ARC ,DOSSIER DU MOIS DE FEVRIER 2005 ©

Syndics NON professionnels : les vrais PRO

Que vivent les copropriétaires aujourd’hui ? Ceci :

  1. Des cabinets de syndics rachetés par poignées par des grands groupes.

  2. Une qualité de service qui baisse en raison de la surcharge de travail des gestionnaires, de leur manque d’expérience et de compétence.

  3. Des honoraires en augmentation continue (il faut bien servir ses actionnaires, fonds de pension ou banquiers).

  4. Une complexification de la gestion qui semble dépasser les syndics professionnels dont la tendance est de transférer à d’autres professionnels une partie des problèmes à résoudre, ce qui rend encore plus médiocre et coûteuse la gestion.

De quoi nous apercevons-nous ? De ceci :

  • Avec un peu de temps,

  • des bons conseils,

  • un bon carnet d’adresses,

les syndics non professionnels (syndics copropriétaires) font souvent, très souvent beaucoup mieux et pour beaucoup moins cher que les professionnels.

Leur secret :

    • s’occuper eux-mêmes de leurs affaires ;

    • se documenter aux bonnes sources.

Une complexité à portée de main

  • Les syndics professionnels développent de plus en plus des discours tendant à faire croire que les problèmes sont désormais tellement compliqués qu’il faut faire appel à eux et qu’il est impossible de se passer de leurs services.

  • Nous avons ici-même répondu à ce genre de discours (voir abus n°299)..

  • Mais nous allons faire mieux encore : nous allons rééditer notre guide " Gérer soi-même sa copropriété " en le complétant et en l’améliorant. Nous y expliquerons, point par point, comment s’y prendre pour satisfaire aux exigences qui pèsent sur les syndics :

    • ceci simplement et en toute sécurité ;

    • et sans déléguer une partie du travail à d’autres professionnels.

  • Car ce qui est de plus en plus intolérable est ceci :

  1. Les syndics professionnels se plaignent de la complexification croissante du métier.

  2. Ils augmentent en conséquence les honoraires spéciaux.

  3. Et en plus ils font appel à d’autres parfois soi-disant experts.

  • Voilà pourquoi plus personne n’y comprend rien.

  • Nous livrons une première liste de tout ce qui est obligatoire à faire pour un syndic en expliquant comment, pour chaque point, on peut très facilement (et avec l’aide de l’ARC) s’en sortir efficacement.

 

Ce qui est obligatoire

Ce que l’ARC a prévu pour vous aider

Ce qui est facultatif

Assemblée générale

Convoquer une assemblée annuelle ; il faut :

  • inclure les

demandes de

questions faites

préalablement par les copropriétaires et notifiées par LRAR ;

  • adresser les

documents obligatoires (exemple : devis ; comptes…)

  • adresser certains projets de

résolution.

  1. Dans la prochain version du guide " Gérer soi-même sa copropriété", nous expliquerons tout ce qu’il faut faire pour ne rien oublier.

  2. Nous allons aussi ressortir notre guide spécial sur l’assemblée générale.
 

Comptes de charges

Faire voter un budget prévisionnel n + 1.

● Adresser chaque

trimestre ou semestre un " avis " aux copropriétaires.

● Tenir et présenter les comptes selon certaines règles à partir du 1er janvier 2006.

● L’ARC va sortir un guide pour vous aider à mettre en place une comptabilité réglementaire.

● L’ARC pourra également vous orienter vers des logiciels adaptés.

 

Personnel

Sécurité du personnel :

  • élaborer le document unique d’évaluation des risques (DUER).

Tenue du registre du personnel

● DUER : il suffit de remplir la grille proposée par l’ARC.

  

Vente d’un lot

Répondre aux

questions du notaire, mais uniquement celles visées par l’article 6-2 du décret.

 

● Répondre aux AUTRES questions des notaires (le syndic, bénévole ou non n’est PAS obligé de répondre à ces autres questions).

Carnet d’entretien

Carnet minimum

(décret du 31 mai 2001).

● L’ARC a mis au point un carnet-type pour ceux qui le souhaitent.

 

Sécurité

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ascenseur :

  • faire faire les travaux visés par le décret du 9 septembre 2004 et l’arrêté du 18

novembre 2004 ;

  • négocier un

contrat d’entretien conforme à l’arrêté du 18 novembre 2004.

? Porte de garage automatique :

  • souscrire un

contrat d’entretien.

VMC - gaz :

  • souscrire un

contrat d’entretien.

Incendie

  • (fonction de type d’immeuble).

 

L’ARC a déjà écrit un guide spécial sur les problèmes d’ascenseurs pour vous aider à négocier les travaux de sécurisation et les nouveaux contrats.

● L’ARC a également mis au point un contrat-type d’ascenseur pour ses adhérents.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Incendie

  • Attention : beaucoup de professionnels vous font croire que vous avez plus d’obligations que cela n’est le cas. Vérifiez tout ce qu’on vous dit auprès de notre coopérative.

Hygiène/santé (hors problèmes des IGH, -immeuble de grande hauteur - qui ne concernent d’ailleurs pas - sauf exception -les syndics

Bénévoles).

Amiante

Faire procéder (immeubles d’avant 1997) à l’établissement d’un Dossier Technique Amiante avant le 31 décembre 2005.

Peinture au plomb

Faire procéder (immeuble d’avant 1949) au constat de présence de plomb sur parties communes, ceci avant août 2008 (mais rien en presse ; le décret correspondant n’est pas encore paru…).

Plomb dans l’eau

On doit viser à descendre à un taux de 10 microgrammes par litre à échéance 2013.

Vide-ordures

  • deux désinfections par an.

 

 

 

● La coopérative de l’ARC, Copropriété-Services pourra vous orienter vers les spécialistes en matière :

  • d’amiante ;

  • de peinture au plomb ;

  • de plomb dans l’eau.

 

Termites

  • Sauf si une injonction municipale vise l’immeuble, aucune recherche sur parties communes n’est obligatoire.

Légionnelles

  • Rien n’est obligatoire en habitat collectif la production d’eau chaude ; quelques mesures simples peuvent être mises en œuvre.

 

 

 

Conclusion

 

  1. Certes il y a des obligations.

  2. Mais une fois répertoriées ces obligations sont parfaitement applicables : il suffit pour cela de quelques conseils et d’un peu de jugeotte.

Et encore une fois, messieurs les professionnels ; si vous trouvez tout cela trop difficile pour vous : laissez faire les copropriétaires et surtout, surtout arrêtez de gémir.

Rappel

Si vous êtes syndic bénévole, il est préférable d’adhérer à une association comme l’ARC :

a) pour pouvoir satisfaire simplement à vos obligations et être au courant des innovations administratives ou réglementaires ;

b) pour être assuré en responsabilité civile professionnelle (couverture incluse dans l’adhésion sans frais).

Pas plus de renseignement, vous pouvez consulter la rubrique comment adhérer.

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