ARC,ACtualité du mois de Mars 2003

ARC, Actualité du mois de Mars 2003

Quelques problèmes fréquents
de répartition de charges

Ce mois-ci, nous allons nous livrer à un jeu de question-réponse sur des problèmes très souvent posés de répartition de charges entre les copropriétaires.

Ces éléments sont tirés du guide pratique commandé par les Editions VUIBERT (septembre 2002) à l'ARC (" La copropriété pour tous ") et qui vient déjà d'être retiré après épuisement rapide de la première édition.

Nous allons d'abord donner quelques notions de base sur les différents types de charges. Ces notions seront utiles plus loin.

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 permet de distinguer deux grands types de charges.

Ces charges peuvent être communes à TOUS les copropriétaires : ce sont alors des charges communes générales ;
Ces charges peuvent aussi être communes à une partie des copropriétaires seulement (exemple : s'il y a plusieurs bâtiments : charges communes aux copropriétaires d'un bâtiment) ; ce sont alors les charges communes spéciales.

- Les charges concernant les équipements (exemple : ascenseurs) ou services collectifs (exemple : chauffage).

1 - Charges communes. Ces charges concernent la conservation, l'entretien, l'administration de la copropriété (dans son ensemble ou pour une partie de la copropriété).

Il s'agit des travaux (moyens et gros) et des frais liés à ces travaux (les honoraires d'architecte ; l' assurance travaux…).

Bien entendu cela concerne uniquement la conservation des parties communes et non des parties privatives. D'où l'importance que ces parties communes soient parfaitement identifiées dans le règlement de copropriété.

Il s'agit des frais concernant les petits travaux, les frais de ménage, de sortie des poubelles, et même d'éclairage, comme l'a décidé la Cour de Cassation.

Rentrent dans cette catégorie les frais de gestion du syndic, bien sûr, mais aussi de gardiennage, les frais d'assurance de l'immeuble.

A noter que toutes ces charges communes sont réparties auprès des copropriétaires en fonction des millièmes de charges générales, eux-mêmes calculés en fonction de la VALEUR relative des lots (nous verrons ce que cela veut dire).

A priori, l'identification de ces charges ne présente pas de problème ; en fait, sur certains points précis, ces charges peuvent être confondues avec des charges d'équipement ou de service. Nous reviendrons dessus après avoir représenté la deuxième catégorie de charges.

Ces charges concernent les équipements tels que : les ascenseurs ; les interphones, etc.

Ces charges concernent des " services " tels que : le chauffage, l'eu chaude, la climatisation, etc.

Ces charges sont réparties entre les copropriétaires en fonction de l'UTILITÉ que ces équipements ou services ont pour chaque lot.

Pendant de nombreuses années, certains ont pu croire que le nettoyage ou le gardiennage, rentraient dans la catégorie des " services " (parce que l'on parle couramment du " service de nettoyage " ; du " service de gardiennage "). Or, ces frais rentrent bien dans la première catégorie de charges parce qu'ils concernent " l'entretien " ou " l'administration " de la copropriété.

Dans la mesure où le " gardiennage " n'est pas un " service ", cela veut dire que les lots participent à ces frais en fonction des millièmes de charges communes et non en fonction de millièmes liés à l'utilité.
On se méfiera donc.

De même, une partie d'immeuble, même utilisée par les copropriétaires de façon différente selon leur lot, ne constitue pas un " équipement " pour autant (ainsi on a cru longtemps à tort qu'un " escalier " pouvait être considéré comme tel un équipement ; en fait c'est une " partie commune ").

On comprend toute l'importance qu'il y a à ne PAS se tromper : en effet, les charges dites communes générales sont à répartir sur TOUS les copropriétaires en fonction de leurs millièmes de charges générales ; les charges d'équipement ou de service doivent être réparties en fonction de l'UTILITÉ.
Les grilles de répartitions sont souvent très différentes en fonction du critère applicable.

La notion d'utilité est très importante en copropriété puisque les charges d'équipement et de service, comme on l'a dit, doivent être réparties en fonction de l'UTILITÉ que ces équipements ou services ont pour chaque lot (et non pour les personnes). Ainsi un ascenseur est plus " utile " pour un lot situé au sixième étage que pour un lot situé au premier. Ceci dit, si une personne décide de ne jamais prendre l'ascenseur (ex : personne habitant au premier), elle devra néanmoins payer des charges car l'utilité concerne le lot, non la personne.

Le seul problème est que les calculs de l'utilité, voire les critères d'utilité ne sont pas encadrés par la loi ou un décret, ce qui paraît incroyable. En conséquence une dose d'arbitraire importante peut présider à la détermination des charges d'équipement et de service

Reprenons - concrètement - les cas déjà vus et les autres cas le plus souvent rencontrés

Les charges " d'escaliers " dans ma copropriété (travaux de réfection des marches, de mise en peinture…) sont réparties sur les seuls copropriétaires utilisant les escaliers ? Est-ce normal ?

Non, l'escalier est considéré par certains comme un équipement et, dès lors, ils pensent que les charges d'entretien sont à répartir entre ceux qui " utilisent " les escaliers par référence au critère d'utilisé. Les tribunaux leur ont donné tort.

Les escaliers, même intérieurs, d'un immeuble constituent des éléments du gros œuvre et, comme tels, des parties communes de la copropriété. Dès lors les copropriétaires doivent participer aux dépenses entraînées par le ravalement intérieur des cages d'escalier et de leurs paliers et les réparations nécessitées par l'usure des marches en fonction de leurs millièmes de copropriété, sauf si le règlement de copropriété a prévu une répartition spéciale par bâtiment.

A noter cependant que les tapis et revêtement de sol qui les couvrent appartiennent à la catégorie des éléments d'équipement dont les charges peuvent être fonction de l'utilité qu'ils présentent pour chaque lot.

Chez nous, les charges de nettoyage et d'éclairage des parties communes sont considérées des charges d'équipement dont sont dispensés les lots qui n'en profitent pas ? Que faut-il en penser ?

Cette question rejoint la première. La réponse a été apportée de nombreuses fois par la Cour de Cassation : " Les charges de nettoyage et d'éclairage des parties communes sont des charges communes générales, parce qu'elle sont comprises dans les charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration de l'immeuble auxquels les copropriétaires sont tenus de participer proportionnellement à leurs millièmes de copropriété " (3ème chambre civile de la Cour de Cassation 27 novembre 1991, 11 juillet 1991, 8 juillet 1998).

Les fais de ravalement de la façade sont répartis sur les copropriétaires des cinq logements, mais pas sur les copropriétaires des deux boutiques, ce qui résulte du règlement de copropriété. Est-ce normal ?

Non. Même si les boutiques ont une vitrine " partie privative " dont elles ont la charge exclusive de l'entretien, elles sont obligées de participer aux charges de ravalement. En effet, la façade étant une partie commune générale, tous les lots doivent participer à son entretien sur la base même des dispositions de l'article 10 d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965. Les règlements de copropriété qui prévoient le contraire sont donc réputés, sur ce point, nuls de plein droit.

A l'occasion du vote du ravalement général le syndic a aussi fait voter les travaux de ravalement des fenêtres et persiennes qui sont des parties privatives. Mes fenêtres et persiennes étant en bon état, je trouve cela choquant, d'autant que les frais seront répartis selon les millièmes et que certains copropriétaires n'ont jamais entretenu leurs fenêtres.

Malheureusement la situation que vous vivez est légale. Un règlement peut en effet imposer que - à l'occasion du ravalement complet de l'immeuble - les travaux d'entretien des parties privatives extérieures (fenêtres et persiennes) seront inclus dans les travaux communs, et que les frais seront répartis non pas en fonction des frais réels nécessaires pour chaque lot mais en fonction des millièmes de charge de ravalement. Ceci dit, il FAUT que cette disposition spéciale soit BIEN inscrite dans le règlement.

En ce qui concerne ma terrasse privative, qui doit payer la réfection de l'étanchéité ?

La réponse est plus simple : si le règlement est muet, l'étanchéité est toujours à la charge de la copropriété. Exemple de l'arrêt de la 23ème chambre du Tribunal de Grande Instance de paris : " Lorsque le règlement de copropriété prévoit que le copropriétaire d'un lot aura la jouissance et l'entretien du jardin aménagé sur une dalle, partie commune considérée comme élément constitutif du gros œuvre, les travaux d'étanchéité ne sont pas à sa charge car ils ont le caractère de travaux de gros œuvre dont le coût doit incomber à la copropriété ".

L'étanchéité est donc à la charge de la copropriété. Mais, cette solution ne vaut que si le règlement de copropriété n'en dispose pas autrement. En effet, la Cour de Cassation a considéré dans un arrêt du 10 octobre 1990, qu'une clause d'un règlement de copropriété pouvait mettre à la charge du copropriétaire bénéficiant d'un droit de jouissance exclusif sur une terrasse, des travaux de réfection de l'étanchéité.

Des travaux sur étanchéité de ma terrasse sont engagées : qui doit payer la dépose et la repose des aménagements privatifs que j'ai réalisé sur cette terrasse ?

La plupart des règlements de copropriété prévoient que les copropriétaires qui aggravent par leur fait des charges communes doivent en supporter les conséquences. Dès lors, si des " aménagements privatifs " qui ne sont pas d'origine doivent être déposés et reposés, il a été jugé que l'assemblée générale pouvait valablement décider d'en imputer les charges aux copropriétaires concernés (Tribunal de Grande Instance de Versailles, 20 décembre 1990).

La Cour de Cassation (5 janvier 1994) est allée dans le même sens dans un cas ou le règlement de copropriété imposait de laisser libre accès aux parties communes en cas de travaux.

Mon logement n'est pas raccordé sur le réseau de chauffage de l'immeuble et pourtant le syndic m'appelle des charges de chauffage. Est-ce normal ?

Le problème n'est pas de savoir si votre logement est " effectivement " raccordé au chauffage, mais s'il peut être raccordé. Dans ce cas vous devez participer aux frais de chauffage en fonction des dispositions du règlement de copropriété. C'est d'ailleurs un peu normal : imaginez que dix personnes travaillent chez EDF dans un immeuble de douze logements. S'ils se désaccordent pour mettre des convecteurs électriques, l'ensemble des frais (y compris fixes) seraient imputés sur deux copropriétaires du fait de la décision des dix autres, ce qui serait évidemment absurde.

Notre règlement de copropriété attribue des charges de chauffage à des parkings et caves. Est-ce normal ?

Non, cela est tout à fait illégal et c'est pourquoi est réputée non écrite la clause d'un règlement de copropriété qui affecte des charges de chauffage collectif à des lots à usage de parkings et de caves qui, en raison de leur situation dans l'immeuble, ne bénéficient pas de ce service collectif, lequel ne leur est par conséquent d'aucune utilité (Paris 23ème chambre, 15 janvier 1997).

Dans ma copropriété le " gardiennage " est réparti en charges particulières, les bureaux en étant dispensés parce que situés hors de vue de la loge. Est-ce normal ?

Dans ce domaine, après avoir beaucoup " hésité " la Cour de Cassation a tranché et estimé que les charges de gardiennage devaient être considérées comme des charges relevant de l'entretien et de la conservation de la copropriété (3ème chambre civile, 4 janvier 1991 ou encore 27 novembre 1991), et ne peuvent être répartie en fonction de " l'utilité ".

Mon règlement de copropriété prévoit que les charges d'eau seront réparties en fonction du nombre de personnes qui vivent dans les logements ? Est-ce légal ?

Tout à fait. Les règlements peuvent prévoir à peu près ce qu'ils veulent en ce qui concerne la répartition des charges d'eau. Tout est " légal " du moment que c'est PREVU….

L'application d'un forfait de consommation d'eau chaude, pour ceux qui ne font pas relever leur compteur, peut-il être voté à la majorité simple ou doit-il l'être à l'unanimité ?

L'intérêt pratique de la réponse est très grand, car pouvoir appliquer des forfaits à ceux qui ne font pas relever leur compteur est très important. Certains ayant fait croire que ces forfaits représentaient une modification des charges disent qu'il faut l'unanimité. Un arrêt du Tribunal de Grande Instance de Paris, a heureusement confirmé que le vote d'un forfait peut être valablement pris à la majorité simple, celui-ci pouvant s'interpréter comme une simple mesure de gestion permettant de palier la carence des copropriétaires concernés, en leur faisant payer un acompte forfaitaire à valoir sur leur consommation.

J'habite au premier étage et mes charges d'ascenseur sont les mêmes que celle du copropriétaire du sixième étage. Est-ce normal ?

Si les charges sont les mêmes c'est que le critère " d'utilité " (qui fait que les charges croissent fortement avec les étages) n'a pas été pris en compte. Dès lors la grille qui est appliqué dans votre situation est forcément illégale puisque contraire aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Un médecin vient de s'installer au sixième étage et ses patients - nombreux - empruntent naturellement l'ascenseur. Le syndic dit qu'on ne peut pas appliquer des charges supplémentaires à ce lot dans la mesure où le règlement de copropriété tolère l'exercice de professions libérales. Est-ce exact ?

- Le problème s'est longtemps posé de savoir si une majoration de charges pouvait être appliquée dans un tel cas. Les uns estimaient qu'il y avait " changement d'usage " (passage de la fonction d'habitation à celle d'usage professionnel) ; d'autre qu'il y avait simplement utilisation du lot conforme au règlement. La Cour de Cassation vient de donner raison aux premiers (3ème chambre civile 20 juin 2001). Dès lors, votre syndic a tort et l'assemblée générale pourra valablement décidé à la majorité de l'article 25 d'appliquer des charges supplémentaires à ce lot (ascenseur et électricité).

Les frais concernant l'antenne satellite collective qui vient d'être posée ont été répartis sur les copropriétaires en fonction des millièmes de charges ? Est-ce que ces frais n'auraient pas du être répartis à part égal pour chaque lot ?

On peut lire dans le " code de la copropriété " éditions Litec, - qui est une " référence " en matière de copropriété - : " Si l'utilité de l'antenne est a priori égale pour tous les lots on peut concevoir en pratique et par commodité que les frais sont répartis en fonction des tantièmes de copropriété ".
La jurisprudence tient d'ailleurs pour acceptable la répartition des frais d'installation et d'entretien en fonction des tantièmes généraux. Par contre, les lots secondaires, comme les parkings et caves, ne sont pas concernés.

A noter, cependant, que l'assemblée générale aurait valablement pu voter une résolution prévoyant d'imputer ces frais " à part égale ". Comme on le voit il s'agit d'un domaine ou tout est possible en fonction des décisions prises.

En ce qui concerne le digicode et les interphones, le syndic me dit aussi que la décision d'assemblée générale qui a décidé de répartir les frais en fonction des millièmes est légale. A-t-il raison ?

Considérant que les digicodes ou interphones, comme tous système de sécurité, ont pour fonction d'assurer la protection contre les intrusions extérieures et participent ainsi à la conservation des parties communes de l'immeuble, il est en effet admis que chacun participe à leur installation et entretien en fonction des tantièmes de son lot.

Mais d'autres font valoir justement que l'utilité étant égale pour tous, on peut répartir les charges correspondantes " au lot principal "…

Comme nous le voyons, aucune règle déterminée n'est établie, ce qui, là aussi, laisse libre interprétation aux rédacteurs des règlements de copropriété et aux copropriétaires réunis en assemblée générale lorsque ces éléments sont installés après la création de la copropriété.

J'ai du assigner en justice la copropriété qui refusait de faire procéder aux travaux de toiture, ce qui engendrait des infiltrations chez moi. J'ai gagné le procès mais le syndic me fait aussi payer les honoraires d'avocat qui a défendu la copropriété. Est-ce normal ?

Depuis le 13 décembre 2000 le nouvel article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le copropriétaire qui a gagné un procès contre la copropriété " est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ". On ne peut être plus clair. Votre syndic a donc tort et doit redresser les comptes.