ARC © Sujet du mois de Juin 2003

Les syndics aujourd'hui : quelques tendances lourdes

Bien sûr à l'ARC nous voyons surtout le côté négatif des situations, donc ce qui ne va pas.

Nous sommes néanmoins étonnés actuellement par le nombre et l'intensité des problèmes qui nous sont signalés et par les réflexions désabusées toujours plus fréquentes de nos adhérents, dont voici quelques exemples :

- " On a l'impression que les syndics font de plus en plus ce qu'ils veulent " ;

- " Nous avons de plus en plus de mal à obtenir des réponses à nos questions " ;

- " Notre gestionnaire ? Nous en sommes au quatrième en deux ans ; il gère trop de lots " ;

- " Tout est bon au syndic pour appliquer des honoraires supplémentaires " ;

- " Nous avions pris ce cabinet parce qu'il nous paraissait sérieux ; il a été racheté par le syndic que nous avions quitté ".

- " Voilà quatre lettres recommandées avec accusé de réception que le conseil syndical a adressé au syndic. Aucune réponse ", etc, etc.

Que se passe t-il ?

Comme si la situation se dégradait un peu partout.

Bien sûr, encore une fois, notre " thermomètre " est un peu limité. Mais la diversité des plaintes, leur nombre, leurs origines multiples commencent à nous alerter.

En rassemblant diverses analyses et témoignages nous avons réalisé un DÉBUT de dossier intitulé : " Les syndics aujourd'hui : quelques tendances lourdes ", qui essaye de donner quelques explications.

Est-ce que nous faisons fausse route ?

Est-ce qu'au contraire nous sommes encore loin d'avoir fait le tour des gros problèmes ? Nous lançons le débat.

Que vous soyez copropriétaire, syndic professionnel, en relation plus ou moins directe avec le mode de la copropriété, journaliste, votre avis, votre témoignage nous permettra peut-être de modifier ou confirmer cette approche.

Tout le monde a intérêt aujourd'hui à mieux comprendre ce qui se passe.

Voilà donc nos premières analyses et premiers constats.

L'une des causes qui expliquent l'asphyxie des petits syndics est la complexification croissante de la gestion. Complexification non pas forcément du métier lui-même, mais des obligations et du formalisme concernant la copropriété, qui fait que :

a) d'une part le syndic doit faire de plus en plus de choses : qu'on songe à la complexité concernant la préparation et la tenue des assemblées générales ; aux nouvelles obligations de mise en concurrence ; à celles issues de la loi SRU, etc.

b) d'autre part le syndic a de plus en plus de responsabilités (carnet d'entretien, obligations sanitaires plus ou moins complexes, obligations en cas de vente) ;

c) enfin le syndic doit déjà se préparer à d'autres et délicates obligations nouvelles (exemple : obligations comptables).

Cette complexité est en partie gérée par l'informatique, et celle-ci coûte donc de plus en chère (logiciel, maintenance).

Voilà pourquoi la complexité actuelle se traduit par :

- des tâches de base plus nombreuses (parfois bien inutilement) ;
- des responsabilités plus importantes ;
- des coûts croissants.

Ceci dissuade les petits syndics de continuer à exercer leur métier et favorise les ventes de cabinets aux grands groupes.

- Tout pousse à une concentration accélérée dans cette profession :

• · la concentration capitalistique naturelle qui touche avec retard un métier jadis artisanal ;
  
• · la complexification du métier (voir point 1) ;
  
• · l'intégration à une chaîne de métiers (voir point 6).

- Cela explique que les petits cabinets se font rachetés par gerbe et que les grands groupes se développent encore plus vite que prévu.

- Le problème cependant n'est pas tant de savoir si la concentration est plus ou moins rapide, mais de savoir si cette concentration est bonne pour le copropriétaire.

- Les grands groupes développent des arguments valorisants pour eux :

• · moyens plus importants ;
  
• · compétences plus fortes et diversifiées ;
  
• · synergie des différents métiers en leur sein, etc.

- De leur côté les copropriétaires subissent souvent une réalité très différente par exemple :

• · souci obsessionnel d'une forte rentabilité (voir point 3) liée à la demande des actionnaires (dans certains grands groupes les fonds de pension détiennent déjà près de la moitié du capital…) entraînant souvent une dégradation des conditions de gestion ;
  
• · difficultés de dialogue de plus en plus importantes (malgré le souci des grands groupes de maintenir des " cabinets " en apparence à taille humaine).

- Nous revenons sur ce problème au point (7).

- Par ailleurs il ne faudra pas oublier qu'au-delà des avantages et inconvénients des grands groupes il faut aussi se poser la question de savoir ce que signifie dans certaines zones le fait qu'un grand groupe soit déjà ou sera - demain - SEUL à proposer ses services, ce qui s'appelle un " monopole ".

De nombreux syndics sont énormément préoccupés semble t-il (nous n'allons pas dire : " ne sont préoccupés QUE " car nous ne voulons pas que la profession nous fasse un procès en diffamation) par la rentabilité " au lot ". En gros ces syndics - poussés naturellement par un actionnariat très exigeant - cherchent à dégager un maximum d'argent par lot. Cela passe :

- par les honoraires, et plus précisément les honoraires complémentaires (en plus des honoraires de base) ; comme les syndics ont en général proposé des honoraires de base faibles pour attirer le client, ils sont obligés de trouver un maximum d'honoraires complémentaires ; cette tendance devient parfois caricaturale : nous estimons, à l'ARC que l'on est passé en dix ans d'un taux d'honoraires complémentaires représentant 20 % des honoraires de base à un taux qui s'établit à 50 % et peut aller jusqu'à 100 % (le syndic double ainsi ses honoraires de base) ; pire : actuellement TOUT devient prétexte à facturer des honoraires supplémentaires souvent conséquents (voir les conflits nombreux sur le " carnet d'entretien ", par exemple) ;

- par le placement des sommes appartenant aux copropriétaires, placement qui est d'autant plus intéressant que ces sommes seront importantes, ce qui pousse certains syndics à rivaliser d'ingéniosité pour cela : maintient inutile d'un fonds de roulement important ; maintien en trésorerie des soldes vendeurs ou des soldes des comptes " travaux ", etc ; paiement très tardif des fournisseurs qui soit augmentent les prix, soit bâclent les prestations, etc ;

- par l'augmentation de la productivité, celle-ci pouvant souvent consister seulement à donner plus de lots à gérer à un gestionnaire qu'il ne peut raisonnablement en gérer ;

- par la recherche de produits " annexes " : ainsi pour augmenter le chiffre d'affaire lié à une copropriété le syndic va-t-il chercher à obtenir le maximum de " gérance " ou de mandats de vente, ce qu'il chargera ses gestionnaires de faire (au détriment de leur travail concernant la gestion de la copropriété).

Le métier de gestionnaire est difficile et requiert des compétences dans divers domaines (juridiques, comptables, techniques). Or peu de gestionnaires maîtrisent bien les diverses facettes de leur métier, ce qui explique leurs erreurs qui se transforment en conflits (avec les copropriétaires mécontents).

Ce métier, par ailleurs n'est pas très agréable : tenue de réunions (conseil syndical ou assemblée générale) tard dans la soirée ; fortes tensions (avec les copropriétaires, mais aussi les entreprises, le personnel d'immeuble).

Enfin, du fait de la rentabilité attendue par les actionnaires des cabinets (voir point 3), les gestionnaires ont souvent l'obligation d'assumer une forte charge de travail (que certains d'ailleurs acceptent d'autant plus volontiers que cela leur permet d'augmenter substantiellement leur salaire) : cela les empêche de consacrer suffisamment du temps à chaque immeuble.

L'association de ces trois réalités incontournables (complexité des tâches ; " ingratitude " réelle du métier plus surcharge également bien réelle du travail liée à des obligations de rentabilité particulièrement forte) explique la situation constatée : les gestionnaires sont " décevants ".

Cette situation a d'ailleurs un corollaire : les gestionnaires " tournent " beaucoup (soit d'un cabinet à l'autre, soit au sein d'un même cabinet changeant d'immeuble dès que les copropriétaires grognent trop) ; du coût la déception des copropriétaires augmente.

On a vu que les gestionnaires ne répondaient pas toujours (ceci est une litote) aux attentes qu'on avait d'eux.

On a vu aussi que de plus en plus de cabinets recherchaient de façon caricaturale à augmenter leur chiffre d'affaire par lot.

Pour y parvenir beaucoup de gestionnaires ont ainsi tendance à se transformer en " commerciaux ".

Eux-mêmes y trouvent leur intérêt (rémunérations au résultat plus importantes) mais finissent par n'être plus du tout des gestionnaires.

Une partie des problèmes actuels vécus par les copropriétaires (occupants surtout) vient de ce phénomène : des gestionnaires de moins en moins " gestionnaires " et de plus en plus " commerciaux " (objectif : comment rendre de plus en plus rentables, pour le cabinet ou le groupe, leurs copropriétés).

Aujourd'hui les promoteurs immobiliers et les banquiers qui cherchent à vendre des prêts immobiliers s'adressent en grande partie à des propriétaires " investisseurs ". Ceux-ci n'achètent pas pour se loger mais pour obtenir une rentabilité :

- immédiate, grâce aux loyers ;
- différée, grâce à la revente du bien avec plus-value.

En fait, la chaîne est la suivante :

- un banquier, un promoteur, un assureur (loyers impayés), un " gérant " (celui qui gère les biens mis en location), un syndic (qui gère les parties communes et équipements), un transactionnaire (celui qui revend).

Cette chaîne pourrait être constituée de maillons tous indépendants, chacun des métiers étant différent et chacune des prestations différente également.

Il est cependant plus sûr et plus rentable pour chacun d'entre eux que ces maillons soient en " relation " étroite. Ainsi le banquier va pouvoir VENDRE non seulement un prêt, mais aussi la certitude d'une rémunération locative et d'une revente intéressante, ce qui va faciliter le placement du prêt.

Par ailleurs la maîtrise de la chaîne va permettre d'assurer une meilleure rentabilité à chaque maillon.

Prenons exemple : si un banquier trouve un promoteur qui fait affaire avec un assureur, un gérant, un syndic et un transactionnaire, comment cela va-t-il se passer ? Ainsi :

• 1) le banquier va pouvoir garantir un revenu à ses clients, donc placer plus facilement ses prêts ;

• 2) le promoteur va avoir des demandes plus importantes avec moins de frais de commercialisation ;

• 3) le " gérant " (qui va accepter d'assurer un loyer garanti) va facilement développer son chiffre d'affaire ; par ailleurs, du fait des nombreuses gérances qu'il aura sur un même immeuble il pourra développer une excellente rentabilité ;

• 4) s'il est syndic de la copropriété (ce qui sera forcément le cas) il restera d'autant plus facilement syndic qu'il sera par ailleurs gérant de nombreux lots et pourra - de ce fait - agir un peu comme il l'entend (y compris en se votant des honoraires confortables) ; il fera d'ailleurs dans certains cas d'autant plus ce qu'il veut que personne ne sait précisément qu'il détient tous ces mandats de gestion ;

• 5) enfin, s'il est " transactionnaire " il n'aura pas beaucoup de mal à revendre les logements (à noter qu'il aura pu " choisir " les locataires et gérer la copropriété à sa guise, ce qui lui permettra de maintenir à l'immeuble une bonne qualité de revente).

La description de cette " filière " nous montre que le syndic, dans cette " chaîne ", n'est plus tout à fait au service des copropriétés ni des copropriétaires (du moins tous les copropriétaires). Il est bien au service d'une chaîne de rentabilité dont il profite par ailleurs.

En ce qui concerne certains copropriétaires on peut même aller jusqu'à dire que -dans certains cas - le syndic pourrait aller contre leurs intérêts sans que ceux-ci aient les moyens de s'y opposer.

Nous affabulons ? Malheureusement non : déjà dans un certain nombre de copropriétés, on nous signale que le syndic est gérant de plus de la moitié des logements. Dès lors il détient indirectement plus de la moitié des millièmes et fait un peu ce qu'il veut. On dira qu'il ne peut pas vraiment faire ce qu'il veut car les copropriétaires bailleurs sont aussi des copropriétaires. Malheureusement, ce n'est pas si simple ; d'une part les bailleurs, dès lors qu'ils touchent leurs loyers ou du moins une grosse partie des loyers, laissent faire ; d'autre part sur de nombreux points ils n'ont pas du tout les mêmes intérêts que les propriétaires occupants.

Prenons deux exemples réels : un syndic décide de payer à un gardien le double du salaire normal. Les bailleurs ne payant que 25 % du salaire, on voit que la facture n'a pour eux pas du tout le même goût que pour les copropriétaires occupants ; ceci d'autant plus que le gardien pourra rendre bien des services au " gérant " donc aux bailleurs (suivi des locataires, perception des loyers, etc.), ce qui rendra sa fonction à proprement parler " rentable ".

Autre exemple : si la partie du contrat de chauffage récupérable sur le locataire est trop forte, le bailleur ne sera pas vraiment gêné ; et il pourra même être intéressé à ce qu'elle soit plus forte, en contrepartie d'une minoration partielle sur la partie du contrat à sa charge : ainsi il paiera moins cher ; mais le contrat global (payé à 100 % par le copropriétaire occupant) sera plus cher !

Le fait est que depuis quelques temps nous recevons des plaintes nombreuses de copropriétaires (y compris majoritaires au sein du conseil syndical) qui nous font savoir que le syndic - sûr de la ratification au final de ses actes - n'en fait qu'à sa guise et n'agit pas forcément dans le sens de l'intérêt des copropriétaires occupants…
A noter : les propriétaires occupants venants plus nombreux aux assemblées générales il est difficile - voire impossible - aux syndics de s'opposer à leur élection au conseil syndical ; ceci explique cette étrange et paradoxale situation où l'on voit un syndic et un conseil syndical s'affronter sans que le conseil puisse obtenir gain de cause ni obtenir le départ du syndic.

I - Petits syndics

- Aujourd'hui les petits cabinets ont beaucoup de mal à survivre comme on l'a vu au point 1 :

a) ils ne peuvent assumer les complexifications auxquelles ils doivent faire face ;
b) ils sont non-concurrentiels ;
c) ils sont fragiles.

- C'est pourquoi on trouve beaucoup de petits syndics dont l'objectif n'est pas d'essayer de se maintenir comme " artisan " mais plutôt d'essayer de vendre au meilleur prix leur " portefeuille " aux grands groupes (qui en ont besoin).

- On voit même des petits syndics dont le but est UNIQUEMENT de constituer un portefeuille pour le vendre ! Ceux-là sont les plus dangereux.

- Certes il existe encore des vrais petits épiciers de quartier, mais ils sont de plus en plus rares et le seront encore plus demain.

II - Les cabinets " moyens "

- Ceux-ci n'ont pas envie de se faire acheter mais ont également beaucoup de mal à faire face aux grands groupes.

- Leur chance de survie à terme passe par la méfiance que les cabinets appartenant à des grands groupes pourraient un jour inspirer une partie de la clientèle ; celle-ci, en effet, finira peut-être par préférer des cabinets moyens dont la stratégie de développement n'induit pas des comportements trop contraires aux intérêts des copropriétaires.

III - Les " grands " groupes

- A première vue les grands groupes présentent surtout des avantages, comme on l'a déjà dit :

· une taille qui leur permet d'avoir les outils informatiques adaptés ;
· des collaborateurs aux compétences multiples ;
· des métiers différents qui peuvent se compléter ;
· une possibilité de formation continue interne de leur personnel ;
· une productivité plus forte permettant un meilleur service, etc.

- A " deuxième " vue et sans qu'il s'agisse de trancher on peut se poser des questions :

· la volonté effrénée d'augmenter le chiffre d'affaire par lot est-elle vraiment " indolore " pour les copropriétés ? N'induit-elle pas des comportements et des stratégies qui finissent par desservir l'intérêt des copropriétaires (ou du moins d'une partie d'entre eux) ?
· le fait que nous ayons désormais affaire de plus en plus à des " chaînes " de rentabilité (voir point 6) ne crée t-il pas des effets secondaires négatifs voire des effets pervers systématiques (comme ceux signalés plus haut) ?

Rappelons cependant, que le terme " grand groupe " signifie déjà - dans certaines zones géographiques qui ne sont pas particulièrement des déserts urbains - existence de MONOPOLE ou quasi-monopole, situation peu propice à générer le bonheur des clients, en général….

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Voici donc quelques réflexions que nous pourrons enrichir, ou corriger nous l'espérons, grâce à vos contributions que nous souhaitons nombreuses.