L’ARC cherche en permanence, comme vous le savez peut-être, à favoriser des modifications ou améliorations législatives concernant la Copropriété.

À l’occasion, désormais proche, de l’élection présidentielle, l’ARC a donc établi un dossier qui détaille les 26 mesures dont nous préconisons l’adoption pour améliorer le fonctionnement de la copropriété en général et celui des copropriétés en particulier.

Nous allons publier ce lourd dossier sur deux mois (dossier du mois de janvier et du mois de février 2007), en présentant successivement :

 

-          les 12 mesures les plus importantes ;

-          les 14 mesures de moindre portée, bien qu’importantes aussi.

 

En préambule nous donnons le texte de la lettre adressée aux actuel(le)s candidat(e)s à cette importante élection. 

 

La Copropriété et les Présidentielles

 

Mesdames et Messieurs les candidats à l’élection présidentielle,

 

Il y a deux ans, l’ARC et l’UNARC - Associations Nationales et Régionales Représentatives regroupant plus de 10 000 copropriétés représentant environ 600.000 logements - ont élaboré un dossier intitulé : « 27 mesures pour la Copropriété ».

Depuis deux ans, cinq de ces mesures ont été reprises et ont donc fait l’objet de dispositions législatives, réglementaires ou administratives, ce qui démontre que ces mesures étaient justifiées. Nous y reviendrons rapidement.

Restent 22 mesures plus ou moins importantes sur lesquelles nous souhaiterions, au nom de nos adhérents, que les candidates et les candidats à l’élection présidentielle puissent se prononcer clairement.

En fait, deux nouvelles demandes étant apparues, c’est de 26 mesures que nous allons parler.

Nous allons découper ce dossier en trois parties :

1-     Rappel, pour information, des cinq points acquis au cours des deux dernières années.

2-     Présentation des douze demandes majeures des copropriétaires en matière de copropriété.

3-     Présentation des autres demandes, importantes mais non majeures, au nombre de quatorze.

 

Nous nous permettons de vous demander de vous prononcer très concrètement sur ces demandes :

-          les demandes importantes ;

-          comme les demandes secondaires.

 

Nous vous saurions obligés de bien vouloir nous faire savoir si vous êtes en accord ou non avec nos positions ou de nous adresser les questions nécessaires pour que vous puissiez vous prononcer sans ambiguïté.

Nous ferons naturellement connaître vos réponses ou prises de position à nos adhérents sur notre site Internet (unarc.asso.fr).

Vous remerciant vivement de la suite donnée à ce courrier, nous vous prions de recevoir, Mesdames et Messieurs, l’assurance de nos salutations distinguées.

 

Pour le Conseil d’Administration

Fernand CHAMPAVIER

Le Président.

 

Il n’est pas inutile de reprendre quelques unes des demandes faites par l’ARC qui ont fini par être acceptées par le Gouvernement, le Parlement voire les élus territoriaux au cours des deux dernières années.

Cela montrera à la fois que nos demandes sont pertinentes et à la fois qu’elles peuvent simplement être traduites en loi,  décret ou mesures.

 

 

-          La loi S.R.U. et le décret du 17 mars 2004 avaient prévu un régime comptable unique et complexe pour toutes les copropriétés :

·         double comptabilité ;

·         comptabilité d’engagement.

 

-          Nous plaidions depuis de nombreux mois pour la mise en place d’un régime simplifié pour les toutes petites copropriétés et avons enfin été entendus, puisqu’un tel dispositif a été introduit par la loi E.N.L. du 13 juillet 2006, ce qui va permettre un fonctionnement comptable à la fois sécurisé et simplifié, ou des milliers de petites copropriétés, très souvent gérées à la satisfaction de tous par des syndics bénévoles.

 

 

-          De nombreuses résidences-services (surtout celles accueillant des personnes âgées) rencontrent des problèmes inextricables liés à la gestion et à l’utilisation des « services » (restauration, par exemple).

 

-          En raison d’une règle inadaptée obligeant les copropriétaires concernés à prendre à l’unanimité les décisions relatives à la surpression ou l’évolution des services, ces résidences se heurtaient à des blocages insurmontables entraînant des problèmes financiers graves pouvant aboutir à la « faillite » de ces résidences.

 

-          La loi E.N.L., là encore, a apporté des solutions pratiques en reprenant des solutions préconisées, entre autres, par l’ARC et en rendant possible la suppression ou suspension des services soit par un vote des copropriétaires eux-mêmes à une majorité qualifiée (et non plus à l’unanimité) soit par le juge.

 

 

-          Le dispositif des travaux d’office en cas d’insalubrité, de péril ou de dysfonctionnement d’un équipement collectif (exemple : chauffage) étant trop lourd administrativement et financièrement et donc trop peu souvent mis en oeuvre, nous demandions depuis longtemps à ce qu’un dispositif plus léger soit mis en place : ce dispositif a été finalement créé par l’ordonnance du 15 décembre 2005 ; il autorise les communes à se substituer aux seuls copropriétaires défaillants. Il permet donc :

 

·         de procéder aux travaux de sortie d’insalubrité ou d’insécurité ;

·         de ne pas pénaliser les copropriétaires de bonne foi qui sont largement majoritaires.

 

 

-          L’article 93 de la loi S.R.U. (13 décembre 2000), comme nous l’avions souligné, posait quelques problèmes. En particulier il ne précisait pas - en copropriété - quelle était la majorité requise pour voter le passage au système d’individualisation des compteurs et ne posait pas le principe de l’obligation pour tous les occupants d’un immeuble de souscrire un contrat individuel.

 

-          Ces « imperfections » seront gommées dans le cadre de la loi sur l’eau en cours de vote.

 

 

-          Pour mieux lutter contre la dérive d’un nombre croissant de copropriétés, l’ARC suggérait depuis longtemps la mise au point d’un diagnostic normalisé des copropriétés fragiles, accepté par les professionnels, les pouvoirs publics et les juges.

 

-          C’est dans cette voie que la Région Ile de France s’est lancée en engageant un processus opérationnel et expérimental grandeur nature (sur soixante copropriétés), ceci dans le cadre d’un appel d’offre ouvert s’adressant à des organismes expérimentés et susceptibles de mettre en place l’outil normalisé attendu.

 

-          Il ne s’agit pas là, à proprement parler, d’une modification législative, mais de la prise en compte par les responsables politiques et administratifs d’une demande pressante de la société civile, demande qui va permettre une meilleure prise en compte et un meilleur traitement des problèmes des Copropriétés en difficulté.

 

 

 Actuellement les copropriétaires que nous représentons formulent ONZE demandes majeures que nous allons préciser et expliquer. Ces demandes sont les suivantes :

 

 

1)      Faire du Tribunal d’Instance le tribunal de la Copropriété.

 

2)      Améliorer la mise en œuvre amiable de l’assurance de responsabilité civile professionnelle des syndics.

 

3)      Améliorer et clarifier l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 réputant non écrites les clauses contraires à l’ordre public.

 

4)      Renforcer la majorité nécessaire lorsque le syndic veut être dispensé d’ouvrir un compte bancaire séparé par copropriété.

 

5)      Réglementer les contrats de syndics pour éviter les abus en matière d’honoraires et établir la transparence.

 

6)      Instituer un troisième mode de gestion en copropriété entre « syndic professionnel » et « syndic non professionnel » : la co-gestion.

 

7)      Créer des sanctions en cas de signature par le syndic d’un contrat non autorisé par l’assemblée générale avec une entreprise liée de près ou de loin avec le cabinet du syndic.

 

8)      Rendre obligatoire la mise en place de « fonds gros travaux » et prévoir un produit d’épargne et une fiscalité adaptée.

 

9)      Revenir sur la suppression totale de toute possibilité de compléter l’ordre du jour après l’envoi de la convocation.

 

10) Préciser certaines restrictions en matière de représentation en assemblée générale pour éviter des abus (mandats permanents ; employés du syndicat).

 

11) Normaliser et préciser par voie réglementaire ce que doit contenir le « questionnaire du notaire » en cas de vente.

 

12) Permettre la « liquidation » des copropriétés (emportant effacement des dettes) en cas de scission judiciaire.

 

 

 

 

A- Position du problème

 

Le Tribunal d’Instance est le tribunal de proximité ; il est le tribunal du secteur locatif parce que pendant de très nombreuses années le secteur locatif  a été le secteur dominant ; maintenant que la Copropriété est devenue le secteur dominant en matière de logement, il serait approprié que le Tribunal d’Instance devienne le tribunal de la Copropriété (pourquoi faut-il deux ans et 1.500 Euros pour faire annuler une assemblée générale tenue sans respect des dispositions légales ou une résolution prise sans respect des règles de majorité ?).

 

On notera qu’actuellement la grande difficulté qu’ont les copropriétaires pour agir en justice à l’encontre de leur syndic (nécessité de passer par un avocat ; coût important et complexité des procédures ; lenteur), explique que certains syndics (pour ne pas dire un nombre significatif de syndics) à peu près assurés de leur impunité, puissent décider de ne pas toujours respecter la loi…

 

B- Notre proposition

 

Faire du Tribunal d’Instance le tribunal de la copropriété, proposition qui recueille d’ailleurs l’accord d’éminents spécialistes de la copropriété, y compris au Ministère de la Justice.

 

 

A- Position du problème

 

-          L’assurance de Responsabilité Civile Professionnelle des syndics professionnels est présentée par tous comme un dispositif protecteur très fort des copropriétaires.

 

-          Dans les faits, néanmoins, cette assurance ne fonctionne pas à la satisfaction des copropriétaires qui doivent nécessairement, pour actionner celle-ci, engager une procédure judiciaire afin d’obtenir réparation, y compris quand les fautes sont :

·         évidentes ou prouvées ;

·         reconnues par les intéressés.

-          Nous souhaitons que les conditions de mise en œuvre de cette assurance puissent être précisées et simplifiées ; par exemple :

 

·         obligation d’expertise amiable en cas de déclaration de sinistre ;

·         obligation de réponse circonstanciée de l’expert dans un délai fixé.

 

B- Notre proposition

 

Nous proposons qu’une disposition législative ou réglementaire (décret d’application de la loi HOGUET) précise  explicitement que les contrats d’assurance de Responsabilité Civile Professionnelle souscrits par les syndics devront prévoir une possibilité de déclaration de sinistre par le syndic avec - dans ce cas - obligation de déclenchement d’une expertise amiable par la compagnie d’assurance et contradictoire.

 

 

A-   Présentation du problème

 

La loi de 1965 est - sur la plupart de ses aspects - une loi dite « d’ordre public », c’est-à-dire qu’on ne peut y déroger par convention.

 

Le problème est le suivant ; lorsqu’une assemblée générale ou un syndic contourne une de ces dispositions d’ordre public, comment faire pour « revenir au droit » ?

 

La logique voudrait que les décisions contraires à ces dispositions soient considérées comme « nulles de plein droit » et réputées n’être pas existantes.

 

Dans la réalité, il faut passer par un juge lointain (celui du Tribunal de Grande Instance) pour faire constater cette nullité et obtenir que des décisions illégales soient cassées. Plus grave encore : si aucune action n’est engagée l’effet de prescription peut jouer.

 

Cette situation entraîne de nombreux abus.

 

Elle vient du fait que l’article 43 de la loi de 1965, sensé résoudre la difficulté, reste imprécis et insuffisant.

 

Cet article dispose ; en effet ceci :

 

« Toutes les clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition ».

 

B-   Proposition

 

Nous proposons de réécrire ainsi l’article 43.

« Toutes clauses ou décisions d’assemblée générale contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 et celles du décret prises par leur application sont réputées nulles et non écrites et n’ayant jamais existé ».

 

 

A-   Position du problème

 

• Une obligation.

 

En l’an 2000, le Parlement, satisfaisant à une demande ancienne des copropriétaires, instituait l’obligation du « compte séparé » loi SRU du 13 décembre 2000).

 

Cette obligation semble normale :

-          elle permet aux copropriétaires un suivi simple des rentrées et sorties d’argent ;

-          elle permet de comparer les comptes du syndic et les écritures de la banque ;

-          elle évite les tentations financières propres à certains syndics et les dérives de gestion qui en découlent (budgets surestimés ; avances de trésorerie trop fortes, etc..) au détriment des copropriétaires ;

-          enfin elle favorise le placement de la trésorerie disponible au profit des copropriétaires.

 

• L’opposition des syndics professionnels.

 

De tout temps, néanmoins, les syndics professionnels ont combattu l’idée du compte séparé, prétextant la « complexité » générée par la tenue de multiples comptes séparés.

En fait, chacun sait (et désormais, la plupart des syndics l’admettent), que les avantages attachés au compte bancaire unique au nom du syndic sont nombreux pour les syndics et justifient seuls le rejet du compte séparé :

 

-          allégement du travail pour le syndic ;

-          recettes importantes liées au placement des sommes collectées ;

-          mais aussi facilités pour accomplir certaines opérations (exemple : prélèvement d’honoraires privatifs).

 

• Une dispense quasi-automatique.

 

Le Parlement en instaurant l’obligation a aussi - paradoxalement - instauré une possibilité de dérogation simple en prévoyant une dispense donnée par l’assemblée générale à une faible majorité ( majorité requise pour élire un syndic).

Dès lors, si un syndic est élu, il n’a aucun mal à obtenir la dispense d’ouverture d’un compte séparé et procède en général pour cela de deux façons :

 

a)     soit en instaurant des barèmes d’honoraires dissuasifs ;

b)     soit en menaçant de démissionner.

 

La conséquence est que près de cinq ans après le vote de la loi, il y aurait (selon une enquête de l’ARC) entre 10 et 15 % seulement de comptes séparés.

 

L’exception est donc devenue la règle et la loi (le compte séparé est obligatoire) n’est de fait pas mise en application.

 

B- Notre proposition

 

Nous demandons tout simplement que la dispense prévue par la loi ne puisse être acquise qu’à une forte majorité, celle requise, par exemple, pour  qu’un syndicat de copropriétaires soit dispensé de  satisfaire à l’obligation d’instituer un conseil syndical (double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965).

 

Il est normal qu’une obligation ne devienne pas, comme c’est le cas aujourd’hui, une exception.

 

Il est normal aussi qu’une disposition - bonne pour les copropriétaires et contraignante pour leurs mandataires professionnels - ne soit pas neutralisée au nom des seuls intérêts professionnels, ce qui est (un peu) le monde à l’envers.

 

Notre proposition est donc simple : remplacer dans l’article 18 7^ème alinéa (6^ème tiret) l’expression : «  L’assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l’article 25… » par : « L’assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l’article 26… ».

 

 

A-   Position du problème

 

a)     Des forfaits de plus en plus « élastiques »

 

La loi imposant  des obligations très précises aux syndics de copropriété, on pourrait légitimement s’attendre à ce que les honoraires de syndic garantissent aux copropriétaires l’accomplissement de ces tâches obligatoires.

Or, il n’en est rien. Les syndics proposent aux copropriétaires un FORFAIT qui n’intègre pas toutes ces tâches. Par ailleurs ils font voter des dispositions qui leur permettent de prélever des honoraires en plus de ce forfait pour des tâches qui relèvent de leurs obligations de base (tenue d’assemblée générale ordinaire ; tenue du carnet d’entretien ; gestion du personnel ; transmission des archives, etc.).

Malgré des mises en garde judiciaires nombreuses (commission des clauses abusives ;  nombreux arrêts de cours d’appel), la situation n’évolue pas et même se dégrade.

 

Ajoutons que chaque syndic dispose :

 

-          d’une liste de tâches dites « de base » ;

-          d’une liste de tâches dites particulières ;

-           et que ces deux listes ne sont - d’un syndic à l’autre - que rarement les mêmes.

 

Cette situation est préjudiciable à tous :

 

-          aux copropriétaires car ceux-ci ne savent plus combien VA leur coûter leur syndic et ont du mal à comparer les honoraires d’un syndic à l’autre ;

-          aux syndics eux-mêmes qui souffrent souvent d’une concurrence déloyale (certains syndics abaissent leurs honoraires de base pour obtenir la clientèle des copropriétés, mais abaissent AUSSI leur niveau de prestations,  en rognant sur leur liste de prestations de base… ).

Nous pensons donc qu’il est temps d’introduire une certaine clarté dans la loi et de prévoir précisément :

 

-          ce qui relève des tâches de base qui doivent être incluses dans le forfait de base ;

-          ce qui n’en relève pas.

 

b)     Absence de clauses minimales

 

À côté de ce problème d’honoraires, se pose aussi le problème engendré par l’absence de clauses minimales. Ainsi certains syndics peuvent démissionner sans préavis, d’autres non ; certains peuvent changer d’actionnaires majoritaires sans en informer les copropriétaires, d’autres non, etc.

Il serait donc hautement souhaitable d’introduire une série de clauses minimales destinées à harmoniser les contrats sur des points très sensibles.

 

B-   Proposition

 

Nous proposons de créer dans la loi du 10 juillet 1965 un article ainsi libellé :

 

-          « Pour assurer l’ensemble de ses obligations, le syndic soumis aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 doit proposer à l’assemblée générale un contrat ;

-          ce contrat doit inclure un certain nombre de tâches obligatoires faisant l’objet d’une rémunération forfaitaire globale ;

-          ce contrat doit aussi intégrer des clauses minimales obligatoires.

 

Les clauses minimales obligatoires et les tâches obligatoires entrant dans la rémunération  forfaitaire seront définies par un décret soumis au Conseil        d’État ».

 

Nous avons naturellement élaboré une « liste » qui pourrait être intégrée dans le décret visé et qui est disponible sur notre site Internet..

 

 

A-   Position du problème

 

Actuellement de très nombreux copropriétaires membres de conseils syndicaux souhaiteraient pouvoir plus s’impliquer dans la gestion de leur copropriété, sans pour autant assurer toute la gestion (comme lorsqu’il s’agit d’un syndicat coopératif ou géré par un syndic bénévole).

Les raisons en sont les suivantes :

 

-          dans les petites copropriétés, les syndics professionnels sont peu présents et, de fait, ce sont les conseillers syndicaux qui assurent la gestion quotidienne (commande des petits travaux, suivi des contrats et des entreprises, etc).

-          les conseils syndicaux voudraient donc se voir reconnaître une fonction précise de co-gestion, ce qui rendrait d’une part plus facile leur action et permettrait d’autre part de négocier avec leur syndic des honoraires en conséquence.

 

Malheureusement la loi de 1965 prévoit que le syndic de copropriété est le seul « gestionnaire » de la copropriété qu’il ne peut pas déléguer ses fonctions (sauf, sur décision d’assemblée générale pour des problèmes ponctuels).

De ce fait le conseil syndical n’a pas de possibilité de co-gérer la copropriété.

Cette situation est regrettable, car il est certain qu’une ouverture de la loi à ce dispositif répondrait à la demande de nombreuses copropriétés.

On notera d’ailleurs que, très récemment, la loi E.N.L. du 13 juillet 2006 a entrouvert une voie dans ce sens puisqu’elle a reconnu aux conseils syndicaux un pouvoir de gestion en ce qui concerne les « services » dans les résidences avec services.

Il suffirait donc de compléter la loi dans ce sens et de confirmer cette ouverture pour les copropriétés normales.

 

B-   Proposition

 

La modification législative nécessaire est simple. Un projet avait d’ailleurs été élaboré par le Ministère de la Justice il y a quelques années qu’il suffit de reprendre sur ce point.

 

a)     Il s’agit d’abord de compléter l’article 21, premier paragraphe, de la loi du 10 juillet 1965.

 

Celui-ci dispose que :

« Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion ».

Ce paragraphe pourrait ainsi être complété : « Il peut en outre recevoir une délégation de pouvoir décidée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 portant sur certains aspects de la gestion, dans les conditions fixées par décret ».

 

b)     Il s’agirait ensuite de modifier l’article 21 du décret du 17 mars 1967. La version actuelle est la suivante :

 

«  Une délégation de pouvoir donnée en application de l’article 25 a de la loi du 10 juillet 1965, par l’assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé ».

La version modifiée serait celle-ci :

«  La délégation de pouvoir donnée en application de l’article 25 a) de la loi du 10 juillet 1965… peut porter sur certains actes de gestion ou sur certains types de décisions, qui font l’objet les uns et les autres d’une énumération dans la résolution de l’assemblée générale qui accorde cette délégation.

La durée de cette délégation et ses limites éventuelles sont précisées obligatoirement dans cette même résolution ».

 

Une telle formulation ouvre à une possibilité de co-gestion tout en obligeant à une rigueur dans la délégation qui assure une sécurité au syndicat.

 

 

A-   Position du problème

 

L’article 39 du décret du 17 mars 1967 prévoit qu’un syndic qui veut passer - pour le compte d’une copropriété - un contrat avec une entreprise qui lui est liée (de près ou de loin) doit obtenir une autorisation spéciale de l’assemblée générale (décision précise d’assemblée générale).

Or, lorsque le syndic « oublie » cette formalité substantielle, aucune sanction n’est prévue, ce qui fait que de nombreux abus sont relevés dans ce domaine.

Voici le texte précis de l’article 39 :

« Toute convention entre le syndicat et le syndic, ses proposés, parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus, la personne liée à lui par un pacte civil de solidarité ou ceux de son conjoint au même degré, doit être spécialement autorisée par une décision de l’assemblée générale.

Il en est de même des conventions entre le syndicat et une entreprise dont les personnes mentionnées à l’alinéa précédent sont propriétaires ou détiennent une participation dans son capital, ou dans lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées.

Le syndic, lorsqu’il est une personne morale, ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l’assemblée générale, contracter pour le compte du syndicat avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital.

Les décisions d’autorisation prévues au présent article sont prises à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ».

 

B-   Notre proposition

 

Il suffirait de compléter l’article 39 du décret du 17 mars 1967 par un paragraphe qui précise ceci :

« En cas d’inobservation des dispositions du présent article, les clauses du contrat signé par le syndic sans accord de l’assemblée générale seront inopposables au syndicat des copropriétaires ».

Naturellement parmi les clauses il y a les cluses « financières » fixant le prix et son évolution…

 

 

A-   Position du problème

 

a)     Plusieurs constats

 

1-    Aujourd’hui, la copropriété c’est : 7.000.000 de logements dont 20 % sont des logements situés dans des copropriétés fragiles, soit 1.400.000 logements.

2-    Tous ceux qui pratiquent le monde de la copropriété notent actuellement des tendances lourdes et alarmantes :

a)     une difficulté de plus en plus grande à faire voter les travaux de gros entretien dans les copropriétés ;

b)     une « socialisation » de plus en plus grande des copropriétés  (accession de jeunes ; de ménages immigrés, de cadres moyens peu solvables).

 

3-    Des phénomènes importants s’amplifient :

-          une augmentation du nombre de copropriétés dites « en difficulté » ;

-          une dégradation patrimoniale accélérée ;

-          une croissance des différences, donc des ségrégations ;

-          une stabilisation du montant  des travaux en copropriété, ce qui représente une régression, toutes choses égales par ailleurs.

 

4-    Dernier constat : compte tenu de ce qui précède, les obligations découlant de lois récentes (exemple : sécurité des ascenseurs) ou de directives européennes (exemple : éradication du plomb dans l’eau) semblent de nature à générer des difficultés nouvelles insurmontables.

 

b)     Une proposition

 

Face à ce constat alarmant fait par tous les acteurs du monde de la copropriété, s’impose une solution qui semble être :

-          consensuelle ;

-          efficace socialement ;

-          simple ;

-          économiquement « dynamisante ».

 

Cette solution tient en deux propositions simples et liées l’une à l’autre :

 

-          l’instauration obligatoire en copropriété d’un fonds travaux comme cela existe dans d’autres pays (le québec en particulier ou Allemagne) ;

-          l’instauration d’un « plan d’épargne copropriété » rémunéré correctement.

 

Si l’obligation représente une épargne de l’ordre de 5 % annuel du montant des charges (cas Québécois) cela veut dire qu’en cinq ans le fonds représente un quart du budget des charges.

Pour bien comprendre les enjeux, donnons quelques chiffres.

 

• Le montant des  charges annuelles de copropriété peut être évalué à :

 

7.000.000 logements X 2.000 € = 14 milliards d’Euros

 

• Une épargne cumulée pour les travaux à hauteur de 25 % des charges (soit un trimestre) représenterait donc :

3,5 milliards d’Euros.

• Sommes générant cinq fois son montant, soit :

17,5 milliards d’Euros répartis sur cinq à dix ans.

 

 On  notera que ces chiffres constituent des minima.

 

c)     Un plus

 

Nous proposons donc :

 

a)  L’élaboration concertée (ministères, associations de copropriétaires, chambres professionnelles, conseil supérieur du Notariat, etc.) d’un dispositif reposant sur :

                                                             i.      une légère modification de la loi de 1965 sur la copropriété introduisant une obligation de constitution de fonds travaux ;

                                                           ii.      la mise en place d’un « plan d’épargne copropriété ».

 

b)  Une négociation avec les banques et les pouvoirs publics concernant l’intégration au montant du prêt immobilier d’une somme affectée au fonds « travaux ».

 

Ceci peut aller très vite et être très rapidement mis en place.

 

       d) Effets attendus

 

Les effets induits seraient considérables puisque seraient garantis :

a-      le traitement préventif des problèmes dans les copropriétés fragiles ;

b-     la constitution de fonds « travaux » d’un montant considérable au niveau national ;

c-      la certitude (enfin) de faire voter des travaux dans les copropriétés ;

d-     le développement du secteur économique du gros entretien.

 

B-   Notre proposition

 

Créer dans la loi de 1965 un article ainsi rédigé :

 

« Il est constitué dans chaque syndicat de copropriétaires un fonds de prévoyance travaux. L’assemblée peut décider d’appeler ce fonds sur la base des tantièmes de propriété ou la base d’une pu plusieurs des grilles de charges telles que prévues par le règlement de copropriété.

Celui-ci est alimenté par une contribution égale au minimum à 5 % du budget annuel de charges courantes.

L’assemblée générale peut, à la majorité de l’article 25, décider d’augmenter cette contribution minimum.

Les sommes recueillies à ce titre sont versées sur un compte d’épargne rémunéré et ne peuvent en aucun cas être utilisées à d’autres fins qu’au financement des travaux votés en dehors du budget des charges courantes.

Les sommes versées ou dues par les copropriétaires sont considérées comme des provisions attachées aux lots ».

 

 

A-   Position du problème

 

Le nouvel article 10 présente des défauts qui, eux aussi, expliquent les nombreuses critiques dont il est - à juste titre - l’objet et qui justifie une demande de modification. Rappelons que, désormais, il est impossible de compléter l’ordre du jour d’une assemblée générale après réception de la convocation.

 

Nous allons évoquer deux séries de problèmes :

 

·         les perturbations que ces nouvelles dispositions engendrent même en l’absence d’utilisation abusive par certains syndics ;

·         l’utilisation abusive de ces nouvelles dispositions par certains syndics.

a-     Les perturbations engendrées par le nouvel article 10

 

Rendre impossible tout complément à l’ordre du jour rigidifie le fonctionnement des copropriétés ; exemples :

 

-          un syndic a oublié un problème (ne serait-ce que l’autorisation d’engager une saisie immobilière). Impossible (même pour lui) de compléter l’ordre du jour ! Il faudra attendre la prochaine assemblée générale ;

-          un événement imprévu arrive (il ne faut pas oublier que les convocations sont adressées parfois un mois avant l’assemblée générale). Il faudra reconvoquer une autre assemblée générale ;

-          un copropriétaire a « oublié » d’adresser une question (autorisation ; demande de travaux). Là encore, plus de rattrapage possible.

 

Est-ce vraiment cette rigidité qui était recherchée ?

 

b-    L’utilisation malveillante des nouvelles dispositions.

 

Nous allons donner quelques exemples concrets et déjà vécus de ces utilisations malveillantes.

 

·         Comment faire passer SON entreprise ?

Un syndic a voulu faire passer des gros travaux et faire travailler son entreprise : simple, il n’a parlé à personne de son projet, a convoqué l’assemblée générale avec deux devis en s’arrangeant pour que le devis de son poulain soit d’un montant légèrement plus faible (pas très difficile), avec impossibilité, pour les copropriétaires, de présenter un devis concurrent ; conséquence le devis du « poulain » a été voté par les copropriétaires, la mort dans l’âme.

 

·         Comment faire renouveler son mandat de syndic pour trois ans ?

Un syndic a anticipé de quatre mois (par rapport à la normale) l’assemblée générale. L’ordre du jour est tombé comme un coup de marteau : « Élection du syndic : nouvelle élection du cabinet Machin pour trois ans » !

Les copropriétaires ont refusé, protesté ; le syndic a expliqué que s’ils refusaient, ils se retrouveraient sous administration judiciaire…

 

·         Comment éviter les questions embêtantes ?

 

Des syndics ont trouvé la solution : ils  font voter une résolution qui prévoit que les copropriétaires ne pourront plus poser leurs questions après telle date (le record ; pas de question après la clôture des comptes ; sachant que l’assemblée générale peut être convoquée six mois après cette clôture, on mesure le problème).

Une autre technique est de refuser certaines questions au prétexte qu’elles ne seraient pas conformes (selon le syndic) à la loi.

 

Voilà quelques exemples d’utilisations perverses des nouvelles dispositions. Il en est d’autres, c’est pourquoi nous espérons que notre demande (voir ci-dessous) de révision de cette disposition « rigidifiante» et potentiellement dangereuse sera écoutée par les Pouvoirs Publics.

 

B-   Notre proposition

 

Nous demandons à ce que le décret revienne à la possibilité de compléter l’ordre du jour, quitte à encadrer cette possibilité en la limitant ainsi :

 

-          complément à l’initiative du syndic ;

-          complément à la demande du conseil syndical ;

-          complément à la demande d’un copropriétaire sur un point déjà prévu à l’ordre du jour ou connexe à une question déjà inscrite.

 

 

Nous avons relevé deux séries de problèmes.

 

I- Pouvoirs en  assemblée générale : préciser certaines dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965

 

A-   Position du problème

 

À plusieurs reprises nous avons tenté d’alerter les pouvoirs publics sur un problème qui tend à se développer et qui concerne l’application de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

 

Cet article, pour éviter les positions dominantes ou des captations de majorité dans les assemblées générales de copropriétés, a prévu de limiter les mandats à trois (ou cinq pour cent des voix) et également d’empêcher que le syndic - directement ou indirectement - ne détienne des mandats.

 

Or, aujourd’hui, de toutes parts nous sommes alertés sur le problème suivant :

 

-          des syndics ou leurs filiales font signer à des bailleurs des mandats de gestion incluant la représentation aux assemblées générales ;

-          certains de ces mandats sont même confiés de façon « irrévocable » pour la durée de contrat pouvant aller jusqu’à neuf ans ;

-          dès lors, dans des résidences où les copropriétaires sont majoritairement des investisseurs mais aussi dans des résidences de vacances où les copropriétaires confient à des professionnels la gestion de leurs biens hors les semaines utilisées par eux, nous nous retrouvons dans des situations de captation de pouvoir (s) dépossédant les copropriétaires de leurs droits et engendrant des abus de position dominante (nous citons un cas à Val d’Isère sur notre site Internent - abus numéro 27 - qui est particulièrement édifiant puisqu’un professionnel a pu détenir 79 mandats permettant l’élection d’une filiale, comme syndic).

 

Face à cette situation, le Ministère du Logement - saisi par un député que nous avions interrogé - a répondu qu’il y avait bien détournement de l’article 22 (question 63 684 réponse publiée au Journal Officiel le 10 septembre 2001 page 5260).

Néanmoins s’appuyant sur deux arrêts d’une Cour d’Appel, les professionnels ne modifient nullement leurs comportements, au contraire.

Dès lors il n’existe qu’une seule solution qui serait de modifier l’article 22 pour clarifier la situation.

B-   Notre proposition

 

Modifier ainsi l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965

 

a)     L’alinéa 4 est remplacé :

« Dans l’hypothèse où un copropriétaire conclut avec un tiers un mandat d’administration de son ou ses lots, ce mandataire est soumis aux dispositions      des alinéas précédents ».

b)     L’alinéa 4 devient 5 et est complété ainsi :

 

« (…) ni ne peuvent recevoir de délégation de vote à l’assemblée générale en qualité de gérant de biens ou de mandataire d’administration portant sur des lots ».

 

II- Représentation en assemblée générale : élargir les restrictions aux employés du syndicat des copropriétaires

 

A- Position du problème

 

-          Les employés du syndicat, à savoir gardien ou personnel divers, sont sous les seuls ordres du syndic et ne relèvent que de son autorité. Ces employés sont embauchés par le syndic et au besoin sanctionnés (y compris licenciés) par lui seul.

-          Or actuellement rien n’empêche vraiment ces employés :

 

·         non seulement d’assister aux assemblées générales avec des pouvoirs ;

·         mais aussi, s’ils le souhaitent et s’ils sont copropriétaires, d’être membres du conseil syndical.

 

-          On assiste donc à des situations très étranges où un gardien peut être présent en assemblée générale avec des pouvoirs et voter sur des points le concernant directement ou concernant des actes de gestion relatif à son poste (sanction mais aussi gratification), etc. Les gardiens n’ayant aucune difficulté à obtenir des pouvoirs de certains copropriétaires, on devine les distorsions démocratiques qu’induisent de telles situations.

-          Ajoutons que ces situations sont d’autant plus anormales que la loi prévoit déjà que le syndic, ses parents, OU ses PRÉPOSÉS ne peuvent ni détenir de mandat en assemblée générale, ni être élus au conseil syndical. Or, si les employés du syndicat ne sont pas de droit les préposés du syndic ils le sont de fait.

-          Cette situation ambiguë engendre dans la réalité de nombreuses polémiques et controverses.

-          Nous proposons donc de clarifier ce point et d’étendre aux employés du syndicat les restrictions des articles 21 et 22 de la loi du 10 juillet 1965 (ni possibilité d’être élu au conseil syndical ni possibilité de détenir des mandats en assemblée générale).

 

B- Notre proposition

 

a)     Compléter ainsi l’alinéa 5 actuel de l’article 22 :

         « Le syndic, son conjoint, ses préposés ainsi que les employés du syndicat ou leur conjoint  ne          peuvent présider l’assemblée générale ni recevoir mandat… ».

b)     Compléter l’alinéa 6 de l’article 21 :

« Le syndic, son conjoint , ses ascendants ou descendants, ses préposés         ainsi que les employés du syndicat ou leur conjoint, même s’ils sont copropriétaires (…) ne peuvent être membres du conseil syndical ».

 

 

 

A- Position du problème

 

En cas de vente, les notaires ont pris l’habitude d’adresser au syndic un questionnaire comprenant deux parties :

a)     une partie concernant la situation financière du vendeur vis-à-vis du syndicat des copropriétaires (partie prévue par la loi et appelée « état daté ») ;

b)     une partie concernant la copropriété elle-même et destinée à éclairer l’acheteur et à sécuriser la vente.

 

Par ailleurs les questions posées par les notaires ne sont pas toujours identiques.

Le notaire est rémunéré pour sécuriser la vente et renseigner l’acheteur. Il est normal qu’il pose ces questions au syndic.

Ce qui est moins normal, c’est ceci : lorsque le syndic répond à la deuxième partie du questionnaire (ce qui, il faut le noter, n’est pas une obligation), il FACTURE le temps passé non pas au notaire, mais à l’acquéreur voire au vendeur.

On est donc confronté à trois problèmes :

 

1-    Le notaire adresse au syndic, outre une demande d’ « état daté », un questionnaire, mais celui-ci n’a en fait aucune obligation d’y répondre.

2-    Ce questionnaire n’est pas normalisé.

3-    Quand le syndic satisfait à la demande du notaire, il facture sa prestation au vendeur, alors que le vendeur paie déjà le notaire pour cela, ce qui fait que cette prestation est payée DEUX fois.

 

B- Nos propositions

 

Elles sont simples et se résument à ceci :

1-    Le décret du 17 mars 1967 doit prévoir l’obligation pour le syndic de répondre au « questionnaire » du notaire.

2-    Le contenu de ce questionnaire doit être précisé par arrêté, après concertation.

3-    Le syndic doit être rémunéré directement par le notaire.

 

 

A- Position du problème

 

Cela fait plusieurs années que nous relevons les problèmes suivants 

a)     Dans les copropriétés en grande difficulté il y a toujours des créances irrécouvrables importantes (dues au fait que - même après les ventes judiciaires - les arriérés de charges de certains copropriétaires ne sont pas entièrement COUVERTS).

b)     L’apurement de ces créances ne peut se faire que de deux façons :

-          soit en sollicitant les autres copropriétaires, mais cela est injuste (il s’agit de copropriétaires pour une bonne partie très modestes et qui doivent, souvent, faire face à des gros travaux…) ;

-          soit en imposant aux fournisseurs de la copropriété des abandons de créances.

 

Or cette deuxième solution n’est pas prévue par la loi.

Pourquoi ce qui est valable pour n’importe quel commerçant et, désormais, personne physique ne l’est-il  pas pour les copropriétés ?

On nous répond que ceci inciterait des copropriétés à ne pas payer leurs fournisseurs, ce qui traduit une méconnaissance grave du fonctionnement de la copropriété en général (quand les copropriétaires payent leurs charges c’est précisément pour que les fournisseurs soient payés…).

C’est un peu comme si l’on disait que l’existence de « plan » permettant de traiter le surendettement de certains ménages (plan intégrant des abandons de créances) incitait les emprunteurs à ne pas payer leurs prêts.

Au contraire, cette possibilité d’abandon de créances en copropriété inciterait les grands fournisseurs (eau, chauffage urbain, GDF, EDF) à agir plus vite en cas d’impayés et aurait donc un rôle préventif.

 

c)     Autre point : lorsqu’il y a nécessité de scission de la copropriété pour favoriser son redressement (découpage d’une grosse copropriété en plusieurs), le problème des créances irrécouvrables rend impossible la scission, puisque la dissolution du syndicat ne peut se faire que si les comptes sont « à zéro ».

 

B- Notre proposition

 

Nous proposons donc - au moins dans un premier temps - lorsqu’il y a scission de la copropriété, DONC DISSOLUTION du syndicat de base, la possibilité pour le juge de prononcer l’abandon partiel ou total des créances et donc de corriger en conséquence l’article 29-4 de la loi du 10 juillet 1965.

Nous proposons de compléter ainsi l’article 29-4 de la loi du 10 juillet 1965 : « De même le président du tribunal peut, pour permettre la dissolution du syndicat, ordonner la suspension définitive de toutes ou partie des dettes du syndicat vis-à-vis de tiers ».