Une fois de plus l’ARC a étudié avec beaucoup d’attention le rapport annuel de l’Observatoire des charges de la CNAB.

Cette année, nous avons décidé d’aller plus loin encore dans nos analyses en espérant qu’enfin certains journalistes pourront faire état du scepticisme grandissant d’une des principales associations de copropriétaires au sujet des résultats obtenus par cet Observatoire.

 

Nous allons étudier :

 

1-     L’échantillon retenu par l’Observatoire.

2-     Les résultats chiffrés obtenus.

3-     Certains commentaires de la CNAB.

 

Naturellement nous adressons ce rapport à la CNAB et ne manquerons pas de publier les réponses que nous obtiendrons peut-être enfin (N.B : tous les ans nous adressons nos questions ; tous les ans nous attendons en vain une réponse).

 

 

I-                   Un échantillon discutable

 

L’échantillon de l’Observatoire est composé uniquement de copropriétés gérées par des syndics adhérents à la CNAB.

Or qui peut nous garantir que les immeubles ainsi gérés sont « représentatifs » du parc de copropriétés ?

Nous avons donc tenté de répondre à deux séries de questions en reprenant les chiffres de la CNAB elle-même :

a)     quelles sont les différences entre l’échantillon de la CNAB et la réalité des immeubles en copropriété en France ?

b)     quelles sont les évolutions - entre 2004 et 2005 - de l’échantillon de la CNAB ?

 

1-     Un échantillon à l’évidence non représentatif

a)     L’enquête de la CNAB rappelle d’une part (page 6 du rapport 2005) que la taille moyenne des immeubles en copropriété en France est de 12 logements et d’autre part (page 7) que la taille moyenne des immeubles de l’échantillon est de … 33 logements ! Comment, dans ces conditions, prétendre à une représentativité ?

b)     L’enquête rappelle aussi que les immeubles en copropriété en France :

-          sont chauffés collectivement à 48,7 % ;

-          ont un ascenseur pour 31,5 % ;

-          bénéficient d’un employé permanent (exemple : gardien) pour 38.1 %.

Or les immeubles CNAB présentent respectivement les chiffres suivants :

-          chauffage collectif :                                   55 %

-          ascenseurs :                                                45.1 %

-          personnel :                                                  45.1 %

Ainsi la distorsion est :

-          pour le chauffage  :                                   de 13 %

-          pour les ascenseurs  :                               de 43 %

-          pour le personnel permanent :                de 18,3 % !

c)     Considérons maintenant le nombre de mètres carrés par logement.

Là aussi, l’échantillon n’est à l’évidence pas représentatif puisque sur l’ensemble de l’échantillon le nombre de mètres carrés moyen par logement est de 78 m² (soixante dix huit) alors que le chiffre national réel est de l’ordre de 66 m² !!

Conclusion : comment un échantillon si éloigné du profil des immeubles en copropriété peut-il être « représentatif » ?

2-     L’évolution de l’échantillon entre 2004 et 2005

Outre l’aspect concernant la représentativité de l’échantillon, l’un des problèmes que nous rencontrons est que cet échantillon évolue chaque année et surtout qu’il évolue BEAUCOUP. Ainsi on apprend qu’en 2005 cet échantillon regroupe 4.609 immeubles alors qu’il regroupait 3.546 immeubles en 2004, ce qui représente d’une année sur l’autre une progression brute de 30 % (soit 1063 immeubles).

Plus préoccupant encore : forcément, sur les 3.546 immeubles de 2004, un certain nombre ont quitté leur syndic en 2005 et ont élu un autre syndic qui n’est sans doute pas adhérent à la CNAB... Mais cela l’Observatoire n’en souffle mot.

Or, imaginons que 10 % des copropriétés aient quitté leur syndic (soit 354 immeubles), cela voudrait dire qu’en 2005 il y a eu 1.417 immeubles qui sont rentrés dans l’échantillon (1063 + 354) soit … 40 % de l’échantillon 2004, OUI QUARANTE POUR CENT.

Comment, avec un tel apport, peut-on calculer raisonnablement une évolution entre 2004 et 2005 ? Cela reste pour nous un mystère.

À noter : au niveau global cela a pour conséquence que l’Observatoire des charges affirme d’un côté que les charges sont passées (entre 2004 et 2005) de 19,1 euros du mètre carré à 19,8 euros (soit + 3,6 %) et de l’autre que les charges ont augmenté de 4,8 %, distorsion de 33 % très exactement.

 

II-                Des résultats inexpliqués et inexplicables

 

1-     Des données différentes concernant les évolutions de charge.

 

Avant d’analyser certaines « curiosités » du rapport 2005, pointons un problème de lecture.

L’Observatoire fournit, en effet :

1-     Un tableau des charges par postes.

2-     Un tableau des évolutions par postes (entre 2004 et 2005).

 

Le problème que nous avons rencontré est celui-ci :

a)     si nous prenons les tableaux de charges par postes de 2004 et de 2005 nous obtenons certains pourcentages (N.B : le tableau 2004 est celui fourni la CNAB l’an passé, mais non rappelé dans l’enquête de 2005 ) ;

b)     or, ces pourcentages sont différents (parfois très différents) du tableau des évolutions fourni par la CNAB dans son rapport de 2005.

Qu’on en juge.

	Variations entre et   2004/2005 selon les tableaux de  l’Observatoire	Evolutions retenues par le tableau  fourni par l’Observatoire en 2005
Impôts locaux Eau froide Chauffage/ECS fluides Chauffage/ECS Entretien Ascenseurs Consommation électrique Fournitures et entretien Frais de personnel Sociétés extérieures Assurances générales Travaux d’entretien Espaces verts Honoraires du syndic Autres charges	+0%…………………………… + 4,7%……………………... + 17,3%……………………. - 20 %……………………… + 8,9%……………………... - 14,9%…………………….. - 30 %……………………… + 8,6%…………………….. + 5,2%…………………….. + 2,8%…………………….. -3,6%………………………. + 13%……………………… + 3,8%…………………….. - 5,9 %……………………..	+ 4,2 % + 4,3 % + 10,5 % + 10,2 % + 6,8 % - 3,2 % - 5,7  % + 5,1 % + 5,6 % + 8,6 % + 0,8 % + 5,6 % + 1 % - 13 %

 

On voit qu’il y a à peu près partout des distorsions, mais aussi quelques belles aberrations. Exemple :

·         Dans la colonne de gauche le poste « entretien du chauffage » aurait baissé de 20 %, dans celle de droite il aurait augmenté de + 10,5 % !

 On aimerait vraiment avoir l’explication.

• Pour le poste « fournitures et entretien », on passe de moins 30 % (oui, MOINS 30 %) à seulement moins 5,7 %.
• Par contre, pour le poste « combustible chauffage », on passe de plus 17,3 % à plus 10,5 %.

2-     Des chiffres incompréhensibles

Même si l’on se contente de la colonne de droite (hyper-redressée) de nombreux  chiffres n’ont, pour les observateurs de la vie en copropriété, strictement aucun sens :

-          « Entretien chauffage » : plus 10,5 % en 2005 (comment cela est-il possible alors que les indices sont de l’ordre de 5 % ?)

-          « Électricité » : moins 3,2 % ( ?!). Quelle explication ? L’Observatoire n’en donne aucune.

-          « Fourniture/entretien » : moins 5,7 % ( ?!). Là aussi, aucune explication.

-          « Travaux d’entretien » : plus 0,8 % ; comment peut-on obtenir un chiffre si faible ?

-          Honoraires de syndic : plus 1 % ; là encore, quelle est l’explication pour expliquer ce chiffre irréaliste ? Aucune.

-          Autres charges : moins 5,9 %, qui peut le croire ?

Oui, qui peut croire que ces chiffres sont le reflet de la réalité ? Qui ne comprend pas que d’échantillons non représentatifs en redressements multiples, on ne peut arriver qu’à ces chiffres, pour nous non significatifs ?

3-     Des évolutions différenciées plus que curieuses, aberrantes

Sans rentrer dans le détail de tous ces tableaux qui finissent par ne plus rien signifier pour un lecteur un peu curieux, prenons quelques exemples :

1)     À la page 22 du rapport on apprend que l’évolution des charges de la catégorie A2 (immeubles dotés de chauffage collectif et construits avant 1948) a été de 8,2 % et que celle de la catégorie B2 (immeuble construit entre 1970 et 1976) a enregistré une baisse de 0,1 %.

Or, cette deuxième catégorie présente tous les problèmes liés aux charges fortes : beaucoup d’équipements ; une mauvaise isolation thermique, un personnel nombreux ! Et c’est là qu’il y aurait une baisse ?!

2)     Page 23, on lit que sur TOULON le niveau des charges est de … 11 euros le mètre carré et sur NICE de … 17,70 euros.

On lit aussi que sur TOULON l’augmentation en 2005 a été de… 11,1 % alors que NICE a enregistrée une baisse de … 0,6 % ;

Qui peut admettre que ces chiffres puissent véritablement refléter la réalité ?

Pourquoi personne - à part nous - ne se pose une seule question sur tous ces points (N.B : un journaliste à qui nous posions la question nous a répondu très franchement : « Mais parce que tout le monde s’en f… ».

Tout cela pour nous est clair : l’échantillon de cet Observatoire n’est pas représentatif.

Voyons maintenant d’autres aspects non moins singuliers de ce rapport : la partialité et les inexactitudes factuelles.

 

III-              Des explications qui sont parfois de véritables « perles »

 

Le plus intéressant dans le rapport 2005 ce sont les explications ou commentaires fournis, dont certains méritent le détour. Voyons un… « échantillon ». (Les citations en italique gras sont extraits du rapport CNAB 2005)

1- « L’augmentation des « frais de personnel » est remarquable. Elle s’inscrit a priori dans une double dynamique impulsée d’une part par l’alourdissement du coût du travail (remplacements imposés par la mise en œuvre des 35 heures, convention collective de plus en plus contraignante…) et d’autre part par les exigences accrues de la demande en matière de qualité de service (gardiennage, entretien…) ».(page 16)

Commentaire de l’ARC :

L’Observatoire est bien mal renseigné. On rappellera donc :

a)     Que les 35 heures remontent déjà à 2002 pour les copropriétés (moins de 20 salariés).

b)     Que les gardiens ne sont pas légalement concernés par les 35 heures.

c)     Que les trois quarts du personnel en copropriété sont à temps partiel et donc non concernés de fait.

d)     Que l’évolution du point (convention collective) a été égale à zéro en 2005 et qu’aucun accord particulier n’a été signé en 2005.

En somme, ce commentaire relève une belle ignorance du sujet et montre que l’Observatoire peut dire « n’importe quoi » sur un sujet pourtant essentiel : celui des charges du personnel.

2) « Le prix du chauffage urbain ne varie pas depuis deux ans » (page 15).

Commentaire de l’ARC :

Comment peut-on proférer une telle contre-vérité ? il y a environ 300 réseaux de chauffage urbains en France qui ont tous des approvisionnements différents. Dans certains réseaux, les prix ont progressé jusqu’à 22 % !!

3) « La progression des « honoraires du syndic » confirme le mouvement de leur remise à niveau, même si celui-ci parait avoir marqué le pas en 2005 : le développement d’une concurrence souhaitable pour amplifier l’amélioration de la qualité des services rendus aux copropriétaires ne doit en effet pas se faire par la dénaturation de la qualité de la prestation de service associée ni par l’affichage d’un prix de service sans rapport avec le niveau de la prestation. Le mouvement de remise à niveau des « honoraires du syndic » ne peut donc, de ce point de vue, qu’être salutaire pour la profession ». (page 16)

 

Commentaire de l’ARC :  

Cette citation est doublement extraordinaire :

a)     Alors qu’à la page 16 du rapport on a appris que la progression des honoraires n’était « que » de 1 % entre 2004 et 2005, on lit donc cette autre curiosité : « La progression des honoraires de syndic confirme le mouvement de leur remise à niveau, même si celui-ci parait ( ?!?!) avoir marqué le pas en 2005… ».

Cela s’appelle dire une chose et son contraire. 

b)     Le reste de la citation précédente prouve à quel point cet « Observatoire » n’est en fait qu’une entreprise au service des syndics, le rapport tournant, sur ce point, à la justification pure et simple des augmentations d’honoraires de syndic (on verra plus bas que l’Observatoire fait encore mieux).

 

4) «  Dans l’ensemble, les actions entreprises par les syndics professionnels pour mieux maîtriser les charges permettraient de contenir l’évolution de certains postes de charges (exemple de la renégociation des contrats d’entretien des ascenseurs ou des espaces verts).(page 17).

Commentaire de l’ARC :

Page 21, on a appris que les charges d’ascenseurs avaient augmenté de … 6,8 % et celles des espaces verts de 5,6 %.

Prétendre (sans aucune preuve) que les efforts des syndics « auraient » permis de contenir l’évolution est donc non seulement assez curieux, mais surtout bien déplacés dans le contexte d’un « Observatoire », la conclusion pouvant être radicalement inverse : les syndics n’ont PAS fait leur travail.

5) «  L’indice national des charges de copropriété de la CNAB permet enfin d’établir qu’après avoir été orienté à la baisse pendant plus de dix années, entre 1990 et 2002, le niveau des charges de copropriété a amorcé une remontée depuis trois ans. Au total le niveau des charges de copropriété est resté pratiquement stable depuis 1990 (Tableau 7 et graphiques) :

• alors que l’indice national des charges restait stable entre 1990 et 2005, le revenu disponible des ménages augmentait de 3.1 % par an : cela revient à constater que le poids des charges s’est allégé de l’ordre de 38 % au cours des quinze dernières années ( + 37.8 % ; plus exactement) ».(page 18). 

Commentaire de l’ARC :

Les copropriétaires apprécieront cette vision incroyablement optimiste de la réalité, chacun sachant bien qu’entre 1990 et 2005 :

a)     le prix de l’eau n’a pas augmenté !

b)     l’ensemble des contrats d’entretien sont restés stables (les salaires n’ayant évidemment pas augmenté) !

c)     les frais de personnel sont restés les mêmes !

d)     les honoraires de syndic n’ont pas augmenté !

e)     le prix des travaux non plus !

Au fait, de qui se moque-t-on ?

6) Bien évidemment, les efforts d’économies réalisés à l’initiative des syndics, tant sur la consommation d’électricité dans les parties communes que sur la consommation d’eau (traitement préventif des fuites…) permettent de réduire le niveau global des charges quel que soit l’immeuble, sa catégorie ou son confort ».(page 26).

Commentaire de l’ARC :

À nouveau l’Observatoire montre son vrai visage.

Voilà, en effet, l’explication de la soit-disant maîtrise des charges relevée par la CNAB : les syndics ! Il fallait oser le dire ; l’Observatoire l’a osé. Chacun là encore appréciera son immense impartialité. Ce n’est pas l’Observatoire des charges ; c’est le « triomphe des syndics ».

7) Enfin pour finir, ceci ; il faut bien rire un peu.

« Le parc des copropriétés en immeubles collectifs est bien un parc urbain ! ». (page 18).

(À noter : le point d’exclamation est dans le rapport même ; on se demande pourquoi).

Commentaire de l’ARC :

Voilà une parole dont le sapeur Camembert pourrait être l’auteur ; on est heureux d’avoir attendu le rapport 2005 de l’Observatoire des charges de la CNAB pour apprendre que les copropriétés étaient situées dans des Villes et pas en rase campagne.

 

Conclusion

 

Plus nous étudions les chiffres et les commentaires de l’Observatoire des charges, plus nous sommes sceptiques ; qu’il s’agisse :

• de l’échantillon même ;
• des chiffres obtenus ;
• des explications,

nous nous posons de nombreuses questions et les posons en vain à la CNAB.

Ce que nous souhaiterions, c’est que nos interrogations soient enfin entendues et que certains relayent enfin non pas nos doutes (nous les assumons) mais nos questions.

ARC - Novembre 2006.