
entend faire savoir que l’utilisation par le syndic des
mandats permanents confiés par Monsieur ou Madame X est
contraire aux dispositions d’ordre public de l’article
22 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui a été rappelé
dans le jugement du TGI de Lille en date du 22 décembre
2006 condamnant la société SERGIC ; « Monsieur ou Madame X précise que l’utilisation
des mandats permanents par le syndic entraînera l’annulation
de l’assemblée générale dont le syndic sera seul responsable,
la présente réserve permettant d’engager sa responsabilité
civile professionnelle ».
Il
suffit donc tout simplement d’avoir le bon sens de faire
constater l’infraction.
X-
Clarifier la loi
Par
ailleurs il est nécessaire - comme chacun le reconnaît
- de rendre la loi plus précise à ce sujet, comme le proposait
déjà le ministre en 2005.
C’est
la raison pour laquelle nous avons décidé de saisir le
Ministre de la Justice d’une telle demande
et de bien rappeler la promesse faite.
Voici notre courrier :
Monsieur Pascal
CLÉMENT
Garde des Sceaux
Ministère de
la Justice
13, place Vendôme
75001 PARIS
Paris, le 12 Mars 2007
Objet : mandat
permanent de gestion et article 22 de la loi du 10 juillet
1965.
Monsieur le Ministre,
Il y a plusieurs mois, la Commission Relative
à la
Copropriété a émis un avis sur l’article
22 de la loi du 10 juillet 1965.
Cet avis précisait clairement que
la limitation ou restriction des « pouvoirs »
en assemblée générale telle que prévue par l’article 22
s’imposait aussi au titulaire d’un ou plusieurs
mandats de gestion permanents et qu’en conséquence :
-
un professionnel ne pouvait représenter plus de trois
« clients » ;
-
un syndic gérant une copropriété ne pouvait représenter
aucun client à l’assemblée générale de cette copropriété.
La Commission avait, par
ailleurs, indiqué qu’au cas où il apparaîtrait que les
professionnels continueraient à ne tenir aucun compte
des positions de la doctrine et des réponses ministérielles
à ce sujet, il serait nécessaire de rendre plus explicite
le libellé de l’article 22, une proposition de texte ayant
été faite par la Commission en ce sens.
Le Ministère de la Justice avait d’ailleurs
confirmé et repris cette analyse dans une réponse à un
parlementaire en date du 17 mai 2005.
J’ai donc l’honneur de porter à votre
connaissance le fait que les syndics continuent malheureusement
à ne pas respecter les dispositions de l’article 22 sur
ce point.
Un récent et très révélateur jugement
du Tribunal de Grande Instance de Lille en date du 22
décembre 2006 (cas n° 06/08878 PB/DA) vient en attester
et révèle :
1-
que la société
SERGIC, un des dix plus gros syndics de copropriété de
France, agit de façon constante en utilisant les mandats
permanents ;
2-
surtout qu’elle
n’hésite pas à les utiliser à son profit (réélection du
syndic).
Par ailleurs le témoignage non suspect
d’un professionnel de Tours montre qu’un autre grand de
la gestion immobilière (le groupe CITYA) pratique de la
même façon.
Les professionnels restant insensibles
aux rappels de votre ministère concernant l’application
stricte de la loi, et le préjudice pour les copropriétaires
étant certain, il convient donc, pensons-nous, d’en prendre
acte comme annoncé et de clarifier en conséquence le texte
de l’article 22.
Vous remerciant de la suite que vous donnerez,
nous en sommes sûrs, à la présente démarche, nous vous
prions de recevoir, Monsieur le Ministre, l’assurance
de notre haute considération.
Fernand CHAMPAVIER
Le
Président ».
P.J : référence et texte du jugement et témoignage
du cabinet ….. à Tours:
Espérons
que nous serons entendus.
En
attendant, soyons vigilants et empêchons les syndics d’utiliser
abusivement ces « mandats
de gestion permanente ».
