L’ANAH - Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat - vient de décider de deux mesures qui devraient contribuer largement à favoriser le redressement des copropriétés en difficulté.

Première mesure : lorsqu’une copropriété sera mise sous administration judiciaire, l’administrateur pourra obtenir une subvention de 50 % pour les travaux nécessaires sur parties ou équipements communs.

Cela fait des années que nous demandions cette mesure et sommes donc très heureux.

Deuxième mesure : lorsqu’un Maire ou un Préfet prendra un arrêté concernant la remise en état d’un équipement, ou bien la sortie d’insalubrité ou de péril, là encore, l’ANAH pourra subventionner le syndicat des copropriétaires (via le syndic) à hauteur de 50 % des travaux.

Nous présentons de façon séparée ces deux mesures dans les articles qui suivent et donnons ci-dessous le texte de l’instruction de l’ANAH :

« L'Agence peut accorder des subventions, aux syndicats de copropriétaires lorsque les travaux portent sur les parties communes et équipements communs d'un immeuble en copropriété (…).

« Dorénavant ces dispositions s'appliquent également - en plus des copropriétés faisant l’objet d’un plan de sauvegarde, ou situées dans le périmètre d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat  - lorsque :

 

-                           un arrêté d'insalubrité a été pris en application des articles L. 1331-26 et suivants du code de la santé publique,

-                           une notification de travaux a été prise en application de l'article L. 1334-2 du même code (travaux d'élimination des peintures au plomb),

-                           un arrêté de péril a été pris en application des articles L.511-1 et suivants du CCH,

-                           ou un arrêté A ÉTÉ pris PAR LE MAIRE D’UNE COMMUNE en application des articles L. 129-1 et suivants du CCH (travaux de sécurité des équipements communs D’UNE COPROPRIÉTÉ).

 

« CES DISPOSITIONS s'appliquent également, pour le financement des travaux nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, lorsqu'un administrateur provisoIre a été désignÉ par le président du tribunal de grande instance, conformément aux dispositions de l'article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant LE statut de la copropriété (c’est-à-dire lorsque l’équilibre financier du syndicat est gravement compromis…).

« Ces opérations peuvent être subventionnées dans les mêmes conditions que les immeubles en Plan de sauvegarde, soit 50 % hors plafond de travaux ».

 

 

I-                    Une véritable innovation

 

Les administrateurs judiciaires nommés dans le cadre de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 (« copropriété en difficulté ») vont enfin pouvoir bénéficier d’un VRAI moyen d’intervention.

L’ANAH vient, en effet, de décider que, lorsqu’une copropriété a été placée sous administration judiciaire par le juge sur le fondement de cet article de loi, l’administrateur pourrait mobiliser une subvention de l’ANAH égale à 50 % des dépenses concernant le « financement des travaux nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété ».

Cela vise (après avoir eu confirmation de l’ANAH) aussi bien les travaux sur équipement (chauffage, ascenseur) que les travaux de sécurité, voire de mise hors d’eau (toiture ; infiltrations, etc.).

Ainsi, le dispositif de l’article 29-1 devient-il un véritable dispositif opérationnel et non plus simplement un cadre « judiciaire ».

 

II-                  Comment utiliser efficacement cette nouvelle disposition ?

 

Deux cas de figure sont possibles :

 

a)     Vous êtes dans une copropriété qui est déjà sous administration judiciaire article 29-1 ; dépêchez-vous d’informer votre administrateur judiciaire de la bonne nouvelle et demandez-lui d’une part de demander des devis, d’autre part de se précipiter auprès du délégué départemental de l’ANAH pour qu’il puisse savoir comment obtenir ces aides.

b)     Vous êtes dans une copropriété en difficulté, mais aviez renoncé - jusqu’à présent - à faire nommer un administrateur, en vous disant : « Mais que pourra-t-il faire de plus ? ». Dans ce cas, vous pouvez utiliser les dispositions de l’article 29-1 qui permettent à des copropriétaires représentant 15 % des millièmes seulement, de faire nommer un administrateur judiciaire. Une fois cet administrateur désigné, vous procéderez comme indiqué au point précédent).

Vous pouvez également utiliser un autre nouveau dispositif de l’ANAH, ceci en concertation avec le Maire de votre Commune. Voir pour cela notre article suivant : « Un nouveau dispositif possible : Copropriété - Maire - ANAH ; comment en profiter ? ».

 

 

 

 

I-                    Retour sur la loi « BORLOO »

 

Ø      L’article 18 de la loi BORLOO du 1^er août 2003 a prévu que le Maire d’une Commune pouvait obliger, par arrêté, une copropriété à entreprendre des travaux quand un équipement (exemple : chauffage, ascenseur) présentait un danger pour les copropriétaires ou rendait difficile la vie dans cette copropriété (exemple : chauffage hors-service).

Ø      La seule difficulté non résolue par la loi est néanmoins celle-ci : comment un arrêté municipal peut-il permettre, à lui seul, de trouver de l’argent là où il n’y en a - en général - pas ou pas assez (ce qui explique la situation de déshérence de certains équipements) ?

Ø      L’ANAH - Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat - vient peut-être de nous apporter la solution.

 

Ø      Avant de préciser comment, nous rappelons ci-dessous le texte de la loi du 1^er août 2003 et du décret correspondant.

 

« Article 18 de la loi du 1^er août 2003

 

Le titre II du livre du code de la construction et de l’habitation est complété par le chapitre IX intitulé « Sécurité des immeubles collectifs à usage principal d’habitation » et comprenant les articles L. 129-1 à 129-7 ainsi rédigés :

« ART. L. 129-1. – Lorsque, du fait de la carence du ou des propriétaires, des équipements communs d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation présentent un fonctionnement défectueux ou un défaut d’entretien de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou à compromettre gravement leurs conditions d’habitation, le Maire peut, par arrêté, prescrire leur remise en état de fonctionnement ou leur remplacement, en fixant le délai imparti pour l’exécution de ces mesures ».

« Décret N° 2004-1142 du 23 décembre 2004.

Pris pour l’application de l’article 18 de la loi 2003-710 du 1^er août 2003 et relatif à la sécurité des immeubles collectifs à usage principal d’habitation.

« ART. R. 129-1. – Les équipements communs mentionnés à l’article L. 129-1 sont les suivants :

 

-          les installations et conduits de ventilation et de désenfumage des circulations communes ;

-          les installations de ventilation mécanique contrôlée ;

-          les installations et appareils d’éclairage et d’éclairage de sécurité des escaliers, couloirs, corridors et circulations communes ;

-          les installations de production et de distribution d’eau chaude et d’eau froide, ainsi que les systèmes de sécurité des installations de production d’eau chaude ;

-          les installations et conduits de production et de distribution de chauffage collectif, ainsi que leurs systèmes de sécurité ;

-          les installations, canalisations et réseaux divers d’alimentation en énergie (gaz et électricité) ainsi que les canalisations et réseaux d’évacuation (eaux usées, eaux pluviales) ;

-          les systèmes de sécurité contre l’incendie, ainsi que les équipements et installations de protection et de lutte contre l’incendie ;

-          les installations de stockage des hydrocarbures liquéfiés ;

-          les ascenseurs ».

 

II-                  Une subvention exceptionnelle de 50 % du montant des travaux

 

Ø      L’ANAH vient donc de décider dans l’instruction nationale applicable à partir du 1^er janvier 2006 et citée en introduction à notre dossier que, lorsqu’une copropriété faisait l’objet d’un arrêté municipal sur la base de l’article 18 de la loi BORLOO, une subvention de 50 % du montant des travaux correspondants pourrait être accordée au syndicat des copropriétaires. Cette disposition devrait ainsi permettre de débloquer la situation, même en cas de difficultés financières graves.

 

III-                Comment agir si vous êtes concernés ?

 

Ø      Si vous êtes dans une copropriété dans laquelle un « équipement » (chauffage ; ascenseur ; électricité ; réseau d’eau, etc.) est tellement vétuste qu’il compromet la sécurité ou les conditions d’habitabilité, alors vous devez :

a)     fournir à votre Maire les textes de la loi BORLOO qui lui permettent d’agir, en lui demandant poliment de prendre un arrêté sur la base de ces textes et en lui précisant que s’il ne fait rien, il pourrait voir engager sa responsabilité en cas d’accident (du fait même que vous l’aurez prévenu) ;

b)     lui indiquer surtout (ce qu’il ne sait pas forcément) que cet arrêté permettra de débloquer une subvention de l’ANAH égale à 50 % de la dépense.

En effet, votre Maire risque de refuser de prendre un arrêté s’il pense que cela pénalisera les « bons » copropriétaires. En l’informant que cet arrêté permettra d’obtenir le financement à 50 % des travaux, gageons que votre Maire verra le problème différemment et volera à votre secours.