I-                   Les trois « découvertes »

 

Nous assistons aujourd’hui à deux « découvertes » majeures de la part des pouvoirs publics et, plus généralement, des personnes responsables :

 

1)     La première découverte est que l’augmentation durable des prix du combustible entraîne au niveau social des effets désastreux : oui, les charges augmentent très fortement et les ménages peinent à financer ces augmentations.

 

2)     Ensuite, il apparaît de plus en plus clairement que la France prend du retard dans la lutte contre les émissions de gaz à effet de serre et que ses actions de « réduction » sont très insuffisantes.

 

C’est donc un peu partout la panique : les charges augmentent trop vite et les émissions de gaz à effet de serre ne baissent pas assez vite.

 

D’où : branle-bas dans les palais de la République. Il faut agir et vite. Partant du constat que les ménages habitent dans des logements (mais oui…) et que les logements représentent non seulement de gros consommateurs d’énergie mais sont aussi de gros émetteurs de C02 (ça va avec), nos têtes pensantes s’affolent : « Il faut absolument faire des économies d’énergie, et très vite ».

 

Après avoir déclaré dans un premier temps qu’il fallait diviser par QUATRE les consommations énergétiques des logements (ce qui est un objectif très ambitieux), nos mêmes dirigeants reviennent à la réalité et font un troisième constat : en copropriété, les travaux d’économie n’ont pas la cote ; disons même que c’est désastreux.

 

« Les copropriétaires ne jouent pas le jeu et n’engagent pas les actions nécessaires. Les copropriétaires sont irrationnels et - en plus - ils n’aiment pas la planète ».

 

Le plus inquiétant est que ce constat est parfaitement vrai : alors que tout devrait pousser les copropriétaires à engager des économies, les copropriétés - sauf celles adhérentes à l’ARC - semblent plutôt passives. Pourquoi ?

 

II-                Pourquoi cela « bloque-t-il » ?

 

Telle est la question lancinante que, depuis quelques mois, les pouvoirs publics se posent et posent aux instituts spécialisés.

 

Le CSTB - Centre Scientifique et Technique du Bâtiment - et l’ADEME - Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie - finalisent actuellement une étude sur le sujet (les copropriétés et la maîtrise de l’énergie), sensée expliquer cette situation paradoxale et apporter des solutions. Le CSTB et l’ADEME ont d’ailleurs auditionné notre association dans le cadre de ce travail.

Il est évident que la réponse à cette question est essentielle puisque de celle-ci découle, ensuite, les stratégies de déblocage.

 

Notre objectif, dans ce court dossier, est d’apporter notre contribution à ces études et de tenter d’expliquer pourquoi - selon nous - « cela bloque » en copropriété et quelles sont les pistes à travailler pour résoudre la situation.

 

On va voir que les raisons sont multiples et qu’il ne suffira pas d’appuyer sur un bouton pour que ça se décoince.

 

III-              Les facteurs de blocage selon l’ARC

 

Nous avons repéré onze facteurs de blocage de nature très différente.

 

1)      Les profils socio-économiques des copropriétaires d’aujourd’hui.

2)      L’absence d’épargne rendue obligatoire en copropriété et l’absence corrélative d’une fiscalité adaptée sur les placements de cette épargne.

3)      L’absence de diagnostic thermique satisfaisant.

4)      L’absence de recherche des économies sans nécessité de travaux.

5)      L’échec du comptage de calories de chauffage.

6)      L’absence (voire l’impossibilité) d’un dispositif de garantie d’économies en cas de travaux lourds.

7)      L’absence de formation et de conseils pour les conseils syndicaux.

8)      L’absence de compétence des gestionnaires privés dans ce domaine et leur relative indifférence à ces problèmes.

9)      L’absence d’une offre adaptée et efficace en matière de gestion du chauffage collectif par les sociétés de chauffage.

10)  L’absence d’exemples concrets significatifs dans le secteur de la copropriété.

11)   L’obligation de faire procéder d’ici à 2018 à des travaux d’ascenseurs obligatoires et coûteux.

 

1-     Les profils socio-économiques des copropriétaires

 

C’est une banalité de le dire, mais il faut absolument insister sur certaines évolutions récentes :

 

a)     Les copropriétés voient arriver de nombreux jeunes primo-accèdants ; ceux-ci sont incités à acheter en raison de la cherté des loyers et du faible taux des prêts, mais ils sont ensuite lourdement endettés et ne peuvent dégager aucune marge financière supplémentaire.

b)     Les copropriétés voient dans le même temps vieillir leur population, via des départs à la retraite avec pour conséquence la perte de pouvoir d’achats.

c)     Plus généralement on note un développement de l’accession sociale voire très sociale à la copropriété, l’accession sociale se faisant souvent dans les immeubles de médiocre qualité ou ayant mal vieilli.

d)     Enfin on note un développement très fort de l’investissement locatif dont chacun sait qu’il induit des freins en matière de travaux d’économie d’énergie (non seulement le bailleur est, souvent, lui aussi à saturation financière, mais les dispositions en vigueur concernant les charges récupérables auprès de son locataire ne l’incite pas vraiment à investir).

 

2-     L’absence d’épargne obligatoire

 

Voici cinq ans que l’ARC - bien seule - dénonce l’absence d’épargne obligatoire en matière de travaux en copropriété et réclame son institution par voie législative.

 

Voici cinq ans qu’on nous prend pour des fous.

 

Voici cinq ans que nous répondons que d’autres pays le pratiquent déjà ; le Québec, mais aussi la Belgique, l’Allemagne, l’Autriche,etc. et que la France doit absolument le faire aussi sous peine d’aggraver la situation générale de la copropriété, sur son territoire.

 

Car tant que les copropriétés n’auront pas l’obligation de constituer une épargne en prévision de travaux, on se heurtera toujours aux mêmes problèmes :

 

-          faute de fonds disponibles les travaux sont difficiles à faire voter ;

-          les plus modestes résistent ou refusent ;

-          aucun plan de patrimoine n’est possible ;

-          faute de fonds, on n’engage - et encore ! - QUE les travaux indispensables et obligatoires, donc pas les travaux d’économie d’énergie ;

-          lorsque les travaux sont votés, la situation financière est parfois pire : soit il y a déficit de financement, soit il faut faire appel à des prêts coûteux.

 

Face à nos demandes incessantes, les pouvoirs publics répliquent ceci : « Comment obliger des copropriétaires, qui ont déjà du mal à payer leurs charges, à abonder EN PLUS un fonds travaux ? ».

 

Or, ceux qui nous posent cette question n’écoutent jamais la réponse ; celle-ci est pourtant toute simple : la constitution d’un fonds travaux - et ceci est un constat, pas une hypothèse - force les copropriétés à économiser sur les charges.

 

Dès lors, à effort constant, on constitue et on abonde un fonds qui va permettre de financer des travaux pouvant eux-mêmes être générateurs d’économie.

 

3-     Des diagnostics thermiques « decevants »

 

Un autre problème majeur et sous-estimé est celui-ci : actuellement une copropriété a beaucoup de mal à faire faire un diagnostic thermique simple, efficace, approprié. Les diagnostics sont souvent «  grossiers » et ne permettent pas vraiment de savoir :

 

-          d’où l’on vient ;

-          où l’on peut aller et comment.

 

Ce ne sont souvent que des catalogues de solutions radicales, coûteuses, lourdes.

 

Les diagnostics de Performance Energétique qui s’annoncent à l’horizon seront encore plus décevants et superficiels pour des raisons que nous avons déjà longuement exposées ailleurs (voir notre site - unarc.asso.fr dossier du mois d’avril 2006).

 

Or, tant que les copropriétés ne pourront pas disposer d’un diagnostic de type « tableau de bord » capable d’orienter un plan d’économies sur plusieurs années, il restera très difficile, voire impossible d’arriver à déclencher une dynamique au sein d’un conseil syndical, donc d’une copropriété.

 

4-     L’absence de mise en oeuvre des « économies » sans travaux

 

Les copropriétaires ne comprennent pas : on leur parle d’économies potentielles suite à des travaux importants.

 

Or, ils constatent chaque année que des gaspillages importants viennent d’une mauvaise gestion du chauffage ou du moins d’une gestion laxiste :

 

-          certains logements sont surchauffés ;

-          pendant les périodes intermédiaires, il n’est pas rare que les copropriétaires étouffent dans leur logement ;

-          la VMC est mal équilibrée ;

-          les chaudières sont mal réglées ;

-          le ralenti de nuit est inefficace, etc.

 

Leurs questions, dans cas là, c’est :

 

a)     pourquoi faire cher quand on pourrait faire gratuit ?

b)     pourquoi faire compliqué quand on n’arrive déjà pas à faire simple ?

c)     pourquoi investir dans des travaux coûteux sans avoir la garantie que les gaspillages seront vraiment traités ?

 

Or, non seulement les copropriétaires ont raison, mais ils ont raison de refuser de s’engager dans des travaux lourds et coûteux tant que les problèmes de base ne sont pas traités.

 

5-     L’échec du comptage de calories pour le chauffage

 

Il ne semble pas que les pouvoirs publics aient fait le bilan de ce que nous appelons « l’échec du comptage calorifique ». C’est curieux, car le comptage est un dispositif en principe vertueux, économiseur et vecteur de travaux : il responsabilise et permet à chacun de bénéficier de ses efforts d’investissements ou de comportements. Il aurait pu être un facteur très positif et induire des décisions de travaux.

 

Or, le comptage,  a été un échec retentissant :

 

-          les sociétés qui louent le matériel ont exagéré au-delà du possible (prix très excessif, la location- entretien d’un compteur pouvant s’élever à 150 euros par an) ;

-          ces sociétés n’ont pas toujours bien assuré leur travail (relevés mal faits, listings illisibles ou inexploitables) ;

-          le matériel s’et relevé décevant voir peu fiable.

La conséquence a été la dépose généralisée de ces compteurs coûteux, inutiles et source de conflits entre les occupants, mouvement que nous avons naturellement accompagné.

 

Ainsi, en raison de cette défaillance généralisée on se prive d’un moyen (en principe) vertueux et incitatif, y compris en termes d’économie. Il est curieux que personne (et surtout pas l’ADEME) n’en parle et que personne ne cherche à résoudre les problèmes de comptage.

 

6-     L’absence (voire l’impossibilité) d’un dispositif de garantie d’économie en cas de travaux lourds

 

Le problème se pose ainsi :

 

-          Vous engagez 10.000 euros de travaux d’économies par logement ; on vous « annonce » 60 % d’économie (pourcentage indicatif, naturellement, donc pas garanti).

-          Les travaux se terminent et les copropriétaires déchantent : les 60 % se transforment en un petit 20 % avec surchauffe ; parfois au bout de trois ans on est presque revenu à la consommation antérieure.

 

Pourquoi ce « non-résultat » ? Pour diverses raisons, exemple :

 

a)     le chauffagiste est incapable de régler et d’équilibrer l’installation (qui peut d’ailleurs être devenue sur-dimentionnée) ;

b)     le chauffagiste n’a parfois aucun intérêt à faire des économies (cas du chauffage urbain, par exemple).

 

Dans les réseaux de chauffage urbain, d’ailleurs, on s’aperçoit que les économies des uns peuvent entraîner des hausses : si - sur un réseau - 30 % des immeubles obtiennent 30 % économie, le manque à gagner pour le fournisseur se traduira mécaniquement par des hausses pour tout le monde !

 

L’absence de « garantie » explique donc ainsi la grande méfiance des copropriétaires à l’égard de travaux coûteux, méfiance, malheureusement, en partie justifiée.

 

7-     Des conseils syndicaux indispensables mais souvent démunis

 

Tous les observateurs savent bien qu’un programme d’économie d’énergie repose sur un conseil syndical motivé qui va à la fois faire le bilan de la situation énergétique de la copropriété (en choisissant SON BET, Bureau d’Etudes Thermique), définir un programme, s’assurer de l’intérêt économique de l’opération, chercher les entreprises, etc.

 

Cela nécessite souvent un investissement préalable en « formation ».

Aujourd’hui, malheureusement, cette formation - qui repose sur quelques associations comme l’ARC - est très insuffisante et l’assistance de l’ADEME à ces conseils syndicaux est inexistante.

 

Or, il serait beaucoup plus efficace, à notre avis, de consacrer une journée à un conseil syndical qui représente 100 à 200 logements que d’assurer quatre consultations d’une heure trente à quatre personnes isolées…

 

8-     Manque de compétence et/ou d’intérêt des gestionnaires privés

 

Les gestionnaires privés sont plus souvent issus du monde du droit ou de la comptabilité que de celui de la gestion technique d’immeuble. D’où un déficit à ce sujet.

 

Il suffit d’ailleurs d’avoir fréquenté la moindre société HLM pour mesurer vraiment la différence et noter les carences dans le secteur privé de la gestion des logements :

 

-          absence de compréhension des contrats et de valorisation des clauses efficaces ;

-          absence de compréhension du fonctionnement d’une installation ;

-          absence de lisibilité des consommations en cours de saison ;

-          absence de réactivité en cas de dérive, etc.

 

On est dans un milieu non seulement sans culture « thermique » mais, par ailleurs, sans motivation : le syndic se sent comme un « passant » donc non concerné par la gestion du chauffage à moyen ou long terme.

 

9-     Absence d’une offre adaptée en matière de gestion de chauffage en copropriété

 

Beaucoup de société d’exploitation ne sont pas vraiment  sorties de l’époque dite : « chiffon-burette ».

 

Peu sont capables d’une gestion optimisée et économes des installations, c’est d’ailleurs en partie cette situation qui explique (voir point 6) l'absence de « garantie d’économie ».

Cela est d’autant plus curieux qu’en secteur HLM des contrats performants et efficaces existent (contrats d’objectif ou d’intéressement, voir notre site Internet,   « Bien Gérer du 15.02.06 »), précisément sans doute parce que les gestionnaires savent les imposer.

 

10- Des exemples parlant en nombre insuffisant

 

Un autre problème est le suivant : il existe beaucoup d’exemple en habitat individuel ou en HLM, mais pas assez en copropriété où les problèmes sont toujours plus complexes et spécifiques.

 

Nous pensons donc qu’il faut absolument constituer une « vitrine » de solutions simples adaptées à la copropriété et à ses spécificités juridiques.

 

 

 

 

 

11- Les travaux d’ascenseurs

 

Pour finir, précisons tout de même que si tant de copropriétés sont dans l’incapacité d’envisager des travaux d’économie d’énergie c’est aussi parce qu’elles sont obligées de financer (à grands frais) des travaux d’ascenseurs que le lobby des ascensoristes a réussi à imposer.

 

On ne cesse de le dire et on ne nous croit pas : les portes monnaies des copropriétés sont un peu vides.

 

IV-            Alors ?

 

On le voit les blocages à la réalisation de travaux d’économie ont, en copropriété, des origines diverses et convergentes. Résumons.

 

Sans parler des travaux d’ascenseurs et sans parler non plus de la « paupérisation » grandissante des copropriétés, on relève les verrous suivants :

 

1-     Les copropriétés souffrent d’un manque de système d’épargne obligatoire.

 

2-     Les copropriétés sont gérées par des professionnels peu compétents en ce domaine (contrairement aux gestionnaires HLM) et peu sensibles à ces questions.

 

3-     Les outils de diagnostics simplifiés et les modes opératoires n’existent pas et sont à promouvoir.

 

4-     Les formations et conseils adaptés aux conseils syndicaux sont très insuffisants ou reposent uniquement sur quelques associations comme l’ARC.

 

5-     Les copropriétaires rechignent à juste titre à investir dans des travaux alors même qu’ils constatent être victimes d’une gestion laxiste de l’énergie et que rien n’est fait pour supprimer les gaspillages correspondants.

 

6-     Les copropriétaires ne veulent pas s’engager dans des travaux d’économie si des  garanties de résultat ne sont pas donnés.

 

7-     Les copropriétaires souffrent de ne pas disposer de contrat d’exploitation à la hauteur des enjeux d’économie et qui assurent également une garantie de résultat.

 

V-               Nos propositions

 

Nous propositions (déjà explicitées ici et là) découlent de ce constat.

 

1)     Il faut instituer une épargne obligatoire et bonifiée, comme au Québec ou en Allemagne.

2)     Il faut former les syndics et les conseils syndicaux au b.a.ba des économies d’énergie : nous avons mis au point un module simple de formation à ce sujet qui s’intitule : « faire un bilan énergétique et définir un plan d’économie ».

3)     Il faut mettre en place un vrai DPE (Diagnostic de Performance Energétique).

 

4)     Il faut aider les copropriétaires à repérer et mettre en oeuvre des économies SANS travaux, pour commencer, et déclencher une dynamique (analyses des rendements, réglages des chaudières, équilibrage, régulation, étude des dérives, suivi des consommations par DJU, etc..).

5)     Il faut lancer l’idée de travaux avec économies « garanties » donc responsabiliser les professionnels dans le cadre des « marchés » (installateurs, entreprises du bâtiment, BET…).

6)     Il faut relancer les formules de contrat de chauffage optimisé (voir sur notre site par exemple, les articles consacrés aux contrats à intéressement).

 

7)     Enfin, il faut multiplier les « bons » exemples en copropriété pour montrer concrètement ce que l’on peut faire, à quels coûts et avec quels résultats, et faire connaître ces exemples.

 

 

VI-            Pour finir : des pistes pour financer les travaux d’économie

 

On a vu que, pour nous, le financement des travaux passait forcément par une épargne obligatoire « levier » (quand on épargne, c’est pour dépenser).

 

1-     Nous proposons, en plus que, en copropriété, plutôt que d’attribuer des aides (crédit d’impôts ou subventions) à la personne, ces aides (subventions) soient attribuées aux syndicats :

 

1)     prime accordée au syndicat des copropriétaires en cas d’épargne sur trois ans ;

2)     prêt complémentaire à taux zéro ;

3)     prime à la tonne de C 02 supprimée, etc.

 

2-     Il faut aussi que les bénéfices des certificats d’économie d’énergie (C.E.E.) aillent aux copropriétés qui font les travaux et non aux entreprises ou aux fournisseurs. Il y a là une nouvelle source de financement.

 

 

Conclusion

 

Comme on le voit, il y a de nombreux chantiers à ouvrir.

 

Notre association, comme toujours, est prête à participer à une mobilisation nécessaire et urgente sur ces sujets et à participer non seulement à l’approfondissement de la réflexion mais aussi à la mise en œuvre de ces propositions de nature très différentes, qu’il s’agisse de formation, de diagnostics, de mise au point de cas exemplaires, de financements de réflexion sur les « garanties » d’économie, de dispositifs contractuels nouveaux, etc.

 

 

                                                           ARC - JUIN 2006.