La notification de la vente au syndic

Les renseignements que le syndic doit fournir

Lorsque la vente d'un lot est sur le point d'être conclue, le notaire peut demander au syndic l'établissement d'un questionnaire préalable contenant les informations prévues à l'article 5 du décret de 1967 [2) Les renseignements que le syndic doit fournir].
Une fois que la vente est conclue, elle est notifiée au syndic [1) La notification de la vente au syndic] et un avis de mutation lui est adressé par le notaire.

1) La notification de la vente au syndic

Elle est prévue par l'article 6 du décret du 17 mars 1967 et n'est pas à confondre avec l'avis de mutation de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965.

a) La finalité de l'avis de mutation

Il a pour but de faire courir le délai pendant lequel le syndic peut former opposition sur le prix de vente du lot.
L'article 20 de la loi prévoit, en effet, qu'en cas de vente d'un lot, le notaire-ou l'avocat pour les ventes sur saisie- doit notifier au syndic un avis de mutation qui doit être fait par l'envoi d'une lettre recommandée avec avis de réception.
Le syndic a 15 jours, à compter de la réception de l'avis de mutation pour faire opposition.
Pour plus d'informations sur la procédure et les effets de l'opposition, vous pouvez vous reporter aux différents guides que nous éditons ("Comment gérer sa copropriété ou son ASL", "La copropriété pratique en 300 questions"). Nos adhérents pourront également se référer aux articles du bulletin n°47.

b) La notification de la vente de l'article 6 du décret du 17 mars 1967

* Sa finalité

Elle a pour but de rendre la vente opposable au syndicat des copropriétaires, c'est à dire de donner à l'acquéreur le titre de nouveau copropriétaire.
C'est donc lui qui sera convoqué aux assemblées générales, qui paiera les charges de copropriété.

*Ses modalités

La notification de la vente au syndic doit se faire immédiatement après la conclusion de la vente par le notaire, l'avocat ou par les parties elles-même (acquéreur ou vendeur). L'article 63 du décret prévoit qu'elle doit se faire par lettre recommandée mais un arrêt de la Cour d'appel de Paris en 1991 avait jugé que la notification faite par lettre simple n'était pas nulle et que le syndic devait en tenir compte.
Cette solution vient cependant d'être remise en cause par la Cour de cassation du 22 mars 2000 dans lequel l'exigence de la lettre recommandée a été réaffirmée. Ainsi tant que le syndic n'a pas reçu la notification en recommandée de la vente, il ne peut lui être reproché de faire supporter les charges au vendeur.

*L'absence de notification

Dans ce cas, la vente du lot n'est pas opposable au syndicat : le vendeur reste le copropriétaire vis à vis du syndicat et le syndic continuera à recouvrer les charges auprès de lui et à le convoquer aux assemblées générales.

Mais que se passe t-il lorsque la notification n'a pas été faite mais que le syndicat a quand même eu connaissance de la vente ?
En mars 2000, une Cour d'appel a décidé que le syndicat avait le choix entre le vendeur et l'acquéreur pour le paiement des charges et que l'acquéreur ne pouvait invoquer l'absence de notification pour s'y soustraire.
Cette solution pourra, si elle est confirmée par la suite, se révéler particulièrement intéressante en cas d'l'insolvabilité du vendeur.

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2) Les renseignements que le syndic doit fournir

Ils sont énumérés à l'article 5 du décret de 1967 : le syndic doit, à la demande du notaire ou du copropriétaire vendeur, établir un état comprenant les renseignements suivants :

- les charges dont le montant n'est pas encore liquide ou exigible (sur ces notions, vous pouvez consulter nos guides)

- les versements des sommes effectuées à titre d'avance ou de provision par le copropriétaire vendeur (le fonds de roulement, par exemple)

- le montant des sommes restant dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires

- le montant des charges relatives au lot vendu pour le dernier exercice approuvé et le dernier budget prévisionnel voté (ce renseignement permettra à l'acquéreur d'avoir une idée sur les charges qu'il devra supporter)

Ce sont les seuls renseignements que le syndic doit donner au notaire. La loi n'a pas prévu de "document type" permettant de recenser ces renseignements mais en pratique les notaires utilisent des questionnaires types qui comportent des rubriques supplémentaires à celles prévues par la loi.
Ces rubriques sont généralement intitulées "Autres renseignements" et concernent des informations d'ordre général sur l'état de l'immeuble, les travaux en cours ou à exécuter, l'existence de procédures …
La question s'est posée de savoir si le syndic était tenu de fournir ces renseignements supplémentaires lorsqu'il recevait un formulaire de ce genre.
Après des décisions de Cour d'appel contradictoires, la Cour de cassation s'est finalement prononcée en novembre 1999 en considérant que le syndic n'était pas tenu de remplir une mission d'information plus étendue que celle prévue par l'article 5 du décret de 1967.

L'acquéreur pourra toujours demander ces renseignements au syndic, et si celui-ci refuse, il ne faut pas oublier que le vendeur est tenu d'une obligation d'information et qu'à ce titre il a le devoir de communiquer toutes les informations dont il a connaissance.

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