Ce mois-ci nous présentons la 3^ème partie de notre dossier relatif au 26 mesures destinées à améliorer le fonctionnement de la Copropriété.

Vous trouverez ci-dessous les 14 mesures non pas mineures, mais « secondaires ».

N’oubliez pas de relire les 12 mesures importantes (dossier du mois de janvier 2007).

 

 

À côté des demandes majeures, il existe de nombreuses demandes secondaires ; en fait treize.

Ces demandes sont néanmoins également importantes, comme on va le constater.

Ces demandes sont les suivantes :

 

1)         Améliorer le décret relatif au « carnet d’entretien des copropriétés ».

2)         Permettre aux copropriétés de changer de syndic en cours de mandat lorsqu’il y a de modifications significatives de l’actionnariat de leur syndic (plus de 50 %).

3)         Aligner partiellement sur le statut de la copropriété le fonctionnement des ASL (Associations Syndicales Libres) lorsqu’elles intègrent des syndicats de copropriété.

4)         Faire un bilan de l’article 29-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 (« copropriétés en difficulté ») et les adapter en conséquence.

5)         Améliorer l’exercice du « privilège spécial » dont bénéficient les copropriétés.

6)         Favoriser l’intervention précoce dans les copropriétés fragiles en créant un article 29-1-1 dans la loi du 10 juillet 1965.

7)         Permettre la scission en volume des grandes propriétés hétérogènes.

8)         Assurer la prise en charge par le FSL des impayés de copropriété des personnes reconnues comme surendettées par le juge.

9)         Permettre au Conseil syndical de convoquer valablement une assemblée générale en cas d’empêchement ou de « vacance » du syndic.

10)   Elargir et améliorer le recrutement des administrateurs provisoires nommés pour redresser les copropriétés en difficulté.

11)   Plus largement, favoriser la mise en place et la promotion des « syndics de redressement ».

12)   Améliorer les règles de déblocage des subventions pour permettre leur versement au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

13)   Améliorer le D.P.E. en cas de chauffage collectif.

14)   Assurer l’information et la formation des accédants et plus particulièrement celle des accédants d’origine étrangère.

 

 

A- Position du problème

 

En ce qui concerne le carnet d’entretien institué par la loi S.R.U, les dispositions actuelles (loi et décret) ne sont pas satisfaisantes, ceci selon la  plupart des observateurs.

La raison principale en est la suivante : la loi a, en effet, assigné deux objectifs contradictoires au carnet d’entretien :

-          être un outil de gestion au service de la copropriété (d’où le mot « carnet d’entretien ») ;

-          être un document d’information au service de l’acquéreur.

 

Le « législateur » aurait dû tenir compte du fait banal suivant :

a)     si un carnet d’entretien est bien tenu et s’il est un outil de gestion permettant de suivre l’entretien de TOUS les équipements et parties d’ouvrages (toiture ; escaliers ; électricité ; plomberie, etc.) il ne peut, au fil de années, que devenir un DOCUMENT IMPORTANT ;

b)     comment dès lors (et pourquoi ?) remettre ce gros document à tout candidat acquéreur ?

Les services du ministère chargés du décret d’application ont bien vu la difficulté et l’ont réglée ainsi : « il faut limiter le carnet d’entretien au strict minimum ; de cette façon le document pourra aisément être transmis aux candidats acquéreurs ».

Le carnet - ainsi réduit à une grosse fiche d’information - réalise l’exploit suivant :

-          il ne renseigne que très faiblement l’acquéreur ;

-          il est quasi inutile pour la copropriété ;

-          il crée de nouveaux problèmes entre syndics et copropriétaires.

 

Fermer les yeux sur la situation actuelle n’est pas possible. Il faut avoir le courage de faire un BILAN et d’émettre des PROPOSITIONS, en particulier pour modifier et améliorer sensiblement le décret du 30 mai 2001 qui précise ce que doit être le carnet de base.

B- Quelques pistes

Nous proposons :

a)   De modifier légèrement la loi S.R.U. en réécrivant ainsi l’article consacré au droit des candidats acquéreurs : « Les candidats à l’acquisition d’un lot en copropriété peuvent prendre, à leur demande, connaissance de la partie du carnet d’entretien concernant la liste des gros travaux réalisés durant les dix dernières années ».

b)  De modifier ensuite le décret sur le carnet d’entretien, décret qui pourrait prévoir trois parties distinctes, ayant chacune des fonctions différentes :

·         une partie introductive et descriptive réduite à « une fiche » récapitulative concernant les gros travaux :

a) entrepris au cours des dix dernières années ;

b) prévus à court terme dans la copropriété.

Cette fiche de simple information pourra être transmise facilement à tout candidat acquéreur.

·         une partie centrale permettant de savoir QUI intervient dans la copropriété POUR QUOI FAIRE et A QUEL COUT ; cette partie est le carnet d’entretien proprement dit, outil de gestion à la disposition du conseil syndical et du syndic ;

·         une partie annexe permettant le recueil de documents d’archives indispensables ; cette partie serait différente pour les immeubles neufs ou à construire, les immeubles de MOINS de dix ans et les autres.

 

         Grâce à cette proposition, on pourrait ainsi :

◙ satisfaire aux exigences d’information des acquéreurs ;

◙ mettre en place de VRAIS carnets d’entretien ;

◙ commencer à poser les problèmes concernant les archives.

 

C- Nos propositions

Comme indiqué ci-avant il faut :

a)     modifier ainsi l’article 79 de la loi S.R.U. (devenu article 45-1 de la loi du 10 juillet 1965) concernant l’accès à tout candidat acquéreur au carnet d’entretien : « Tout candidat à l’acquisition d’un lot de copropriété, tout bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente ou d’achat ou d’un contrat réalisant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot peut à sa demande prendre connaissance de la partie concernant la liste des gros travaux réalisés durant les dix dernières années du carnet d’entretien de l’immeuble établi et tenu à jour par le syndic, ainsi que du diagnostic technique établi dans les conditions de l’article L 111-6-2 du Code de la construction et de l’habitation » ;

 

b)     puis modifier le décret concernant le carnet d’entretien.

 

 

A- Position du problème

 

Les syndics sont des mandataires choisis sur la base de « l’intuitu personnae ». Or cette situation est largement contournée actuellement par la prise de participation majoritaire dans un cabinet par un autre syndic personne physique ou morale.

La prise de participation ne changeant pas la nature de la personne morale, ce changement n’est pas qualifié de substitution. Or il y a bien substitution.

B- Notre proposition

 

La loi HOGUET ou son décret d’application en cours de refonte pourrait donc introduire une disposition prévoyant qu’en cas de changement d’actionnaire principal, il doit y avoir remise en jeu du mandat avant la transaction.

 

A- Position du problème

Les ASL (associations syndicales libres) sont régies par leurs seuls statuts. C’est simple, mais parfois cela est source d’abus.

Lorsque une ASL regroupe au moins un syndicat de copropriété  (ce qui est très fréquent dans les ZAC, par exemple) nous demandons que certaines règles soient imposées empêchant - par exemple - que des gros porteurs institutionnels et les professionnels ne puissent agir sans contrôle, sans contre-pouvoir et sans avoir à observer des restrictions prévues par la loi de 1965 (limitation des voix ; limitation des millièmes, etc).

B- Notre proposition

 

Introduire dans la loi de 1965 des dispositions concernant les ASL qui ont pour adhérents des syndicats de copropriété, empêchant abus et dérives de gestion.

 

A- Position du problème

 

Les lois doivent être « évaluées ». Or la loi qui a introduit l’article 29-1 dans la loi du 10 juillet 1965 a dix ans. Cela fait environ cinq ans que nous réclamons un bilan de l’application de cet article dont nous pensons qu’il est inadapté et inefficace.

 

Nous demandons :

 

a-     Un recensement des ordonnances rendues (nous avons proposé que cela se fasse simplement sur une dizaine de départements « sensibles »).

b-    Une analyse toute simple de l’efficacité de la procédure ; à savoir :

1)                   combien de copropriétés en difficulté sont sorties de leurs difficultés (sortie mesurée par le taux d’endettement et d’impayés) ;

2)               quels ont été les blocages rencontrés.

 

c-     Des propositions de correction ou d’amélioration.

 

B- Notre proposition

 

Nous reformulons donc à nouveau cette demande, rappelée récemment au Ministère de la Justice.

 

A- Position du problème

 

En 1994 le privilège spécial au profit des copropriétés a été obtenu à la suite d’une âpre discussion parlementaire.

Ce privilège était censé garantir les intérêts des copropriétés en difficulté face à ceux des prêteurs de deniers.

 

Problème : que recouvre ce privilège ?

 

En principe, ce privilège aurait dû couvrir TOUTES les DETTES des copropriétaires vis-à-vis du syndicat.

Or, en raison d’une rédaction RESTRICTIVE, la loi et son décret ont prévu que SEULES les dettes consécutives aux charges et travaux prévus aux articles 10 et 30 étaient concernées, ce qui tend à exclure les pénalités, indemnités et frais JUDICIAIRES obtenus pour les syndicats en COMPENSATION des frais engagés.

 

L’article 19-2 est en effet ainsi rédigé :

 

« L’obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30 est garantie par le privilège immobilier spécial prévu par l’article 2103 du Code civil ».

 

Mais cette rédaction restrictive prête à discussion. La PREUVE : une réponse ministérielle précise que les frais judiciaires POURRAIENT être considérés comme des frais «annexes » aux charges.

Dès lors, les avocats des copropriétés et des banques s’opposent sur la PRODUCTION DES créances et les procédures de répartition s’éternisent (on constate que des audiences peuvent être reportées jusqu’à SEPT fois pour cette raison. La contestation des banques pouvant porter sur … 300 Euros !).

 

Conséquences : les copropriétés en difficulté attendent leur argent parfois pendant QUATRE ans.

B- Notre proposition

 

 

A- Position du problème

 

A-   L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965

 

Il a pu sembler (en 1994  et en 2000) que - face à une copropriété en difficulté financière - il suffisait :

-          de nommer un administrateur provisoire ;

-          de lui donner le pouvoir de demander au juge, le cas échéant, des reports de paiement de factures ou des suspensions de décisions de justice devenues exécutoires ;

-          de lui permettre, éventuellement, de saisir le juge aux fins de voir prononcer la scission d’une copropriété.

 

Il apparaît bien maintenant que ce dispositif est, dans l’état actuel, malheureusement inefficace. En effet, l’administrateur :

-          est souvent encore plus démuni qu’un syndic face aux difficultés multiples d’une copropriété ;

-          ne dispose d’aucun moyen pour redresser les copropriétés, le « moratoire » accordé par la loi ne faisant qu’aggraver le passif et la scission restant d’une part une solution très marginale, d’autre part impossible à mettre en oeuvre en l’absence d’apurement  des créances irrécouvrables.

 

Nous proposons donc - sans supprimer l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 -d’ajouter un article 29-1-1 qui permettra :

-          soit de mieux préparer et encadrer  la nomination d’un administrateur provisoire ;

-          soit d’éviter cette nomination en donnant aux demandeurs les moyens de procéder eux-mêmes ou de faire procéder au redressement financier indispensable dès les premiers symptômes des difficultés, c’est-à-dire à une stade où les copropriétés sont simplement « fragiles » ou en « pré difficulté » (si l’on peut dire).

 

Nous allons examiner comment.

 

B-   Pour une intervention « précoce »

 

• De l’avis de tous les spécialistes, la complexité de l’intervention dans les copropriétés en difficulté est que, en effet, l’on intervient  souvent beaucoup trop tard, ce qui rend difficile le traitement.

• Chacun s’accorde à penser que si l’on pouvait intervenir plus en amont, l’intervention serait à la fois plus facile et beaucoup moins coûteuse.

• La difficulté est :

-       comment intervenir rapidement ?

-       avec quelle légitimité ?

-       par quel moyen d’alerte ou de déclenchement ?

 

• En ajoutant à la loi de 1965 un article 29-1-1 présenté plus bas, nous pensons avoir trouvé un dispositif permettant de résoudre ces trois problèmes.

 

a)                 Quel type d’actions préventives ?

 

La meilleure et la plus efficace des interventions est de pouvoir - le plus tôt possible -effectuer un diagnostic de la situation d’une  copropriété qui :

a)     permette de révéler les dysfonctionnements majeurs ;

b)     permette de fixer un PLAN d’intervention.

 

Dès lors, si l’on pouvait rapidement faire établir un tel diagnostic et disposer d’un tel plan il y a de fortes probabilités pour que l’on puisse enrayer vite le processus de dégradation et amorcer le redressement.

b)                De multiples « déclencheurs » possibles à ce diagnostic

 

• En fait beaucoup de personnes sont assez vite au courant de la situation de fragilisation d’une copropriété :

 

-          les copropriétaires les plus vigilants ;

-          les fournisseurs impayés ;

-          les mairies (service d’hygiène ; de logement) ;

-          les notaires (exemple : absence de syndic ; mais aussi : bilans catastrophiques fournis à l’occasion d’une vente, etc.) ;

-          les syndics eux-mêmes (exemple : en cas de reprise).

 

Ces différentes personnes physiques ou morales pourraient avoir intérêt à faire diligenter une « expertise » :

-          le fournisseur (compagnie des eaux, chauffage urbain, etc.) pour comprendre pourquoi il n’est pas payé ;

-          le notaire pour vérifier que l’immeuble ou l’acquéreur n’est pas en danger ;

-          un groupe de copropriétaires pour s’assurer que la situation n’est pas en train d’échapper au syndic ;

-          le nouveau syndic pour clarifier la situation ;

-          le maire pour comprendre pourquoi une copropriété dysfonctionne et met en péril la sécurité ou la santé publique de ses administrés.

 

Actuellement, même si ces personnes ont des inquiétudes fondées et de bonnes raisons d’essayer de comprendre ce qui se passe, elles n’ont aucun moyen d’y parvenir.

D’où notre proposition.

 

c)                 Un diagnostic déclenché par voie judiciaire

 

• Plutôt que de faire nommer par le juge un administrateur provisoire sans compétence spécifique en matière de redressement, sans vrai moyen et sans « plan », nous pensons qu’il serait préférable que le juge puisse d’abord disposer du pouvoir de diligenter un diagnostic de nature, en tout état de cause :

1-    à éclairer sa décision (article 29-1) ;

2-    à définir précisément la mission de l’administrateur ;

3-    à lui permettre de mieux contrôler cette mission.

• Pour éviter que les juges ne nomment simplement un expert et pour les aider à mieux définir l’expertise nécessaire, nous proposons que le texte de loi (ou un décret) précise clairement  le détail de ce diagnostic.

     Celui-ci devra s’attacher :

a-       à étudier les sommes impayées (compte par compte) et les procédures engagées en s’appliquant à relever les carences ou blocages en matière de recouvrement ;

b-       à étudier le niveau des charges, en s’appliquant à relever les excès, source d’impayés ;

c-       à étudier l’état des dettes et créances en repérant les éventuelles anomalies.

• L’ordonnance du juge devra être claire à ce sujet, d’où la rédaction directive de l’article de loi que nous proposons.

 

B- Notre proposition

 

• Nous proposons donc  de rajouter à la loi de 1965 l’article 29-1-1 suivant :

-       « Les copropriétaires représentant 10 % des voix, le Maire, le Procureur de la République, tout créancier, tout notaire procédant à la vente d’un lot peuvent saisir (par voie de requête ou de référé) le Président du Tribunal de Grande Instance aux fins de faire procéder à une expertise visant :

 

§         à vérifier le bien fondé de la requête ;

§         à identifier les causes de la situation qui ont justifié sa saisine ;

§         à proposer des solutions permettant la rétablissement financier ;

§         à déterminer les moyens nécessaires.

 

Pour cela  :

§         à faire procéder à une analyse compte par compte des sommes restées  impayées par les copropriétaires et des procédures engagées à leur encontre ;

§         à faire procéder à une analyse des charges poste par poste ;

§         à faire procéder à une étude de la situation de trésorerie et de l’état des dettes et des créances.

 

-          Le juge, saisi sur le fondement de l’article 19-1 d’une demande de nomination d’administrateur provisoire peut, de son propre chef, diligenter une telle expertise ».

 

 

 

A- Position du problème  

La loi S.R.U du 13 décembre 2000 a introduit une disposition prévoyant la scission d’une copropriété en difficulté sous contrôle judiciaire dès lors que cette solution apparaît de nature à favoriser le redressement de la copropriété article 29-4 de la loi du 10 juillet 1965).

 

Aux termes des articles 29-4 et 28 de la loi du 10 juillet 1965 il apparaît que cette scission ne serait possible que si une division du SOL est possible.

Or il semblerait qu’aujourd’hui les situations nécessitant une scission concernent des ensembles immobiliers où la scission est nécessaire mais où la division du sol est impossible, seule une division en volume étant envisageable.

Nous allons tenter de montrer pourquoi la scission en volume non seulement est indispensable mais surtout pourquoi elle est légitime.

 

a)     Une division indispensable

 

De très nombreux ensembles immobiliers complexes sont aujourd’hui caractérisés ainsi :

 

1-    Ils présentent une grande hétérogénéité d’occupation (immeubles d’habitation ; commerces ; bureaux ; entrepôts ; parkings souterrains) induisant des complexités de gestion énormes elles mêmes génératrices de surcoûts, conflits d’intérêt, incompréhension, blocage, dégradation.

2-    Ils présentent par ailleurs des espaces de circulation interne à usage public de type « dalle » qui appartiennent à des entités immobilières  qui se révèlent incapables de les entretenir (coût) et par ailleurs NON désireuseS de le faire (pourquoi entretenir à million d’Euros des espaces à usage public qui sont le toit de parkings souterrains ?).

 

         La solution  pour ces ensembles est pourtant simple :

-                     opérer une division en volume permettant de favoriser une gestion autonome des parties « homogènes » ;

-                     opérer une division telle qu’elle permette la rétrocession de la DALLE à la collectivité publique.

 

b)     Une division aujourd’hui problématique.

 

Actuellement la division en volume est impossible simplement en raison de la rédaction restrictive de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose : « Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la copropriété du SOL est possible… ».

 

·         Or aujourd’hui chaque jour des ensembles immobiliers complexes sont construits, livrés et sont découpés en volumes de propriétés indépendantes qui ne reposent pas sur un sol qui leur soit propre.

·         Géomètres-expert et notaires non seulement savent faire ces divisions en volume mais le font tous les jours.

·         Or soit ces pratiques - ratifiées par les conservateurs des hypothèques - sont illégales et il faut :

 

-                    le dire ;

-                    les interdire.

 

·         Soit elles sont légitimes et il faut clarifier le droit pour permettre des scissions en volume. AUSSI dans les copropriétés existantes.

B- Deux exemples emblématiques parmi cent

 

b.     Actuellement, par exemple, deux grandes copropriétés d’Ile de France  bénéficiant du dispositif « plan de sauvegarde » ne pourront redevenir viables de façon pérenne que si une scission en volume est réalisée :

 

a)     il s’agit du syndicat EV1 à Sarcelles (4 syndicats secondaires ; un silo de parkings souterrain de 500 places à peu prés désert ; une dalle à usage publique impossible à remettre en état pour des raisons de coût) ;

b)     il s’agit du syndicat le Parc de la Noue à Bagnolet (6 syndicats secondaires ; des entrepôts ; des bureaux ; des commerces ; trois niveaux de parkings souterrain ; une dalle).

 

C- La proposition de l’ARC

 

La solution, comme on l’a dit, est simple puisque sans avoir à bouleverser le droit de la copropriété il suffit simplement de corriger légèrement l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 et remplacer le 9^ème paragraphe de l’article 28 par la phrase suivante : « Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété est possible… ».

 

A- Position du problème

Permettre aux copropriétaires surendettés de s’en sortir est bien ; le faire au détriment de leurs voisins l’est moins.

a- Les syndicats de copropriété sont des créanciers « malgré eux »

 

-          Quand un banquier prête de l’argent à une personne ou quand un commerçant vend un canapé à crédit, non seulement il fait des affaires mais il CHOISIT son client.

-          La copropriété ne choisit personne : elle fournit des « services » à des personnes qui achètent un logement, et n’en tire aucun bénéfice.

-          Il est donc inadmissible d’assimiler une copropriété à un créancier normal.

 

b- La copropriété, ce sont d’autres copropriétaires parfois très modestes

 

-          Le deuxième problème tient au fait que, en copropriété, les impayés de charges des uns sont supportés par les autres et que ces autres-là peuvent être des gens eux-mêmes modestes, voire très modestes.

 

-          Accepter que la copropriété soit un « créancier » normal (ce qu’elle n’est pas) c’est donc accepter que les gens modestes paient pour les gens reconnus en surendettement.

 

c- Comment les dettes des personnes reconnues en surendettement pèsent sur les voisins

-          Les commissions Banque de France et/ou les juges ont plusieurs possibilités :

 

·         accorder des moratoires ;

·         accorder des délais de paiement très longs (on a vu jusqu’à cinq ans !) ;

·         accorder des suspensions de saisie immobilière (on a vu jusqu’à trois ans) y compris pour des propriétaires bailleurs ;

·         désormais annuler les dettes.

-          dans les huit cas sur dix étudiés par l’ARC, il se passe ceci :

a)     pendant les délais accordés les dettes continuent à croître ;

b)     conséquence, quand on finit par faire vendre le logement, la copropriété :

 

·         a du supporter un déficit de trésorerie plus lourd ;

·         a perdu une partie du bénéfice du privilège spécial dont elle dispose et donc doit assumer une partie importante des dettes ; en effet si en 2004 la famille X doit 6.000 €uros concernant les trois dernières années, la copropriété peut espérer récupérer TOUS les impayés ; mais si des délais de trois ans lui sont accordés, la dette va (le plus souvent) passer à 12.000 €uros et la copropriété ne pourra, bien souvent, au final récupérer qu’une faible partie des sommes dues.

 

d- Une situation anormale bien connue

-          Cette situation injuste est bien connue de TOUS. Les pouvoirs publics nous répondent : « ce qui nous importe c’est que les familles surendettées restent dans leur logement ».

-          Nous sommes d’ailleurs tout à fait d’accord, mais nous pensons qu’il n’est pas admissible que ce légitime maintien dans les lieux se fasse aux frais des VOISINS.

 

B- Notre proposition

-          La loi BORLOO sur la faillite civile a, comme on l’a dit, confirmé et amplifié le phénomène.

-          Pourtant la solution est toute simple. Il suffit que les textes prévoient qu’en cas de situation de surendettement reconnue par la commission Banque de France ou le juge, les impayés de charges de copropriété soient pris en charge par le Fonds de Solidarité Logement (Fonds abondés par les départements et l’État) qui fera, lui, son affaire d’une éventuelle récupération auprès du débiteur. Cette proposition est la SEULE solution :

·         cohérente ;

·         juste ;

·         efficace.

 

● Cohérente : si l’État  ou le juge estime important le maintien dans les lieux (ce que nous comprenons) il faut, pour cela, qu’il fasse jouer la solidarité nationale ou départementale (comme elle joue pour les locataires, les bailleurs recevant, par le FSL, leurs loyers).

● Juste : en procédant ainsi on ne fait pas assumer les charges des gens surendettés par des voisins qui peuvent être aussi modestes.

● Efficace : grâce à notre solution on permet à des gens de se « refaire une santé » financière et on évite que la copropriété et les voisins ne sombrent à leur tour dans les difficultés par l’effort financier qu’on leur impose.

 

De quoi ont peur les pouvoirs publics ?

-          Si des personnes surendettées sont vraiment des « accidentées » de la vie et sont de bonne foi, il n’y a aucun risque à les aider à payer leurs dettes de charges ; ce n’est même - encore une fois - que justice car on ne voit pas pourquoi les locataires seraient aidés et pas les copropriétaires pour des dettes liées à l’USAGE du logement.

-          Si les pouvoirs publics ont peur qu’il y ait des abus, cela ne pourra qu’inciter les commissions Banque de France et les juges à la vigilance, ce qui bénéficiera à TOUS, y compris à ceux tentés de tomber dans le « surendettement ».

 

 

A- Position du problème

 

Aujourd’hui lorsqu’il n’y a plus de syndic de droit dans une copropriété (démission ; décès ; faillite…) la seule possibilité LÉGALE pour que le syndicat des copropriétaires puisse élire valablement un syndic est de procéder ainsi  :

 

a)      saisir (par voie d’avocat) le Tribunal de Grande Instance ;

b)      faire nommer un administrateur judiciaire qui aura pour tâche de convoquer une assemblée générale pour élire un syndic.

 

Ce cheminement est LENT et COUTEUX (frais d’avocat mais aussi frais d’administration provisoire).

Il n’est pas normal, à notre sens, d’imposer un tel dispositif aux copropriétés, ceci d’autant plus que la loi prévoit que - si le règlement de copropriété le permet - dans une telle situation, le Conseil syndical peut convoquer valablement l’assemblée appelée à élire le syndic.

2- Notre proposition

Introduire dans la loi de 1965 une disposition permettant la possibilité de convocation d’une assemblée générale par le Conseil syndical, en cas d’empêchement ou de « vacance » de syndic, aux fins d’élire un nouveau syndic.

Il suffirait d’ailleurs de compléter l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

« En cas d’empêchement du syndic ou de « vacance » de ce poste, le Conseil syndical est habilité à convoquer une assemblée générale aux fins de désigner un nouveau syndic ».

 

A- Position du problème

 

Tout le monde sait que les « administrateurs provisoires judiciaires » nommés actuellement pour redresser les copropriétés en difficulté sont des « liquidateurs » professionnels plutôt spécialisés dans le droit des entreprises et de la famille. Or il est indispensable de disposer d’un corps d’administrateurs provisoires compétents dans ce domaine et capables de participer au redressement des copropriétés.

À tel point que, en 2003, Jean Louis BORLOO avait introduit dans son projet de loi sur la Rénovation Urbaine une disposition concernant la mise en place d’administrateurs provisoires qui ne soient pas forcément des administrateurs judiciaires inscrits sur la « liste nationale ,» avec détermination prévue par décret des compétences et de l’expérience requise pour assurer cette fonction.

 

B- Notre proposition

Reprendre simplement la proposition de la loi de Jean Louis BORLOO.

 

A- Position du problème

a) Il n'y a pas de redressement de copropriété sans un syndic qui soit :

- volontaire

- compétent

- disponible.

b) Selon nous, ce syndic ne peut être qu'un syndic NORMAL (ni « social » ; ni HLM) : à défaut les copropriétaires ne feront pas les efforts nécessaires pour redevenir membres d'une VRAIE copropriété NORMALE.

c) Il faut donc susciter au sein des professionnels la naissance d'une spécialité, celle de « syndics de redressement »  (qui seront pour les copropriétés en difficulté des espèces de cancérologues).

d) Aujourd'hui le déficit de syndics de redressement est DRAMATIQUE et explique les difficultés, (voire les blocages) rencontrées dans de très nombreuses copropriétés fragiles, donc difficiles à gérer.

B- Notre  proposition

Nous proposons ceci :

a) Que les ministères de la Ville et de la Justice confient à l'AFNOR le soin d'élaborer un   « référentiel des syndics de redressement »  ou même une norme.

b) Qu'une commission restreinte soit rapidement instituée à cet effet, qui utiliserait le travail DEJA fait en concertation entre les associations de copropriétaires et de syndics. En quelques mois le travail pourrait ainsi être achevé.

Ce référentiel permettrait de repérer ou faire « émerger » des volontaires.

Ainsi nous pourrions disposer rapidement d'un CORPS de « syndics de redressement » qui pourraient :

-  soit être nommés par les juges dans le cadre de l'article 29-1 de la loi de 1965 (copropriété en difficulté ou en déshérence)  ;- soit intervenir dans les plans de sauvegarde ou OPAH, de façon contractuelle.

Naturellement il sera indispensable que la mission de ces syndics soit - au moins partiellement - prise en charge financièrement, ce qui devrait être assez simple (aide juridictionnelle ou de subventions provisoires, le temps d’une opération de redressement).

 

A- Position du problème

 

Actuellement il est d’usage de ne débloquer les subventions que lorsque les travaux sont finis et payés.

Certes des acomptes peuvent être versés mais l’essentiel vient après.

Dès lors dans les opérations où les copropriétaires sont subventionnés de façon conséquente (donc où les personnes sont les plus modestes, car plus les subventions sont importantes plus les revenus sont faibles) se pose le problème du « pré financement » (N.B : certaines entreprises peuvent assurer de fait ce préfinancement, mais c’est très rare).

 

Il y a deux façons de résoudre le problème :

 

-          soit mettre en place des systèmes très compliqués et chers de préfinancement (associant des banques) ;

-          soit assouplir les règles de déblocage progressif des subventions avec contrôle a posteriori.

 

B- Notre proposition

 

Nous proposons, évidemment que cette deuxième voie soit privilégiée car pourquoi rajouter un système de « préfinancement » forcément lourd, compliqué et cher sur un système lui-même complexe  (celui des subventions).

 

En somme pourquoi ne pas essayer de faire simple et éviter de faire compliqué et cher ?

 

 

A - Position du problème

 

Le Diagnostic de Performance Energétique  (D.P.E.) d’un lot est obligatoire - en cas de vente - depuis le 1^er novembre 2006.

 

Ce diagnostic permet de connaître le niveau de confort thermique à travers la consommation énergétique (chauffage et eau chaude) d’un logement, ramenée au mètre carré. Il doit permettre en particulier :

 

-          de situer le logement sur une échelle de consommation ;

-          de le situer aussi sur une échelle de « pollution » (niveau de production de gaz à effet de serre) ;

-          de faire des préconisations d’amélioration.

 

Dans son principe, ce D.P.E est un dispositif informatif et incitatif très intéressant.

 

Néanmoins, lorsqu’il y a production collective de chauffage, le D.P.E - tel qu’il est actuellement conçu - s’avère décevant et inutile pour les raisons suivantes :

 

a-          il ne calcule NI les consommations énergétiques du logement NI les consommations énergétiques de l’immeuble ;

b-         il se contente de prendre acte des consommations réelles de l’immeuble et de rapporter ces consommations au logement vendu ;

c-          il établit des préconisations totalement inutiles puisque ces préconisations sont soit inapplicables (les travaux sont collectifs et doivent être votés en assemblée générale) soit inefficaces (si le copropriétaire fait des économies il n’en profitera pas).

 

Nous demandons, en conséquence, à ce que la procédure d’établissement du D.P.E soit adaptée lorsqu’il s’agit d’un logement raccordé à un chauffage collectif pour que le D.P.E soit utile et efficace, en prenant modèle sur les Danois.

 

B- Notre proposition

 

Notre proposition est simple. Nous demandons à ce que le dispositif d’établissement du D.P.E - en cas de chauffage collectif - soit remplacé par le dispositif suivant :

 

a-           établissement d’un D.P.E d’immeuble (performance thermique) ;

b-          comparaisons entre le D.P.E d’immeuble et les résultats effectifs (consommations réelles) ;

c-           préconisation concernant l’immeuble, donc en premier lieu la réduction des écarts entre les consommations théoriques et les consommations effectives ET - si besoin - le logement.

 

À noter, comme on l’a dit plus haut, que c’est ce qui est fait depuis longtemps au DANEMARK après que les pouvoirs publics de ce pays aient constaté l’inadaptation du D.P.E de base en cas de chauffage collectif.

 

 

 

A- Position du problème

Quelques questions :

 

1-    Quel est le statut le plus complexe à comprendre et à pratiquer tant au niveau juridique, financier et comptable ?

         Réponse : celui de la copropriété !

2-    Où logent aujourd’hui les ménages les plus modestes (donc les moins armés pour comprendre la copropriété), voire les ménages immigrés primo arrivants ?

         Réponse : en copropriété !

3-    Peut-on s’imaginer que les personnes qui accèdent à la copropriété puissent s’intégrer dans cet univers qui leur reste étranger ?

         Réponse : on ne le peut pas.

 

B- Notre proposition

Il est essentiel de « banaliser » la copropriété, de mettre au point un matériel pédagogique  diversifié  lié à des publics divers et n’ayant pas vraiment accès à la lecture ou à un mode de transmission livresque.

Nous n’avons pas de solution miracle mais pensons qu’un signal fort devrait être donné par l’État, voire quelques expérimentations particulièrement soutenues engagées sous l’autorité :

-          du Conseil National de l’Habitat ;

-          du Haut Comité pour l’intégration,

 

le tout en relation avec des écoles de travailleuses sociales (Économie Sociale et Familiale), par exemple.

« L’éducation à la copropriété » c’est - à terme - éviter que des centaines de milliers de ménages ne deviennent les « exclus de la copropriété ».

N.B : la copropriété peut-être une formidable machine à intégrer comme elle peut être une formidable machine à désintégrer.