ARC , DOSSIER DU MOI DE JUIN 2004

Le quitus au syndic

Nous avons le plaisir, ce mois-ci, de vous présenter un document élaboré par l’Association des Responsables de Copropriété du Sud-Ouest - AGRC-SO association naturellement - affiliée à l’UNARC et qui traite de la question du QUITUS au syndic. Ce problème est d’autant plus important que le quitus malheureusement, continue à être demandé par de nombreux syndics sans aucune autre justification que de rendre plus difficile toute action visant à obtenir réparation des erreurs de gestion.

Voici le texte de nos amis du Sud-Ouest.

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Il est important d'expliquer la question du vote du Quitus au syndic, souvent mal comprise par les copropriétaires.

De quoi s'agit-il ?

1 - LA NATURE DU QUITUS

La question inscrite à l'ordre du jour est souvent libellée ainsi : " Approbation des comptes et Quitus au syndic, les copropriétaires se prononçant par un seul vote sur ces 2 points ".

Cette rédaction n'est pas correcte, les points abordés étant de nature totalement différente qui ne sont pas liés :

• approuver les comptes revient à se prononcer sur la gestion financière et comptable, sur l'exactitude de toutes les écritures concernant les dépenses engagées ;
• le vote du Quitus englobe la totalité des actions du syndic, que ce soit pour le

L'approbation des comptes est de nature comptable, le quitus est de nature juridique.

Il ne peut y avoir un vote global sur plusieurs questions différentes inscrites à l'ordre du jour.

"L'assemblée générale a l'obligation d'émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l'ordre du jour ; un seul vote bloqué sur plusieurs des questions inscrites est nul, en vertu du principe de l'autonomie des décisions et de la spécificité des majorités. " (Cour d’Appel de Paris 23^ème ch. 9 octobre 1985 - Cour d’Appel d’Orléans 11 mars 1987).

L'approbation des comptes et le vote du quitus étant de nature différente, ils devront donc obligatoirement faire l'objet de deux questions distinctes, sanctionnées par deux votes séparés.

" II est essentiel (que le vote du quitus) fasse l'objet d'une question séparée, indépendante de celle relative à l'approbation des comptes, car elles ne sont pas indivisibles. " (Cass. 3^ème civ. 6 juillet 1994).

La question Approbation des comptes et Quitus au syndic n'est pas licite. A peine de nullité, ces deux questions devront être séparées et faire l'objet de deux votes distincts.

2 - LES EFFETS DU QUITUS

Les effets du quitus sont bien plus étendus que la seule approbation des comptes :

"  // vaut reconnaissance que le syndic a correctement assumé la gestion d'ensemble de la copropriété au cours de l'exercice considéré, que ce soit dans le domaine comptable et financier ou dans tous les autres domaines où il a pu intervenir : contrats, recouvrement des créances du syndicat, litiges avec les tiers, etc. " (Cass. 3ème civ. 6 février 1973, Cour d’Appel de Paris, 21 octobre 1996).

Par ailleurs, " Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers par le vice de la construction ou le défaut d'entretien des parties communes, … " (article 14L. 10 juillet 1965).

Bien que n'étant pas propriétaire de l'immeuble, le Syndicat en est réputé le gardien, et répond seul des dommages de toute nature trouvant leur origine dans un vice de conception ou un défaut d'entretien d'une partie commune.

A ce titre, le syndicat des copropriétaires est responsable des décisions prises en assemblée générale et des conséquences de leur exécution. Le syndic, mandataire du Syndicat agissant ès qualités, n'est pas personnellement responsable des fautes commises dans l'exercice de ses fonctions.

C'est le Syndicat qui doit assumer la responsabilité des actes et des engagements souscrits au nom du Syndicat par le syndic.

En fin d'exercice, le syndic rend compte de son mandat et demande généralement à l'assemblée générale de le dégager de toute responsabilité pour l'exécution de ce mandat passé afin qu'il soit quitte vis à vis du Syndicat.

En donnant Quitus, les copropriétaires dégagent donc le syndic de toute responsabilité pour sa gestion passée, plus précisément pour les actes de gestion dont ils ont connaissance.

Les questions qu'il faut se poser :

• Les copropriétaires sont-ils informés de toutes les actions engagées par le syndic ?
• Ont-ils connaissance de tous ces actes préalablement au vote du Quitus ?
• S'ils en ont connaissance, les copropriétaires sont-ils à même d'en apprécier toute la pertinence, ont-ils la compétence pour en juger la qualité, voire toute la légalité ?
• S'ils n'ont pas connaissance de l'intégralité des actes engagés au nom du Syndicat par le syndic, sur quels actes porte effectivement le quitus ? " Faut-il en faire la liste, le Quitus ne pouvant porter que sur les actes dont les copropriétaires ont eu préalablement connaissance ? ".

Pour une très grande majorité de copropriétaires, il est impossible de répondre à ces questions.

De plus, un syndic professionnel est obligatoirement couvert par une Garantie Financière, pour les fonds qui lui sont versés, mais également en Responsabilité Civile Professionnelle, assurances financées par les copropriétaires au travers des revenus du syndic, ses honoraires.

Pourquoi alors lui donner Quitus quasiment les yeux fermés, sachant qu'il ne sera plus possible ensuite (ou très difficile) d'engager sa responsabilité et donc d'être indemnisé par son assurance RCP ou son garant pour ses fautes ou erreurs éventuelles préjudiciables au Syndicat ?

Aucun texte ne fait obligation de voter le quitus.

Au contraire, il est de l'intérêt des copropriétaires, peu au fait de la plupart des actes engagés en leur nom par leur mandataire, de ne pas le voter.

On peut :

• approuver des comptes justes ;
• refuser de donner quitus par sécurité ;
• renouveler le mandat du syndic.

Il n'y aucun lien entre ces différentes questions.

Pour préserver les intérêts du Syndicat et de chacun des copropriétaires, pour conserver des possibilités de recours, il ne faut pas donner Quitus au syndic.

Responsable des actes ou omission du syndic, son représentant légal (article 14 L. 10 juillet 1965), c'est à cette seule condition que le Syndicat pourra se retourner contre lui en raison de ses fautes éventuelles qui sont à l'origine des dommages dont le Syndicat doit répondre.

Si le syndic a bien fait son travail, tout est parfait.

Si le syndic a commis des fautes, que le Syndicat ignore mais dont il sera toujours

responsable, c'est une sécurité de ne pas le rendre quitte.

Exemple de résolution à voter :

" L'assemblée générale n'ayant pas connaissance de l'intégralité des actes, correspondances ou dispositions prises par le syndic, mandataire du Syndicat, et, quand bien même elle en aurait connaissance, n'étant pas en mesure d'en apprécier toute la légalité ou la licité, décide, afin de préserver les intérêts du Syndicat, de ne pas donner quitus au syndic " .

NB : Les copropriétaires n'ayant plus la possibilité de s'abstenir lors de ce vote à la majorité de l'article 24 modifié loi S.R.U , ils sont contraints de voter contre le Quitus. Pour autant, il n'y a pas là un vote sanction ou de défiance à rencontre du syndic, mais une position qui responsabilise le syndic, préserve les intérêts du Syndicat et donc ceux de chacun des copropriétaires.

voir aussi Le fonds travaux obligatoire en copropriété :nouvelle contribution de l'ARC (juin 2004)