ARC, dossier du mois de Mai 2004

Amélioration de la loi de 1965

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L’ARC saisit les ministres concernés et certains députés pour qu’ils déposent un projet de loi sur douze points

• La loi de 1965 présente un certain nombre d’insuffisances ou d’imperfections. Désespérant d’obtenir la réforme de cette loi promise par différents ministres depuis 1994 (entre autres Monsieur de CHARRETTE et Monsieur Jacques TOUBON) nous avons relevé douze problèmes très précis - d’importance diverse - qui requièrent, à notre avis, une intervention législative.

• C’est la raison pour laquelle la " commission LOIS " de l’ARC a rédigé un document détaillé qui :

• précise les problèmes rencontrés ;
• propose des améliorations ou compléments législatifs ;
• suggère des libellés d’articles de loi.

• Ce document a été adressé à Monsieur Gilles de ROBIEN, ancien Ministre du Logement et à Monsieur Marc-Philippe DAUBRESSE, nouveau secrétaire d’Etat au Logement. Il a également été envoyé à un certain nombre de députés connus à l’ARC pour leur sensibilité aux problèmes de la copropriété (naturellement ces députés sont de toutes tendances politiques). Nous espérons que l’un ou plusieurs d’entre eux reprendront ces propositions et rédigeront un projet de loi qu’ils pourront déposer dans les mois qui viennent. N’hésitez pas, vous-même, à solliciter votre député sur la base de ces propositions.

• " PROJET DE LOI, misère !".

Voici donc ces propositions concrètes et argumentées.

I Dispositions comptables applicables aux copropriétés :

• Corriger l’article 14-3 de la loi de 1965 et introduire la possibilité de créer un " régime simplifié " pour les petites copropriét

II Frais de recouvrement des charges de copropriété :

• Améliorer le dispositif de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

III Carnet d’entretien :

• Corriger les dispositions de la loi SRU sur le carnet d’entretien ainsi que le décret d’application

IV Travaux dans les copropriétés :

• Instituer un " fonds de prévoyance " obligatoire et un produit d’épargne attractif

V Contrat de syndic :

• Introduire des dispositions minima :

VI Individualisation des contrats d’eau :

• Améliorer l’article 93 de la loi SRU

VII Copropriété en difficulté :

• Améliorer l’intervention précoce dans les copropriétés fragiles ou en difficulté en créant un article 29-1-1 dans la loi de 1965

VIII Scission des copropriétés en difficulté :

• Mettre en place des dispositions mieux adaptées

XI Privilège spécial :

• Améliorer le fonctionnement du privilège spécial applicable aux copropriétés en modifiant l’article 19-1 de loi de 1965

X Limitation des pouvoirs en assemblée générale :

• Préciser les dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965

XI Restrictions en matière de représentation : les élargir aux employés du syndicat

XII Adaptation des règlements de copropriété :

• Prolonger le délai prévu par l’article 49 de la loi de 1965

1. Position du problème

Le 13 décembre 2000 était promulguée la loi S.R.U. qui instituait dans la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété un article 14-3 prévoyant la mise en place, par décret, de règles comptables adaptées à la copropriété.

Trois ans après et bien que des dizaines de réunions aient eu lieu à ce sujet, ce décret non seulement n’est pas sorti mais - si l’on en croit certains - pourrait ne pas sortir, voire ne JAMAIS sortir.

Cette situation pose problème :

1. Un décret de clarification et d’harmonisation des règles comptables en copropriété est absolument nécessaire.
2. Ce décret se doit, cependant, de ne pas créer plus de problèmes qu’il va en résoudre.
A Un décret bloqué à juste raison

L’actuel " blocage " relatif à la sortie de ce décret semble justifié par le fait que les responsables politiques n’ont pas forcément envie d’endosser (et on le comprend) la paternité d’un décret:

• qui va introduire  sur certains aspects une indéniable et inutile complexité, rendant par là plus opaques encore aux copropriétaires  les règles de la copropriété ;

• qui va générer, de ce fait, un renchérissement des frais de gestion (déjà annoncés par les professionnels) qui sera forcément très mal ressenti par les copropriétaires et alourdira un peu plus les charges de copropriété.

B De bonnes intentions mais des dispositions particulièrement inadaptées

Nous rappelons que ce décret souffre de trois spécificités majeures particulièrement inopportunes et qui seront lourdes de conséquences :

• une incroyable complexité concernant l’enregistrement des sommes versées par les copropriétaires (quatre comptes par copropriétaire plus un compte de regroupement, ce qui engendrera incompréhension, erreur, surcoût, mais aussi contentieux) ;

• une non moins déconcertante complexité concernant la présentation synthétique aux copropriétaires des comptes (problème d’autant plus inquiétant que ce décret aurait dû, au contraire, favoriser un accès plus facile à ces comptes) ; en effet le compte de charges sera présenté selon la nature des charges d’une part, la catégorie d’autre part dans des tableaux différents ;

• le refus d’envisager pour les petites copropriétés en gestion directe la mise en place de règles simplifiées, ce qui aura pour effet d’imposer à des immeubles qui ont une quinzaine de factures par an, la mise en place d’une comptabilité d’engagement tenue en partie double avec l’obligation de respecter une nomenclature comptable complexe et étrangère au commun des copropriétaires.

Voilà pourquoi nous disons depuis des mois que le décret, dans son état actuel, va engendrer :

• complexité ;
• opacité ;
• rejet ;
• augmentation des coûts de gestion.

C Une complexité comptable " justifiée " essentiellement pour des raisons " judiciaires "

On doit préciser qu’une partie de la complexité introduite par le décret vise à répondre à une préoccupation de type judiciaire. La loi S.R.U. a, en effet, inventé un dispositif nouveau : la possibilité d’engager en référé une action visant les seules provisions de charges du budget en cours.

C’est ce dispositif qui, en partie, justifie aux yeux de la Chancellerie la comptabilisation séparée de toutes les sommes versées par les copropriétaires.

Or, ce dispositif présenté au départ comme un moyen efficace de lutter contre les impayés de charges :

• est unanimement DÉCRIÉ ;
• n’est PAS utilisé ;
• s’avère plus dangereux qu’efficace et DOIT - de l’avis de tous les acteurs de la copropriété - être absolument réformé.

Dès lors, va-t-on imposer des règles comptables complexes, " complexifiantes " et " opacifiantes " uniquement pour coller à un dispositif de recouvrement inappliqué voire inapplicable ?

D Pourtant le décret est indispensable et sur de nombreux points, très satisfaisant

Ce décret reste cependant une avancée indispensable. Ses auteurs et ceux qui ont -comme notre association - participé à sa lente élaboration ont, en effet, cherché à traiter les nombreux problèmes rencontrés actuellement et cherché à empêcher que certaines pratiques courantes et indésirables se poursuivent. Donnons quelques exemples :

1. Le fait d’interdire - sauf exception justifiée - le maintien des " comptes d’attente " obligera à une transparence financière totale.
2. Le fait d’obliger à répartir les produits en fin d’exercice empêchera certains syndics de garder en trésorerie des sommes qui permettront d’alléger les charges des copropriétaires ;
3. Le fait d’avoir une nomenclature comptable stricte empêchera de dissimuler certaines opérations sous des libellés fantaisistes, etc. etc.

Ces règles et bien d’autres sont bonnes, saines, nécessaires, attendues. Il ne convient pas d’en rejeter la mise en place ni d’en différer l’application.

E Une proposition de l’ARC pour sortir de l’impasse

Il faut donc sortir de l’impasse car nous sommes bien dans une impasse :

• de nombreuses organisations ne veulent pas de ce décret en l’état actuel ;
• ce décret est pourtant indispensable.

Nous faisons donc une proposition qui part du fait que le décret dans son état actuel ne respecte PAS le texte de l’article 14-3 de la loi de 1965 modifiée, article qui lui-même n’est pas satisfaisant.

En effet l’article 14-3 prévoit que les charges seront comptabilisées dès " l’engagement juridique " ce qui est totalement excessif. Or, le projet de décret a repoussé cette notion (donc n’a pas respecté la lettre de la loi) et s’est contenté de reprendre une notion classique d’engagement. De ce fait le décret, en l’état actuel, est entaché d’un vice de fond et la loi est inapplicable.

Nous proposons donc le schéma suivant :

• Dans un premier temps : modification de l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 introduit par la loi S.R.U.

Cette modification devra permettre :

1. de supprimer la notion d’engagement " juridique " parfaitement inadaptée ;
2. d’introduire la possibilité d’un régime " simplifié " pour les toutes petites copropriétés en gestion directe.

• Mise en place d’une commission de travail qui pourra :

1. reprendre rapidement les nombreux points positifs du décret actuel et qui font consensus ;
2. alléger le décret en ce qui concerne :

? l’enregistrement des appels et versements ;

◙ la présentation synthétique des comptes ;

3. proposer un dispositif " simplifié " pour les toutes petites copropriétés.


2 Notre proposition de modification de l’article 14-3

Nous proposons donc de modifier cet article sur deux points essentiels :

1. supprimer la notion " d’engagement juridique " (qui risquerait d’introduire une complexité bien inutile) ;
2. surtout prévoir dans la loi la possibilité d’un régime simplifié.

Voici le texte que nous proposons :

" Les comptes du syndicat comprenant les charges et produits de l’exercice, la situation de trésorerie, l’état des dettes et des créances ainsi que les annexes concernant les travaux ne rentrant pas dans le cadre des charges courantes sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret tenant compte de la taille du syndicat de copropriété. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l’exercice précédent.

Les charges et les produits du syndicat prévus au plan comptable sont enregistrés dès leur engagement indépendamment de leur règlement.

Les dispositions des articles 1^er à 5 de la loi n° 98-261 du 6 avril 1998 portant réforme de la réglementation comptable et adaptation du régime de la publicité foncière ne sont pas applicables aux syndicats de propriétaires ".

En ce qui concerne l’article 19-2, voir un peu plus loin le point IV de ce dossier (" Recouvrement des provisions de charges ").

Rappelons que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 a introduit, depuis le 13 décembre 2000, la possibilité pour un syndic d’IMPUTER aux débiteurs des charges de copropriété les " frais nécessaires au recouvrement de ces charges ".

Rappelons aussi que cet article a été introduit à la suite d’une longue concertation avec le Gouvernement dans le cadre de la loi S.R.U (Solidarité et Renouvellement Urbain) et qu’il y a eu accord UNANIME des parlementaires (députés et sénateurs) pour accepter l’introduction de cette disposition nouvelle.

Or la Cour d’Appel de Paris a - dès le premier semestre 2001 - RÉDUIT cette nouvelle disposition législative à sa plus simple expression : en effet pour la Cour d’Appel les " frais nécessaires " sont uniquement les frais de " mise en demeure " et les frais concernant la prise d’hypothèque, frais DÉJÁ récupérés AVANT même la loi S.R.U.

L’ARC avait immédiatement protesté auprès de la Chancellerie et demandé que le décret du 17 mars 1967 (en cours de " toilettage ") vienne préciser ce qu’il fallait entendre par " frais nécessaires ".

En effet, aujourd’hui chaque juge interprète comme il l’entend la notion de " frais nécessaires ", ce qui a deux conséquences :

• d’une part chacun n’est pas égal devant la loi
• d’autre part certains débiteurs de mauvaise foi développent des contestations interminables pour tous les frais qui leur sont imputés et obtiennent souvent gain de cause en raison de la position anormalement restrictive de la Cour d’Appel de Paris.

Il est vrai que l’on peut noter certaines exagérations de la part de certains syndics. C’est la raison pour laquelle il est souhaitable qu’un décret vienne préciser ce qu’il faut entendre par " frais nécessaires " à la fois pour encadrer à la fois le pouvoir discrétionnaire du juge et l’arbitraire du syndic.

2 Notre proposition

Compléter l’article 10-1 et rajouter après le premier paragraphe un paragraphe ainsi rédigé :

" Un décret en Conseil d’Etat déterminera les modalités d’application des dispositions visées par le premier paragraphe. Ce décret devra :

• préciser la liste des frais nécessaires ;
• préciser les conditions d’engagement de ces frais ".

1. Position du problème

En ce qui concerne le carnet d’entretien institué par la loi S.R.U, les dispositions actuelles (loi et décret) ne sont pas satisfaisantes, ceci selon la plupart des observateurs.

La raison est la suivante : la loi a assigné deux objectifs contradictoires au carnet d’entretien :

• être un outil de gestion au service de la copropriété (d’où le mot " carnet d’entretien ") ;
• être un document d’information au service de l’acquéreur.

Le " législateur " aurait du tenir compte du fait banal suivant :

1. si un carnet d’entretien est bien tenu et s’il est un outil de gestion permettant de suivre l’entretien de TOUS les équipements et parties d’ouvrages (toiture ; escaliers ; électricité ; plomberie, etc.) il ne peut, au fil de années, que devenir un DOCUMENT IMPORTANT ;
2. comment dès lors (et pourquoi ?) remettre ce gros document à tout candidat acquéreur ?

Les services du ministère chargés du décret d’application ont bien vu la difficulté et l’ont réglée ainsi : " il faut limiter le carnet d’entretien au strict minimum ; de cette façon le document pourra aisément être transmis aux candidats acquéreurs ".

Le carnet - ainsi réduit à une grosse fiche d’information - réalise l’exploit suivant :

• il ne renseigne que très faiblement l’acquéreur ;
• il est quasi inutile pour la copropriété ;
• il crée de nouveaux problèmes entre syndics et copropriétaires.

Fermer les yeux sur la situation actuelle n’est pas possible. Il faut avoir le courage de faire un BILAN et d’émettre des PROPOSITIONS, en particulier pour modifier et améliorer sensiblement le décret du 30 mai 2001 qui précise ce que doit être le carnet de base.

Nous proposons donc :

1. De modifier légèrement la loi S.R.U. en réécrivant ainsi l’article consacré au droit des candidats acquéreurs : " Les candidats à l’acquisition d’un lot en copropriété peuvent prendre, à leur demande, connaissance de la partie du carnet d’entretien concernant la liste des gros travaux réalisés durant les dix dernières années ".
2. De modifier ensuite le décret sur le carnet d’entretien, décret qui pourrait prévoir trois parties distinctes à chaque carnet, ayant chacune des fonctions différentes : décret qui pourrait prévoir que chaque carnet soit composé de trois parties distinctes ayant chacune des fonctions différentes.

 

a ) une partie introductive descriptive réduite à " une fiche " récapitulative concernant les gros travaux :

d ) entrepris au cours des dix dernières années ;

e ) prévus à court terme dans la copropriété.

Cette fiche de simple information pourra être transmise facilement à tout candidat acquéreur ;

b ) une partie centrale permettant de savoir QUI intervient dans la copropriété POUR QUOI FAIRE et A QUEL COUT ; cette partie est le carnet d’entretien proprement dit, outil de gestion à la disposition du conseil syndical et du syndic ;

c ) une partie annexe permettant le recueil de documents d’archives indispensables ; cette partie serait différente pour les immeubles neufs ou à construire, les immeubles de MOINS de dix ans et les autres.

Grâce à cette proposition, on pourrait ainsi :

2- Nos propositions

Comme indiqué il faut :

1. modifier ainsi l’article 79 I de la loi S.R.U. (devenu article 45-1 de la loi du 10 juillet 1965) concernant l’accès de tout candidat acquéreur au carnet d’entretien : " Tout candidat à l’acquisition d’un lot de copropriété, tout bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente ou d’achat ou d’un contrat réalisant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot peut à sa demande prendre connaissance de la partie concernant la liste des gros travaux réalisés durant les dix dernières années du carnet d’entretien de l’immeuble établi et tenu à jour par le syndic, ainsi que du diagnostic technique établi dans les conditions de l’article L 111-6-2 du Code de la construction et de l’habitation ".
2. puis modifier le décret concernant le carnet d’entretien.

1. Position du problème

A- Plusieurs constats

1. Aujourd’hui, la copropriété c’est : 7.000.000 de logements dont 20 % sont des logements situés dans des copropriétés fragiles, soit 1.400.000 logements.
2. Tous ceux qui pratiquent le monde de la copropriété notent aujourd’hui des tendances lourdes et alarmantes :

une difficulté de plus en plus grande à faire voter les travaux de gros entretien dans les copropriétés 

a) une difficulté de plus en plus grande à faire voter les travaux de gros entretien dans les copropriétés ;

b )une " socialisation " de plus en plus grande des copropriétés (accession de jeunes ; de ménages immigrés, de cadres moyens peu solvables).

3 Des phénomènes importants s’amplifient :

• une augmentation du nombre de copropriétés dites " en difficulté " ;
• une dégradation patrimoniale accélérée ;
• une croissance des différences, donc des ségrégations ;
• une stabilisation du montant des travaux en copropriété, ce qui représente une régression, toutes choses égales par ailleurs.

4 Dernier constat : compte tenu de ce qui précède, les obligations découlant de lois récentes (exemple : sécurité des ascenseurs) ou de directives européennes (exemple : éradication du plomb dans l’eau) semblent de nature à générer des difficultés nouvelles insurmontables.

B- Une proposition

Face à ce constat fait par tous les acteurs du monde de la copropriété, s’impose une solution qui semble être :

• consensuelle ;
• efficace socialement ;
• simple ;
• économiquement " dynamisante ".

Cette solution tient en deux propositions simples et liées l’une à l’autre :

• l’instauration obligatoire en copropriété d’un fonds travaux comme cela existe dans d’autres pays (le québec, en particulier) ;
• l’instauration d’un " plan d’épargne copropriété " rémunéré correctement.

Si l’obligation représente une épargne de l’ordre de 5 % annuel du montant des charges (cas Québécois) cela veut dire qu’en cinq ans le fonds représente un quart du budget des charges.

Pour bien comprendre les enjeux, donnons quelques chiffres.

• Le montant des charges annuelles de copropriété peut être évalué à :

7.000.000 logements X 2.000 € = 14 milliards d’Euros

• Une épargne cumulée pour les travaux à hauteur de 25 % des charges (soit un trimestre) représenterait donc :

3,5 milliards d’Euros.

• Sommes générant cinq fois son montant, soit :

17,5 milliards d’Euros répartis sur cinq à dix ans.

On notera que ces chiffres constituent des minima.

C- Un plus

Nous proposons donc :

1. L’élaboration concertée (ministères, associations de copropriétaires, chambres professionnelles, conseil supérieur du Notariat, etc.) d’un dispositif reposant sur :

• une légère modification de la loi de 1965 sur la copropriété introduisant une obligation de constitution de fonds travaux ;
• la mise en place d’un " plan d’épargne copropriété ".

1. Une négociation avec les banques et les pouvoirs publics concernant l’intégration au montant du prêt immobilier d’une somme affectée au fonds " travaux ".

Ceci peut aller très vite et être très rapidement mis en place.

D- Effets attendus

Les effets induits seraient considérables puisque seraient garantis :

1. le traitement préventif des problèmes dans les copropriétés fragiles ;
2. la constitution de fonds " travaux " d’un montant considérable au niveau national ;
3. la certitude (enfin) de faire voter des travaux dans les copropriétés ;
4. le développement du secteur économique du gros entretien.

2 Proposition

Créer dans la loi de 1965 un article ainsi rédigé :

" Il est constitué dans chaque syndicat de copropriétaires un fonds de prévoyance travaux.

Celui-ci est alimenté par une contribution égale au minimum à 5 % du budget annuel de charges.

L’assemblée générale peut, à la majorité de l’article 25, décider d’augmenter cette contribution minimum.

Les sommes recueillies à ce titre sont versées sur un compte d’épargne rémunéré et ne peuvent en aucun cas être utilisées à d’autres fins qu’au financement des travaux votés en dehors du budget des charges courantes.

Les sommes versées ou dues par les copropriétaires sont considérées comme des provisions attachées aux lots ".

1. Position du problème

1. Des forfaits de plus en plus " élastiques "

La loi imposant des obligations très précises aux syndics de copropriété, on pourrait légitimement s’attendre à ce que les honoraires de syndic garantissent aux copropriétaires l’accomplissement de ces tâches obligatoires.

Or, il n’en est rien. Les syndics proposent aux copropriétaires un FORFAIT qui n’intègre pas toutes ces tâches. Par ailleurs ils font voter des dispositions qui leur permettent de prélever des honoraires en plus de ce forfait pour des tâches qui relèvent de leurs obligations de base (tenue d’assemblée générale ordinaire ; tenue du carnet d’entretien ; gestion du personnel ; transmission des archives, etc.).

Malgré des mises en garde judiciaires nombreuses (commission des clauses abusives ; arrêts nombreux), la situation n’évolue pas et même se dégrade.

Ajoutons que chaque syndic dispose :

• d’une liste de tâches dites " de base " ;
• d’une liste de tâches dites particulières et que ces deux listes ne sont - d’un syndic à l’autre - que rarement les mêmes.

Cette situation est préjudiciable à tous :

• aux copropriétaires car ceux-ci ne savent plus combien VA leur coûter leur syndic et ont du mal à comparer les honoraires d’un syndic à l’autre ;
• aux syndics eux-mêmes qui souffrent souvent d’une concurrence déloyale (certains syndics abaissent leurs honoraires de base pour obtenir la clientèle des copropriétés, mais abaissent AUSSI leur niveau de prestation, ceci en rognant sur leur liste des prestations de base…).

Nous pensons donc qu’il est temps d’introduire une certaine clarté dans la loi et de prévoir précisément :

• ce qui relève des tâches de base qui doivent être incluses dans le forfait de base ;
• ce qui n’en relève pas.

1. Absence de clauses minimales

A côté de ce problème d’honoraires, se pose aussi le problème engendré par l’absence de clauses minimales. Ainsi certains syndics peuvent démissionner sans préavis, d’autres non ; certains peuvent changer d’actionnaires majoritaires sans en informer les copropriétaires, d’autres non, etc.

Il serait donc hautement souhaitable d’introduire une série de clauses minimales destinées à harmoniser les contrats sur des points très sensibles.

2 Proposition

Nous proposons de créer dans la loi du 10 juillet 1965 un article ainsi libellé :

• " Pour assurer l’ensemble de ses obligations, le syndic soumis aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 doit proposer à l’assemblée générale un contrat ;
• ce contrat doit inclure un certain nombre de tâches obligatoires faisant l’objet d’une rémunération forfaitaire globale ;
• ce contrat doit aussi intégrer des clauses minimales obligatoires.

Les clauses minimales obligatoires et les tâches obligatoires entrant dans la rémunération forfaitaire seront définies par un décret soumis au Conseil d’État ".

ci-dessous une " liste " qui pourrait être intégrée dans le décret visé.

1. Le syndic assure la conservation, la tenue, le stockage des archives, incluant la tenue et la mise à jour de la liste des copropriétaires.
2. Assemblée générale annuelle ordinaire

• Le syndic assure la préparation, la tenue et le suivi de l’Assemblée Générale Annuelle Ordinaire comprenant obligatoirement les tâches suivantes :

1. Réception du conseil syndical et des copropriétaires pour le contrôle annuel des comptes.
2. Élaboration du budget prévisionnel avec le conseil syndical.
3. Établissement de l’ordre du jour et rédaction des projets de résolution lorsque ceux-ci sont rendus obligatoires
4. Envoi des convocations et documents obligatoires ou organisation des émargements

5. Notifications aux copropriétaires des questions complémentaires à l’ordre du jour adressées dans les formes et délais légaux

6. Tenue du secrétariat, sauf décision contraire de l’assemblée générale.
7. Rédaction du procès-verbal, au cas où le syndic a été élu secrétaire, et notification de celui-ci dans les délais après signature de celui-ci par les membres du bureau de l’assemblée générale.

 

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Les réunions correspondantes se feront, au choix des copropriétaires, pendant les heures ouvrables ou hors des heures ouvrables. Les honoraires de base fixés par le syndic devront tenir compte de ce choix et ne devront pas entraîner de facturation supplémentaire.

3 Tenue de la comptabilité du syndicat et des comptes individuels des copropriétaires

• Le syndic tient la comptabilité du syndicat et les comptes individuels des copropriétaires dans le respect des dispositions visées par les articles 14-1 à 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 et de leurs décrets d’application.

4 Ouverture et tenue du compte séparé du syndicat

• Le syndic assure l’ouverture et la tenue du compte bancaire ou postal séparé du syndicat, sauf décision contraire de l’assemblée générale.

5 Gestion du personnel

• Le syndic assure le recrutement du ou des employés du syndicat et assure leur remplacement.

• Il établit le contrat de base de ces employés et leurs avenants éventuels.

• Il assure la tenue et la mise à jour du Document Unique d’Évaluation des Risques.

• Il assure toutes formalités financières et juridiques découlant de la législation en vigueur, dans le strict respect de la convention collective applicable aux différents types de personnel.

6 Travaux

• Le syndic assure la mise en concurrence lorsqu’elle est obligatoire, la consultation du conseil syndical lorsqu’elle est obligatoire, la commande, le suivi et la réception des travaux engagés dans le cadre du budget prévisionnel.

7 Sinistres

• Le syndic assure la déclaration et le suivi des sinistres concernant les parties communes, y compris les dépôts de plainte.

8 Carnet d’entretien

• Le syndic assure la tenue et la mise à jour du carnet d’entretien tel que prévu par les articles 1 à 4 du décret du 31 mai 2002.

9 Recouvrement des charges

• Le syndic assure :

• les appels des charges courantes et ceux des provisions votées par l’assemblée générale ;
• tout rappel éventuel avant mise en demeure ;
• l’application des pénalités prévues par le règlement de copropriété ainsi que le calcul et l’application des intérêts légaux prévus par l’article 36 du décret.

10 Gestion des parties communes

• Dans le respect des droits de l’assemblée générale et du conseil syndical, le syndic assure :

• la passation des contrats et le suivi de ces contrats ;
• la commande et le suivi des études rendues obligatoires par des dispositions légales.

11 Relations avec le conseil syndical

• Le syndic consulte le conseil syndical dans les limites des dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

• Le syndic élabore le budget prévisionnel avec le conseil syndical.

• Le syndic donne au conseil syndical un accès permanent aux comptes et documents concernant la gestion de la copropriété.

12 Prise en charge d’une copropriété

• Le syndic assure la totalité des opérations de prise en charge de la gestion de la copropriété.

1. Transmission des archives (y compris les plans) de la copropriété, des fonds disponibles et des comptes.

• Le syndic transmet dans les délais prescrits par la loi toutes les archives, fonds, comptes et plans qu’il détient, appartenant à la copropriété.

1. Le syndic répond aux questions du notaire prévues par l’article 5 et suivants du décret du 17 mars 1967 et l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965.

 

VI - Individualisation des contrats d’eau : améliorer l’article 93 de la loi S.R.U.

 

Concerne : amélioration du fonctionnement pratique de l’article 93

1. Position du problème

L’individualisation des contrats de fourniture d’eau est, dans de nombreux immeubles, le seul moyen de responsabiliser les occupants et de sauver la collectivité immobilière de la déroute financière (cas des copropriétés en difficulté).

Il apparaît cependant, dans la pratique, que certains ménages gros consommateurs ou irresponsables peuvent " bloquer " un processus d’individualisation.

L’article 93 de la loi S.R.U. n’a pas prévu de dispositif particulier pour faire sauter ce verrou et faire tomber cette mauvaise volonté.

C’est la raison pour laquelle nous proposons que l’article 93 de la loi S.R.U. soit complété par un dispositif qui sera d’autant plus efficace qu’il aura un effet dissuasif sur les personnes qui se permettent de bloquer le processus collectif d’individualisation et n’aura pas forcément à être mis en œuvre.

2. Notre proposition

Compléter ainsi l’article 93 de la loi S.R.U.

" Dès lorsqu’une décision a été prise dans le respect des dispositions prévues au présent article. La souscription d’un contrat individuel avec le service public de distribution s’impose à tout occupant ou, à défaut, à tout titulaire d’un droit sur le local desservi et s’il apparaît qu’un occupant bénéficiait de ce service sans avoir souscrit de contrat, le juge saisi en référé par le propriétaire,le syndicat des copropriétaires ou toute personne concernée peut ordonner la signature d’un contrat sous astreinte judicaire et, si l’installation le permet, autoriser la pose - aux frais du contrevenant - d’un dispositif permettant d’empêcher l’approvisionnement du local ".

VII - Améliorer l’intervention précoce dans les " copropriétés fragiles ou en pré difficulté "

 

1. Exposé des motifs

1. L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965

Il a pu sembler (en 1994 et en 2000) que - face à une copropriété en difficulté financière - il suffisait :

• S’intervenir souvent trop tard, c’est-à-dire au moment où les difficultés sont déjà trop lourdes ;
• de nommer un administrateur provisoire ;
• de lui donner le pouvoir de demander au juge, le cas échéant, des reports de paiement de factures ou des suspensions de décisions de justice devenues exécutoires) ;
• de lui permettre, éventuellement, de saisir le juge aux fins de voir prononcer la scission d’une copropriété.

Il apparaît bien maintenant que ce dispositif est, dans l’état actuel, malheureusement inefficace. En effet, l’administrateur :

• est souvent encore plus démuni qu’un syndic face aux difficultés multiples d’une copropriété ;
• ne dispose d’aucun moyen pour redresser les copropriétés, le " moratoire " accordé par la loi ne faisant qu’aggraver le passif et la scission restant d’une part une solution très marginale, d’autre part impossible à mettre en oeuvre en l’absence d’apurement des créances irrécouvrables.

Nous proposons donc - sans supprimer l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 -d’ajouter un article 29-1-1 qui permettra :

• soit de mieux préparer et encadrer la nomination d’un administrateur provisoire ;
• soit d’éviter cette nomination en donnant aux demandeurs les moyens de procéder eux-mêmes ou de faire procéder au redressement financier indispensable dès les premiers symptômes des difficultés, c’est-à-dire à une stade où les copropriétés sont simplement " fragiles " ou en " pré difficulté " (si l’on peut dire).

B Pour une intervention " précoce "

• De l’avis de tous les spécialistes, la complexité de l’intervention dans les copropriétés en difficulté est que, en effet, l’on intervient souvent beaucoup trop tard, ce qui rend difficile le traitement.

• Chacun s’accorde à penser que si l’on pouvait intervenir plus en amont, l’intervention serait à la fois plus facile et beaucoup moins coûteuse.

• La difficulté est :

• En ajoutant à la loi de 1965 un article 29-1-1 présenté plus bas, nous pensons avoir trouvé un dispositif permettant de résoudre ces trois problèmes.

a) Quel type d’action préventive ?

La meilleure et la plus efficace des interventions est de pouvoir - le plus tôt possible -effectuer un diagnostic de la situation d’une copropriété qui :

1. permette de révéler les dysfonctionnements majeurs ;
2. permette de fixer un PLAN d’intervention.

Dès lors, si l’on pouvait rapidement faire établir un tel diagnostic et disposer d’un tel plan il y a de fortes probabilités pour que l’on puisse enrayer vite le processus de dégradation et amorcer le redressement.

b) De multiples " déclencheurs " possibles à ce diagnostic

• En fait beaucoup de personnes sont assez vite au courant de la situation de fragilisation d’une copropriété :

• les copropriétaires les plus vigilants ;
• les fournisseurs impayés ;
• les mairies (service d’hygiène ; de logement) ;
• les notaires (exemple : absence de syndic ; mais aussi : bilans catastrophiques fournis à l’occasion d’une vente, etc.) ;
• les syndics eux-mêmes (exemple : en cas de reprise).

Ces différentes personnes physiques ou morales pourraient avoir intérêt à faire diligenter une " expertise " :

• le fournisseur (compagnie des eaux, chauffage urbain, etc.) pour comprendre pourquoi il n’est pas payé ;
• le notaire pour vérifier que l’immeuble ou l’acquéreur n’est pas en danger ;
• un groupe de copropriétaires pour s’assurer que la situation n’est pas en train d’échapper au syndic ;
• le nouveau syndic pour clarifier la situation ;
• le maire pour comprendre pourquoi une copropriété dysfonctionne et met en péril la sécurité ou la santé publique de ses administrés.

Actuellement, même si ces personnes ont des inquiétudes fondées et de bonnes raisons d’essayer de comprendre ce qui se passe, elles n’ont aucun moyen d’y parvenir.

D’où notre proposition.

• Plutôt que de faire nommer par le juge un administrateur provisoire sans compétence spécifique en matière de redressement, sans vrai moyen et sans " plan ", nous pensons qu’il serait préférable que le juge puisse d’abord disposer du pouvoir de diligenter un diagnostic de nature, en tout état de cause :

1. à éclairer sa décision (article 29-1) ;
2. à définir précisément la mission de l’administrateur ;
3. à lui permettre de mieux contrôler cette mission.

• Pour éviter que les juges ne nomment simplement un expert et pour les aider à mieux définir l’expertise nécessaire, nous proposons que le texte de loi (ou un décret) précise clairement le détail de ce diagnostic.

1. à étudier les sommes impayées (compte par compte) et les procédures engagées en s’appliquant à relever les carences ou blocages en matière de recouvrement ;
2. à étudier le niveau des charges, en s’appliquant à relever les excès, source d’impayés ;
3. à étudier l’état des dettes et créances en repérant les éventuelles anomalies.

• L’ordonnance du juge devra être claire à ce sujet, d’où la rédaction directive de l’article de loi que nous proposons.

2 Proposition de texte

• Nous proposons donc de rajouter à la loi de 1965 l’article 29-1-1 suivant :

• " Les copropriétaires représentant 10 % des voix, le Maire, le Procureur de la République, tout créancier, tout notaire procédant à la vente d’un lot peuvent saisir (par voie de requête ou de référé) le Président du Tribunal de Grande Instance aux fins de faire procéder à une expertise visant :

• à vérifier le bien fondé de la requête ;
• à identifier les causes de la situation qui ont justifié sa saisine ;
• à proposer des solutions permettant la rétablissement financier ;
• à déterminer les moyens nécessaires.

• à faire procéder une analyse compte par compte des sommes restées impayées par les copropriétaires et des procédures engagées à leur encontre ;
• à faire procéder à une analyse des charges poste par poste ;
• à faire procéder à une étude de la situation de trésorerie et de l’état des dettes et des créances.

• Le juge, saisi sur le fondement de l’article 19-1 d’une demande de nomination d’administrateur provisoire peut, de son propre chef, diligenter une telle expertise ".

VIII - Copropriétés en difficulté : faciliter la scission des grosses copropriétés

 

1. Position du problème

La scission (sous contrôle judiciaire) des copropriétés effectuée à la demande d’un administrateur judiciaire nommé dans le cadre de l’article 19-2 (" copropriété en difficulté ") a été instituée par la loi S.R.U.

Ce dispositif devait permettre de régler le problème des grosses copropriétés ingérables.

Or, ce dispositif ne fonctionne pas ou très mal. A cela, il y a deux raisons :

1. La première est que, souvent, dans les grosses copropriétés, il est très difficile de réaliser une scission de bâtiments isolés sur des parcelles cadastrales ; il y a imbrication entre des immeubles sur dalle, des parkings souterrains qui se trouvent sous plusieurs immeubles, des activités commerciales, etc. Dans ces cas là il faudrait pouvoir effectuer une scission en " volume ".

Il est donc souhaitable (ce que préconisent aussi les juristes de la Caisse des Dépôts) que la scission ne puisse pas concerner uniquement les situations où un découpage parcellaire classique est possible.

2. La seconde est que, pour qu’il y ait scission, il est indispensable qu’il y ait prise en charge des créances irrécouvrables du syndicat initial ; or ceci est souvent impossible car cette prise en charge impliquerait d’effectuer des appels correspondant auprès des copropriétaires en place ; il est ainsi indispensable que la scission s’accompagne d’une sorte de " liquidation " entraînant abandon de créances.

Il est donc absolument nécessaire, si l’on veut permettre des scissions de grosses copropriétés de permettre :

1. la division en volume de ces copropriétés (toujours sous contrôle judiciaire) 
2. la liquidation judiciaire des syndicats initiaux entraînant abandon de créances.

2 Proposition

Nous proposons donc de modifier ainsi l’article 29-4 de la loi du 10 juillet 1965 :

" Sur le rapport de l’administrateur provisoire précisant les conditions matérielles, juridiques et financières mentionnées à l’article 28 et consignant l’avis des copropriétaires, le Président du Tribunal de Grande Instance, statuant comme en matière de référé, peut prononcer aux conditions qu’il fixe la division si d’autres mesures ne permettent pas le rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété ".

" Cette division peut être prononcée même si seule la division en volumes est possible et non la division du sol.

De même le président du tribunal peut permettre la dissolution du syndicat, ordonner la suspension définitive de toute dette du syndicat vis-à-vis d’un fournisseur ".

" Le président du Tribunal de Grande Instance statuant comme en matière de référé désigne, pour chaque syndicat de copropriétaires né de la division la personne chargée de convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic ".

1. Présentation du problème

En 1994 le privilège spécial au profit des copropriétés a été obtenu à la suite d’une âpre discussion parlementaire.

Ce privilège était censé garantir les intérêts des copropriétés en difficulté face à ceux des prêteurs de deniers.

Problème : que recouvre ce privilège ?

En principe, ce privilège aurait dû couvrir TOUTES les DETTES des copropriétaires vis-à-vis du syndicat.

Or, en raison d’une rédaction RESTRICTIVE, la loi et son décret ont prévu que SEULES les dettes consécutives aux charges et travaux prévus aux articles 10 et 30 étaient concernées, ce qui tend à exclure les pénalités, indemnités et frais JUDICIAIRES obtenus pour les syndicats en COMPENSATION des frais engagés.

L’article 19-2 est en effet ainsi rédigé :

" L’obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30 est garantie par le privilège immobilier spécial prévu par l’article 2103 du Code civil ".

Mais cette rédaction restrictive prête à discussion. La PREUVE : une réponse ministérielle précise que les frais judiciaires POURRAIENT être considérés comme des frais "annexes " aux charges.

Dès lors, les avocats des copropriétés et des banques s’opposent sur la PRODUCTION DES créances et les procédures de répartition s’éternisent (on constate que des audiences peuvent être reportées jusqu’à SEPT fois pour cette raison. La contestation des banques pouvant porter sur … 300 Euros !).

Conséquences : les copropriétés en difficulté attendent leur argent parfois pendant QUATRE ans.

2 Notre proposition

1. Position du problème

A plusieurs reprises nous avons tenté d’alerter les pouvoirs publics sur un problème qui tend à se développer et qui concerne l’application de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

Cet article, pour éviter les positions dominantes ou des captations de majorité dans les assemblées générales de copropriété, a prévu de limiter les mandats à trois (ou cinq pour cent des voix) et également d’empêcher que le syndic - directement ou indirectement - ne détienne des mandats.

Or, aujourd’hui, de toutes parts nous sommes alertés sur le problème suivant :

• des syndics ou leurs filiales font signer à des bailleurs des mandats de gestion incluant la représentation aux assemblées générales ;
• certains de ces mandats sont même confiés de façon " irrévocable " pour la durée de contrat pouvant aller jusqu’à neuf ans ;

• dès lors, dans des résidences où les copropriétaires sont majoritairement des investisseurs mais aussi dans des résidences de vacances où les copropriétaires confient à des professionnels la gestion de leurs biens hors les semaines utilisées par eux, nous nous retrouvons dans des situations de captation de pouvoir (s) dépossédant les copropriétaires de leurs droits et engendrant des abus de position dominante (nous citons un cas à Val d’Isère sur notre site Internent - abus numéro 27 - qui est particulièrement édifiant puisqu’un professionnel a pu détenir 79 mandats permettant l’élection, comme syndic, d’une filiale).

Face à cette situation, le Ministère du Logement - saisi par un député que nous avions interrogé - a répondu qu’il y avait bien détournement de l’article 22 (question 63 684 réponse publiée au Journal Officiel le 10 septembre 2001 page 5260).

Néanmoins s’appuyant sur deux arrêts d’une Cour d’Appel, les professionnels ne modifient nullement leurs comportements, au contraire.

Dès lors il n’existe qu’une seule solution qui serait de modifier l’article 22 pour clarifier la situation.

2Notre proposition

Modifier ainsi l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965

1. L’alinéa 4 est remplacé par :

" Dans l’hypothèse où un copropriétaire conclut avec un tiers un mandat d’administration de son ou ses lots, ce mandataire est soumis aux dispositions des alinéas précédents ".

2. L’alinéa 4 devient 5 et est complété ainsi :

" (…) ni ne peuvent recevoir de délégation de vote à l’assemblée générale en qualité de gérant de biens ou de mandataire d’administration portant sur des lots ".

1. Position du problème

• Les employés du syndicat, à savoir gardien ou personnel divers, sont sous les seuls ordres du syndic et ne relèvent que de son autorité. Ces employés sont embauchés par le syndic et au besoin sanctionnés (y compris licenciés) par lui seul.

• Or actuellement rien n’empêche vraiment ces employés :

• non seulement d’assister aux assemblées générales avec des pouvoirs ;

• mais aussi, s’ils le souhaitent et sont copropriétaires, d’être membres du conseil syndical.

• On assiste donc à des situations très étranges où un gardien peut être présent en assemblée générale avec des pouvoirs et voter sur des points le concernant directement ou concernant des actes de gestion relatif à son poste (sanction mais aussi gratification), etc. Les gardiens n’ayant aucune difficulté à obtenir des pouvoirs de certains copropriétaires, on devine les distorsions démocratiques qu’induisent de telles situations.

• Ajoutons que ces situations sont d’autant plus anormales que la loi prévoit déjà que le syndic, ses parents, OU ses PRÉPOSÉS ne peuvent ni détenir des mandats en assemblée générale, ni être élus au conseil syndical. Or, si les employés du syndicat ne sont pas de droit les préposés du syndic ils le sont de fait.

• Cette situation ambiguë engendre dans la réalité de nombreuses polémiques et controverses.

• Nous proposons donc de clarifier ce point et d’étendre aux employés du syndicat les restrictions des articles 21 et 22 de la loi du 10 juillet 1965 (ni possibilité d’être élu au conseil syndical ni possibilité de détenir des mandats en assemblée générale).

2 Notre proposition

1. Compléter ainsi l’alinéa 5 actuel de l’article 22 :

" Le syndic, son conjoint, ses préposés ainsi que les employés du syndicat ne peuvent présider l’assemblée générale ni recevoir mandat… ".

2. Compléter l’alinéa 6 de l’article 21 :

Concerne : le délai accordé aux copropriétés pour adapter leur règlement de copropriété.

1. Présentation du problème

L’article 49 de la loi du 10 juillet 1965 (institué par la loi S.R.U.) prévoit que les copropriétés ont jusqu au 13 décembre 2005 (cinq ans après la promulgation de la loi) pour adapter leur règlement de copropriété.

Or, trois ans après le 13 décembre 2000, deux décrets très importants appelés à modifier de nombreuses dispositions (décret dit " comptable " et décret modifiant le décret du 17 mars 1967 qui devrait comporter pas moins de 60 articles) ne sont toujours pas sortis.

De très nombreuses copropriétés attendant la parution de ces décrets - comme le recommande la Commission Relative à la Copropriété dans sa 23^ème recommandation - cela va forcément créer des problèmes le jour où ces décrets vont paraître :

• " embouteillage " chez les experts ;
• précipitation dans l’élaboration des adaptations ;
• embouteillage aussi chez les notaires.

Par ailleurs des difficultés pratiques se poseront : en effet, comme il faut deux assemblées générales au moins pour prendre les résolutions nécessaires (missionner un expert ; valider les propositions) certaines copropriétés n’auront pas le temps nécessaire (copropriétés qui font leur assemblée générale au début de l’année) ou devront provoquer une assemblée générale spéciale, ce qui coûte cher.

1. Proposition

Nous proposons donc puisque trois années ont été en quelque sorte " perdues ", de modifier le délai initial de cinq ans et de le transformer en un délai de sept ans.

2. Texte proposé

• " Remplacer dans l’article 49 de la loi du 10 juillet 1965 le chiffre 5 par le chiffre 7 (sept ans) ".