I - comptage et copropriété : un retard certain

Alors que, dans le monde HLM, 80% des logements sont équipés de compteurs divisionnaires, en copropriété on atteint péniblement le chiffre de 30%.
Pourquoi ce décalage ?

a- traditionnellement les syndics sont CONTRE le comptage divisionnaire : il est en effet plus simple de répartir selon les millièmes une facture que de gérer les conséquences de la mise en place de compteurs.

b- par ailleurs la loi imposait jusqu'au 13 décembre 2000 une majorité très importante pour pouvoir décider l'implantation de compteurs d'eau froide.

c- autre point : certaines pseudo-"études" laissaient entendre que les compteurs n'induisaient aucune économie jetant le trouble chez certain (voir plus bas)

d- enfin certains problèmes (difficulté de relevé ; inefficacité de certaines sociétés de relevage) entravaient le développement du comptage.

D'où la situation actuelle en copropriété caractérisée par un très faible équipement en compteurs.
A l'ARC nous nous battons depuis de nombreuses années pour faire évoluer cette situation non seulement source d'injustice entre les copropriétaires, mais source de gaspillage, de surconsommation, d'absence de traitement de fuites, en un mot d'absence de responsabilisation.
Or, le paysage, aujourd'hui et en partie grâce à notre obstination, bouge.
Avant de voir en quoi, examinons quelques questions propres au comptage "traditionnel" qui vont nous permettre de mieux comprendre la situation.

II - LE COMPTAGE INDUIT-IL DES ECONOMIES ?

Certaines - sur la foi d'études très partielles - ont cru pouvoir affirmer que le comptage n'induisait pas, en lui-même d'économie.

La réalité est bien différente :

1) Le comptage divisionnaire indult bien des économies perceptibles dès la première année (moins 20% à 30%), ce qui tient au traitement des fuites par les usagers et aux comportements et plus économe adoptés par les occupants dès lors qu'ils savent qu'ils devront payer ce qu'ils consomment.

2) Le problème est celui-ci : au fil des ans et dans la mesure où le prix du m3 n'est pas trop élevé on assiste à un relâchement certain, relâchement qui tient d'ailleurs souvent au fait que le comptage effectif peut s'avérer très partiel (exemple : nombre important de relevés NON faits ; forfaits mal ajustés et voir défaillant (compteurs vieillissant rapidement ; se bloquent).

En fait le comptage perd de son efficacité lorsque le comptage est insatisfaisant. C'est ce qu'on du mal à comprendre les détracteurs du comptage et c'est pourquoi les avancées actuelles des technologies en matière de comptage sont si déterminantes comme on le verra dans les pages qui suivent.

III - LES PROBLEMES TRADITIONNELS DU COMPTAGE

Le comptage pose divers problèmes traditionnels.

Les problèmes sont les suivants :

1) Il est difficile d'opérer des relevés effectifs chez tout le monde (parfois le taux de relevé est inférieur à 50%). Cette situation a deux conséquences.
a) en ce qui concerne les consommations elle rend délicate TOUT SUIVI ; elle empêche en particulier de repérer et d'analyser les différences éventuelles constatées entre la consommation générale et le total des consommations individuelles.

b) en ce qui concerne la gestion, elle induit des complications extrêmes : obligation de créer des forfaits ; complexité des régularisations etc…

2) Les compteurs vieillissement, et SOUS comptent avant de se bloquer, ce qui crée des "transferts de charges". Ce vieillissement est difficile à repérer, précisément en raison des difficultés d'opérer des relevés systématiquement dans les logements permettant un SUIVI rigoureux des consommations.

3) Les relevés effectués par les sociétés spécialisés sont décevants et parfois mal fait (mal préparé ; effectués avec trop peu de professionnalisme - par exemple les anomalies ne sont pas suffisamment détectées).

Tout ceci explique le comptage, souvent, déçoit, ce qui explique la tentation de certains de jeter le bébé avec l'eau du bain ( égal de rejeter le comptage sous prétexte qu'il présente des difficultés difficiles à contourner).

On verra plus loin qu'on est en passe de surmonter ces difficultés.

IV - LA NOUVELLE DONNE EN MATIERE DE COMPTAGE

Deux VERROUX sont en train de sauter dans ce domaine :

- Le premier concerne la majorité requise en copropriété pour décider de la pose de compteur.

- Le deuxième concerne l'évolution des techniques de relevé à "distance", qui vont permettre de surmonter le problème des relevés effectifs.

a) La majorité requise.

- Depuis le 13 décembre 2000 la majorité requise est celle de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée et celle du nouvel article 25-1 - qu'est-ce que cela veut dire ?

- Lors d'un premier vote, si 501/1 000e sont favorables à la pose des compteurs, la résolution est adoptée.

- Si cette majorité n'est pas obtenue mais qu'il y a plus de 333 millièmes favorables et qu'il n'y a pas une majorité de millièmes contre, alors on vote immédiatement.

- Le deuxième vote est acquis à la majorité simple des présents et représentés.

- Par contre si, lors du premier vote, MOINS de 333 millièmes sont favorables, alors le deuxième vote aura lieu (à la majorité simple) au cas d'une deuxième assemblée générale, convoquée dans les trois mois.

- Exemple : 700 millièmes sont présents et représentés. S'il y a 450 millièmes pour et 250 millièmes contre, on revote immédiatement ; en cas de deuxième vote si les chiffres sont les mêmes, le vote est acquis.

- S'il y a 300 millièmes pour, 250 contre et 150 qui s'abstiennent, une nouvelle assemblée générale dans les trois mois pourra se prononcer à la majorité simple.

b) Le relevé à distance.

- Le relevé à distance a trois avantages :

1) d'abord il permet de contourner le problème des absences ;

2) ensuite il simplifie à l'extrême la gestion du comptage, y compris pour le syndic (pas de forfait, de régularisation) ;

3) il permet enfin un suivi des fuites (sur parties privatives ou communes).

Ainsi cette technique permet de satisfaire et l'usager et le gestionnaire et même le prestataire.

Abaissement de la majorité PLUS comptage à distance, telles sont donc les deux facteurs qui entraînent dès aujourd'hui une modification radicale du comptage divisionnaire.

V - LE COMPTAGE EFFICACE :

UN OUTIL DANS LA "CHAINE" DE GESTION DE L'EAU

Pour finir sur ce point disons que le comptage - même efficace - n'est pas une foi en soi - c'est un outil de gestion.

Nous pouvons citer l'exemple d'un syndic qui fait mettre en place des compteurs à radio relevé dans les logements - le problème est qu'il n'a pas regardé les "relevés".
Il ne s'est donc pas aperçu que certains compteurs ne marchaient pas ; que d'autres n'avaient pas été posés. Il ne s'est pas non plus préoccupé de faire poser un compteur sur le compteur général (ou de faire procéder à son relevé en même temps qu'il faisait procéder aux relevés des compteurs divisionnaires).

Conséquence : il n'a RIEN vu et sa gestion de l'eau, malgré un comptage performant est resté approximatif et, de ce fait, n'a pas entraîner toutes les économies possibles. (c'est pourquoi nous ne cessons de la dire : les compteurs ne sont qu'un outil, non une fin.
Nous y reviendrons.

Nous allons maintenant aborder un autre sujet très important : celui du comptage individuel.

Le COMPTAGE INDIVIDUEL
OU
L'INDIVIDUALISATION DES CONTRATS

DE FOURNITURE D'EAU

I - le service public de l'eau : rappel du fonctionnement général.

En France, la distribution de l'eau est un service public LOCAL.

Les villes ou groupements de ville (dans le cadre de syndicats intercommunaux) ont la possibilité soit d'assurer directement le service (dans le cadre des régies) soit de le déléguer à une entreprise. Dans tous les cas il y a un règlement de service qui fixe les modalités du service.
Ce règlement de service fixe entre autre les modalités d'abonnement ; s'il prévoit qu'il y aura un seul abonnement par immeuble, cela voudra dire qu'il sera impossible d'obtenir des abonnements individuels dans un immeuble.

Certains règlements de service prévoient des possibilités d'individualisation, mais ils sont RARES.
Or, qu'est-ce que vient de changer la loi (du 13 décembre 2000) ? La loi vient tout simplement d'introduire une disposition qui va obliger à satisfaire à toute demande d'individualisation en habitat collectif, MEME si le règlement de service ne le prévoit pas !

II - Une situation archaïque

Tous les logements de France qui sont raccordés au réseau électrique, au réseau gaz ou à un réseau téléphonique disposent d'un abonnement INDIVIDUEL à EDF ou GDF donnant lieu à une facturation individuelle.

Pour l'eau - en habitat collectif - il en va généralement AUTREMENT ; comme on l'a vu, le "règlement de service" prévoit dans presque tous les cas qu'il y a un seul abonnement collectif par immeuble ; le syndic ou le propriétaire est donc obligé de se "débrouiller" ensuite avec les occupants pour récupérer le montant de la facture.

En fait, le service public de l'eau a ainsi trouvé un excellent moyen de faciliter son travail et d'alléger ses coûts de fonctionnement.

Il est évident que cette situation non seulement est archaïque, mais anormal : pourquoi transformer les syndics en collecteurs de fonds : imagine t-on une seconde un seul compteur électrique par immeuble pour les parties communes et les privatives et un syndic obligé de répartir cette facture et d'en collecter le montant ?

Pour être complet disons que la situation archaïque décrite est justifiée par le fait qu'il y a dissociation entre réseau public (jusqu'au pieds d'immeuble) et réseau privé commun (entre la voirie et les logements le réseau est privé) ; comme le service public n'a pas prise sur ce réseau il facture en pieds d'immeuble.
Cet argument ne résiste cependant pas à la comparaison puisque le réseau téléphonique, gaz ou électrique sur parties communes appartient AUSSI aux copropriétés en général et que cette situation n'empêche nullement l'individualisation des contrats de fourniture.

III - L'INDIVIDUALISATION APRES LA LOI SRU.

Depuis le 13 décembre 2000 le principe de l'individualisation est inscrit dans la loi.

L'individualisation inscrite dans la loi promulguée le 13 décembre 2000 est donc en principe possible, mais sa mise en application dépend néanmoins d'un DECRET d'application.

Ce décret - en préparation - sera sans doute long à "sortir", car, comme toujours, selon ce qu'il sera il favorisera tel ou tel intérêt, voir tel ou tel LOBBY.

Si nous avons souhaité engager un débat public AVANT la parution du décret c'est pour mieux en montrer les enjeux, mieux révéler les positions divergentes relatives à cette individualisation, donc mieux préparer sa rédaction.

IV - UN DECRET A SURVEILLER

1) Pour un décret SOUPLE.

- Le futur décret peut :

v Soit impose des conditions difficiles à satisfaire pour les usagers, ce qui serait une façon de condamner l'individualisation dans l'œuf.

v Soit ne pas imposer de telles conditions.

- Prenons trois exemples :

1 - Si le décret précise que la demande d'individualisation exprimée par une copropriété ne sera obligatoire à satisfaire (par le service des eaux) QUE si les compteurs sont situés à l'extérieur des logements, il est évident que cela empêchera le développement de l'individualisation ; en effet les frais nécessaires à la dérivation des colonnes qui très souvent passent dans les logements seront dissuasifs.

2 - De même si le décret précise qu'il faudra un seul compteur pour satisfaire à cette demande ; dans ce cas aussi les travaux préalables dans les logements où il peut y avoir deux à trois arrivées seront dissuasifs.

3- Autre exemple : si le décret permet aux règlements de service d'imposer une remise aux normes totales des installations entre l'ancien compteur général et les logements, là encore on va imposer de telles conditions que presque aucun processus d'individualisation ne se fera en copropriété.

Les contraintes évoquées peuvent a priori paraître des demandes de bon sens, mais ce n'est qu'une apparence :

- En effet, grâce aux évolutions du relevé à distance (dont nous parlons plus loin) PLUS rien n'interdit désormais d'avoir un compteur à "l'intérieur" d'un local ;

- de même si la copropriété n'est pas gênée par le surcoût que cela peut induire, pourquoi ne pas admettre qu'il y ait deux, voire trois compteurs par local ?

- enfin rien n'oblige a priori à une mise aux normes des installations intermédiaires, (entre le réseau public et les logements)
Tout dépend de la convention qui liera l'immeuble au service public et du choix de la copropriété.

Comme on le voit, aucune des contraintes que l'on voudrait imposer ne se justifie.

2) Nos souhaits.

Notre souhait est que le décret favorise l'individualisation et non qu'il referme la porte entre ouverte par la loi.

Le décret doit donc empêcher les règlements de service de mettre des freins et donc prévoir que les règlements ne puissent entre autres:

- ni imposer que le compteur soit situer à l'extérieur ;

- ni imposer l'existence d'un seul compteur ;

- ni obliger le "propriétaire" de l'immeuble (donc le syndicat des copropriétaire) à mettre aux normes son réseau dès lors qu'il resterait propriétaire du réseau.

3) Une phase de négociation et d'expérimentation.

Nous souhaiterions que le décret puisse renvoyer à "des clauses - types" qui auraient pu être élaborées dans la concertation. (élus ; compagnie des eaux ; usager). Ces clauses devront être rédigées pour favoriser l'individualisation et non l'empêcher.

Nous souhaiterions que - dès maintenant - des expérimentations soient engagées sur des immeubles où sont présents des représentants de copropriétaires ou d'usagers. Nous avons d'ailleurs DEJA fait des propositions très précises à ce sujet aux responsables en charge de ces problèmes.

Donc :

- esprit d'ouverture ;

- clauses type négociées ;

- expérimentation,

Voilà la trilogie "gagnantes" pensons-nous de l'individualisation.