Diverses dispositions de la Loi S.R.U s'étaient attaquées aux problèmes des impayés de charges et de recouvrement de ces charges.

Dix huit mois après la promulgation de la loi - le 13 décembre 2000- il n'est pas inutile de revenir sur ces innovations et sur les problèmes concernant leurs applications.

I - Rappel concernant les nouvelles dispositions de la Loi S.R.U en matière de recouvrement.

- La Loi du 13 décembre 2000 a introduit deux nouveautés majeures :

1) LA PREMIERE CONCERNE LE FAIT QUE - EN OPPOSITION AUX DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 32 DE LA LOI DU 9 JUILLET 1991 - LES " FRAIS NECESSAIRES ENGAGES POUR LE RECOUVREMENT DES CHARGES DE COPROPRIETE " SONT DESORMAIS IMPUTABLES AUX DEBITEURS.

L'article 32 de la Loi du 9 juillet 1991 a rendu en effet impossible l'application des frais de recouvrement amiable aux débiteurs (sauf quand une loi le prévoit explicitement), ceci dans le but honorable d'éviter les abus (de nombreuses " officines de recouvrement " multipliaient les actes de recouvrement pour de toutes petites sommes).

Cette disposition appliquée à la copropriété était très injuste et créa beaucoup " d'effets pervers " comme nous l'expliquons plus bas ; aussi suite à nos interventions répétées le législateur accepta-t-il d'assouplir la règle et de permettre, en copropriété, d'imputer aux débiteurs les frais nécessaires au recouvrement des charges. La copropriété n'est, en effet, pas un créancier comme les autres : d'abord, le syndicat des copropriétaires (les " autres " copropriétaires) ne choisit pas de " prêter " de l'argent ou de " vendre " des marchandises ; il fournit malgré lui des services et des " consommables " (eau, électricité, chauffage) à des personnes qu'il ne choisit pas, comme on l'a dit, sachant d'autre part qu'il n'en tire aucun bénéfice….

Par ailleurs lorsque des frais de recouvrement de charges sont engagés, ces frais se répercutent sur des personnes physiques (les autres copropriétaires) qui non seulement sont des créanciers " malgré eux " mais peuvent eux-mêmes avoir du mal à payer leurs charges.

Pire : de nombreux débiteurs, sachant que la copropriété ne pouvait leur appliquer des " frais " de recouvrement amiable profitaient de cette disposition au " dernier moment " (parfois juste avant le procès - voir plus bas -).

Tout ceci explique que nous ayons réussi - non sans mal - à obtenir, pour le secteur de la copropriété - que la Loi S.R.U introduise dans la Loi du 10 juillet 1965 un nouvel article, l'article 10-1, qui prévoit donc que "les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire ".

2) LA DEUXIEME NOUVEAUTE CONCERNE L'INTRODUCTION D'UNE NOUVELLE PROCEDURE DE RECOUVREMENT DES CHARGES COURANTES (C'EST-A-DIRE CELLES CONCERNANT LE BUDGET DE CHARGES HORS GROS TRAVAUX).

De nombreux débiteurs - utilisant les longueurs de la justice - pratiquaient ainsi : ils ne payaient pas leurs charges ; obligeaient les syndics (au bout de nombreux mois) à engager une procédure judiciaire longue et payaient (mais uniquement les sommes réclamées judiciairement) quelques jours avant l'audience au tribunal ; entre-temps ils ne payaient pas NON PLUS les charges appelées par le syndic après l'engagement de la procédure.
Bref, le jour du procès la copropriété était face à ce problème : le débiteur ne devait plus d'argent sur ce qui était demandé en Justice et devait de l'argent sur les charges " nouvelles " (non incluses dans la procédure pour cause de lenteur judiciaire….).

Pour CONTRER ces manœuvres, la Loi S.R.U - sur proposition des juristes des ministères du Logement et de la Justice - a introduit une procédure qui présente deux particularités :

o d'abord il s'agit d'une procédure d'urgence (dite de " référé " );
o ensuite il s'agit d'une procédure qui permet d'obtenir une sorte de condamnation anticipée : si - après le vote du budget - un copropriétaire ne paye pas une des quatre provisions trimestrielles de charges, le juge peut le condamner à payer la totalité des provisions annuelles qui seront exigibles, même si celles-ci n'ont pas encore été appelées.

Concrètement : le budget annuel 2002 a été voté ; la quote part de charges de Monsieur MARTIN se situe à 300 € par trimestre, soit 1.200 € sur l'année. S'il ne paye pas sa première provision, il peut être condamné à payer d'un seul coût la totalité.

Dans un premier temps, on peut penser que cette nouvelle disposition est absurde (en effet, on obtient une condamnation sur des sommes non encore exigibles !).

Dans un deuxième temps, on peut raisonnablement se dire que cela fera réfléchir ceux qui jouaient des lenteurs de la justice ; ainsi, si nous avons affaire à un propriétaire qui loue son logement, le fait d'avoir obtenu la condamnation sur un an permettra au syndicat de saisir les loyers à concurrence de la somme due, ceci sans avoir à revenir devant le juge.

II - Où en sommes nous dix huit mois après la promulgation de la Loi S.R.U ?

1 - L'application de l'article 10-1

a) Les arrêts de la Cour d'Appel de Paris.

· Dès le premier trimestre 2001 la Cour d'Appel de Paris s'est autorisée à interpréter de façon restrictive l'article 10-1 en jugeant que - selon elle - les " frais nécessaires " au recouvrement étaient limités aux frais de mise en demeure et aux frais concernant la prise d'hypothèque ! Etaient ainsi écartés, entre autres, les frais et honoraires du syndic, ceux qui - précisément - avant la loi S.R.U faisaient problème.

· Ces arrêts de la Cour d'Appel de Paris sont d'autant plus absurdes que les frais de mise en demeure et de prise d'hypothèque étaient DEJA - avant la loi S.R.U - admis comme pouvant être récupérés puisqu'il s'agit de frais de recouvrement PREVUS par la loi !!

· Ainsi l'interprétation des juges de la Cour d'Appel de Paris a-t-elle eu pour conséquence de vider entièrement la loi S.R.U de sa lettre et de son esprit.

· Pour ceux que cela intéresse nous avons longuement expliqué pourquoi EN DROIT comme en EQUITE et en BONNE LOGIQUE la Cour d'Appel de Paris ne pouvait avoir que tort. Nous les invitons à lire le dossier du mois de JUIN 2002 sur notre site Internet où nous développons ces arguments.

b) La situation actuelle

· Ce qui est encore plus incroyable est ceci : il résulte d'une enquête que l'ARC a lancé en avril 2002 auprès de trois cent syndics que la MOITIE des juges appliquent correctement l'article 10-1 (en imputant aux débiteurs tous les frais de recouvrement amiable) et que la MOITIE des juges suivent la Cour d'Appel de Paris. Nous sommes donc dans la cacophonie la plus totale ! C'est un peu comme si nous vivions dans un pays avec deux lois différentes sur le même point.

· Nous avons malheureusement saisie les deux ministères sur ce sujet et ne pouvons que constater leur regrettable absence de réponse….

· La solution à cette situation aberrante est pourtant simple : il suffirait que le décret (à modifier) du 17 mars 1967 précise ce qu'il faut entendre par " frais nécessaires ", ce qui couperait court à toutes les interprétations des juges….
Nous avons d'ailleurs saisi la Chancellerie sur ce point et avons demandé que la Commission Relative à la Copropriété se prononce sur ce problème.
Nous attendons….

2 - L'application de l'article 19-2

· Pour être appliqué, l'article 19-2 ne requiert qu'une seule condition : que la copropriété ait voté un budget prévisionnel annuel et fonctionne en système de charges provisionnelles (obligatoire depuis le 1er janvier 2002).
· C'est-à-dire - comme nous l'écrivons depuis dix huit mois - que cette nouvelle procédure aurait pu être appliquée dès le début 2001 pour les copropriétés concernées.

· A l'ARC, néanmoins, nous nous sommes vite aperçus que cette procédure n'était PAS utilisée. Intrigués nous avons contacté des avocats, des syndics pour savoir ce qu'il en était et avons été particulièrement surpris de constater que, pour eux, cette nouvelle procédure présentait surtout des défauts et qu'ils n'avaient aucune envie ni intention de l'appliquer !

· De l'enquête que nous avons effectuée, il ressort les critiques suivantes :

o cette procédure ne concerne qu'une partie des charges (elle laisse en effet de côté les charges pour travaux et ne concerne que les charges courantes) ;
o or, en général les débiteurs sont débiteurs de toutes les charges : dès lors il vaut mieux UNE seule procédure " au fond " (comme on dit) que DEUX procédures (une " en référé " et une " au fond ") !
o par ailleurs la procédure " en référé " rend difficile, voire impossible l'exécution par voie de saisie immobilière (on estime en effet que la saisie immobilière ne peut être effectuée que sur la base d'un jugement obtenu " au fond ") ; là encore les syndics se demandent pourquoi utiliser une procédure aboutissant à un jugement difficile à exécuter.

· Bref, cette procédure n'a pas la cote ! De fait, l'enquête nationale lancée par l'ARC en avril 2002 nous laisse perplexe : aucun des syndics enquêtés (environ trois cent et parmi eux les plus grands) n'a lancé la moindre procédure sur la base de cet article 19-2.

· De notre côté, nous ne sommes pas loin de donner raison aux syndics et avocats : cette procédure paradoxale (le débiteur est condamné à payer des sommes NON ENCORE exigibles) est en effet non seulement PARTIELLE (elle ne concerne qu'une partie des impayés) mais surtout incompatible avec la saisie immobilière. Son intérêt est donc non seulement faible, mais on peut même dire qu'il est très inférieur à celui d'une bonne vieille procédure au fond.

· Après tout, si les syndics agissaient comme nous le préconisons depuis des années, la fameuse course-poursuite rappelée plus haut entre syndic et débiteur se terminerait non pas en défaveur des syndics, mais en défaveur des débiteurs.

Rappelons ces principes :

a) faire des mises en demeure rapidement ;
b) appliquer des intérêts de retard, voire des pénalités (selon le règlement de copropriété) dès la mise en demeure ;

c) engager rapidement des actions " au fond " au Tribunal d'Instance en utilisant des procédures rapides voire gratuite :
§ " déclaration au greffe "
§ injonction de payer.

Lorsque ces TROIS principes de base sont utilisés, on résout 80 % des problèmes. En ce qui concerne les 20 % qui restent - le noyau dur - ils ne se traitent au final que par la saisie immobilière et donc, dans ce cas, la procédure en " référé " est totalement inadaptée.

Conclusion

· En conclusion, la pêche est plutôt maigre :

o Un article 10-1 le plus souvent réduit à sa plus simple expression, et donc inappliqué par la moitié des juges !

o Un article 19-2 lui aussi inappliqué et - pire - jugé inutile, inapproprié voire inopportun par les professionnels...

Oui, décidemment la pêche est maigre…