Voici
nos nouveaux ministres à pieds d’œuvre et plus particulièrement,
pour la Copropriété :
Madame
Rachida DATI au Ministère de la Justice.
Madame
Christine BOUTIN au Ministère du Logement.
Madame
Christine LAGARDE au Ministère de l’Economie.
Monsieur
Jean-Louis BORLOO au Ministère de l’Ecologie et du Développement
Durable.
Chacun
traite - directement ou indirectement - de nombreuses
questions qui concernent la copropriété.
Nous
avons décidé - sans attendre - de leur faire connaître
les problèmes à résoudre de façon urgente et au sujet
desquels soit nous n’avions obtenu aucune réponse de leur
prédécesseur (il est vrai sur le départ), soit nous attendions
des réponses qui ne nous sont pas parvenues avant qu’ils
ne quittent leur fonction.
Les
problèmes sont les suivants :
-
suppression
du décret du 1er mars 2007 ;
-
modification
du décret comptable du 14 mars 2004 ;
-
allongement
des délais concernant la mise en conformité des ascenseurs ;
-
modification
du projet de décret « accessibilité
aux boîtes à lettres » ;
-
adaptation
du D.P.E. (Diagnostic de Performance Energétique) à la
copropriété en cas de chauffage collectif ;
-
instauration
d’un fonds travaux obligatoire, au moins pour les travaux
d’économies d’énergie ;
-
modification,
par la loi, du statut des fenêtres en copropriété avec
chauffage collectif, celles-ci (actuellement parties privatives)
devenant « parties communes à usage privatif ».
1- « Il faut vite revenir sur
le décret du 1er mars 2007, rédigé et publié
contre l’avis de TOUS ceux qui s’occupent de copropriété »,
disons-nous à Madame DATI
Le décret du 1er mars 2007
a :
a)
allongé
le délai de réception des convocations aux assemblées
générales en le passant de quinze jours à vingt-et-un
jours ;
b)
introduit
la possibilité - tant pour les syndics que pour les copropriétaires
- de procéder aux notifications prévues par la loi en
utilisant la … télécopie !
Ces mesures sont de nature :
a)
à
rendre encore plus difficile l’envoi de convocations aux
assemblées générales respectueuses de la loi (pour que
le délai de vingt-et-un jours soit respecté, il faut envoyer
les convocations cinq semaines à l’avance) ;
b)
à
augmenter l’insécurité juridique (délais encore plus difficiles
à respecter ; documents encore plus difficiles à
réunir…) ;
c)
à
rendre plus difficile, pour les copropriétaires, l’exercice
du droit à compléter l’ordre du jour (les demandes adressées
six semaines avant les assemblées générales risquent d’être
rejetées par les syndics) ;
d)
à
entraîner des litiges relatifs aux notifications (comment
adresser en télécopie des convocations de cinquante pages
en toute sécurité !?).
Voilà pourquoi nous demandons la suppression
du décret du 1er mars 2007 et son remplacement
par un décret prévoyant :
a) que le
délai de convocation sera calculé à partir du dépôt
à la Poste (délai certain et contrôlable)
et non de la remise de l’avis au copropriétaire (délai
aléatoire et non-maîtrisable) ;
b)
que les notifications pourront être faites par Internet.
2- « Il faut d’urgence répondre
à la demande (de TOUTES les organisations concernées
par la copropriété) relative à la suppression de l’envoi
obligatoire de la deuxième annexe du décret comptable »,
disons-nous à Mesdames BOUTIN et DATI
Voilà
deux ans que nous expliquons aux responsables politiques
pourquoi le tableau de présentation des charges selon
leur nature, prévu par le décret du 14 mars 2005, n’intéresse
personne, et sera uniquement source de surcoût financier
et de complexité inutile pour les copropriétaires (cela
revient à présenter des comptes où, par exemple, toutes
les factures EDF seront regroupées sous une même rubrique
au lieu qu’elles soient éclatées selon l’usage : parties
communes ; chauffage ; ascenseurs, etc.).
Voilà
deux ans que nous demandons donc que l’obligation d’adresser
un tel tableau à tous les copropriétaires soit
supprimée.
Voilà
six mois que la Commission Relative
à la
Copropriété a demandé aux ministres de
prendre en compte cette demande partagée par toutes les
organisations. Or, aucune réponse n’a, à ce jour, été
faite à cette demande unanime.
Cette obligation s’imposera dès le premier
trimestre 2008 pour les comptes tenus en 2007. Il est
donc urgent que Mesdames BOUTIN et DATI, prenant acte
de la situation et de la demande unanime exprimée, modifient
le décret du 14 mars 2005 et suppriment simplement l’obligation
de présenter à tous les copropriétaires cet inutile,
encombrant et coûteux tableau.
3- « Il faut rallonger les délais
concernant la mise en conformité obligatoire des ascenseurs »,
disons-nous à Madame BOUTIN
Chacun
le sait désormais, et un bilan récent effectué par un
bureau d’études à la demande du Ministère du Logement
le confirme : les travaux de mise en conformité des
ascenseurs prévus par la loi du 2 juillet 2003 et ses
décrets d’application seront impossibles à réaliser dans
les délais pour au moins 50 % des copropriétés.
Pourquoi ?
D’une
part parce que les ascensoristes eux-mêmes ne peuvent
pas - par manque de personnel qualifié - assurer les commandes ;
d’autre part parce que les copropriétés ont besoin de
plus de temps pour :
- faire expertiser les
ascenseurs ;
- assurer une véritable
mise en concurrence pour obtenir des prix décents ;
- prendre des décisions
en assemblée générale respectant les règles de la copropriété.
Le
problème est que - si les délais initiaux (2008, 2013,
2018) ne sont pas aménagés - 50 % des copropriétés vont
se trouver HORS LA LOI, alors même qu’elles ne peuvent
satisfaire à la loi.
Dès
lors, en cas d’incident, la responsabilité de nombreuses
copropriétés pourra être engagée sans qu’elles soient
en mesure de se mettre en conformité de la situation.
C’est pourquoi nous demandons à Madame
BOUTIN de prendre acte de la situation et de rallonger
d’une année ou deux les délais initiaux dont chacun
sait qu’ils ne pourront être respectés, ce qui risque
d’entraîner des problèmes graves pour tous.
4- « Il faut modifier d’urgence
le projet de décret concernant l’accès aux boîtes à
lettres des immeubles à tous les porteurs de journaux,
de plis, de colis (ouverture à la concurrence) »,
disons-nous à
Madame Christine LAGARDE
Depuis
plusieurs mois, le principe de l’ouverture à la concurrence
de la distribution des plis, colis et journaux a été inscrite
dans la loi.
Il
va donc falloir que tous les immeubles de France - pour
permettre la concurrence - ouvrent toutes grandes leurs
portes, rendant par là illusoire toute politique de contrôle
des accès et de sécurisation des immeubles.
Les
copropriétés veulent bien tenter de respecter ces nouvelles
règles, mais en imposant des limites et en répercutant
les coûts induits, ce que pour l’instant le ministère
concerné refuse d’admettre dans le projet de décret en
préparation.
Nous demandons donc simplement au Ministre
de l’Economie que le décret en préparation permette
aux copropriétés de faire jouer la concurrence sans
être victime de cette concurrence. Normal, non ?
5- « Il faut sans attendre adapter
le Diagnostic de Performance Energétique aux copropriétés
qui ont un chauffage collectif », disons-nous
à Madame BOUTIN
Le
Diagnostic de Performance Energétique (D.P.E.) est obligatoire
en cas de vente et le sera bientôt en cas de location.
Le D.P.E. :
- non seulement précise
les consommations énergétiques du logement par mètre
carré et par an ;
- non seulement place
cette consommation sur une « échelle »
(pour indiquer si elle est correcte ou non…) ;
- mais fournit des préconisations
concernant les améliorations souhaitables ou nécessaires
à chaque logement.
Ce
D.P.E. est ainsi sensé donner des informations essentielles
à l’acquéreur ou au locataire en ce qui concerne les consommations
énergétiques d’un logement, et DONC sensé inciter le vendeur
ou le bailleur à AMELIORER la performance énergétique
de son logement avant la vente ou la location.
En
quelques mots, le D.P.E. est sensé constituer une incitation
forte à l’amélioration énergétique des logements.
Le
problème rencontré en copropriété avec le chauffage collectif
est le suivant :
a)
Le
D.P.E. ne détermine pas la consommation théorique du local
mais se contente, à de partir de la consommation réelle
du bâtiment, de fournir - grâce à une simple règle de
trois - la consommation affectée au logement. Il ne s’agit
donc pas d’un diagnostic, mais d’un simple constat… qui
ne fait pas la distinction entre la « performance
énergétique » d’un immeuble et sa « gestion
énergétique », le plus souvent source
de gaspillage (de 20 à 30 %).
b)
Le
D.P.E. ne peut, par ailleurs, établir aucune préconisation
d’économie concernant le logement, puisque celui-ci est
tributaire de la gestion de l’énergie au niveau de la
copropriété, d’une part, et d’autre part de décision de
travaux sur les parties communes ou les installations
communes.
Conséquence : le D.P.E. dans ce cas là est une vaste « plaisanterie » qui ne renseigne sur
rien et ne peut inciter à rien. C’est donc une obligation
vide de sens et coûteuse, alors que nous aurions besoin
d’un véritable outil analytique et incitatif permettant
d’engager des économies en copropriété.
Voilà pourquoi nous demandons depuis des
mois qu’un D.P.E. sérieux adapté aux copropriétés dotées
d’un chauffage collectif soit mis en place, demande
que nous reformulons auprès de Madame BOUTIN, en espérant
que le simple bon sens finira par l’emporter.
6- « Il faut rapidement instaurer
un fonds travaux obligatoire assorti d’une fiscalité
adaptée, si l’on veut éviter des catastrophes certaines
dans des milliers de copropriétés », disons-nous
à Mesdames DATI, BOUTIN et LAGARDE
Voici
sans doute la « bombe
à retardement » la plus redoutable qui concerne
la copropriété : l’absence de fonds de réserve obligatoire
dans les copropriétés, qui entraîne une insuffisance de
gros entretien des copropriétés et contribue à amplifier
le phénomène des copropriétés en difficulté.
De
cette absence découle en effet, des problèmes grandissants :
a)
Les
financements des gros travaux sont de plus en plus difficiles
à assurer étant donné d’un côté le fait que les copropriétaires
sont de plus en plus modestes, de l’autre que les travaux
nécessaires ou obligatoires sont de plus en plus nombreux
et coûteux.
b)
Les
bailleurs - intéressés souvent d’abord par la rentabilité
locative et sur qui ne pèse aucune obligation concernant
le financement - peuvent ainsi tout à la fois refuser
les gros travaux et refuser de les financer.
c)
Les
décisions de travaux sont donc elles-mêmes rendues de
plus en plus difficiles, ce qui se traduit par des copropriétés,
en nombre croissant, de plus en plus mal entretenues et
où les difficultés s’accumulent de ce fait (la dégradation
du bâti entraîne souvent tout à la fois une augmentation
des charges courantes - exemple : fuites d’eaux nombreuses
dues à des canalisations vétustes - mais aussi le départ
des ménages les plus solvables qui supportent mal la situation).
Un cercle vicieux s’instaure entraînant dégradation physique
et sociale.
Voilà pourquoi nous demandons que soit
instaurée rapidement - comme cela est le cas dans de
nombreux autres pays - l’obligation de constituer progressivement
des fonds de réserve pour gros travaux et qu’une fiscalité
avantageuse et de garde-fous adaptés accompagnent cette
obligation.
7- Il faut adapter la loi de 1965 aux exigences d’économies d’énergie
Actuellement,
en copropriété, les fenêtres sont, dans 90 % des cas,
des parties privatives.
En
conséquence, il est quasi-impossible de faire voter
des travaux de changement de toutes les fenêtres
(pour poser des fenêtres double vitrage) et d’obtenir
ainsi, en cas de chauffage collectif, des économies
collectives (naturellement il existe des exemples de
changement systématique, mais cela se fait toujours
avec beaucoup de difficulté et reste très marginal).
Dès
lors, certains changent leurs fenêtres « privatives » (bien sûr avec l’autorisation de l’assemblée générale)
au grès de leurs possibilités et besoins, les autres
ne pouvant ou ne voulant pas (cas des bailleurs) engager
des investissements sans contrepartie.
Or,
comme il n’y a pas changement COMPLET de toutes les
fenêtres, le chauffage ne peut être régulé ni adapté
en conséquence. Il faut donc continuer à chauffer l’immeuble
en fonction des logements qui ne disposent pas de double
vitrage. Dans ces conditions, la pose des doubles vitrages
apporte essentiellement du confort (thermique) supplémentaire
mais très peu d’économies, ce qui est totalement paradoxal,
anti-économique et anti-écologique bien que cela coûte
cher à l’Etat (crédit d’impôt).
À
titre de comparaison, en Allemagne, les fenêtres sont
considérées par la loi comme des parties communes
à usage privatif, ce qui permet des opérations généralisées
sur les fenêtres, gage d’efficacité énergétique.
Si
l’on veut pouvoir engager des opérations d’économies
« intelligentes » et efficaces en France,
une piste actuellement étudiée par le Conseil d’Administration
de l’ARC serait donc simplement d’introduire dans la
loi une disposition d’ordre public, dérogatoire aux
règlements de copropriété et prévoyant que - lorsqu’il
y a chauffage collectif - les fenêtres sont réputées
parties communes à usage privatif.
Cette disposition (non contraignante) permettrait
de voter en assemblée générale des programmes complets
de changement des fenêtres, pour poser des fenêtres
isolantes, donc d’obtenir enfin des économies
pour TOUS.
Naturellement
la loi devra prévoir que ceux qui ont déjà fait
poser des fenêtres isolantes n’auront pas à participer
financièrement à la pose des nouvelles fenêtres.
On
le voit : une simple mesure de bon sens ne coûtant
RIEN à personne, pourrait enfin pouvoir rendre efficace
et réellement économique la pose de double vitrage dans
les copropriétés avec chauffage collectif et justifier
les crédits d’impôt...
