ARC. DOSSIER DU MOIS DE JANVIER 2005©

30 Questions aux syndics

pour faire (au moins)

10 % d’économie de charges

Oui, nous sommes bien d’accord et le disons depuis longtemps : les charges augmentent. Cependant, une fois que l’on a constaté qu’il "  y avait de l’eau à la rivière ", le problème est : que faire ?

Notre réponse : vérifier que les syndics font bien ce qu’il faut pour maîtriser les charges et pour cela leur poser 30 questions.

  • " Mais comment le fait de poser toutes ces questions pourrait-il entraîner 30 % d’économies de charges ? ". Demandez-vous

  • Pour la simple raison que derrière chacune de ces questions se cachent  des moyens précis :

    • soit pour obtenir des économies ;

    • soit pour détecter des gaspillages ;

    • soit pour éviter des dépenses inutiles ;

    • soit pour contrôler les dépenses ;

    • soit pour augmenter les recettes…

Nous vous donnons ci-dessous la liste brute de ces questions et d’ici quelques jours - début 2005 pour fêter la nouvelle année - nous donnerons toutes les explications nécessaires pour bien profiter de chacune de ces questions.

Parallèlement nous lancerons un concours intitulé : "  10 questions de plus ",

qui s’adresse aux copropriétaires et qui est destiné à mettre en évidence 10 moyens supplémentaires nouveaux.

 

En attendant essayez de bien comprendre ce qui peut se cacher derrière chacune de ces questions.

 

  1. Chauffage

" Votre syndic a-t-il calculé les consommations pondérées de combustibles sur les cinq dernières saisons ? Peut-il vous expliquer l’intérêt de ces calculs simples ?".

  • Depuis longtemps nous avons pu faire les deux constats suivants :

    • très peu de syndics sont capables de dire quelle a été - pour tel immeuble qu’ils gèrent - la consommation de combustible pour une saison de chauffage donnée ;

    • encore moins sont capables de ramener ces consommations à des consommations pour des saisons moyennes (ce qu’on appelle des consommations " pondérées "), seul moyen, pourtant, de savoir si d’une année sur l’autre, il n’y a pas de dérives de consommation.

  • La conséquence de tout cela est que les syndics ne voient pas les dérives progressives (dues à des mauvais réglages ; des déséquilibrages, une mauvaise régularisation, etc.) et qui peuvent atteindre - au fil des ans - des pourcentages très importants (30 % est fréquent).

  • Or, le simple fait de repérer les dérives force à en trouver l’origine (souvent fort simple) et donc à faire des économies.

  • Certains syndics répondent : " Mais cela est l’affaire du thermicien ! ", à quoi il faut fermement répondre " Non, simplement d’arithméticien ".

  • Si vous voulez tout savoir sur l’efficacité de ces calculs, vous pouvez vous reporter au dossier que nous avons mis en ligne sur la zone adhérent.

    2 ) Chauffage

" Votre syndic a-t-il fait procéder à une analyse de combustion de la chaudière ? " (gain 5 %).

  • Il est plus facile sans doute de se lamenter sur l’évolution du cours du baril que d’obtenir que la chaudière ait un bon rendement. Et pourtant une simple " prise de température " vous permettrait de vérifier les réglages, donc les rendements : des pertes de 10 % peuvent facilement être constatées, donc des gains...

Avec ces deux premières questions on voit que quelques réflexes simples de bon gestionnaire doivent permettre d’y voir plus clair et de traiter les gaspillages. Bien d’autres pistes existent en matière de chauffage ; deux parmi d’autres :

    • la négociation permanente du prix du fioul (y compris en utilisant le travail de la coopérative de l’ARC) ;

    • la renégociation des contrats de chauffe (exemple : introduction d’une clause d’intéressement).

 

    3 ) Eau

"  Votre syndic peut-il vous dire si les consommations d’eau sont " normales " dans votre immeuble  ; si oui comment procéde t-il pour le savoir ? ".

  • Fuites d’eau et irresponsabilisation entraînent des surconsommations de l’ordre de 20 à 30 %.

  • Mais comment le savoir ? Il y a plusieurs méthodes :

    • la méthode des ratios (à partir d’une consommation moyenne par ménage on peut facilement savoir si la consommation globale annuelle d’un immeuble est correcte ou non ; ensuite on peut agir ;

    • la méthode d’évaluation des fuites : la pose d’un enregistreur à impulsion durant la nuit va permettre, simplement, d’évaluer le taux de fuites.

  • Ainsi on connaît vite et de façon précise les potentialités d’économies.

    4 ) Eau

" Votre syndic a-t-il seulement DEUX idées pour réduire les consommations d’eau dans votre l’immeuble " (gain 5 à 10 %).

  • Même s’il y a des compteurs divisionnaires, une partie du chemin reste à faire.

  • Si votre syndic n’a pas au moins DEUX idées, c’est qu’il est temps d’en changer.

De votre côté, si vous cherchez des idées (ou voulez en donner à votre syndic), relisez nos brochures sur la gestion de l’eau.
    5 ) Électricité

" Votre syndic a-t-il renégocié les contrats EDF pour obtenir les économies possibles ? " (gain : 3 à 7 %).

  • Bien qu’il s’agisse là d’un classique, on n’imagine pas le nombre de copropriétés qui :

    • ont beaucoup trop de contrats d’électricité (or le coût fixe d’un contrat peut s’avérer élevé) ;

    • ont des contrats mal adaptés entraînant des prix unitaire du kWh bien trop fort.

    6 ) Ascenseur

" Votre syndic vous annonce t-il que le nouveau contrat d’ascenseur va obligatoirement augmenté de 10 à 15 % ? ".

  • Éh oui, chez les syndics il y a " Monsieur Passoire " et " Monsieur REMPART " ; le syndic qui va vous expliquer qu’avec huit visites au lieu de douze, les contrats devront augmenter… et celui qui va négocier.

  • La fatalité des nouvelles obligations a bon dos…

    7 ) Ascenseur

" Votre syndic vous dit-il qu’il vaut mieux faire les travaux de sécurisation de votre ascenseur d’un seul coup et vite, même si cela coûte 40.000 Euros ? ".

  • Selon que votre syndic et vous, vous y prendrez bien ou mal, la sécurisation de votre ascenseur vous coûtera 10.000, 20.000 ou 40.000 Euros. Sur quoi agir ? Voici quelques pistes :

    • certains travaux sont en fait en partie non obligatoires ; il suffit de les refuser ;

    • pour un même objectif de sécurité il peut exister - à efficacité égale - un dispositif cher et un dispositif beaucoup moins cher (exemple : dispositif anti-vandale) ;

    • une vraie mise en concurrence est possible sur certains points (exemple : électricité) ;

    • l’intégration de certains travaux au contrat peut permettre des gains appréciables, etc.

  • Qu’en dit votre syndic ?

    8 ) Honoraires de syndic

" De quel pourcentage votre syndic augmente t-il ses honoraires de base avec les honoraires annexes ? ".

  • Votre syndic va - horrifié - pointer l’inflation galopante dans le pays.

Mais et lui, ses honoraires ?

  • Calculez sur les cinq dernières années l’évolution de ses honoraires " annexés " et concluez.

    9 ) Assurance

" Votre syndic trouve t-il " normales " les augmentations de prime d’assurance ? ".

  • Après la tempête de 1999, le 11 novembre : les cyclones, etc. tout était bon pour justifier les hausses massives.

  • Les assureurs ont reconstitué leur marge mais les primes continuent d’augmenter, même quand (surtout quand) votre syndic est lui-même courtier. Curieux, non.

    10 ) Assurance

" En cas de versement d’indemnités d’assurance, celles-ci viennent-elles créditer les charges ? ".

  • Cela se passe souvent ainsi : en cas de sinistre, les dépenses passent dans le budget et l’indemnité, une fois versée, est déposée sur un compte d’attente qui majore la trésorerie disponible que le syndic fait fructifier à son profit. Fatalité ?

  • Comment votre syndic procède t-il ?

    11 ) Études diverses

" Votre syndic a-t-il signé un contrat préventif " termites " ? Fait-il faire des analyses inutiles de plomb dans l’eau ? Fait-il faire des analyses non obligatoires de peinture dans la cage d’escalier ? Fait-il procéder à la mise à jour du règlement de copropriété pour un montant de l’ordre de 100 Euros par lot principal ? ".

  • Il n’y a pas que les obligations (ou pseudo-obligations) qui entraînent des charges supplémentaires ; il y a les pratiques propres à certains syndics qui accompagnent la facturation de ces obligations et aggravent l’addition finale (on a même constaté que certains syndics prélevaient en honoraires de simple SUIVI de mise à jour des règlements le montant demandé par l’ARC pour assurer la mise à jour complète de ces règlements).

    12 ) Frais de personnel

" Votre syndic a-t-il vérifié les contrats des gardiens et employés d’immeuble pour en corriger les anomalies éventuelles ? ".

  • Les contrats de gardien (ne) contiennent souvent des anomalies ou anachronismes qui coûtent cher aux copropriétaires.

  • Votre syndic a-t-il vraiment étudié et corrigé ces contrats ?

  • En cas d’erreur vous dit-il qu’il n’y a rien à faire et qu’il s’agit " d’avantages acquis " ?

  • Si oui, méfiez-vous car on peut toujours corriger ou compenser les erreurs.

    13 ) Frais de personnel

" En cas de maladie du personnel, votre syndic applique t-il correctement la convention collective ? ".

  • Paye t-il le personnel à 100 % ou à 90 % ? Obtient-il les exonérations de charges sur les indemnités de sécurité sociale ?

  • Il s’agit-là d’erreurs possibles de votre syndic (il y en a d’autres, malheureusement). Comme on le constate tous les jours, l’augmentation parfois importante du poste " personnel " dans les copropriétés ne doit souvent rien aux facteurs extérieurs (convention collective ou droit du travail).

    14 ) Frais de personnel

" Pour les congés, votre syndic recherche t-il la solution la plus économique ou la plus chère? ".

  • On a ainsi calculé qu’entre un remplacement bien calibré et un remplacement non calibré le coût pouvait aller du simple au double (voir les exemples donnés dans le Manuel du Conseil Syndical de l’ARC).

    15 ) Frais de personnel

" Le syndic accorde t-il des augmentations ou des primes aux employés de sa propre initiative ? ".

  • Là encore les largesses de certains syndics (les seuls patrons qui payent les salariés avec l’argent des autres) peuvent entraîner des dérives en cascade (salaires plus charges plus taxes) dont le cumul est plus que significatif.

    16 ) Frais de personnel

" Votre syndic applique t-il les dispositions concernant les avantages en nature ? ".

  • En contrepartie de la fourniture par la copropriété de chauffage, d’eau chaude, de gaz, d’électricité, la convention collective prévoit un prélèvement ; sur douze mois, celui-ci, bien que modeste devient néanmoins significatif. Or nombreux sont encore les syndics qui oublient d’en créditer la copropriété…

    17 ) Prix

" Votre syndic fait-il respecter la réglementation des prix sur les devis et factures ? ".

  • Voici une des rares obligations en matière de réglementation des prix qui reste applicable. Or cette obligation n’est NI respectée par nombre d’entreprises (souvent les plus grosses) ni rappelées aux entreprises par les syndics. Ceci estd’autant plus regrettable que cette disposition a une valeur déflationniste certaine, le détail des heures, du prix horaire et du prix des fournitures ayant deux vertus majeures :

    1. éviter les abus les plus criants ;

    2. permettre des vérifications (prix des fournitures).

  • Au lieu de cela entreprises et syndics continuent dans huit cas sur dix à imposer des forfaits opaques ET inflationnistes.

  • Et votre syndic ?

    18 ) Prix

" Votre syndic négocie t-il les prix des fournitures et comment ? ".

  • En voilà une question qu’elle est intelligente !

  • Écoutez bien la réponse de votre syndic et concluez (incidemment demandez à votre syndic qu’il vous donne le prix d’un extincteur à poudre 6 kg bien négocié et comparez avec celui de l’ARC…).

    19 ) Prix

" Votre syndic contrôle t-il l’application des clauses d’indexation des contrats ? ".

  • S’il vous répond que oui, prenez trois ou quatre contrats concernant votre immeuble et demandez-lui de vous faire la démonstration chiffrée (c’est-à-dire qu’il vous prouve que le prix actuel correspond BIEN au prix de départ indexé…).

  • S’il vous dit non, vous saurez comment faire des économies…

    20 ) Mise en concurrence

" Comment votre syndic sélectionne t-il les entreprises ? ".

  • Ne soyez pas trop méchant avec votre syndic. Laissez lui du temps pour répondre et dites lui que vous acceptez même les réponses écrites sous quarante huit heures.

    21 ) Mise en concurrence

" Votre syndic remet-il périodiquement en concurrence les contrats ? Comment ? ".

  • S’il vous dit " oui ", vérifiez quand même la date de départ de TOUS les contrats qui concernent votre immeuble (en général on s’aperçoit que le syndic n’a même pas en sa possession l’ensemble des contrats)…

    22 ) Suivi de l’immeuble

" Votre syndic fait-il des visites de l’immeuble avec le conseil syndical en établissant un rapport de visite ? ".

  • Voilà encore un excellent moyen de faire des économies :

    • faire régulièrement le tour de l’immeuble ;

    • repérer les problèmes (y compris naissants) ;

    • prendre des décisions collectives (y compris de demander des devis à froid).

  • Cette méthode permet une gestion douce et adaptée ( a contrario, certains syndics font venir en catastrophe des entreprises chères pour traiter en urgence des problèmes existants souvent depuis de nombreux mois…).

    23 ) Recouvrement des charges

" Votre syndic emploie t-il des procédures judiciaires simplifiées et gratuites ou fait-il appel systématiquement à des huissiers et avocats ? ".

  • La justice est lente ? La justice est coûteuse ?

  • Faux. La justice - y compris la vraie qui aboutit à un titre exécutoire - est gratuite, souvent, peut-être rapide et dispensée de l’assistance d’un avocat et même d’un huissier.

  • A moins que votre syndic ne préfère prélever des honoraires élevés pour des tâches de recouvrement basiques ? Ou qu’il ne préfère faire travailler des avocats ?

  • Ah ! Le monde est méchant.

    24 ) Recouvrement des charges

" Votre syndic applique t-il des frais de relance à son profit ou des intérêts de retard au profit de la copropriété ? ".

  • Un autre moyen de faire baisser les charges est d’augmenter les recettes. Certains, plutôt que d’adresser des lettres de mise en demeure à répétition et hors de prix, appliquent simplement les intérêts de retard légaux : petites sanctions qui - cumulées - peuvent faire des recettes anti-inflation.

  • Et votre syndic ? (s’il vous dit que ce n’est pas possible sans l’accord du juge, c’est encore pire pour lui).

    25 ) Placement des fonds

" Le syndic place t-il de l’argent au profit de la copropriété ? Si oui, quels honoraires prend-il ? ".

  • Il est des syndics qui placent de l’argent à 2,5 % et prélèvent 1 % ou plus des sommes placées. Intéressant, n’est ce pas ? Là encore si le syndicat des copropriétaires pouvait bénéficier de toutes les recettes (sans prélèvement intermédiaire) les comptes s’en porteraient beaucoup mieux et les charges seraient diminuées d’autant.

    26 ) Contrôle des entreprises

" Votre syndic exige t-il un " bon d’attachement " des entreprises qui interviennent dans l’immeuble ? ".

  • Le " bon d’attachement " est simplement un document qui - signé par un employé du syndicat ou un copropriétaire - permet de savoir à quelle heure est arrivé un ouvrier ou un technicien et à quelle heure il est parti. Couplé avec la facture détaillée, cet outil de gestion évite les abus et dérapages inflationnistes.

    27 ) Contrôle par le conseil syndical

" Votre syndic a-t-il fait voter un seuil de consultation du conseil syndical raisonnable et l’applique t-il ? ".

  • Il est certain que si le seuil est fixé à 2.000 Euros, le dispositif " garde-fou " de la loi ne peut fonctionner. Chez vous, quel est le seuil ?

  • Mais même si le seuil est raisonnable on s’aperçoit que le syndic ne consulte pas toujours le conseil syndical (qui ne s’en aperçoit pas ou avec retard). Est-ce le cas chez vous ? Si oui, bonjour l’inflation.

    28 ) Compte séparé

" Votre syndic a-t-il tout fait pour vous dissuader d’avoir un compte séparé ? ".

  • L’absence de compte séparé génère des pratiques inflationnistes. En voulez-vous quelques exemples :

    • le syndic paye les fournisseurs avec le maximum de retard (pendant ce temps il fait travailler l’argent) ; conséquence : les entreprises bon marché ne veulent plus travailler pour vous ….

    • le syndic a tendance à faire voter des budgets sur-dimentionnés (là encore pour disposer d’une trésorerie plus avantageuse) ;

    • le syndic garde le plus longtemps possible les " recettes " avant de les restituer aux copropriétaires.

  • On continue ? L’absence de compte séparé = un allié objectif de l’inflation.

    20 ) Règlement des factures

" Votre syndic paie t-il les prestataires rapidement ou à 90 jours ? ".

  • La coopérative de l’ARC est bien placée pour savoir que la pratique de paiement à 90 jours est très fréquente.

  • Conséquence (comme on l’a dit déjà dit) : les entreprises bon marché ne veulent plus travailler pour vous ; les autres intègrent d’emblée dans leur prix les frais financiers.

  • Non, l’inflation n’est PAS une fatalité.

 

30 ) Trésors cachés

" Votre " situation de trésorerie " présente t-elle des soldes créditeurs ? Pourquoi ? ".

  • Un syndic vraiment soucieux de combattre la hausse des charges créditera sans attendre le compte de charges des recettes ou les montants créditeurs qui vous concernent.

  • Etes-vous bien sûr que c’est le cas ?

Voilà donc 30 pistes pour éviter les " fatales " augmentations que chacun nous annonce.

Avez-vous d’autres idées pertinentes ?

Voulez-vous gagner les trois derniers guides de l’ARC ?

Alors, adressez-nous VOTRE bonne idée et nous la ferrons paraître en complément de ce dossier dans un article qui s’appellera " 10 de plus ".

En plus, pour vous remercier, nous vous adressons comme promis :

  • un exemplaire de la nouvelle édition du guide : " La Copropriété pratique en 300 questions " (septembre 2004) ;

  • un exemplaire de la dernière édition du " Manuel du Conseil Syndical " (novembre 2004) ;

  • un exemplaire de la deuxième édition du guide : " La Copropriété pour Tous " (novembre 2004).

On attend avec impatience vos idées.

 

 

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