Ce mois-ci, nous avons décidé de voyager et de vous faire voyager. Nous allons en effet nous rendre au Québec et vous faire découvrir un article paru dans le dernier numéro du bulletin de l’S.C.Q (Association des syndicats de copropriétés du Québec) consacré au FONDS de " prévoyance – travaux " obligatoire.

Comme vous le savez peut - être, nous commençons à penser que le fonds travaux obligatoire assorti d’une fiscalité adaptée et d’un produit d’épargne attractif (type " Plan d’épargne logement ") est une des solutions durable aux problèmes :

• de l’entretien régulier des copropriétés
• du traitement des copropriétés en difficulté

Nous vous renvoyons à nos articles et interventions à ce sujet.

Beaucoup de spécialistes de la copropriété sont d’accord avec nous, mais beaucoup aussi sont hostiles ou sceptiques. C’est pourquoi il était intéressant de donner la parole à des responsables d’une association d’un grand pays à la fois éloigné du notre et proche ( le Québec fonctionne sur la base du Code civil français).

Quelques précisions pour comprendre cet article :

• au Québec les copropriété sont gérées par des " conseils " qui ont des pouvoirs de gestion (proche des conseils syndicaux des copropriétés coopératives françaises).
• La loi québécoise impose une cotisation annuelle pour alimenter les fonds de prévoyance travaux égale au minimum à 5% du budget des charges.

• Le premier enseignement qu’on tire de cette lecture est que - là bas aussi - les copropriétaires sont divisés sur l’existence de ce fonds de prévoyance, mais que la seule association des responsables de copropriété qui existe au Québec est radicalement favorable à cette obligation dans la mesure où non seulement elle assure une bonne gestion des immeubles mais surtout garantit la PAIX (nous vous invitons à découvrir pourquoi)

• Le deuxième enseignement est que l’approche de ces problèmes chez nos amis québécois n’est que très faiblement juridique et qu’elle est surtout PÉDAGOGIQUE, FINANCIÈRE, PRAGMATIQUE, SOCIOLOGIQUE. Le rédacteur tient compte de tous les aspects, de toutes les opinions, de toutes les situations (celles de copropriétaires modestes, celles de copropriétaires avisés).

Nous vous invitons donc à découvrir ce texte savoureux où un immeuble s’appelle " BATISSE " et où l’on découvre qu’il y a aussi une région qui s’appelle " LA BEAUCE " de l’autre côté de l’Atlantique…

Bon voyage.

On discute fort des fonds de prévoyance dans les assemblées de copropriétaires, où deux philosophies s'affrontent. Les uns soutiennent, comme la cigale de la fable, qu'on ne devrait jamais verser plus que ne le demande la loi, soit 5%.

Les autres, comme la fourmi de la même fable, veulent empiler graduellement et à long terme pour être prêt "quand l'hiver se pointera".

Les premiers avancent que :

• Si la loi demande 5%, c'est que 5% c'est suffisant ;

• II est inutile de mettre plus que le 5% requis par la loi car quand les problèmes vont survenir, " nous allons être morts ou seront déménagés ";

• II ne faut surtout pas dépasser la limite de 5% car des charges élevées rendent la vente plus difficile ;

• De toute manière, à la vente, on perd l'argent qu'on a mis dans ce fonds de prévoyance ;

• Vous en avez sûrement entendu d'autres ;

Pour les autres,

• Il faut éviter toute surprise lorsque les grandes réparations viendront

• Les cotisations spéciales, inévitables, peuvent mettre des copropriétaires mal à l'aise

lorsqu'elles seront requises ;

• Un bon fonds de prévoyance rehausse la valeur des unités;

• Quand on n'a pas besoin d'argent les assemblées sont plus courtes.

Malgré tous les débats et toutes les discussions deux questions de fond se posent pour les deux camps :

C'est quoi le vrai pourcentage à mettre dans les charges pour ce qui concerne le fonds de prévoyance ?

Existe t-il une formule toute faite pour connaître le montant à mettre dans le fonds de prévoyance ?

Pour savoir la réponse parfaite pour votre copropriété à vous, il n'y a qu'une recette: se relever les manches, faire l'inventaire de toutes les composantes de l'immeuble; analyser leur durée de vie et fixer leur coût de remplacement. Le résultat vous donnera un échéancier et le chiffre exact des besoins à long terme.

Mais encore, pour ceux et celles des administrateurs qui n'ont pas le temps ou ne veulent pas s'occuper d'un tel travail, existe-t-il quelque part une recette qui permettrait d'avoir une idée du " vrai " chiffre que l'on devrait mettre de coté chaque année dans le fonds de prévoyance ?

Oui il existe une règle simple. Une règle qui a été élaborée par un organisme gouvernemental américain équivalent à notre Service Construction Habitat logement. Elle s'exprime comme suit :

Prenez la valeur totale de reconstruction de l'immeuble et multipliez là par 0,005%. Vous aurez votre chiffre de cotisation annuelle pour la vie.

Par exemple : si votre immeuble coûte 4 millions à reconstruire, vous devez mettre de coté 20,000$ par année dans le fonds de prévoyance. Vous ajustez chaque année s'il y a lieu.

Attention! Nous parlons de la valeur de reconstruction, pas de la valeur marchande de l'immeuble. Ça coûte le même prix de construire une bâtisse en copropriété à Trois Rivières qu'à St. Romain de Beauce mais la valeur marchande n'est pas la même. Pour établir votre chiffre de cotisation au fonds de prévoyance, vous devez utiliser la valeur de reconstruction. Pour la connaître, un évaluateur agréé vous sera utile. Il procédera à une évaluation aux fins d'assurance et vous aurez les outils qu'il faut pour établir le niveau de cotisation à fixer pour les copropriétaires.

Cette recette s'applique aux bâtisses ordinaires comme à celles de grand luxe. Et elle marche, croyez nous et croyez-en les syndicats qui ont fait faire des études de fonds de prévoyance. À quelques dollars près, la recette du 0,05% est juste et précise.

Il n'y a pas de magie dans cette recette, Elle est basée sur des données scientifiques. Elle découle du fait qu'une bâtisse construite selon les normes canadiennes devrait durer 100 ans si elle n'est pas entretenue. Au bout de ce temps, la bâtisse non entretenue s'écroulera et nous devrons la reconstruire.

Donc un immeuble coûtant un million$ à construire aujourd'hui coûtera un million$ à reconstruire 100 ans plus tard. (En oubliant les inflations et autres variations évidemment)

Pour arriver à reconstruire cette bâtisse dans cent ans, vous aurez du mettre de coté 1% de un million$ par an durant chacune des années de ce 100 ans. Il faut admettre que personne ne fera cela. Durant ces 100 ans d'existence vous aurez remplacé le toit au moins 4 fois, les fenêtres aussi au moins aussi souvent, et ainsi de suite pour

chacune des composantes. Il faut aussi prendre en compte les intérêts récoltés sur les dépôts.

Tous ces éléments mis ensemble font que la moitié du 1% du coût de remplacement est amplement suffisante pour satisfaire les besoins des remplacements et réparations futures.

Ce n'est pas plus sorcier que cela.

Vous verrez d'ailleurs que si jamais vous faites faire une analyse scientifique un jour vous constaterez un résultat similaire.

Calculez 0,5% de la valeur de reconstruction de la bâtisse et vous aurez un chiffre assez près de la réalité.

Question ! Qu'arrive t-il si les copropriétaires refusent systématiquement d'ajuster leur cotisation au fonds de prévoyance pour obtenir un chiffre équivalent ou proche de celui donné par la règle d'usage?

Réponse : Quand le temps des réparations arrivera, ils auront à verser une cotisation spéciale équivalente à ce qui n'a pas été payé dans les années passées.

Peu importe les arguments, ce n'est pas parce qu'on ne met pas d'argent de coté que le toit usera moins vite. Ce n'est pas parce que personne ne cotise au fonds de prévoyance que les fenêtres vont durer plus longtemps et vous le savez très bien.

Y a t-il d'autres dangers pour le syndicat si les copropriétaires ne versent pas tout de suite les argents nécessaires au remplacement futur des toit, fenêtres, balcons et autres composantes comme les ascenseurs ? Oui il y a un autre danger. Un important danger. Celui de retarder les remplacements de parties communes ou les réparations majeures.

Essayons d'expliquer cela.

Disons que votre toit commence à prendre de l'âge. Il coule même un peu. Vous faites venir un entrepreneur spécialisé en toit. Il estime à 100,000$ le coût de remplacement. Vous examinez votre compte de banque et constatez qu'il n'y a que 18,000$ dedans. Vous savez que les cotisations spéciales ne sont pas populaires et qu'en plus, certains de vos copropriétaires sont à la retraite sur des revenus fixes et que d'autres viennent de perdre leur emploi à cause de la fermeture d'une grande entreprise de votre voisinage. Tout ce monde chez vous n'a pas les moyens de payer quelques milliers de dollars d'un coup et vous cherchez des solutions.

Vous vous grattez la tête et demandez à votre homme à tout faire d'examiner tout cela. Il vous rapporte qu'avec un peu de " pitch " (glu noire d'asphalte) ça pourra être bon encore pour quelques temps. Ce n'est pas trop cher et peut-être ça arrêtera

un peu les infiltrations.

Hélas! Les infiltrations continuent. Encore un peu de " pitch ". Encore plus de " pitch ". Beaucoup plus de " pitch ".Une montagne de "pitch ". Mais ça coule encore. Et encore. Et encore! À tel point qu'on doit appeler l'assureur. Les dommages causés par l'eau dépassent le réservoir d'argent pour les surprises.

Les copropriétaires crient! Les assureurs grognent ! Le toit craque! Le conseil panique! Les agents d'immeuble commencent à trouver des excuses pour ne pas trouver d'acheteurs. Les humeurs s'échauffent et les copropriétaires exercent des pressions contradictoires sur le conseil.

Les uns veulent qu'on cotise la somme tout de suite et refasse le toit. Ce sont ceux qui ont les moyens, évidemment.

Les autres demandent au conseil de faire des miracles. Ils souhaitent que le toit se répare seul, par intervention céleste peut-être, sans cotiser. Ce sont ceux qui n'ont pas les moyens, évidemment.

Les administrateurs menacent de démissionner. L'assureur menace de ne plus assurer. L'homme à tout faire commence à parler de ne plus poser de " pitch " car il se fait regarder de travers, tout le monde pensant que c'est de sa faute si ça coule. Le syndicat se voit plongé dans une situation kafkaïenne. Le climat s'envenime d'infiltration en infiltration. On se bouscule entre ceux qui veulent refaire et ceux qui veulent juste réparer. On fait attention de ne pas sortir dans le corridor en même temps que l'autre; de ne pas prendre l'ascenseur en même temps que l'autre; de ne pas entrer dans le garage en même temps que l'autre. Il y a des fusils dans les regards.

L'enfer !

Les rumeurs les plus folles voyagent au long des murs. " // paraît (que... " " As-tu su que... ". Tout cela se dit en même temps que les " j’vais tout vendre " et les " J'vais vous poursuivre ".

La valeur des unités baisse. Les acheteurs se font plus rares. Quand il un acheteur se pointe, il pose des questions. Genre " Ça vient d'où ce cerne là ? " Les cotisations spéciales ne sont pas d'agréables arguments de vente. Le climat pourri non plus.

Tout cela parce que personne n'a eu le courage de collecter, au fil des ans, les argents nécessaires pour alimenter adéquatement le fonds de prévoyance.

" Mais " direz-vous, " quand les copropriétaires ne veulent rien savoir, que voulez vous que le conseil fasse ? "

À cela nous répondons que la loi permet au conseil de décider. Le pouvoir de cotiser appartient au conseil ; pas aux copropriétaires.

Vous vous souvenez de l'article 1072 du Code civil ? Relisons le pour bien comprendre :

ANNUELLEMENT. LE CONSEIL D'ADMINISTRATION FIXE. APRÈS CONSULTATION DE L'ASSEMBLÉE DES COPROPRIÉTAIRES. LA CONTRIBUTION DE CEUX-CI AUX CHARGES COMMUNES APRÈS AVOIR DÉTERMINÉ LES SOMMES NÉCESSAIRES POUR FAIRE FACE AUX CHARGES DÉCOULANT DE LA COPROPRIÉTÉ ET DE L'EXPLOITATION DE L'IMMEUBLE ET LES SOMMES À VERSER AU FONDS DE PRÉVOYANCE (nous soulignons)

Relisez lentement : Le ... conseil... fixe... les... contributions... à... verser... au... fonds... de... prévoyance. Pas les copropriétaires; le conseil.

Bien sur le conseil doit consulter les copropriétaires auparavant mais c'est le conseil qui FIXE les charges.

À partir de ce pouvoir accordé par le Code civil, pourquoi le conseil ne demande pas, disons pour les fins de cet exemple, 20,000$ par an pour le fonds de prévoyance ?

La réponse à cette question, vous seul pouvez nous la donner.

Vous avez le pouvoir, c'est vrai. Mais vous avez aussi

la sagesse de ne pas mettre vos copropriétaires dans l'embarras. C'est pour cela que la loi prévoit deux choses :

1. Elle fixe un plancher de 5% du budget d'opération. Vous ne pouvez pas cotiser une somme inférieure à cela.
2. Elle vous oblige à consulter l'assemblée avant de cotiser.

Bien sur que vous ne pouvez pas aller en bas du 5% de la loi ; et bien sur que vous n'avez pas l'obligation de cotiser le plein montant de 20.000S mais il devrait y avoir moyen de moyenner entre les deux.

Peut-être chez vous le 5% équivaut à (disons) 5.000S. Alors peut-être les copropriétaires pourraient être amenés à accepter une augmentation de 2,000$ par an. Le fait d'augmenter la cotisation graduellement permettra de ne pas trop étouffer vos copropriétaires et de les habituer à accepter le " nouveau " chiffre. De nouveau chiffre en nouveau chiffre vous obtiendrez le résultat voulu en peu d'années.

Pour beaucoup de copropriétaires, le chiffre de 5% est comme un mythe; une barrière psychologique qu'ils ont de la difficulté à franchir. Peut-être qu'entendre parler d'une petite augmentation de 2%...juste 2% par année, ils l'avaleront plus facilement.

Imaginez l'opération comme celle d'une mère qui veut soigner son jeune avec une potion amère : " C'est pour ton bien mon Ti-Pit " le Ti-Pit rechigne car il trouve cela raide. Jusqu'à ce que sa mère ajoute un peu de miel au mélange. Sans trop le dire la mère diminue chaque jour la quantité de miel pour finir par servir le remède nature que Ti-Pit avale sans se plaindre. Ti-Pit s'est habitué. Ti-Pit est heureux.

Pour votre fonds de prévoyance, remplacez le Ti-Pit par " les copropriétaires " et la potion par le 20,000$ de cotisation nécessaire à équilibrer votre fonds de prévoyance. Après 5 ans d'augmentation de 2,000$ par an (2% par an dans notre exemple) les copropriétaires auront pris l'habitude et le syndicat aura de l'argent pour palier à tout remplacement de toit, de châssis, de briques et quoi encore. Sans besoin de cotisation spéciale étouffante et contraignante.

II faut se souvenir qu'un fonds de prévoyance doit servir à financer les réparations majeures et les remplacements de parties communes qui auront été prévues d'avance.

Prévoir d'avance comprend aussi la prévision du financement. Vous prévoyez remplacer le toit dans tant d'années, bien ! Mais vous devez aussi planifier d'avance le financement.

Si vous n'avez pas d'argent au moment de la réparation, tous les savants calculs passés ne serviront à rien.

Si le toit coûte 100,000$ dans 20 ans il faudra prévoir cotiser 5,000$ par an durant chacune de ces vingt années d'usure. Vrai que ce sera un peu moins chaque année à cause des éléments déjà cités.

C'est le devoir du conseil de prévoir les deux cotés de la prévoyance. C'est son obligation de tout mettre en œuvre pour convaincre les copropriétaires qu'ils cotisent correctement.

Qu'ils cotisent pour leur bien. Pour le bien de la collectivité.

Par contre, même si la loi permet au conseil d'imposer une cotisation, il n'est pas toujours utile de partir des guerres. Une bonne pédagogie, combinée à une psychologie comme seuls les politiciens peuvent le faire et vous réussirez à éliminer à jamais les occasions de climats malsains et invivables dans la copropriété. •

Vous voulez savoir comment se présente une étude de fonds de prévoyance ? Vous trouverez aux deux pages suivantes un modèle de tableau à produire quand on procède à une étude de fonds de prévoyance.

C'est un extrait de l'excellente plaquette intitulée FONDS DE PRÉVOYANCE de la firme d'ingénierie LE GOUPE CONSEIL SAE INC, membre professionnel de l'Association (Hubert St-Pierre, ing.) publié en mai 2002.

Si vous prenez ces exemples et les appliquez chez vous, vous pourrez bâtir votre propre étude. Ou demander à un expert de le faire pour vous.

Dans le premier schéma on retrouve la liste des composantes, suivi des gestes à poser et des recommandations à long terme pour la réparation ou le remplacement de chacun des éléments avec une indication de la durée de vie, de son âge actuel et du coût estimatif de remplacement.

Dans le deuxième tableau nous vous présentons une grille indiquant les étapes de paiements étalés sur une période de quelques années (Normalement, une étude de fonds de prévoyance montre un étalage de 25 ans. Vous pouvez allez à 40 ou 50 ans si vous voulez. Il suffit de le mettre à jour chaque année pour ne jamais avoir de surprise.)

Vous devez mettre le chiffre de la dépense à l'année prévue de cette même dépense. Comme cela vous avez un tableau d'ensemble de vos besoins et il vous sera facile de mettre le tout à jour d'année en année.

Nous suggérons spécialement aux petites copropriétés de ne pas paniquer avec ce que nous vous présentons. Dans votre cas, la liste des composantes sera moins importante que celle d'une copropriété de 20 étages mais le principe est le même.

Vous faite l'inventaire, vous identifiez la durée de vie, vous recherchez les prix de remplacement ou de réparation et vous les mettez dans la bonne colonne. Ce n'est pas plus sorcier que cela.

Le meilleur conseil que nous puissions vous donner, demandez l'aide d'un expert. Ce sera toujours quelques dollars bien placés.

Comment lire ce tableau # 1. vous faites un inventaire de toutes les composantes de l’immeuble et vous les identifiez clairement. Vous découvrez leur durée de vie et l’âge actuel. Faire une recherche sur les coûts de remplacement et enregistrerez le tout sur le tableau # 2.