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ARC © Dossier du mois de Mai 2003 Résultats de l'enquête :
En janvier 2003 nous avons lancé - dans le cadre de notre action 2003 sur la maîtrise des charges (qui va se poursuivre d'ici quelques mois par la publication d'un " Dictionnaire de la maîtrise des charges ") une " enquête rapide " (six questions) auprès de nos adhérents et internautes. Trois mois après, le nombre de réponses obtenues est suffisamment important pour donner lieu à un compte rendu dont on va voir qu'il est particulièrement intéressant. Nous allons ci-dessous d'une part préciser l'origine des réponses, d'autre part analyser ces réponses et fournir les résultats. Comme on va le voir ces résultats doivent : - d'une part permettre à nos adhérents d'obtenir des repères
efficaces ; I - Les trois enseignements principaux de cette enquête - Précisons d'abord que les réponses obtenues ne constituent pas un " échantillon " au sens scientifique du terme. Notre but était de recueillir un nombre suffisant de réponses pour pouvoir évaluer l'amplitude des prix pratiqués. - Ces amplitudes (que nous imaginions mais n'avions jamais pu évaluer si précisément) s'avèrent, comme vous pourrez le constater, très importantes (pouvant aller de 1 à 7 !). - Ces amplitudes que nous étudions poste par poste permettent de tirer trois enseignements majeurs : a) d'abord elles signifient que les copropriétés sont victimes d'abus criant de la part de certains fournisseurs ; quand on constate qu'un extincteur peut être vendu plus de trois fois son prix négocié ou quand on constate qu'une opération de désinsectisation peut être facturée dans tel immeuble deux fois et demi le prix pratiqué à côté. On peut en effet parler sans crainte de situation " abusive " ; b) ensuite elles signifient qu'il y a un manque de vigilance très regrettable de la part des gestionnaires, qui appelle une plus grande mobilisation des conseils syndicaux concernés ; c) enfin elle prouvent aussi qu'il est possible de négocier des prix qui - en raison des abus évoqués - peuvent être très sensiblement inférieurs à ceux pratiqués aujourd'hui. Notre enquête ne portait QUE sur six postes très limités. Elle laisse supposer combien sur des aspects plus complexes peuvent être encore plus nombreux peut être les amplitudes, abus et marges de négociation, et combien il nous reste de travail à faire. Voyons maintenant le détail de cette enquête. II - Rappel du questionnaire - Voici le questionnaire distribué auprès de nos adhérents et présenté sur le site Internet :
1/ Nous allons vous demander de trouver quelques coûts de prestations
SIMPLES qui concernent votre copropriété. · Pour participer, il faut d'abord que vous fassiez le compte
des lots principaux de votre copropriété : Questionnaire à renvoyer à : ARC - 29, rue Joseph Python
-75020 PARIS. III - Les réponses - Nous avons reçu 732 réponses, ce qui est très important. Ce chiffre aurait pu être plus important encore, mais de nombreux adhérents ( qui ont déjà renégocié leur contrat) nous ont indiqué qu'il ne leur semblait pas utile de nous donner des chiffres correspondant à des contrats " négociés " (qui plus est grâce à l'ARC). a) Localisation - Les immeubles concernés sont situés dans la France entière et plus particulièrement : · 43 % en Ile de France b) Taille des immeubles · 47 % ont moins de 20 lots c) Les équipements et services - Tous les immeubles qui ont répondu ne sont pas concernés par tous les équipements ou services objets de notre enquête : · 100 % le sont par l'assurance d) Le type de gestion - Bien que nous n'ayons pas posé cette question, les copropriétaires nous ont fait connaître à 89 % le statut de leur gestion : · 28 % des immeubles sont gérés par des " bénévoles
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a) Pas d'effets de " taille " - Nous avons essayé de croiser les prix obtenus avec le nombre de logements. Ce croisement n'a donné aucun résultat probant, ce qui nous fait dire que les prix obtenus ne sont pas fonction de la taille de l'immeuble. - Nous avons même pu constater - curieusement - que dans certains immeubles importants la prestation, ramenée au nombre de lots, semblait plus cher que dans les petits immeubles. - Ce résultat un peu paradoxal signifie sans doute que, pour les petits contrats ,on est encore moins vigilant dans les gros immeubles, peut être parce que le poids de ces petits contrats dans le budget global est plus faible dans les gros immeubles. b) L'importance du mode de gestion
· d'abord une bonne partie des réponses de " bénévoles " ont été adressées par des adhérents de l'ARC donc forcément plus vigilants et, surtout, bénéficiant souvent des prix négociés par la coopérative de l'ARC, " Copropriété-Services ". - A contrario on dira que dans le cas des gestionnaires professionnels, d'une part on a affaire à des immeubles plus importants (d'où - voir plus haut - moins de vigilance) ; d'autre part (c'est ce que nous constatons souvent à l'ARC) on a affaire à des intermédiaires (les syndics) moins vigilants…. V - Résultats chiffrés et commentaires - Ceci étant précisé nous pouvons rentrer dans le détail des résultats.
a) Amplitude des prix constatés - Les prix constatés vont de 6,09 € TTC du lot à 29,50 € ! - En éliminant les extrêmes, on va de 9,50 € à 22,86 €, ce qui est encore très élevé, d'autant que le passage effectif dans les logements n'est jamais garanti et qu'on note souvent des taux de passage effectif dans les logements qui sont très faibles. b) Le juste prix - A titre indicatif l'ARC a négocié un contrat annuel (avec garantie) situé à 10,50 € TTC par lot principal
a) Amplitude des prix constatés: - C'est là que nous avons trouvé la plus grosse amplitude pour des immeubles comparables : de 119,68 € pour un immeuble de quarante logements à 833,10 € pour un autre immeuble de quarante lots. - Pour cette prestation il est difficile d'avoir un prix " au lot ", car tout dépend du nombre de colonnes. - Nous avons néanmoins essayé de rechercher ce ratio et avons ainsi pu déterminer que les prix au lot - en écartant les extrêmes - allait de 3,20 € du lot à 18 €. b) Le juste prix - Pour essayer de savoir si votre contrat n'est pas particulièrement sur-dimentionné, il suffit de savoir combien l'entreprise qui fait le travail passe de temps dans votre immeuble à chaque passage. Si l'entreprise passe une heure et facture 300 € le passage, vous saurez à quoi vous en tenir (au grand maximum l'heure d'intervention avec le matériel doit être facturée 60 €). - Une autre méthode est de se baser sur les prix négociés par l'ARC : 7,3 € TTC par étage et par colonne et 10,5 € pour le rez-de-chaussée, ce qui sur un échantillon d'immeubles représentatifs donne un prix moyen au lot qui s'établit à 5,14 €.
a) Amplitude des prix constatée - La taille des immeubles n'est pas pertinente dans ce cas : ce qui est en jeu c'est la taille des parties communes, surtout en sous-sol. - On va de 34,18 € (le plus bas) pour un immeuble de 40 lots à 468 € pour un immeuble de 128 lots ! - Si l'on élimine les extrêmes, on va de 53 € à 239 €. - On notera que la meilleure renégociation de ce type de contrat est sa suppression. D'ailleurs nombreuses sont, semble t-il, les copropriétés (surtout autogérées) qui ont réglé le problème en achetant elles-mêmes les parquets de graines qui seront déposées en parties communes. - Pour les curieux disons que l'ARC a négocié un prix moyen situé à 95 € par an (pour ceux qui veulent absolument passer par un professionnel).
a) Amplitude des prix constatés - Bien sûr - en ce qui concerne ce poste - tout dépend de la périodicité de passage. On est tout de même étonné de voir l'amplitude au lot : on va de 118 € TTC par an et par lot à 401 €. b) Le juste prix - A titre indicatif précisons que nous négocions - à l'ARC - sur la base de 190 € TTC du lot par an pour une prestation correcte. - Là encore voici un bon moyen pour savoir si votre contrat est trop cher : calculez le nombre d'heures mensuelles réelles et divisez le prix mensuel par le nombre d'heures : si vous êtes entre 16 et 18€, c'est correct ; à défaut il faut renégocier d'urgence.
a) Amplitude des prix constatés - Notre " enquête - rapide " ne nous a pas permis d'avoir le coût au m2 développé. Ramenés au lot les écarts sont cependant très levés : nous allons de 29,44 € à 99,72 €. b) Le juste prix - Pour vous donner une idée du juste prix, vous pouvez partir du prix négocié par l'ARC, soit 0,68 € du m2 développé. - Cela donne pour un logement de 60 m2 (soit environ 70 m2 développés) un coût de l'ordre de 48 € par an. - N.B : on peut naturellement trouver beaucoup moins cher. Le prix donné est un prix correspondant à une bonne assurance, sans franchise et sans exclusion.
- Il s'agit de l'extincteur classique qui, lui aussi fait l'objet (comme souvent en matière de sécurité-incendie), d'abus multiples. Nous l'avons pris à titre " d'exemple ". - Le chiffres parlent d'eux-mêmes : les prixappliqués par des prestataires (à noter : il s'agit exactement du MEME type d'appareil) vont de 100,27 € TTC à 225 € ! - De notre côté nous avons réussi à négocier cet équipement pour 74 €.
Les chiffres qui précédent parlent d'eux-mêmes. Comme nous l'avons dit plus haut ils sont sans doute symptomatiques d'une situation générale encore plus sombre. Ils ont néanmoins le mérite de présenter des résultats clairs et ciblés qui doivent permettre d'aller plus loin (c'est-à-dire de se poser les mêmes questions sur TOUS les autres postes). Comme on le voit, nous avons du travail.
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