Nous allons présenter quatre initiatives mises en place pour faire barrage aux contrats, très défavorables aux usagers, que les ascensoristes tentent de faire signer aux copropriétés.

Ces quatre initiatives émanent :

• de l’ARC ;
• de la CNAB (Confédération Nationale des Administrateurs de Biens) ;
• du groupe FONCIA ;
• du cabinet LOISELET & DAIGREMONT.

D’autres initiatives existent peut-être. N’hésitez pas à nous en faire part pour que nous les fassions connaître et en donnions le détail.

Avant de présenter ces quatre initiatives, rappelons en quelques mots pourquoi il faut fuir comme la peste les contrats proposés par les ascensoristes.

Les ascensoristes sont, comme certains loups des fables de notre bon Jean de La Fontaine, " gens fort gourmands, fort entreprenants et fort ingénieux ". Ils ont donc décidé de glisser dans leurs contrats des clauses qui vont radicalement contre l’intérêt des copropriétaires. Prenons quelques exemples :

1. L’un va glisser dans son contrat d’une part que la vétusté n’est pas prise en charge dans le cadre du contrat, d’autre part que cette même vétusté pourra être invoquée à partir d’un certain délai ; conséquence : dès que le délai sera passé, l’ascensoriste pourra adresser un devis, y compris pour des pièces dont l’usure est théoriquement prise en charge par le contrat.
2. Un autre va introduire une clause qui " garantit " la disponibilité des pièces pendant un délai de vingt ans à partir de la date d’installation de l’appareil ; cela signifie que, passé ce délai il pourra faire valoir l’obsolescence, évidemment non prise en charge dans le contrat.
3. L’un va introduire une clause obligeant la copropriété à se contenter d’un carnet d’entretien " électronique " et rendant impossible le carnet " papier ".
4. Un autre va limiter les pénalités (pourtant obligatoires) à certains types de manquements.
5. L’un va introduire une clause selon laquelle les pénalités ne seront calculées qu’après plusieurs manquements aux obligations contractuelles et non après le premier manquement…
6. Un autre va plafonner les pénalités annuelles cumulées à 5 % du contrat, façon comme une autre de neutraliser cette clause de pénalité, etc, etc.

On le voit certaines clauses sont rédigées pour préparer un avenir peu réjouissant pour les copropriétaires et pour permettre aux ascensoristes d’échapper à leur responsabilité.

D’où toute l’importance qu’il y a :

• à supprimer les clauses défavorables ;
• à introduire des clauses favorables ou pour le moins équitables.

C’est ce que vise - chacune à leur manière - les quatre initiatives dont nous rendons compte ci-dessous.

Nous présentons rapidement chaque initiative et donnons en annexe, pour les curieux, des extraits à notre sens les pus intéressants de chacun des documents élaborés.

1. Le contrat-type de l’ARC

• Dès le mois de janvier 2005, l’ARC a rédigé un contrat-type. Ce contrat permet de mieux comprendre - clause par clause - quelles sont les dispositions favorables aux usagers et comment les rédiger.

• Ce contrat permet donc de rédiger simplement de bonnes clauses et en particulier les clauses suivantes :

- Etat des lieux initial.

- Modalité des visites de maintenance.

- Accès aux installations.

- Suivi du trafic par le propriétaire.

- Taux de pannes admissibles.

- Pénalité.

- Vétusté.

- Carnet d’entretien.

- Installation de télésurveillance par le propriétaire.

- Modernisation.

• À titre informatif, nous donnons, en annexe, le texte de certaines de ces clauses.

• Depuis janvier, ce contrat a été diffusé à plusieurs centaines d’adhérents collectifs qui :

• soit ont réussi à l’imposer tel quel à leur ascensoriste (souvent des PME) ;
• soit ont réussi (souvent) à imposer quelques clauses essentielles (exemple : clause concernant la vétusté ; clause relative aux pénalités ; clauses sur le carnet d’entretien).

Ce contrat est donc particulièrement utile ; il fait en tout une quarantaine de pages ; il est disponible à l’ARC uniquement pour les adhérents collectifs.

2- Le contrat-type de la CNAB

• La CNAB a mis du temps à rédiger son contrat-type puisqu’elle a attendu juillet 2005 pour élaborer une première version.

• Ce contrat est globalement intéressant, sauf sur quelques points essentiels (dont la vétusté) comme nous l’écrivions à son ancien président. Nous n’avons malheureusement pas reçu de réponse à ce courrier.

• Nous transcrivons en annexes quelques clauses intéressantes de ce contrat pour en donner une idée aux lecteurs.

• Malheureusement il semble que ce contrat soit peu utilisé. Les syndics CNAB se contentent, en effet, de " proposer " aux ascensoristes ce contrat, ce que ceux-ci - sauf exception - refusent…

• Or, contrairement à nos adhérents (conseils syndicaux ou syndics bénévoles) les syndics professionnels prennent rarement le temps de discuter sur trois ou quatre clauses importantes.

• le contrat CNAB ;
• le contrat de l’ascensoriste non modifié ;
• le contrat de l’ascensoriste modifié patiellement.

3- L’avenant FONCIA

• FONCIA a choisi une autre méthode que celle du contrat-type. Il s’agit de la méthode dit " de l’avenant ".

• FONCIA a ainsi rédigé certaines dispositions concernant des points importants et cherche à imposer cet avenant aux ascensoristes. Aux dernières nouvelles, cet avenant aurait été accepté par certains des grands ascensoristes.

• La méthode " FONCIA " a un intérêt certain : dans la mesure où elle ne vise que quelques clauses (il est vrai très importantes) elle facilite les négociations.

• A contrario, on dira qu’en procédant ainsi, FONCIA laisse de côté divers petits ou moyens problèmes qui restent, de ce fait, non traités (c’est-à-dire ; non traités en faveurs des copropriétaires).

4- La méthode LOISELET & DAIGREMONT

• Le cabinet LOISELET & DAIGREMONT a adopté une autre technique situé entre la technique du contrat-type et celle de l’avenant.

• Il a mis au point un catalogue des niveaux de garantie spécifiques (A1, A2, A3) qui sont des sortes de sous-contrats qui sont annexés au contrat de l’ascensoriste et qui se substituent purement et simplement aux clauses originales.

• Le seul problème, pour nous, est le suivant : ce dispositif ne s’applique qu’aux ascenseurs pratiquement neufs (marqués CE) ou entièrement " modernisés ".

• Ainsi, dans ce cas, vous aurez un bon contrat, mais à condition soit qu’il concerne un appareil quasi-neuf soit que l’ascensoriste vous ait facturé au préalable pour 40.000 euros de travaux de modernisation... À cette restriction près, le contrat de LOISELET & DAIGREMONT vaut vraiment le détour.

Nous donnons donc, comme annoncé, certains extraits de ces contrats ou avenants pour vous permettre à la fois d’apprécier leur spécificité, mais aussi de comparer entre elles certaines clauses intéressantes.

Encore une fois, si vous connaissez d’autres initiatives intéressantes où êtes vous-mêmes à l’origine de ces initiatives, n’hésitez pas à nous en faire part pour diffusion auprès des Internautes et des adhérents de l’ARC.

ANNEXES

1. Extraits du contrat-type de l’ARC.
2. Extraits du contrat-type de la CNAB.
3. Extraits de l’avenant " FONCIA ".
4. Extraits de l’avenant " LOISELET & DAIGREMONT ".

ANNEXE 1

Extraits du contrat-type de l’ARC

• " Un état initial des installations est annexé au présent contrat.

• Cet état des lieux constate :

1. les usures excessives ou défaillances affectant les pièces ou dispositif ou partie d’installation objet du présent contrat ;
2. les usures excessives ou défaillance affectant les pièces non comprises dans le précédent contrat, s’il y en avait un ;

• Dans le premier cas (a), l’état réalisé doit être suffisamment précis pour permettre au propriétaire d’obtenir amiablement ou judiciairement la remise en état des installations aux frais du prestataire précédent en charge de l’entretien des installations d’ascenseur.

(…)

• Dans le deuxième cas (b) et après contrôle éventuel par un BET (Bureau d’Etudes Technique) au frais du propriétaire, l’entreprise devra adresser des devis de remise en état décomposé en main d’œuvre et fourniture.

• Le propriétaire reste libre d’accepter ou non ces devis, auquel cas, s’il refuse, le présent contrat ne rentrera pas en vigueur, chacune des parties reprenant sa liberté et aucune indemnité n’étant due ".

1. " Définitions :

(…)

2. Taux de panne :

• Le taux de panne est calculé sur l’année écoulée. Il tient compte de l’ensemble des pannes (personne bloquée ou non, sauf vandalisme) survenues sur l’ascenseur.

• Au-delà  :

• soit de trois pannes consécutives sur une période de 4 jours (sauf pannes intermittentes) ;
• soit du dépassement de cinq pannes par an sur l’installation,

• " Des pénalités seront appliquées dans le cas suivant :

1. dépassement du nombre de pannes annuelles contractuelles ;
2. indisponibilité pour cause de panne ;
3. dépassement des délais d’intervention (désincarcérations et dépannages) ;
4. dépassement des délais de remise en service ;
5. dépassement des délais de changement des pièces ;
6. absence de remplissage du carnet d’entretien ou absence d’information immédiate du propriétaire en cas de vandalisme.

• Pour le calcul des pénalités, il sera admis :

• un plafonnement de celles-ci à 25 % du montant annuel de la redevance annuelle de chaque installation (pénalités cumulées) ;
• une tolérance de 10 % sera appliquée automatiquement dans le calcul des délais et temps admis, avant application des pénalités.

• " Il est rappelé que les problèmes éventuels concernant la vétusté sont réglés par l’article 5, reproduit partiellement ci-dessous :

• le prestataire devra préciser ce qu’il entend par vétusté et comment la vétusté a été constatée par lui ;
• il devra indiquer en quoi précisément la vétusté constatée peut entraîner la défaillance de l’organe ou poser un problème de sécurité ;
• il adressera un devis de remise en état décomposé en main d’œuvre et fourniture.

• Le propriétaire reste libre d’accepter ou non ces devis auquel cas, s’il refuse, le présent contrat pourra cesser de plein droit sans indemnité à la demande de l’une ou l’autre partie, chacune des parties reprenant sa liberté.

• Si le titulaire ne résilie pas le contrat il ne pourra en aucun cas et aucune circonstance se prévaloir du fait qu’il aura signalé au propriétaire un problème lié selon lui à la vétusté ".

• " Un carnet d’entretien " papier " par appareil sera tenu à jour par le prestataire et accessible en permanence par le propriétaire.

• Ce carnet contiendra pour chaque visite ou dépannage :

• l’heure d’arrivée et de départ ;
• le nom du technicien ;
• les opérations précises qui auront été faites (la mention NF - nécessaire fait - est prohibée) ;
• les pièces changées ;
• la cause de la panne.

• Si un acte de vandalisme a été commis, le technicien devra sans délai prévenir le propriétaire pour vérification.

• Le carnet sera installé dans un coffret installé à l’entrée extérieure de la machinerie (variante possible : ou disponible en machinerie si le propriétaire y a accès).

• Toute absence de renseignement du carnet et d’information du propriétaire en cas d’acte de vandalisme donnera lieu à une pénalité ".

• " En cas de nécessité de procéder à un changement de pièce le prestataire pourra proposer au propriétaire la mise en place d’un matériel plus performant.

• Dans ce cas, le prestataire devra déterminer la part d’amélioration incluse dans le remplacement et en fera connaître la valeur à son client, au travers d’un devis qu’il devra lui soumettre avant toute intervention.

• Dans ce cas, le propriétaire pourra refuser ce devis et demander le changement à l’identique ".

(Extraits : contrat-type d’entretien des ascenseurs de l’Association des Responsables de Copropriétés)

ANNEXE 2

Extraits du contrat de maintenance ascenseur dit :

contrat CNAB Sérénité

Article 3 – Prestations non incluses au Contrat

" Les prestations ci-après, sauf contre-indications spécifiques et particulières, ne sont pas incluses au contrat :

• Le remplacement des pièces dégradées par vandalisme, par corrosion en ambiance spécifique ou par accident indépendant de l’action de l’entreprise d’entretien. Dans le présent contrat, le terme de vandalisme est défini comme acte de destruction volontaire réalisé avec tout type d’objet. En conséquence un acte de malveillance réalisé à main nue n’est pas considéré comme acte de vandalisme et la réparation de ses conséquences doit être intégré au présent contrat ".

Article 6 – Contrôles réglementaires

" Les opérations de contrôles suivantes sont intégrées au présent contrat :

• La réalisation des études sécurité nécessaires, à savoir l’application du décret 95-826 relatif aux prescriptions particulières de sécurité applicables aux travaux effectués sur les ascenseurs. Cette prescription est applicable dans les 30 jours suivant la prise d’effet du contrat et à chaque intervention entraînant une transformation importante des appareils ou au minimum tous les 5 ans.

• Après chaque transformation importante, les examens de conformité des dispositifs de fonctionnement des parachutes.

• L’assistance aux visites techniques réglementaires suivantes. La date de l’intervention sera précisée par écrit par l’organisme de contrôle 15 jours avant le contrôle :

• contrôle technique réglementaire au sens de l’arrêté du 18 novembre 2004 ;
• contrôle réglementaire pour les Etablissement Recevant du Public ERP ;
• contrôle réglementaire pour les Immeubles de Grandes Hauteur IGH ".

Article 7 – Stocks de pièces détachées

" Le prestataire devra tenir un stock de pièces de rechange disponibles permettant de remplacer tout matériel hors d’usage dans les délais indiqués précédemment. En conséquence, il ne pourra pas invoquer la contrainte de délai de commande ou de livraison pour justifier l’immobilisation de l’installation dans des délais supérieurs à ceux prévus contractuellement ".

Article 8 – Comptes rendus

" Article 8.1- Comptes rendus suite à intervention

Toutes les interventions donneront lieu à la réception d’un compte rendu qui attestera que les opérations prévues dans le présent contrat ont bien été effectuées.

Immédiatement après l’intervention, le compte-rendu est rédigé lisiblement sur le carnet d’entretien de l’installation. La fourniture du cahier d’entretien est à la charge du prestataire lors de la première visite de maintenance.

Le carnet d’entretien en machinerie est obligatoire et doit rester en permanence dans les locaux machines. Le carnet d’entretien est également consultable sous forme électronique via Internet et ce sans surcoût pour le client. L’ensemble des renseignements concernant les prestations de maintenances préventives ou curatives sont visibles dans les 72 h suivant l’intervention.

Ces deux carnets d’entretien mentionnent impérativement les points suivants de manière lisible :

• la date de l’intervention ;
• les heures de début et de fin d’intervention ;
• le type d’intervention : maintenance préventive ou corrective ;
• en cas de dépannage : la cause de la panne, la consistance de la réparation et le type de pièces remplacées ;
• en cas de maintenance préventive : les opérations de vérification et les opérations de maintenance réalisées ;
• nom, fonction, qualification et signature de l’intervenant ".

Article 9 – Prise en charge

" Le prestataire déclare être parfaitement informé de la constitution des locaux et de la consistance des matériels ou équipements dont il prend en charge la maintenance. Le prestataire déclare également disposer de l’ensemble des moyens nécessaires pour assurer la maintenance des équipements (outils spécifiques de programmation, organe de manutention, organe de mise en sécurité…). Il déclare prendre les installations sans réserve sauf spécifications particulières indiquées en page de garde ou dans le procès-verbal d’état des lieux existant ".

Article 14 – Pénalités

" Article 14.1- Modalités d’application des pénalités

Les pénalités énumérées ci-dessous seront appliquées au vu des indicateurs suivants :

• carnet d’entretien de l’installation ;
• expertises techniques ordonnées par la Copropriété ;
• compte-rendu annuel du prestataire de maintenance ;
• ou tout autre moyen de contrôle que le client pourra utiliser pour apporter la preuve d’une défaillance sérieuse du prestataire.

Le montant des pénalités est donné Hors Taxes. Les pénalités sont applicables sur la situation du trimestre en cours. Il ne peut pas être appliqué de pénalités pour des faits dont l’origine est supérieure à 12 mois. Le montant annuel des pénalités ne pourra être supérieur au montant du contrat annuel H.T. de l’appareil concerné pondéré par le pourcentage indiqué en page de garde du contrat. Toute unité de temps (heure, jour, tranche horaire) débutée est prise en compte dans le calcul des pénalités. Les pénalités peuvent se cumuler entre elles pour un même manquement contractuel.

Ces dispositions ne préjugent aucunement d’éventuelles décisions de justice ".

Article 14.6 – Manquement aux obligations d’information

" Une pénalité équivalente à deux fois la pénalité unitaire indiquée en page de garde du contrat sera appliquée par appareil dans les cas suivants :

• non mise à jour du carnet d’entretien (Article 8.1) ;
• non remise d’un compte-rendu pour appareil à l’arrêt pendant plus de 6 heures (Article 5.1) ;
• non remise d’un compte-rendu justifiant un délai de fourniture d’une pièce de rechange supérieure à 48h00 (Article 5.3) ;
• non remise d’un compte-rendu suite à panne répétitive (Article 8.2) ;
• non remise d’un compte-rendu annuel (Article 8.3) ;
• non remise d’un devis dans le délai imparti (Article 5.4) ;
• non remise de la documentation technique de l’installation en fin de contrat (Article 11) ".

ANNEXE 3

conditions particulières foncia

Annexe au contrat d’entretien ascenseur

ANNEXE 4

AVENANT AU CONTRAT D’ENTRETIEN

ET DE MAINTENANCE D’ASCENSEURS

(LOISELET & DAIGREMONT)

Article 1 : appareils concernés

" Le présent avenant complète les conditions générales et le contrat de maintenance du PRESTATAIRE. Il s’applique à tout appareil mis en service postérieurement au 1^er juillet 2000 et portant le marquage CE, ou ayant fait l’objet d’une modernisation depuis cette date comme LE PRESTATAIRE le reconnaît ".

GARANTIE A2

ARTICL 4 : PRINCIPE DE LA GARANTIE DE RESULTAT

" La garantie du contrat A2 fait obligation au PRESTATAIRE de mettre en oeuvre les moyens pour assurer un fonctionnement continu de l’appareil 365 jours par an, 24 heures sur 24, afin de garantir un taux de disponibilité annuelle de 100 % pour le client ".

ARTICLE 5 : PERIODE DE DISPONIBILITE

" La période effective de disponibilité annuelle est toutefois ramenée à 99,5 % pour permettre au PRESTATAIRE de réaliser les opérations de maintenance préventive et corrective répondant aux obligations légales et réglementaires en vigueur à la date de signature des présentes (Décret 2004-964 du 9 septembre 2004 est arrêté du 18 novembre 2004).

La mise à l’arrêt de l’appareil ne peut excéder 48 heures par an, réparties par séquences de 5 heures maximum consécutives, par période de 6 semaines.

La maintenance préventive est exécutée les jours ouvrés entre 8 heures et 17 heures ".

ARTICLE 7 : CARNET D’ENTRETIEN

" Pour s’assurer de la garantie de bon fonctionnement, le prestataire s’engage à permettre la consultation gratuite du carnet d’entretien électronique qui complète le carnet d’entretien papier disponible à tout moment en machinerie ".

ARTICLE 8 : PENALITES

" Le présent avenant garantissant au CLIENT un taux de disponibilité de 99,5 %, tout arrêt du service hors maintenance ou de grosse réparation programmée, quelle qu’en soit la durée, entraîne l’application d’une pénalité ".

ARTICLE 9 : CALCUL DES PENALITES

" Le calcul des pénalités est réalisé en tenant compte du nombre de pannes trimestrielles, dès la première, et du temps d’indisponibilisé de l’appareil pour chaque panne relevée, au-delà du plafond de 0,5 % prévu à l’article 5.

Toute heure d’indisponibilité au-delà de la 48^ème heure correspond à une pénalité égale à 1,2 % du montant de la redevance trimestrielle totale.

Un coefficient multiplicateur est ensuite appliqué en fonction du nombre trimestriel de pannes (coefficient 1 pour une panne, coefficient 2 pour 2 pannes, etc).

Le montant des pénalités applicables trimestriellement est plafonné à 100 % de la valeur de la redevance trimestrielle totale du contrat ".

GARANTIE A3

ARTICLE 11 : GARANTIE TOTALE

" Le PRESTATAIRE s’engage, dans le cadre de la garantie A3, à procéder au remplacement, à ses frais et sans délai, de l’ensemble des pièces, matériaux et constituants des appareils concernés (moteur, manœuvre, cabine, etc), pour permettre un fonctionnement normal de ces appareils.

Le versement de la redevance trimestrielle s’entend comme une rémunération " tout compris " versée au PRESTATAIRE, s’analysant comme une garantie totale de l’ascenseur, pendant la durée du contrat et pendant une année après la fin de celui-ci ".

ARTICLE 12 : TRANSPARENCE DE LA GARANTIE TOTALE

" La garantie totale se devant d’être transparente pour le CLIENT, le PRESTATAIRE devra justifier annuellement à ce dernier des travaux et remplacement effectués ".

ARTICLE 13 : EXCLUSIONS

" Il n’existe aucune exclusion sur les matériels concernés, par cette garantie, sauf stipulation exprès dans les conditions particulières.

Le PRESTATAIRE s’engage donc à procéder à ces remplacements, quel qu’en soit le motif, à l’exception des cas suivants :

• vandalisme avéré ;
• sinistre lié à une cause extérieure au PRESTATAIRE (dégât des eaux, incendie) ;
• modernisation ou amélioration demandée par le CLIENT ;
• travaux exigés par une modification de la réglementation ".

*