Des syndics professionnels à but non lucratif,

ça existe

Introduction.

Les copropriétaires sont bien souvent aujourd’hui les otages (voire les victimes) de l’appétit grandissant de certains syndics. Ceux-ci sont, en effet de plus en plus, des grands groupes qui se doivent de rémunérer au mieux leurs actionnaires.

Les conséquences sont les suivantes :

• les honoraires augmentent très vite bien que parfois de façon déguisée (honoraires complémentaires) ;
• les gestionnaires gèrent trop de copropriétés et donc ne gèrent pas toujours bien celles qu’ils ont en portefeuille ;
• ces syndics s’intéressent aux copropriétés le plus souvent pour les produits dérivés (gérance, transaction) ;
• enfin ces syndics cherchent à faire travailler lez plus possible des filiales créées pour augmenter le chiffre d’affaire du groupe (filiales d’assurance, de diagnostics, voire de travaux).

Le fait que nous décrivions souvent ce tableau peu réjouissant de la situation explique d’ailleurs en partie l’hostilité que montrent à notre égard les grands groupes.

Dès lors la question, pour les copropriétaires, n’est plus : " Comment tempérer l’ardeur de ces syndics ? " ou : " Comment modifier cette logique ? ".

Cette ardeur et cette logique sont, en effet, implacables.

La question aujourd’hui serait plutôt : " Comment échapper à ces syndics ? ". Et à cette question il n’y a, malheureusement, que peu de réponses.

La première réponse que nous donnons aux copropriétaires est celle-ci : " Passez-vous de professionnel et gérez vous-même votre copropriété ". C’est le fameux : " On n’est jamais mieux servi que par soi-même ".

Le problème est que cette réponse n’est pas toujours adaptée à la réalité (copropriétés complexes, populations fragiles, etc.).

Il y a peut-être une autre réponse : ce sont les syndics professionnels à but NON lucratif, qui font l’objet du présent article.

I. Des professionnels à but non lucratif ?

Le monde HLM est un monde multiple. En son sein on remarque une famille particulière : celle des sociétés HLM dite coopératives.

Sans rentrer dans le détail disons qu’il s’agit souvent de petites sociétés HLM qui font de la construction de qualité et produisent des logements pour la vente à des personnes à revenu moyen ou modeste (location-accession ou accession sociale).

Or, ces sociétés coopératives ont décidé de renforcer leur pôle " syndic ".

À l’ARC nous nous sommes dit : " Et si ces sociétés pouvaient apporter une solution alternative à la gestion trÈs lucrative que nous subissons de façon de plus en plus pesante ?  ".

On entend déjà les réflexions de certains : " HLM ? Vous êtes fous ? Quel est le rapport entre HLM et copropriété ? ".

Nous allons, dans l’article qui suit, tenter de faire une double démonstration :

1. d’abord montrer que la façon dont ces sociétés coopératives gèrent les copropriétés est proche des aspirations des copropriétaires ;
2. ensuite montrer que ces sociétés coopératives, sans forcément gérer demain des copropriétés de standing, pourraient déjà fort bien prendre en gestion des copropriétés dites " fragiles " on " en difficulté " puisqu’il apparaît de plus en plus que les syndics à but lucratif n’en veulent plus…

Un mot encore : aujourd’hui la Fédération des Coopératives est présidée par une femme qui a une particularité : être une ancienne ministre du logement.

II. Les sociétés coopératives et la gestion des copropriétés

À l’occasion de leur congrès annuel (2005) les sociétés coopératives ont livré une étude très intéressante de leur activité de syndic. Voici ce que nous avons retiré :

1 ) Quelle activité ?

• Ces sociétés coopératives gèrent actuellement (essentiellement en Rhône-Alpes et en Ile de France) 747 immeubles représentant 42.655 lots principaux.
• La taille moyenne des copropriétés est de 35 logements.

Cela veut dire que ces sociétés ont une bonne expérience des petites copropriétés (et non des monstres HLM), ce qui, pour nous, est un atout.

2 ) Quel type de gestion financière ?

• Deux points notables :

1. près des deux tiers des copropriétés gérées par ces sociétés coopératives ont opté pour un système de " fonds travaux placés ", système que nous préconisons (parce qu’il garantit l’avenir), mais qu’il est pratiquement impossible de mettre en place avec des syndics à but lucratif ;
2. 46 % des copropriétés gérées par ces sociétés coopératives ont, par ailleurs un compte séparé et 20 % des coopératives adossent ce compte séparé à un livret d’épargne (le livret A).

3 ) Les honoraires

• Il ressort de l’étude de la Fédération deux chiffres importants :

1. les honoraires de gestion courante sont en moyenne :

• de 105 € par an et par lot principal pour les copropriétés prises récemment en gestion ;
• de 86 € pour les copropriétés en gestion depuis plus longtemps ;

1. mieux : seulement 60 % des sociétés coopératives prennent des honoraires particuliers dont le niveau moyen atteint seulement 47 € par an.

• Il suffit de comparer ces chiffres avec ceux qui concernent les syndics à but lucratif ; les chiffres établis par l’ARC sont en effet les suivants :

• honoraires de base : 125 € en moyenne ;
• honoraires particuliers (pratiqués par 100 % des syndics) : entre 75 et 100 % des honoraires de base, ceci sans intégrer les honoraires pour travaux.

4 ) Le suivi des copropriétés

• Autre chiffre passionnant : en moyenne, précise l’étude de la Fédération, " 484 lots sont gérés par un emploi en équivalent plein temps ".

• Demandez maintenant à votre syndic de vous donner le chiffre qui le concerne (celui-ci sera au moins le DOUBLE, soit 1 000 lots pour un équivalent plein temps).

• Sachant que la qualité de gestion est essentiellement basée sur ce chiffre, cherchez la différence.

*

 

 

Voici donc quelques une des caractéristiques de gestion de ces sociétés coopératives que l’étude de la Fédération permet de mettre en lumière.

Nous avouons que ces diverses " particularités " relatives à la gestion financière, au niveau des honoraires, à l’absence de surcharge de travail imposée aux gestionnaires, sont des particularités qui nous intéressent spécialement, sans qu’il soit nécessaire d’insister sur l’importance que cela peut avoir pour les copropriétaires.

• Alors ? Prendre comme syndic une société coopérative HLM ? Voyons cela.

III. Les sociétés coopératives et les copropriétés non HLM

• Il n’y a pas les " copropriétés HLM " et les autres. Il y a des copropriétés dont la promotion peut être HLM ou pas.

• Si l’on considère les villes nouvelles, de nombreuses copropriétés - qui sont désormais totalement comparables aux autres - ont une origine dite HLM (promotion HLM).

• Les questions qu’on peut néanmoins se poser sont : " Pourquoi aller chercher un gestionnaire du monde HLM ? " et : " Cela ne va-t-il pas donner un caractère " social " (donc un peu dévalorisant) à la copropriété ? ".

• À cette question nous n’avons pas de réponse et ne voulons pas en donner. Nous souhaitons être plus pragmatiques et répondre ceci :

• aujourd’hui il existe de nombreuses copropriétés qui vont mal, sont occupées par des populations modestes, souffrent de mauvaise gestion, sont situées dans des quartiers difficiles, etc ;
• ces copropriétés (souvent adhérentes à l’ARC) ont du mal à trouver des syndics qui soient à la fois :

• compétents ;
• motivés ;
• intéressés par autre chose que les honoraires ;
• disponibles.

• Nous nous posons simplement la question : " Pourquoi pas ces sociétés coopératives ? ".

• La réponse sera apportée par nos adhérents.

• Ce que nous allons simplement faire pour aider nos adhérents c’est demander aux sociétés coopératives qui seraient prêtes à assurer la gestion normale de ces copropriétés difficiles, non pas de cacher leur caractère " HLM ", mais de fonctionner vis-à-vis de la copropriété comme un syndic normal : un coopératif traditionnel. Puis nous mettrons les uns et les autres en relation.

Si vous êtes, à titre privé ou professionnel, adhérents ou non (encore) à l’ARC mais, intéressés par ces perspectives, n’hésitez pas à nous contacter, sous la référence " Syndics professionnels à but non lucratif ".