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ARC. DOSSIER DU MOIS DE DECEMBRE 2004 © Ascenseurs : les arrêtés du 18 novembre 2004 sur les travaux de sécurité et l’entretien. Pour bien comprendre les arrêtés qui viennent de sortir, nous vous conseillons : a) de lire le dossier qui suit ; b) de lire les chapitres 18 et 32 de la dernière édition (novembre 2004) du Manuel du Conseil Syndical qui traitent des travaux et des contrats d’ascenseurs c) de
lire quand il paraîtra - mi janvier - le guide que l’ARC finit de rédiger
et qui sera publié par les éditions VUIBERT intitulé : « Ascenseurs :
comment éviter le pire ? ».
N.B : le Ministère du Logement devrait par ailleurs faire paraître un guide à la rédaction duquel l’ARC a participé et qui répond aux questions que peuvent poser ces arrêtés.
Plan du dossier
A- Introduction à lire absolument Les arrêtés " travaux de sécurisation " et " entretien " concernant les ascenseurs étant publiés (Journal Officiel du 28 novembre 2004), rien n’arrêtera plus désormais l’appétit des ascensoristes. Il faut donc être bien informé pour résister à la désinformation commerciale dont les copropriétaires sont déjà et seront les cibles. Or, ayant longuement négocié les arrêtés, nous sommes bien placés pour savoir qu’il existe de nombreux moyens pour éviter les travaux inutiles puisque nous-mêmes avons réussi (parfois après de nombreuses négociations) à introduire des dispositions particulières. Prenons deux exemples, parmi trente :
Dans le présent dossier nous donnons un certain nombre de conseils, extrait de notre guide le Manuel du Conseil Syndical (édition novembre 2004). Nous allons sortir aux éditions VUIBERT un ouvrage beaucoup plus complet de 300 pages dès le 15 janvier qui ira encore plus loin dans l’analyse et la mise en lumière des pièges possibles. Un peu de patience, donc et, en attendant bonne lecture du présent dossier. B- Les travaux de sécurisation
L’enjeu n’est donc ni plus ni moins – si l’on ne fait rien – que le doublement du prix de la mise en conformité, ceci portant sur des sommes considérables. Il faut donc être plus que vigilant et prêt à résister à tous les prêchi-prêcha des uns et des autres. Lisez attentivement le point 7 ci-dessous. II- Les 17 points de sécurité : ce qu’il faut savoir, ce dont il faut se méfier L’arrêté concernant les travaux donne des précisions parfois très subtiles qui permettront, dans bien des cas, de limiter les travaux, voire de refuser de céder à la pression commerciale des ascensoristes. Nous donnons ci-dessous quelques indications et renvoyons ceux qui sont concernés par ces problèmes au guide complet (300 pages) que nous allons consacrer à ces problèmes et qui sortira aux éditions VUIBERT le 15 janvier 2005.
Les portes doivent avoir des serrures munies de dispositifs de contrôle de la fermeture et du verrouillage des portes palières. L’objectif principal est d’empêcher l’ouverture de la porte palière si la cabine n’est pas arrêtée à ce palier.
Il s’agit de mettre en place en cas de " nécessité " (exemple : immeuble fortement vandalisé, par exemple) un système soit avertissant les usagers en cas de danger (porte déverrouillée en l’absence de l’ascenseur, par exemple), soit empêchant ou rendant très difficiles les possibilités d’actes de vandalismes portant atteinte au verrouillage.
L’obligation (si la porte ne dispose pas déjà d’un contact de choc) est d’avoir un système de détection de présence de personnes dans le champ de la porte coulissante pour l’empêcher de se refermer.
Il s’agit d’assurer une fermeture sécurisée de la gaine (hauteur suffisante mais aussi maillage assez fin en cas de grille).
Il faut que l’appareil soit équipé d’un " parachute " (qui soit approprié) ou d’un limiteur de vitesse (lui aussi approprié) en descente (ascenseur électrique).
Il s’agit de disposer d’un système de protection empêchant la chute en gaine d’un usager lorsque l’ascenseur est arrêté entre deux étages et que la porte palière est ouverte.
Il s’agit d’avoir un dispositif permettant aux ouvriers de maintenance d’arrêter la cabine depuis la cuvette, la gaine ou le toit de la cabine.
A noter : l’arrêté a introduit dans ce septième point une nouvelle obligation, celle concernant l’éclairage de la gaine ; or ce problème aurait dû être traité dans la mesure numéro 16. La conséquence est que le délai est ramené de 2013 à 2008. Nous allons saisir le ministère de ce point considérant qu’un arrêté non visé par le Conseil d’État ne peut pas aller plus loin que le décret ; en attendant, refusez cette mesure.
Il faut que le matériel en place (échelle, trappe) permette un accès sécurisé aux locaux de machines ou des poulies.
Il faut avoir un système d’ouverture des portes de visite de la gaine et de la cuvette permettant l’arrêt de l’ascenseur lors de l’ouverture de ces portes par les intervenants.
On aura neuf ou quatorze ans pour disposer, si ce n’est pas le cas, d’un système permettant d’assurer une précision d’arrêt de plus ou moins 2 centimètres (2013 pour les ascenseurs installés avant le 1er janvier 1983, 2018 pour ceux installés après 1983) à tous les niveaux.
Il faut disposer d’une part d’un dispositif de téléalarme entre la cabine, la cuvette, le toit de la cabine et un service d’intervention et, d’autre part d’un éclairage de secours dans la cabine.
Il faut avoir des vitrages de portes palières suffisamment résistants.
Il s’agit de disposer d’un dispositif de protection contre la chute libre, la survitesse ou la dérive (ascenseur hydraulique).
Il faut disposer de systèmes de protection concernant les armoires ou tableaux électriques.
Il faut disposer d’un dispositif de protection contre le happement (poulie et câbles).
Il faut disposer d’un éclairage " suffisant " dans le local des machines ou des poulies.
Il faut disposer d’un dispositif contre la survitesse en montée d’un ascenseur électrique (de plus de 300 kilogrammes, cependant ; faire attention).
C- Les nouveaux contrats
Avant toute signature de contrat le prestataire doit faire un état des lieux. Ainsi il dira ce qui va et ne va pas et, à défaut de réserves de sa part, il devra assurer l’entretien à ses frais. Cette disposition est bien entendu capitale. En effet si l’ascensoriste émet des réserves on pourra alors se retourner – avec des arguments – contre l’ancien titulaire. À défaut le nouveau prestataire ne pourra pas se prévaloir de problèmes concernant l’appareil pour ne pas assumer son contrat.
L’ascensoriste doit établir un plan d’entretien qui doit indiquer comment sont intégrées les données propres aux caractéristiques du site (y compris ses caractéristiques " sociales " ou la présence de populations difficiles), au trafic prévisionnel et à la technologie de l’appareil. Le décret indique que ce plan d’entretien est remis " à titre d’information ". Qu’est-ce que cela veut dire ? Que ce plan est seulement " indicatif " ? Que si l’ascensoriste ne le respecte pas, il ne risque rien ? C’est ce que certains croient. Or penser cela, c’est confondre : " à titre d’information " et " à titre indicatif ". Une information, en effet, peut valoir " contrat " et il faudra faire en sorte que cela soit le cas. ENCART Important : l’annexe au décret sur l’entretien des ascenseurs fournit la liste des opérations minimum d’entretien. Vous pouvez vous y reporter avec profit pour mieux négocier votre plan d’entretien.
L’ascensoriste doit désormais établir un contrat où il intègre obligatoirement des clauses minimales nombreuses. Nous étudions plus loin ces clauses minimales. À noter : l’existence de clauses minimales n’empêche pas de négocier des clauses allant au-delà. À noter encore : certains ascensoristes vont vouloir augmenter de façon importante le prix de leur contrat en raison de la présence de ces clauses. Nous verrons que cela ne doit pas être le cas et vous donnerons des arguments pour cela.
L’ascensoriste doit avoir une assurance couvrant sa responsabilité (en cas de dommages corporels et matériels causés à l’occasion de ses interventions). 2. Pendant le contrat
Le décret de 1977 est abrogé. Il est fixé une nouvelle liste :
Nous donnons aux points 3 et 4 (un peu plus loin) la liste de ces opérations et pièces. A noter : l’ascensoriste devra dans les nouveaux contrats assurer la désincarcération 7 jours sur 7, 24 heures sur 24 et les dépannages 7 jours sur 7.
Le carnet d’entretien doit indiquer :
Là encore, décret et arrêté prévoient des obligations précises : a- l’ascensoriste devra assurer l’accessibilité au carnet d’entretien, b- si un système de " traçabilité " existe (c’est-à-dire un système informatique permettant de savoir quelles ont été les interventions effectuées) sur l’ascenseur, il devra en assurer l’accès gratuitement au client, c- tous les ans il devra établir et fournir un rapport sur l’entretien des appareils, d- à la demande du syndic il devra fournir une attestation d’assurance.
L’ascensoriste devra adresser des factures comprenant : a- les références de son assurance obligatoire, b-les justifications (indices et calculs) en cas d’augmentation du prix du contrat.
Lorsque le contrat arrive à terme, n’est pas renouvelé et qu’il y a changement d’ascensoriste, les nouveaux textes prévoient une obligation ; on notera néanmoins un oubli.
Cette obligation doit permettre au successeur – surtout s’il n’est pas le constructeur – d’assurer plus facilement la maintenance. À noter : si aucune notice d’instruction n’avait été remise au titulaire sortant en début de contrat, le décret prévoit que l’entreprise aura DÛ – pendant le cours de son contrat – élaborer cette notice. Pas d’échappatoire, donc.
Nous n’avons pas encore obtenu satisfaction sur cette vieille revendication concernant l’obligation légale d’un état des lieux contradictoire en fin de contrat (entre l’ascensoriste et le client aidé, soit par le futur ascensoriste, soit par un bureau d’études). Nous reviendrons à la charge.
Nous donnons la liste des clauses minimums obligatoires : 1– Mise en œuvre des dispositions minimales d’entretien et de changement de pièces (voir plus loin). 2 – Indication de la durée du contrat plus précision sur les modalités de reconduction et de résiliation. NB : un conseil ; refusez que la durée de préavis dépasse trois mois. 3 – Conditions de disponibilité et de fourniture des pièces de rechange. 4 – Indication du délai de garantie du remplacement des petites pièces. 5 – Dépannage et déblocage : délais pour les déblocages, les dépannages et les remises en service. 6 – Précision concernant l’obligation du transfert au prestataire successeur de la notice d’installation de l’ascenseur. 7 – Descriptif de l’état initial de l’ascenseur, établi contradictoirement. 8 – Pénalités encourues en cas d’inexécution ou retard d’exécution ou mauvaise exécution des obligations contractuelles. 9 – Modalités de règlement des litiges. 10 – Tenue du carnet d’entretien. 11 – Description des garanties apportées par les contrats d’assurance du prestataire. 12 – Identification des opérations de sous-traitance éventuelle avec leur modalité d’exécution. 13 – Conditions dans lesquelles peuvent être passés des avenants. 14 – Formule détaillée de révision des prix. 15 – La date de révision annuelle des prix doit être mentionnée.
L’ARC va mettre au point un contrat type pour ses adhérents collectifs qui précise ces clauses et va au-delà ; si vous êtes adhérents collectifs vous pourrez d’ici quelques semaines vous procurer ce contrat type à prix coûtant.
1. Une visite de dépannage ne peut tenir lieu de visite mensuelle. À noter : jusqu’à présent, l’arrêté de 1977 prévoyait une visite mensuelle – donc toutes les quatre semaines. La nouvelle disposition va donc permettre à l’ascensoriste de gagner du temps, beaucoup de temps (donc de l’argent) ; nous estimons, à l’ARC, que ce gain devra compenser le surcoût lié aux nouvelles obligations. Conséquence : contrat nouveau = augmentation ZÉRO.
L’ascensoriste doit la réparation ou le remplacement de toutes les pièces suivantes. Nous avons obtenu que certaines pièces non prévues dans l’ancien contrat simple soient désormais intégrées dans le contrat de base. Voici les principales pièces : Cabine : boutons de commande y compris leur signalisation lumineuse et sonore, paumelles de portes, contacts de porte, ferme porte automatique de porte battante, coulisseaux, galets de suspension et contact de porte, interface usager d’appel de secours (boutons avec leurs signalisations, haut parleur), dispositif mécanique de réouverture de porte. Paliers : ferme porte automatique de porte battante, serrure, contacts de porte, paumelles de porte, galets de suspension, patins de guidage des portes et boutons d’appel y compris voyants lumineux, contre poids ou ressort de fermeture des portes palières. Machinerie : balais du moteur et tous fusibles. Gaine : coulisseaux de contrepoids. Éclairage : ampoules, cabine, machinerie et gaine, ainsi que l’éclairage de secours (batteries, piles et accumulateurs). Quelles sont les autres obligations concernant les remplacements des pièces ? 1- L’ascensoriste doit le remplacement (en s’adressant au fabricant d’origine ou non) des pièces prévues dans le contrat. 2- Si l’adaptation est nécessaire elle se fera sous la responsabilité de l’entreprise de maintenance. 3- Pour les pièces comprises dans le contrat l’ascensoriste a une obligation d’indiquer dans le contrat la durée de garantie de remplacement.
La négociation des contrats sera difficile ; d’abord parce qu’il y a des risques que les principaux ascensoristes ne se soient entendus pour rendre celle-ci difficile (NB : les ascensoristes ont plusieurs fois été condamnés pour ententes en France et, actuellement, une enquête est en cours au niveau européen) ; ensuite parce que les délais assez courts fixés par les textes ne vont pas faciliter une réelle mise en concurrence. À l’ARC nous mettons en place des moyens pour aider nos adhérents collectifs (guides ; contrats types...) et sommes même en train de négocier avec des PME d’ascensoristes ; n’hésitez donc pas à nous contacter. Néanmoins, en attendant voici quelques conseils.
Deux cas de figure :
Un conseil : si vous êtes pris par le temps, vous pourrez signer un avenant au contrat actuel jusqu’au 30 septembre 2005 ; donc, pas de panique.
En cas de changement du titulaire, la loi oblige désormais à faire un état des lieux " contradictoire " (en présence des deux parties). On fera bien attention à cet état des lieux, de façon :
Vous pourrez avoir intérêt à vous faire assister dans cette opération.
On a vu plus haut que le plan d’entretien n’était pas simplement une formalité et qu’il devait tenir compte des usages et du trafic ; en fait c’est un élément important du contrat et qui vous permettra un contrôle très efficace. À noter que dans les petits immeubles avec un trafic faible, cela peut être l’occasion de renégocier à la baisse le plan d’entretien et donc le prix du contrat. Méfiez-vous de deux choses différentes :
Il serait trop long d’expliquer comment échapper au piège (si ce n’est de venir nous voir) ; sachez cependant qu’il faudra refuser de signer un plan avec réserve (" l’ascensoriste préconise vingt-quatre visites par an et décharge sa responsabilité en cas de refus ") ; signalez-nous ce genre de pratiques. Autre point : le contrat devant être fonction du trafic, exigez de l’ascensoriste qu’il mette un compteur et qu’il prévoit un plan effectivement en fonction du trafic (nombre d’appels et de kilomètres parcourus); sans quoi demandez-lui comment il va faire...
Si vous avez actuellement un contrat complet, pensez bien à mettre dans votre nouveau contrat une obligation concernant le changement des mêmes grosses pièces que dans l’ancien. À défaut vous perdriez le bénéfice de votre ancien contrat. Lisez aussi le point suivant. 5. Pourra-t-on encore négocier un contrat complet ? Dans sa première version le décret prévoyait un " contrat de base " et un " contrat élargi ". Le ministère, semble-t-il sur la demande du Conseil d’État, a supprimé cette deuxième version. Néanmoins pour échapper à la multiplicité des contrats " élargis " difficiles à comparer (donc pour échapper à une difficulté de mise en concurrence) l’AFNOR – dont fait partie l’ARC – va élaborer un modèle unique de " contrat élargi " qui permettra de faire des appels d’offre sur les mêmes bases. N’hésitez pas à nous en parler (l’ARC fait partie du groupe chargé d’élaborer ce contrat). 6. Augmentation du prixLes nouveaux textes précisent de nouvelles obligations, comme on l’a vu ; dès lors les ascensoristes s’apprêtent à relever les prix de façon sensible (de 20 % à 30 % !). Ceci serait inadmissible pour deux raisons : a- d’abord parce qu’alors que la périodicité des visites selon les anciens textes était de douze visites par an, elle ne sera plus que de huit visites par an, soit un tiers de moins ; b- ensuite parce que 80 % des contrats (et sans doute le vôtre) intégraient déjà des obligations nouvelles (exemple : entretien d’un téléphone mains-libres). Une seule conclusion : refusez les augmentations ; et même mieux : si vous êtes dans un immeuble très tranquille et que le trafic est faible, négociez une baisse ! 7. PénalitésLes textes obligent maintenant à intégrer une clause de pénalité dans les contrats pour délais d’intervention non respectés, mais aussi pour tout manquement au contrat. Faites attention, cependant, à ne pas vous laisser imposer une clause trop " légère ". Consultez-nous pour obtenir notre clause type si vous êtes adhérents collectifs. 8. Les travaux hors contratExigez de l’ascensoriste qu’il précise bien les conditions des travaux hors contrat :
C’est ce qu’on appelle un bordereau de prix. À défaut, vous seriez pieds et poings liés le jour venu.
Dans les devis pour l’installation ou la modernisation d’un ascenseur, on vous propose au choix :
Quelques explications sur les deux systèmes : La téléalarme et le téléphone " main libre " permettent à la personne bloquée d’être en communication téléphonique avec l’ascensoriste en appuyant sur le bouton d’alarme. La télésurveillance. En cas d’appel de l’usager bloqué dans la cabine, l’ascensoriste peut interroger l’appareil à distance en passant en revue un certain nombre de points de contrôle prédéfinis permettant de localiser l’origine de la panne. Quel système privilégier ? La téléalarme a de nombreux avantages par rapport à la télésurveillance. En effet, l’installation d’un simple téléphone d’appel en cabine peut permettre d’avoir un système remplaçable en cas de changement d’ascensoriste. La copropriété est (en général) propriétaire de son installation, alors que dans la télésurveillance elle paie une location élevée, permettant des gains de productivité dont profite l’ascensoriste, sans qu’il y ait diminution automatique du prix du contrat. Très important : comme vous l’avez découvert dans l’introduction, l’ARC va sortir d’ici quelques semaines (mi-janvier) un guide de 300 pages sur le sujet, intitulé : " Ascenseur, comment éviter le pire ". (Editions VUIBERT). D’ores et déjà, néanmoins vous pouvez lire la nouvelle édition du → Manuel du Conseil Syndical où nous consacrons deux chapitres à ces problèmes et d’où sont extraits certains passages qui nous ont permis de réaliser le présent dossier. N’oubliez pas que si l’ARC a pu anticiper la sortie des arrêtés c’est parce que nous les négocions depuis deux ans et avons réussi a introduire des dispositions que nous nous faisons un plaisir de mettre en évidence. |
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