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ARC; Actualité janvier 2003
Deux ans après le vote de la loi SRU qui a institué l'obligation de mettre à jour les règlements de copropriété avant le 13 décembre 2005 (il ne reste donc plus que trois ans sur les cinq ans accordés par la loi) il nous a paru intéressant de revenir sur ce problème avec le souci : - de répondre aux questions qui nous sont le plus souvent posées à ce sujet ;
Avant le vote de la Loi SRU (promulguée le 13 décembre 2000) la situation des règlements de copropriété pouvait être présentée ainsi : · d'une part ces documents étaient sensés être le " code de la route " officiel de chaque copropriété (règles applicables), informant chaque copropriétaire sur ses droits et devoirs ; Cette situation très paradoxale, cette distorsion entre la réalité des règlements et le Droit produisaient des effets particulièrement négatifs : comment faire pour imposer le respect des règlements à des copropriétaires à qu'il fallait préciser que certaines clauses étaient correctes, d'autres non, sans pouvoir toujours leur en expliquer les raisons ? La loi SRU a donc été l'occasion pour l'ARC de suggérer aux députés un amendement concernant l'obligation de mettre en conformité les règlements avec les dispositions législatives en vigueur. Cet amendement a donné lieu à un article ainsi rédigé : " Dans les cinq ans suivant le promulgation de la loi du 13 décembre 2000, l'assemblée générale décide à la majorité prévue à l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis leur établissement ". Les copropriétés disposent donc aujourd'hui (janvier 2003) d'un peu moins de trois ans pour satisfaire à cette obligation.
- Trois séries de raisons l'expliquent. · D'abord les règlements peuvent avoir été établis à des époques très différentes ; beaucoup l'ont été sous l'empire de la loi de 1938 qui a été complètement bouleversées par la loi du 10 juillet 1965 dont la plus grande partie est dite " d'ordre public " (précisons qu'un article de loi dit d'ordre public s'impose aux parties malgré tout convention contraire - exemple : le règlement de copropriété -). Or à l'époque, aucune obligation de mise en conformité avec la nouvelle loi n'a été édictée ! · Ensuite, depuis 1965 divers textes de loi ou des décrets sont venus directement ou indirectement corriger ou compléter la loi : ainsi en 1985 la loi BONNEMAISON, en 1994 la loi DECHARETTE, etc. Là non plus aucune obligation de mise aux normes n'a jamais été imposée. · Enfin au fil des années certaines clauses-type des règlements ont été jugées soit illicites, soit abusives par la Cour de Cassation, contribuant, là encore, à créer ce fossé entre le texte des règlements et le DROIT EN VIGUEUR. 3 - Quelques exemples de clauses illégales Ils sont innombrables ; contentons-nous d'un tout petit échantillon. - Certains règlements donnent au syndic le pouvoir d'autoriser des travaux sur parties privatives affectant les parties communes ; d'autres interdisent de choisir un mandataire à l'assemblée générale en dehors de l'immeuble ; d'autre prévoit que le copropriétaire détenant le plus de " millièmes " sera d'office président de l'assemblée générale ; d'autres interdisent la présence des chiens dans les appartements ; d'autres interdisent la division ou la réunion des lots ; certains empêchent toute possibilité d'indemnité en cas de préjudice causé à un copropriétaire en cas de travaux effectués dans son logement et concernant des parties communes ; d'autres prévoient une clause de solidarité relative aux charges impayées entre vendeur et acquéreur ; d'autres ont des règles de convocations fantaisistes ou des règles de majorité particulières ; certains donnent des pouvoirs exorbitants au syndic, etc. - On le voit, dans tous les domaines il peut y avoir des clauses illégales.
· Il y a deux façons de considérer la mise à jour : - soit la considérer comme une simple mise en conformité du règlement avec les textes existants ; · Dans le premier cas, on se contente d'enlever les "scories" qui existent dans les règlements et de les remplacer par des dispositions conformes. Exemple : on supprimera la disposition selon laquelle c'est le syndic qui donne les autorisations de travaux sur parties privatives affectant les parties communes. · Dans le deuxième cas, on profite de ce travail, d'une part pour essayer d'adapter le règlement aux évolutions de la copropriété et d'autre part pour introduire des clauses permettant d'améliorer la gestion (exemple : prévoir des pouvoirs spéciaux d'intervention pour le syndic en cas d'encombrement des parties communes). · Naturellement nous pensons, à l'ARC, que la mise à jour prévue par la loi doit être l'occasion de cette " mise à niveau ". Or le constat que nous faisons est que les opérations de mise à jour déjà engagées sont trop souvent de simples opérations de mise en conformité confiées (pour des prix parfois très élevés) à des " nettoyeurs " qui vont se contenter du minimum. · Selon nous, la " mise à jour ", doit obéir aux objectifs et règles qui suivent : a) elle doit être comprise comme une mise en conformité, PLUS une adaptation, PLUS une amélioration des règlements de copropriété ; b) pour cela elle doit être effectuée AVEC les copropriétaires et donc associer le conseil syndical (et le syndic s'il le souhaite) ; c) la concertation avec le conseil syndical doit permettre : - de repérer les problèmes d'interprétation actuels que posent certaines clauses du règlement pour les clarifier ; § les pouvoirs du syndic ;
5 - Faut-il aussi s'occuper des grilles de charges et de l'état descriptif de division ? Cette question est souvent posée. Là aussi, il faut des réponses pragmatiques : a) si l'état descriptif n'est plus conforme à la réalité de la situation, il est certain qu'il faut essayer de profiter de l'occasion pour le changer ; b) si des grilles de charges sont manifestement établies sans respect des dispositions légales, il faut également en profiter pour apporter les corrections souhaitables ; ainsi, si une grille d'ascenseur est simplement calquée sur la grille de millièmes généraux, il faut proposer une grille qui tienne compte du critère d'utilité. Le problème est qu'il semble que l'on ait affaire à des abus : certaines copropriétés se voient ainsi proposer un re-calcul complet et à grand frais des quotes-parts de charges communes. Ces propositions appellent la plus grande vigilance… Voire le refus catégorique. 6 - Les pratiques peu recommandables et abus constatés depuis deux ans Nous allons passer en revue les principaux abus constatés, ce qui devra permettre aux copropriétaires de mieux se prémunir. a) Des mises à jour minimalistes et chères On à déjà vu ce point : de nombreux " spécialistes " ont fleuri depuis deux ans qui proposent simplement de " nettoyer " les règlements de copropriété de leur illégalités. Ces spécialistes font certes correctement leur travail, mais présentent deux défauts : - ils sont chers (entre 2.000 et 3.000 € pour un petit immeuble) ; b) Suppression totale de l'ancien règlement et mise en place d'un règlement-type. Autre pratique peu recommandable : on vous vend un règlement-type qu'on vous propose de substituer purement et simplement à celui qui existe. Cette façon de faire est catastrophique : elles risque de supprimer tout ce qui était spécifique à votre règlement ; surtout elle empêche de mettre en place des règles adaptées à votre copropriété. A noter : actuellement les plus mauvais règlements en place sont souvent issus de cette pratique qui consiste à plaquer un règlement-type sur les copropriétés.
Beaucoup de mise aux normes se font pour un prix établi forfaitaire SANS devis préalable ajusté, c'est-à-dire sans tenir compte du type d'immeuble, du règlement actuel, des demandes plus ou moins forte d'adaptations, etc. On vous dit simplement : " pour 20 lots, cela fera 2.000 € ". Cette façon de procéder en dit long sur la capacité d'adaptation des spécialistes en question. d) Prix de publication excessifs Le prix de la mise à jour se décompose en trois : - frais concernant le travail d'adaptation, de modification, d'amélioration des clauses du règlement ; Les frais de publication sont les honoraires (libres) que le notaire demande pour publier. Or, actuellement ces honoraires de simple publication peuvent aller - pour un règlement identique - de 400 € à 20.000 €. Méfiance, donc. e) Absence de concertation avec le conseil syndical Travailler avec le conseil syndical, l'interroger sur les problèmes que pose actuellement le règlement et les améliorations souhaitables, tout cela prend du temps. C'est sans doute pourquoi si peu de " nettoyeurs " font cette indispensable démarche. Là encore, méfiez-vous de ces spécialistes qui vont prétendre faire le travail SANS les copropriétaires. f) Absence de propositions d'amélioration Ce point va avec le précédent : il est plus facile de supprimer ce qui ne va pas que d'ajouter ce qui serait utile, car dans ce dernier cas, cela requiert un travail de concertation avec le conseil syndical. Là encore, fuyez. g) Proposition concernant le recalcul des surfaces On note chez certains syndics une volonté curieuse d'imposer à leurs copropriétés le recalcule complet des surfaces. On se demande bien pourquoi. Cette opération est d'une part extrêmement coûteuse et d'autre part ne sert - sauf exception - à rien puisque la remise en cause des grilles de charges communes n'est possible même dans le cadre de la loi SRU qu'à l'unanimité.
Enfin beaucoup de spécialistes ont tout simplement oublié de prévenir les copropriétés por qu'ils travaillent que le décret du 17 mars 1967 va être bientôt modifié sur des points importants nécessitant une nouvelle " adaptation ". Les spécialistes honnêtes (c'est ce que fait l'ARC, par exemple) indiquent aux copropriétés qu'il faudra une ou deux heures de travail d'ici quelques mois pour retoiletter à nouveau le règlement. Ils indiquent aussi aux copropriétés qu'ils vaut mieux attendre la parution de ce décret modifié pour publier le nouveau règlement. 7 - Quelles sont les facilités prévues par la loi concernant l'adaptation ? En ce qui concerne la mise à jour, la loi a prévu qu'elle serait décidée à la majorité simple des copropriétaires, ce qui est la moindre des choses. Par ailleurs les frais perçus par l'Etat pour la publication au Fichier Immobilier des modifications se fera à coût réduit (75 €). Néanmoins ces frais ne représentent qu'une partie des frais, les autres frais -frais d'adaptation, frais de notaire - pouvant être élevés si les copropriétaires n'y prennent pas garde (voir plus haut). 8 - Comment procéder à la mise à jour ? Si vous avez bien lu ce qui précède vous avez compris pourquoi la mise à jour doit être, comme on l'a dit, l'affaire des copropriétaires (et donc du conseil syndical), ceci au moins pour deux séries de raisons : - d'abord il est souhaitable que les copropriétaires soient partie prenante de ce travail ; il ne faut surtout pas qu'il le délègue à 100 % à un spécialiste qui va faire ce travail de façon non adaptée à chaque copropriété ; il faut, comme on l'a dit, profiter de ce travail pour adapter le règlement aux besoins actuels des copropriétaires, l'améliorer ou le renforcer sur différents points (exemple : règles en matière de recouvrement des charges ; en matière de relevés des compteurs d'eau ; règles concernant les pouvoirs du syndic en cas d'encombrement des parties communes, de stationnement illicite, etc) ; très souvent le conseil syndical, qui connaît bien le règlement de copropriété exprime des demandes en ce sens (clarifications ; améliorations…) ; - ensuite il est indispensable qu'ils contrôlent les coûts de cette opération : en effet pour un même travail les prix peuvent varier de 1 à 5, voire 1 à 8 ! Nous conseillons de procéder ainsi : - le conseil syndical peut demander des devis " d'adaptation " et d'amélioration en se faisant BIEN préciser ce que comprend ce travail et comment procédera le prestataire (exemple : nombre de réunions prévues avec le conseil syndical). A noter : l'ARC a mis en place un service pour ses adhérents collectifs qui leur permet d'obtenir un devis gratuit et personnalisé d'un travail fait par des spécialistes (adaptation ET amélioration). Cela permet aux adhérents de faire jouer la concurrence. A propos, précisons qu'il n'existe aucun monopole sur ce travail (notaire, avocat…). - Ces prix devront inclure : o le travail d'adaptation et d'amélioration ; - à noter comme on l'a vu que ces honoraires de simple publication (sans travail de rédaction) peuvent aller de 400 € à 2.000 € voir plus, pour de petits immeubles ! - Si le syndic propose lui-même un devis ou un spécialiste , nous conseillons au conseil syndical de ne retenir que les devis fermes, définitifs et détaillés et de clarifier le point de savoir ce que recouvre exactement le travail : mise à jour stricte ou mise à jour plus améliorations et suppressions des clauses qui ont été jugées abusives ou illicites ? Mais aussi (voir plus haut) une ou plusieurs réunions avec le conseil syndical, etc ? - Par ailleurs il est indispensable de mettre en concurrence le prestataire proposé par le syndic. - Une fois en possession de plusieurs devis, il faudra mettre à l'ordre du jour d'une assemblée générale un vote sur le choix du " prestataire ". Il faut refuser avec le la plus grande énergie les " propositions " imposées par le syndic sans vote (si tel est le cas, le syndic devra payer lui-même le prestataire sur ses deniers). 9 - Du choix du prestataire à la publication Une fois choisi le prestataire, les étapes sont les suivantes : 1) Le conseil syndical rencontrera le prestataire pour lui faire connaître - au-delà du problème de mise à jour - quelles sont ses préoccupations ou ses souhaits. 2) Le conseil syndical prendra connaissance du projet de modification. 3) Il rencontrera à nouveau le prestataire pour lui faire savoir sur quoi il souhaite que le projet soit amélioré. 4) Il mettra ensuite à l'ordre du jour de l'assemblée générale le vote ou les votes concernant ce " toilettage ". Si le conseil syndical a bien fait les choses il y aura trois votes : o un vote à l'article 24 (majorité simple des présents et représentés) pour ce qui concerne uniquement les mises à jour ; certains - dont nous sommes - pensent que la suppression de clauses jugées illicites par la Cour de Cassation se décide aussi à la majorité simple ; - Ensuite, dûment habilité par l'assemblée générale, le syndic fera procéder au dépôt chez le notaire des modifications votées et à la publication au fichier immobilier. |
