LE CONSEIL SYNDICAL ET LA MISE AUX NORMES
DES REGLEMENTS DE COPROPRIETE

(Loi du 13 décembre 2000)

Depuis des années nous nous étonnions publiquement de la situation suivante : la plupart des règlements de copropriété sont "truffés", comme on dit, de clauses obsolètes, illégales, jugées abusives etc. sans qu'il existe AUCUNE obligation de mise aux normes.

Cette situation est grave car les copropriétaires possèdent ainsi un règlement de copropriété - en principe le code de chaque copropriété - dont ils ne savent pas quelles clauses sont légales et quelles clauses ne le sont pas.

Imaginez un examinateur de permis de conduire qui vous remette après votre examen un "code de la route" pour un quart obsolète et pour un quart illégal et sans pouvoir vous dire ce qui est applicable et ce qui ne l'est pas ! En fait c'est exactement ce qui se passe quand le Notaire nous remet le règlement de copropriété après la vente.

La Loi du 13 décembre 2001 a (enfin) donné les moyens de corriger cette situation puisqu'elle a donné cinq ans aux copropriétés pour mettre "à jour" le règlement (NB : cette disposition est issue d'une proposition d'amendement déposé par l'ARC). Il s'agit du nouvel article 49 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi rédigé :

" Dans les cinq ans suivant la promulgation de la loi N° 2000 1208 relative à la solidarité et au renouvellement urbain, l'assemblée générale décide, à la majorité prévue à l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe".

Voyons concrètement comment BIEN utiliser cette nouvelle disposition.

1 - Ce qu'il faut pas faire et ce qu'il faut faire.

a) Certains syndics ont décidé de procéder ainsi :

- Ils font voter un "budget" prévisionnel très élevé par l'assemblée générale ;
- ils confient la mise aux normes à un notaire ;
- pour faire bonne figure, ils proposent qu'un "géomètre expert" intervienne (on ne sait pas toujours pourquoi, mais ça rassure toujours…)

Les budgets vont de 20.000 Francs (pour un petit immeuble) à …. 50.000 Francs pour un immeuble de 100 logements. L'horreur !

Cette méthode a au moins DEUX désavantages :
- elle est chère ;
- elle écarte les copropriétaires (et le conseil syndical) de l'opération ; or la mise aux normes du règlement doit être l'occasion de réfléchir collectivement sur le règlement, de l'améliorer, de s'approprier ses dispositions.

2 - Ce qu'il faut faire

a) D'abord il faut savoir ce que l'on veut. La mise aux normes, c'est à-dire la suppression de tout ce qui est obsolète, illégal, abusif doit être AUSSI l'occasion de :

- supprimer ou lever les "ambiguïtés" ;
- apporter des "améliorations" à ce qui est déjà prévu (ex : pénalités en cas de non règlement des charges) ;
- apporter des nouveautés (ex : fonctionnement du conseil syndical ; pouvoir de police du syndic) ;

Le conseil syndical doit donc se réunir pour établir une première liste de ce qu'il veut.

N.B : pour cela vous pouvez vous aider de notre guide : "Le règlement de Copropriétés en 200 questions" (mars 2001) dans lequel nous donnons de nombreux exemples.

b) Ensuite le conseil syndical doit lui-même demander des devis de mise à jour et d'amélioration. Sachez que ce travail n'est NULLEMENT le privilège des notaires ; ne croyez surtout pas les syndics qui vous diront que le fait de passer par un notaire est plus sûr. Tout juriste spécialiste des problèmes de copropriété peut faire ce travail.

COMMENT TROUVER UN DEVIS PAS CHER ET SUR ?

C'est simple : si vous êtes adhérent collectif à l'ARC, vous vous adressez à l'ARC ; pour cela il suffit d'envoyer une copie complète de votre règlement en précisant (au besoin) ce que vous souhaitez. Même si vous ne confiez pas le travail à faire à l'ARC, au moins cela vous aura donné une référence (à noter : le prix moyen est à l'ARC d'environ 4.000Francs, alors qu'il peut être, comme on l'a dit, facilement de 20.000 francs ailleurs… voire 40.000 Francs).

c) Ensuite il faudra faire choisir le devis en assemblée générale et suivre le travail du spécialiste que vous aurez retenu. A l'ARC nous pratiquons ainsi :

- une réunion préparatoire avec le conseil syndical pour bien intégrer ses demandes ;
- éventuellement une réunion de restitution.

d) Avant de faire voter les modifications, mises à jour, et améliorations en assemblée générale il est préférable :

- d'adresser copie des modifications à tous les copropriétaires ;
- au besoin d'organiser une réunion d'explications hors assemblée générale.

En effet, la " mise à jour" du règlement de copropriété doit être l'occasion d'un travail pédagogique pour tous (qu'est-ce qu'il y a dans un règlement ? comment le faire appliquer ? qu'est-ce qui est légal et pas légal ? etc).

Pour cela, mieux vaut prendre son temps. Plus vous prendrez votre temps et plus approfondi sera le travail d'appropriation par tous les copropriétaires.

e) Ce n'est qu'ensuite que vous pourrez - tout naturellement - faire voter un règlement régénéré (pour plus de précision, vous pouvez vous rapporter au guide : "le Règlement de Copropriété en 200 questions").

Attention : si le syndic vous dit qu'aucun notaire ne veut publier le nouveau règlement parce qu'il n'a pas été établi par un notaire, sachez qu'il s'agit d'une attitude abusive (du syndic ou du notaire).
Méfiez-vous et venez nous en parler.