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ARC, dossier du mois de Juillet 2003 © Les propositions de l'ARC pour améliorer la loi sur la copropriété
- La loi sur la copropriété est souvent modifiée " par à coup " et surtout " par derrière " (à l'occasion d'amendements déposés au cours d'une discussion au parlement sur une loi qui concerne l'habitat). Cette façon de faire a deux conséquences :
- C'est pourquoi l'ARC vient d'adresser une lettre et un dossier au Ministre Gilles DE ROBIEN en lui demandant d'intégrer - après négociation - dans son projet de loi " l'habitat pour tous " des modifications de la loi de 1965 qui devraient permettre de résoudre de nombreux problèmes pratiques vécus ou " subis " par les copropriétaires. Nous vous laissons découvrir ce courrier et ce dossier.
Monsieur le Ministre, Une fois encore le Ministère du Logement sera bientôt à l'origine d'une loi sur l'Habitat et une fois encore le scénario suivant risque de se produire : - la copropriété (domaine réservé du Ministère
de la Justice) n'y sera pas traitée au départ ; Nous pensons qu'une méthode plus efficace serait de recenser les points qui posent problème, de s'assurer qu'un consensus existe, de rédiger un texte vraiment adapté et sans défaut et de profiter d'un projet de loi cohérent pour proposer au Parlement des changements permettant de régler ces problèmes. Nous vous soumettons donc ci-joint une petite liste de ces problèmes et faisons à ce propos des suggestions précises qui pourraient être reprises - après concertation et réécriture - dans le projet de loi que vous allez soumettre au Parlement. Vous souhaitant bonne réception des présentes, et vous remerciant de l'attention que vous porterez à ce courrier, veuillez croire, Monsieur le Ministre, à l'expression de notre haute considération.
- Alors que le Conseil National de la Comptabilité avait préconisé un régime comptable simplifié pour les toutes petites copropriétés, le Ministère de la Justice s'y oppose en faisant valoir avec raison que l'article 14-3 de la loi de 1965 ne prévoit pas cette possibilité. - Nous avions d'ailleurs alerté la Chancellerie sur ce point avant le vote de la loi SRU, ce qui fait que cette situation aurait parfaitement pu être évitée. - Rappelons que le plan comptable va imposer :
- Ces obligations - nécessaires et utiles pour les copropriétés
normales et gérées par des professionnels - deviennent surdimensionnées,
inutiles et surréalistes lorsqu'il s'agit de toutes petites copropriétés,
qui plus est en gestion directe. a) de modifier légèrement l'article 14-3 ; II - Propositions A) Nous proposons d'abord,, donc, de modifier ainsi l'article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 : " Les comptes du syndicat sont établis pour chaque exercice conformément à un plan comptable fixé par décret. Le plan comptable pourra prévoir des dispositions particulières permettant de tenir compte du montant des dépenses du syndicat et du statut du syndic ". B) Nous proposons ensuite d'introduire dans le décret comptable les dispositions suivantes : " Les syndicats dont d'une part l'état descriptif de division fait apparaître un nombre de lots principaux (habitation-commerces) qui n'est pas supérieur à quinze et dont d'autre part le budget provisionnel 2003 n'a pas été supérieur à 7.500 € peuvent décider en assemblée générale à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 d'opter pour une organisation simplifiée selon dispositions définies par arrêté ". " Si un syndicat concerné opte pour le régime normal, il ne lui est plus possible d'opter pour le régime simplifié pour les exercices futurs. Les syndicats dont un budget partiel ou total n'aura pu être établi pour 2003 devront prendre comme budget seuil de référence le montant de 7.500 € indexé selon l'indice ICC (indices du coût de la construction), base deuxième trimestre 2002. (Exemple : syndicat créé en 2004 ; son budget 2005 ne devra pas être supérieur à : (7 500 € X ICC 2ème trimestre 2004) ICC 2ème trimestre 2002 ")
- " Les syndicats visés à l'article …. du décret …….qui ont opté pour le régime simplifié sont autorisés à ne constater les engagements qu'en fin d'exercice ". - " Ces syndicats, dès lors qu'ils tiennent un registre de trésorerie qui assure la ventilation des sommes versées et encaissées tant en dépenses qu'en recettes sont dispensés d'une tenue de leur comptabilité en partie double ainsi que de la tenue d'un grand livre comptable et du strict respect de la nomenclature des comptes ". - " Toutes les autres obligations prévues par le décret comptable numéro … s'imposent à ces syndicats ".
I - Position du problème - Après de longues discussions au Parlement, la loi SRU avait fini par admettre le principe que les frais nécessaires au recouvrement des charges pourraient être imputés aux débiteurs. - La loi prévoyait que le juge - en considération de la situation du débiteur - pouvait corriger le compte sur ce point. Elle ne prévoyait pas que les juges pourraient décider de ce qui était nécessaire ou pas. - Dès le premier trimestre 2001 la Cour d'Appel de Paris ramenait la notion de frais nécessaires à ce que la jurisprudence - avant la réforme de la loi SRU - estimait imputable aux débiteurs (frais de recommandé avec accusé de réception et frais de prise d'hypothèque). Ainsi les juges contournaient-ils la loi. - Là encore, nous avons proposé que le décret modificatif du décret du 17 mars 1967 vienne préciser ce point, à quoi la Chancellerie répond - toujours avec raison - que la loi n'a pas prévu de précision par décret. - Corrigeons donc cet article ! II - Notre proposition - Nous demandons que l'article 10 soit légèrement modifié, à savoir que soit, après le premier paragraphe, rajouté : - " un décret précisera la notion de frais nécessaires exposés par le syndicat ".
I - Position du problème - Faute d'avoir précisé (comme cela lui avait été demandé avant le vote de la loi) la majorité requise en copropriété pour décider de bénéficier du dispositif d'individualisation des contrats d'eau, se pose maintenant le problème de savoir quelle majorité est requise ? - Naturellement, comme toujours, nous retrouvons les partisans de l'unanimité (façon simple d'empêcher l'article 93 de fonctionner) et ceux - comme nous - d'une majorité plus accessible (celle de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965). - Pour éviter des débats stériles et un blocage du dispositif, déjà compliqué à mettre en place, il convient donc de préciser, dans la loi, la majorité requise.
- L'article 93 de la loi SRU pourrait être ainsi modifié et complété : " Tout service public de distribution d'eau destinée à la consommation humaine est tenu de procéder à l'individualisation des contrats de fourniture d'eau à l'intérieur des immeubles collectifs à usage principal d'habitation et des ensembles immobiliers composés principalement de logements dès lors que le propriétaire en fait la demande ou le syndic, en copropriété, lorsque l'assemblée générale des copropriétaires en a pris la décision à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. La décision de l'assemblée générale ne peut être prise valablement que si les conditions financières, techniques et contractuelles de cette individualisation ont été portées à la connaissance des copropriétaires dans les conditions de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 ".
I - Position du problème
- Notre proposition est tout simplement d'introduire rapidement dans la loi un article qui crée une différence entre charges fixes et charges proportionnelles. - A noter : une telle proposition avait recueilli l'accord des partenaires en 1997 :
- Repartir de la proposition d'article de loi validée par la Chancellerie. " Si le règlement de copropriété prévoit, dans la destination de l'immeuble, des services à l'usage des résidants, les copropriétaires participent aux charges liées aux éléments d'équipement spécifiques à ces services ainsi qu'aux charges fixes nécessaires à la permanence des services proposés en fonction de l'utilité que ces éléments et services présentent à l'égard de chaque lot. Ils ne participent aux charges liées à l'usage personnel des services proposés qu'en fonction de l'utilisation effective qu'ils en font. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges prévues à l'alinéa 1er du présent article. Il peut prévoir que les services seront gérés par une personne morale différente du syndicat, liée contractuellement à ce dernier. Une note technique, annexée au règlement de copropriété, indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul suivie pour déterminer la répartition des charges liées aux services proposés à l'usage des résidants ".
I - Position du problème - Suite à amendement inopportun, la loi SRU a assigné au carnet d'entretien des copropriétés deux fonctions différentes voire contradictoires:
- Conséquence : le décret sur le carnet d'entretien a accouché d'un " hybride " (ni carnet de gestion ni notice d'information). - Il faut trancher. - Nous proposons donc de réduire la consultation du carnet par les acquéreurs à une partie du carnet où se trouverait précisée la liste des gros travaux engagés sur les dix dernières années. - Ainsi il pourrait y avoir :
S - Nous proposons de modifier ainsi l'article 45-1 de la loi du 10 juillet 1965. " Tout candidat à l'acquisition d'un lot de copropriété, tout bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente ou d'achat ou d'un contrat réalisant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot peut, à sa demande, prendre connaissance de la partie du carnet d'entretien de l'immeuble récapitulant les gros travaux réalisés sur les dix dernières années, carnet établi et tenu à jour par le syndic, ainsi que du diagnostic technique établi dans les conditions de l'article L. III 6-2 code de la construction et de l'habitation. L'entrée en vigueur de ces dispositions est fixé au 1er juin 2001 ".
I - Assiette du superprivilège En 1994, nous avions " arraché ", à la surprise générale, le privilège spécial au profit des copropriétés. Le privilège était sensé garantir les intérêts des copropriétés en difficulté face à ceux des prêteurs de deniers. Problème : que couvre ce privilège ? En principe, ce privilège aurait dû couvrir les DETTES des copropriétaires vis-à-vis du syndicat. Or, en raison d'une rédaction RESTRICTIVE, la loi et son décret ont prévu que SEULES les dettes des charges et travaux étaient concernées, ce qui tend à exclure les pénalités, indemnités et frais JUDICIAIRES obtenus pour les syndicats en COMPENSATION des frais engagés. Mais cette rédaction restrictive prête à discussion. La PREUVE : une réponse ministérielle précise que ces frais POURRAIENT être considérés comme des frais " annexes " aux charges. Dès lors, les avocats des copropriétés et des banques s'opposent sur la PRODUCTION DES CRÉANCES et les procédures de répartition s'éternisent (on constate que des audiences peuvent être reportées jusqu'à SEPT fois pour cette raison, la contestation des banques pouvant porter sur … 304,90 €uros !). Mais même si ce point ne retarde pas les procédures d'ordres, il crée, de toute façon, un préjudice pour les copropriétés concernées. CONSÉQUENCES : les copropriétés en difficulté attendent leur argent parfois pendant QUATRE ans et lorsqu'elles l'obtiennent elles ne reçoivent pas le remboursement des pénalités judiciaires obtenues pourtant à grands frais. Notre demande est donc simple : améliorer le texte de la loi de 1994 et faire en sorte que le privilège spécial - comme l'hypothèque aujourd'hui - s'applique aux dettes, à toutes les dettes, et lever ainsi une ambiguïté préjudiciable aux copropriétés. II - Date de départ du privilège - Un autre problème, plus compliqué encore, est celui posé par les pertes de temps occasionnées SOIT par le fait qu'une banque reporte la saisie, soit par le fait qu'une personne déclarée adjudicataire ne consigne par les fonds, ce qui oblige à reprendre la saisie (dans ce cas on peut perdre une ou deux années de " privilège spécial ", ce qui vide celui-ci de son efficacité), soit par le fait qu'une personne surendettée bénéficie d'une suspension de saisie. Pour résoudre ces deux problèmes, notre proposition est
donc de réécrire ainsi l'article 19-1 de la loi du 10 juillet
1965 et l'article 2103 du code civil : N.B : cette proposition implique, la modification de l'article 2103 du code civil qui devrait être ainsi rédigé ainsi : " (…) conjointement avec le vendeur et, le cas échéant avec le prêteur de deniers mentionné au 2°, le syndicat des copropriétaires, sur le lot vendu pour le paiement des créances mentionnées à l'alinéa premier de l'article 19 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, relatives à l'année courante et aux quatre dernières années échues ". Par ailleurs, l'article 2103 du code civil devrait être complété, pour éviter la " perte " du privilège occasionné par les atermoiements des banques, les défaillances des personnes ayant été déclarées adjudicataires, ou l'octroi de délais accordés par le juge : " Toutefois, le syndicat des copropriétaires est préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour les créances afférentes à l'année courante et aux deux dernières années échues. Dans le cas de vente judiciaire à l'initiative du syndicat des copropriétaires, l'année courante est celle de l'inscription du commandement préalable à la saisie immobilière à la conservation des hypothèques. Ladite préférence est alors étendue aux créances nées jusqu'à la date effective de vente ".
Un troisième problème vient du fait que la Cour de Cassation vient d'estimer que les dettes de charges de copropriété antérieures à l'ouverture d'une procédure collective n'étaient pas couvertes par le privilège spécial. Ce qui vient du fait que ce privilège ne fait pas l'objet d'une publication. Là encore une réponse adéquate doit être apportée à cette situation qui crée un transfert de charges sur des voisins qui sont des créanciers " malgré eux ".
I - Analyse de la situation Tous ceux qui s'occupent aujourd'hui des copropriétés en difficulté savent qu'il est souvent IMPOSSIBLE de sortir une copropriété de ses difficultés si un abandon de créances, même partiel, n'est pas obtenu, sachant qu'il s'agit souvent uniquement de l'EAU, du GAZ, du CHAUFFAGE URBAIN, de l'ÉLECTRICITÉ. La loi, aujourd'hui, ne prévoit que des reports de dettes, ce qui n'apporte RIEN aux copropriétés et ne fait que reporter les échéances . Si la possibilité d'un abandon partiel de créances existait, les fournisseurs d'eau, de gaz, d'électricité, de chaleur, régiraient VITE aux impayés et participeraient ainsi à la mise en place d'un dispositif d'intervention très en AMONT, donc d'un dispositif PRÉVENTIF souhaité par tous, mais actuellement impossible à mettre en place. Ainsi, loin de créer l'appel d'air redouté par certains à tort, une telle disposition aurait-elle un effet dissuasif… II - Propositions Réécrire ainsi l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 : " Dans les mêmes conditions et à la demande de l'administrateur provisoire, le président du Tribunal de Grande Instance peut ordonner la suspension définitive - partielle ou totale - de toute dette du syndicat vis-à-vis d'un fournisseur. Il peut aussi ordonner l'apurement progressif des dettes selon un plan soumis par l'administrateur provisoire ".
I - Position du problème L'ouverture du FSL aux dettes de charges de copropriété dans les " plans de sauvegarde ", c'est bien. L'ouverture systématique du FSL aux copropriétaires reconnus comme surendettés et ayant bénéficié d'un plan qui pèse sur les voisins non seulement, ce serait mieux, et ce serait justice. II - Notre proposition : Compléter ainsi loi l'article 84 de la loi SRU : " Le fonds de solidarité accordera des aides à des personnes propriétaires occupant leur logement dont la commission de surendettement visée par ….ou le juge aura reconnu qu'elles étaient dans l'impossibilité d'assurer sans délais le règlement des charges collectives de copropriété arriérées. Les aides seront versées au syndicat de copropriété, le FSL faisant son affaire de l'éventuelle recouvrement des avances auprès des personnes concernées ".
I - Position du problème L'absence de " fonds travaux " ou d'épargne collective forcée dans les copropriétés crée des problèmes d'entretien et explique en partie le phénomène des copropriétés en difficulté. Aujourd'hui seule existe une obligation de soumettre au vote de l'assemblée générale la constitution d'une provision pour travaux non encore décidés. En l'absence d'un produit d'épargne-travaux pour la copropriété cette obligation aboutit cinq fois sur cent à un refus de constitution de la provision. A noter que deux obstacles existent : a) l'absence d'obligations ; b) mais aussi l'absence de produit d'épargne spécifique, réclamé depuis des années par les responsables de copropriété. II - Proposition
b) Mettre au point un " plan d'épargne-travaux copropriété ".
I - Position du problème La disposition qui, en copropriété, ramène les voix des porteurs majoritaires à 50 % est insuffisante car : - soit elle induit un blocage totale (50 - 50) ; Nous souhaitons donc que : La loi précise qu'un porteur ne peut détenir plus de 30 % des voix, ceci pour éviter toute position dominante .
" Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part dans les parties communes supérieure au tiers des voix de tous les copropriétaires, le nombre de voix dont il dispose est ramené au tiers des voix ".
Il n'est objectivement plus possible de conserver la fiction selon laquelle le syndic professionnel n'est pas un prestataire qui doit pouvoir assumer automatiquement les conséquences de ses erreurs de gestion, mais un " mandataire " qui ne rend compte que devant le syndicat des copropriétaires. Nous suggérons deux voies pour commencer à résoudre ce problème : 1) Rendre impossible le vote du " quitus " qui joue un effet de purge annuelle d'autant moins compréhensible que les syndics sont l'une des rares professions astreintes à contracter une assurance de RCP (responsabilité civile professionnelle). Nous pensons que cette interdiction aurait l'effet bénéfique d'inciter les syndics à éviter les erreurs de gestion susceptibles d'engager leur responsabilité. 2) Améliorer le fonctionnement de cette assurance de responsabilité civile (obligatoire, comme on vient de le rappeler) qui par ailleurs, actuellement ne peut jamais jouer de façon " amiable " et requiert l'engagement de procédures judiciaire longues et coûteuses. Nous ne dirons pas s'il convient de modifier le code des assurances ou la loi HOGUET sur ce point, mais il est certain qu'en cas d'erreur de gestion avérée une expertise simple doit pouvoir être mise en œuvre suite à déclaration du sinistre qui : - incitera les syndics à plus de rigueur ;
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