I-                   Diagnostics immobiliers et certification

 

• Comme nous l’avons déjà dit ici et là, l’État a décidé - qu’à partir du 1^er juillet 2007 (cette date sera sans doute repoussée…) - tous les diagnostics immobiliers (termites, plomb, amiante, gaz, performance énergétique…etc) devront être réalisés par des techniciens « certifiés », que ces diagnostics soient réalisés à l’occasion d’une vente d’un lot, d’une location, mais aussi  lorsqu’ils concerneront les parties communes des copropriétés. Le dispositif choisi est ce qu’on appelle la « certification de personne ».

 

À noter : un décret et des arrêtés concernant la certification des diagnostiqueurs devraient bientôt être publiés. La connaissance de ces décrets - très techniques - n’est cependant pas nécessaire à la compréhension de ce qui suit.

 

• Nous allons, dans le présent dossier :

 

a)     d’une part, donner une idée de ce qu’est la certification de personne en général ;

b)     d’autre part expliquer comment l’ARC participe à la mise en place du premier comité de certification qui existe concernant les diagnostiqueurs immobiliers ;

c)     enfin expliquer comment, à l’ARC, nous envisageons « l’indépendance » des diagnostiqueurs certifiés, indépendance prévue explicitement par les textes en vigueur mais non rigoureusement définie.

 

II-                Qu’est-ce que la « certification » de personne

 

• Il y a plusieurs sortes de « certifications » : la certification des produits, des procédures, des services et des personnes.

 

• La certification des personnes est un système qu’on peut décrire ainsi :

 

1)     Il existe des organismes « certificateurs » qui sont agréés (on dit : « accréditer ») et contrôlés en permanence par le COFRAC (Comité Français d’Accréditation) et dont le rôle est de « certifier » donc de définir puis de garantir la qualité. Ces organismes sont, naturellement, obligés de respecter de nombreuses obligations ; ces obligations font l’objet de multiples normes.

 

2)     Ces organismes bâtissent - en partenariat avec les pouvoirs publics, les professionnels, les experts, les usagers - des dispositifs de certification qui reposent :

 

a-     sur un « référentiel » ou un cahier des charges qui détermine toutes les obligations que les « certifiés » devront satisfaire (compétences et conditions d’exercice de leur métier) ;

b-     sur des examens de compétence (on dit « audits ») initiaux et périodiques ;

c-     sur un contrôle permanent exercé par un « comité de certification » qui va :

 

-          d’une part s’assurer que les examens de compétence sont adaptés et d’un niveau garantissant la qualité ;

-          d’autre part vérifier qu’ils sont passés dans des conditions « garanties » ;

-          enfin contrôler que l’organisme certificateur n’est ni laxiste ni arbitraire.

 

Ce comité - et c’est là l’intérêt du dispositif - est composé paritairement de représentants des ministères, d’experts indépendants, de représentants des usagers et de représentants des professionnels concernés.

 

3)     L’organisme certificateur va alors « certifier » des personnes, puis contrôler que ces « certifiés » assurent le mieux possible leur métier (y compris en sanctionnant les défaillances, ce qui peut aller jusqu’au retrait de la certification).

Naturellement, ce rôle de « gendarme » est essentiel et le « comité de certification » doit veiller à ce qu’il soit toujours assuré avec rigueur.

 

A priori, ce système complexe devrait donner entière satisfaction. Dans la réalité, ce n’est pas toujours aussi simple, néanmoins :

 

-          le COFRAC n’est pas forcément toujours aussi vigilant qu’il le faudrait ;

-          les organismes certificateurs, entièrement dépendants financièrement par les cotisations des sommes versées par les « certifiés », peuvent, dans certains cas, ne pas être assez rigoureux ;

-          les professionnels sont souvent très actifs dans le comité de certification alors que les « usagers » - les organisations de consommateurs - sont trop peu présents, ce qui peut créer un certain déséquilibre.

 

Néanmoins, ce n’est pas parce qu’un système n’est pas parfait ni garanti a priori qu’on doit le rejeter et - de toute façon - c’est le seul qui existe et existera, l’État ayant décidé de se retirer de la gestion et du contrôle du dispositif (on aurait pu imaginer un système de diplôme délivré par l’Education Nationale). Seul le COFRAC assurera encore la présence vigilante de l’Etat. Le système repose donc sur des « normes » et des partenaires qui représentent tous les intérêts en jeu.

 

Voici donc, en quelques mots, comment fonctionne la certification de personne. Comme on le constate les « usagers » ont une place dans le système, une place très importante, à condition néanmoins qu’ils ne se contentent pas d’être « simplement » présents, mais qu’ils agissent et contrôlent effectivement.

C’est bien ce que l’ARC entend faire et a commencé à faire, comme on va le voir, en première ligne.

 

III-              L’implication de l’ARC dans la certification des diagnostiqueurs

 

Ayant initié, avec l’Union Sociale de l’Habitat, la première (et unique, pour le moment) certification des contrôleurs d’ascenseurs, l’ARC était bien placée pour poser sa candidature au comité de certification du premier organisme certificateur à se lancer dans l’aventure de la certification des diagnostiqueurs, le groupe SGS, sigle qui veut dire « Société Générale de Surveillance »..

 

SGS (société créée au 19^ème siècle sur le port de Rouen et spécialisée à l’origine dans le contrôle des bateaux) est un des leaders mondiaux de la certification : 45.000 salariés dans le monde !! Quarante-cinq mille…

 

SGS a, pour nous, une autre qualité que celle de la solidité et de la compétence : c’est un certificateur TOTALEMENT indépendant des professionnels et surtout indépendant des contrôleurs et des diagnostiqueurs (ce qui n’est pas le cas de tout le monde…).

 

SGS est un organisme dont nous avons déjà pu, en ce qui nous concerne apprécier la réactivité et l’efficacité (là aussi, nous ne pourrions pas en dire autant de tous les organismes certificateurs avec qui nous avons travaillé).

 

C’est pourquoi nous sommes plutôt fiers d’être entrés au comité de certification SGS des « diagnostiqueurs immobiliers » (dans le collège « usagers ») et d’avoir même pris une place de « rapporteur » (contrôleur d’examinateurs en cas de litige), ceci pour pouvoir contrôler - dans l’intérêt des usagers - le parfait respect des règles de certification. Précisons que la mise en place de ce comité est toute récente (22 juin 2006).

 

Certes, cela demandera du travail à nos représentants (bénévoles), mais c’est à ce prix seulement que nous pourrons représenter efficacement les copropriétaires.

 

 

Autre précision importante : contrairement aux fédérations de « diagnostiqueurs » qui ont décidé de siéger dans tous les comités de certification qui se créeront, l’ARC ne siégea que dans le comité SGS (nos expériences passées avec BVQI et l’AFNOR nous ayant suffit) et nous inciterons nos adhérents à faire appel uniquement à des certifiés SGS.

 

Nous reviendrons longuement sur ces problèmes lorsque nous connaîtrons les premiers certifiés. En particulier, nous reviendrons sur les « référentiels » de base (un par métier) et les dispositions spécifiques à SGS. En attendant si vous avez quelques loisirs et souhaitez apporter une contribution à cette nouvelle aventure, vous serez les biens venus  pour nous aider à assurer cette tâche de contrôle (surtout si vous êtes DÉJÁ adhérent à l’ARC). Envoyez votre candidature de bénévole au Président de l’ARC, Fernand CHAMPAVIER.

 

IV-            Le problème de « l’indépendance » des diagnostiqueurs

 

Outre la compétence et le respect d’un référentiel, la loi impose aux diagnostiqueurs une totale indépendance vis-à-vis des prescripteurs (propriétaires, agents immobiliers, syndics).

 

Ceci est bien normal ; en effet, des diagnostiqueurs « dépendants » (d’une façon ou d’une autre) des prescripteurs auraient peut-être tendance à établir des diagnostics sinon de complaisance, du moins « complaisants ».

 

On nous répond qu’en procédant ainsi  les diagnostiqueurs prendraient des « risques » énormes et que cela est donc exclu. Taratata ! Nous savons bien que la complaisance peut-être subtile, voire indétectable.

 

Exemple : dans le futur diagnostic de performance énergétique, il suffira d’un léger coup de pouce pour faire « passer » la consommation théorique d’un logement de 251 kWh par mètre carré à 249. Ainsi, grâce à ce petit coup de pouce indécelable, on fera passer le logement de la note D, « qualité médiocre » à la note C « qualité moyenne » (effet de seuil), ce qui changera tout…

 

Néanmoins, tout le problème est de savoir comment interpréter cette notion d’indépendance. En effet au-delà de la dépendance « juridique » (exemple une filiale) le vrai problème est celui de la dépendance financière, beaucoup plus subtile à détecter et beaucoup plus sournoise dans ses effets.

 

Le Conseil National de la Consommation (CNC) a constitué sur le problème des diagnostiqueurs immobiliers et celui de leur « indépendance » un groupe de travail auquel participe l’ARC et qui cherche à définir des règles en ce domaine.

 

Le CNC n’a pas encore terminé ses travaux. Nous pouvons néanmoins communiquer la note transmise par les représentants de l’ARC au CNC et dans laquelle nous précisons quelles doivent être les conditions de l’indépendance financière.

 

En voici le texte :

 

 

• L’objectif que nous devons nous fixer est que les diagnostiqueurs puissent exercer leur métier en toute indépendance et faire jouer entre eux une véritable concurrence (de compétence ; de prix).

 

• C’est pourquoi, en plus des exigences de totale indépendance (juridique, capitalistique, familiale, etc.) entre le prescripteur et le diagnostiqueur, il faut pouvoir bannir et éradiquer deux pratiques :

 

a)                celle de la ristourne ;

b)                celle de la refacturation.

 

1)     La ristourne

 

Il semble qu’aujourd’hui les diagnostiqueurs soient sous la dépendance de nombreux professionnels de l’immobilier (voir DIMAG - mai - juin 2006) qui ne leur donnent du travail que s’ils acceptent de les ristourner.

 

Les diagnostiqueurs sont, certes, responsables de céder à ces sollicitations, mais peuvent difficilement faire autrement.

 

Bien que la loi HOGUET interdise ces pratiques, il sera impossible d’obtenir des professionnels de l’immobilier qu’ils respectent la loi et leurs chambres syndicales n’y pourront rien. Dès lors, que faire ?

 

La solution que nous préconisons est simple :

 

a)      faire introduire dans TOUS les référentiels de certification de personnes l’interdiction absolue faite aux diagnostiqueurs de ristourner de quelque manière que ce soit un prescripteur (y compris sous forme de diagnostiques gratuits, de bons cadeaux, de voyages, etc..) ;

b)     faire introduire une disposition prévoyant la décertification immédiate de tout professionnel dont on aura la preuve qu’il n’a pas respecté cette interdiction.

 

Cette solution nous semble beaucoup plus rapide et radicale que la sanction pénale (ce n’est pas exclusif) puisqu’elle empêchera le diagnostiqueur concerné de travailler.

 

2)     Refacturation

 

Le système de la plate-forme ou du « référencement » de diagnostiqueur par un professionnel de l’immobilier n’est, contrairement au système de la « ristourne », pas en soi, condamnable (voir note ci-dessous).

 

Par contre le fait que ce soit la « plateforme » de recherche de diagnostiqueurs qui facture la prestation risque d’introduire de nombreux problèmes et dérives :

a)     certaines plates-formes pourraient être tentées (pour accroître leurs marges) d’exiger des diagnostiqueurs qu’ils travaillent pour des montants très faibles, ce qui risque de compromettre la qualité du travail ;

b)     certaines plates-formes pourraient être tentées de rendre économiquement dépendants certains diagnostiqueurs et de leur demander ensuite des diagnostics de complaisance (exagérément optimiste mais aussi pessimiste).

 

Par ailleurs il n’est pas bon, du point de vue du « marché », de laisser les prescripteurs organiser l’offre de diagnostic ; il faut au contraire tout faire pour obliger la profession de diagnostiqueur à organiser elle-même une offre compétente et concurrentielle ; c’est tout de même plus normal.

 

La solution est donc là aussi, très simple : il suffit d’empêcher toute facturation directe au client par la plate-forme elle-même, celle-ci se contentant de « référencer » des diagnostiqueurs.

 

Cette absence de facturation empêche des pressions sur les diagnostiqueurs par qu’ils baissent exagérément les tarifs consentis à la plate-forme, ce qui garantit équilibre économique et compétence ; elle oblige aussi les diagnostiqueurs à rester commercialement indépendants et à n’être pas des « salariés » déguisés, comme ce pourrait être le cas.

 

Conclusion

 

Nous pensons qu’avec ces deux dispositions, nous pourrons assurer une indépendance des diagnostiqueurs :

 

a)     Interdiction de verser des « ristournes » même déguisées (y compris en publicité, par exemple) sous peine de décertification.

 

b)     Obligation de facturation directe au prescripteur par le diagnostiqueur ou de l’entreprise dont il est salarié, ce qui oblige le diagnostiqueur à organiser le marché et à éviter d’être « organisé » par des plates-formes appartenant aux prescripteurs.

 

 

 

Conclusion :

 

• Comme on le voit, rien n’est simple.

 

• Nous espérons, néanmoins, que cette présentation simplifiée de la certification dans ce domaine, du travail qu’il y a à faire et des problèmes qu’il faudra résoudre vous permettra de mieux comprendre les « grandes manœuvres » qui s’annonce dans ce secteur de plus en plus important et sensible diagnostic immobilier.