I - Comment intervenir précocement dans les  copropriétés fragiles ?

 

Aujourd’hui nous constatons que beaucoup de copropriétés se fragilisent : départ des anciens copropriétaires ; arrivée de nouveaux copropriétaires qui doivent faire face à des remboursements de prêts immobiliers importants ; vieillissement des immeubles ; augmentation des impayés ; surendettement de certains ménages, etc.

Certaines copropriétés finissent par « basculer » dans une situation de dégradation irréversible et il est alors très difficile de redresser la situation financière, sociale et physique (bâti dégradé).

Tout le monde est bien d’accord pour dire qu’il faut pouvoir intervenir le plus tôt possible. Mais comment ? En effet : à la fois comment savoir que ça va mal et comment agir rapidement pour éviter que la copropriété ne continue à dériver ?

Car souvent le syndic n’a pas trop envie d’alerter les copropriétaires ou les pouvoirs publics sur la situation (lui-même pouvant être en partie responsable) et le conseil syndical ne sait pas forcément comment s’y prendre (parfois même il minimise les difficultés, comme les personnes qui refusent de se considérer comme malade en pensant que « ça va passer »). Alors comment agir vite ?

A cette question lancinante, l’ARC apporte une réponse simple.

Tout le monde sait ce qu’est un « diagnostic thermique ». C’est une étude rapide, mais approfondie qui permet de savoir vite :

-          ce qui ne va pas dans un immeuble en matière de chauffage (chaudière ; équilibrage ; ventilation ; isolation, etc.) ;

-          ce qu’il faut faire pour améliorer rapidement la situation.

Cette étude « normalisée » est, en outre, en grande partie subventionnée.

En fait nous proposons un dispositif comparable :

-          d’abord mettre au point un « diagnostic rapide de gestion » (l’ARC a déjà mis au point un tel diagnostic) ;

-          ensuite permettre que ces diagnostics puissent être  déclenchés par toute personne intéressée ;

-          enfin faire en sorte (pour favoriser leur déclenchement précoce) que ces diagnostics puissent être en partie subventionnés.

Reprenons ces différents points.

II - Le dispositif d’intervention précoce proposé par l’ARC

 

1)    Le « diagnostic rapide de gestion » 

-          Le cycle de dégradation d’une copropriété est bien connu : charges trop fortes ; impayés de charges non ou mal récupérés ; petit entretien laissant à désirer ; départ de certains copropriétaires laissant place à des familles (locataires ou copropriétaires) moins solvables et moins exigeantes, développement des impayés, etc.

·        Or notre  hypothèse de base, validée par quinze ans d’expérience, est celle-ci : c’est essentiellement le laxisme en matière de gestion qui explique la dégradation des copropriétés et non les problèmes sociaux ou urbains ; à l’inverse c’est la reprise en main rigoureuse de la gestion qui permet de redresser une copropriété (sauf si la dégradation est déjà trop avancée). Si les charges sont NORMALES, les impayés traités à la RACINE et la gestion financière RIGOUREUSE, les problèmes sociaux et urbains ne pourront pas, à eux seuls, entraîner la copropriété dans une spirale de dégradation. 

-          L’intérêt du diagnostic est de pouvoir :

·        identifier rapidement les dysfonctionnements concernant la gestion (les postes de charges trop lourds ; les carences ou erreurs en matière de recouvrement ; les erreurs, maladresses ou fautes intentionnelles en matière de gestion financière, etc.) ;

·        proposer immédiatement des solutions permettant d’enrayer la situation (exemple : en agissant sur l’eau on peut parfois baisser les charges de moitié ; en mettant en place un dispositif de recouvrement adapté on peut rapidement redresser la situation financière, etc). 

-          Un diagnostic rigoureux (qui ne soit pas une photographie, mais une radiographie) va donc permettre en quelques heures  de savoir :

·        ce qui ne va pas ;

·        où et comment agir.

-          L’intérêt d’un tel diagnostic est aussi qu’il donne au conseil syndical des pistes concrètes d’action, permettant ainsi aux copropriétaires de reprendre la main.

-          L’ARC a défini depuis longtemps la trame d’un tel diagnostic en détaillant précisément les questions auxquelles le diagnostiqueur devait répondre. Nous en donnons un peu plus loin le détail.

2)    Les « déclencheurs »

-          Cependant, pour agir efficacement il faut agir tôt. Les « déclencheurs » du diagnostic doivent donc pouvoir le faire vite. Le problème est que, à part le conseil syndical, personne n’a de légitimité à « déclencher » un tel diagnostic. Même si le service « logement » d’une commune sait qu’il y  a des problèmes dans telle copropriété ; même si la Compagnie des Eaux ou GDF ou tel autre fournisseur n’est pas payé ; même si certains copropriétaires isolés s’alarment de la situation, ils n’ont AUCUN moyen d’agir.

-          Nous proposons donc d’améliorer l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de prévoir que le Maire, un créancier, un ou plusieurs copropriétaires disposant de plus de 10 % des millièmes puissent demander au juge d’ordonner - aux frais des demandeurs - une « expertise » de la situation, expertise qui consisterait précisément à faire un « diagnostic rapide de gestion ».

-          Actuellement le dispositif en place est trop lourd. L’article 29-1 permet seulement au juge :

·        de faire nommer un administrateur provisoire ;

·        de demander, s’il le souhaite, des mesures d’instruction préalable.

-          Nous pensons qu’avant d’en arriver là, il faut permettre simplement à toute personne concernée par la situation de pouvoir déclencher une simple expertise (que le juge pourra d’ailleurs refuser s’il estime que la demande n’est pas fondée), à condition, bien sûr, que ce ne soit pas n’importe quelle expertise mais bien le « diagnostic de gestion » visé plus haut.

-          Très concrètement, voici le texte d’un nouvel article que nous proposons d’insérer dans la loi de 1965 :

            « Les copropriétaires représentant 10 % des voix, le Maire, le Procureur de la     République, tout créancier, tout Notaire procédant à la vente d’un lot peuvent saisir (par voie de requête ou de référé) le Président du Tribunal de Grande             Instance aux fins de faire procéder à une expertise visant :

·        à vérifier le bien fondé de la requête ;

·        à identifier les causes de la situation qui ont justifié sa saisine ;

·        à proposer des solutions permettant le rétablissement financier ;

·        à déterminer les moyens nécessaires.

            Pour cela :

·        à faire procéder une analyse compte par compte des sommes restées impayées par les copropriétaires et des procédures engagées à leur encontre ;

·        à faire procéder à une analyse des charges poste par poste ;

·        à faire procéder à une étude de la situation de trésorerie et de l’état des dettes et des créances.

            Le juge, saisi sur le fondement de l’article 19-1 d’une demande de nomination    d’administrateur provisoire peut, de son propre chef, diligenter une telle expertise ».

3)    Les aides

-          Aucun diagnostic thermique n’aurait été fait en France si des subventions n’avaient été mises en place.

-          En l’occurrence il serait souhaitable, selon nous, d’agir de la même façon. Il faut :

·        d’une part définir des coûts moyens (un diagnostic de gestion d’un immeuble de 20 logements ne doit pas coûter plus de 2.000 Euros) ; 

·        d’autre part définir des aides : aides de l’État, de l’ANAH, mais aussi aides des collectivités territoriales, aides de l’ADEME - Agence pour la Défense de l’Environnement et la Maîtrise de l’Énergie - car les diagnostics de gestion doivent permettre la baisse des charges, donc des économies d’énergie et d’eau.

-          Néanmoins, comme nous savons qu’il n’est pas facile de mettre en place des montages nouveaux dans ce domaine, nous avons proposé aux pouvoirs publics de lancer une « expérience » sur un certain nombre  de copropriétés, ce qui permettra :

·        de roder et d’affiner le « diagnostic rapide » proposé ;

·        de construire un montage financier simple et reproductible.

III - Pour une expérience grandeur nature

Comme nous venons de le dire, nous n’avons pas fait que réfléchir à un nouveau dispositif. Nous avons proposé au Ministre de la Ville et au Ministre du Logement de lancer une expérience « grandeur nature »  à partir du « diagnostic rapide  de gestion » dont nous proposons une trame (voir ci-dessous).

Les deux ministères se sont montrés particulièrement intéressés ainsi que les responsables départementaux déjà contactés.

Les discussions sont en cours et pourraient aboutir. L’expérience pourrait ainsi se dérouler dans un premier temps sur une trentaine d’immeubles. Le financement pourrait associer l’état, les Conseils Généraux, la Caisse des Dépôts et Consignations, les Communes.

Nous proposons que cette expérience se déroule sur cinq à six communes volontaires et concerne, sur chaque commune, cinq ou six copropriétés.

Si le Président de votre Conseil syndical ou votre Maire est intéressé, nous pourrons le mettre en rapport avec les personnes qui, aux Ministères, sont en charge de ce projet…

VI - La trame du « diagnostic rapide de gestion » proposé par l’ARC

 

Pour ceux qui veulent savoir ce qu’est un diagnostic de gestion, voici une description mise au point par l’ARC et qui permet de faire la liste des analyses à faire et des types de préconisations à dégager.

 

1 - Analyse du budget global

-          Coût par lot principal - commentaires critiques 

-          Évolution globale sur trois ans - commentaires 

-          Postes les plus importants - coût par logement ou lot principal - commentaires 

-          Évolution de ces postes sur trois ans - commentaires.

2 - Analyse des postes principaux de charges

-          Nettoyage 

-          Assurance 

-          Gestion 

-          Procédures

-          Chauffage

-          Eau

-          Ascenseur

-          Petits travaux

-          Hygiène (contrats)

-          Autres

 

3 - Principales anomalies détectées

 

4 - Économies

-          Économies nécessaires :

 

·        quels postes ?

 

-          Moyens préconisés :

 

·        immédiats

·        à moyen terme

·        à plus long terme avec travaux éventuels

 

 

1 - Niveau global des impayés

-          Étude par rapport au budget

-          Neutralisation éventuelle d’appels contestés

-          Rapport entre les créances concernant les copropriétaires en place et les créances irrécouvrables ou douteuses concernant des copropriétaires partis

 

2 - Analyse des moyens et méthodes du syndic

a)     Description des moyens et méthodes du syndic

 

b)     Analyse critique de ces moyens et méthodes

 

c)      Conséquences dans le cas de la copropriété étudiée

 

d)     Synthèse :

 

·        ce qui ne va pas

·        ce qu’il faut améliorer

·        ce qu’il faut modifier

 

3- Analyse des principaux comptes débiteurs (plus de deux trimestres de  

     charges) : qui, depuis quand, pourquoi, quelle action. ?

 

     Pour chaque débiteur l’ensemble des points suivants sera analysé.

 

a)     Caractéristiques du propriétaire :

·        depuis quand est-il copropriétaire ?

·        statut

·        quel type de copropriétaire est-ce (famille ; présence de grands enfants, retraités ; primo-arrivant ; multi-propriétaire, etc.) ?

 

b)    Caractéristique de la dette :

·        montant

·        dettes en évolution, diminution, stagnation

·        dettes chroniques / dettes dues à un événement précis

·        type de règlements (réguliers, insuffisants, très espacés ; nuls, etc.)

·        rapport charges / frais annexes

 

 

c)     Recouvrement :

-          Historique du recouvrement amiable ; mise en évidence :

·        des éventuelles lenteurs du syndic

·        de dispositions inopportunes

·        d’erreurs

·        des frais engagés.

 

-          Conclusions opératoires

d)     Recouvrement judiciaire ; état et analyse :

·        historique de la procédure

·        mise en évidence des anomalies

·        y a t-il eu jugement ?

·        si oui, y a-t-il eu redressement comptable ?

·        y a-t-il eu exécution ?

·        quelle voie ?

·        analyse de la voie d’exécution ou des voies choisies

·        analyse des résultats

-          Conclusions opératoires

 

 - Comment est compensé l’endettement des copropriétaires vis-à-

    vis du syndicat

-          Fonds de roulement

-          Fonds travaux

-          Fournisseurs

-          Indemnités diverses

-          Vendeurs créditeurs

-          Autres

2 - Analyse des comptes

-          Vendeurs créditeurs :

·        identifier les anciens vendeurs 

-          Sinistres :

·        identifier les anomalies 

-          Travaux :

·        nature des soldes 

-          Fournisseurs :

·        Liste chronologique des factures dues ou des avoirs

-          Autres

 

Conclusion :

-          Dettes à court terme

-          Dettes incertaines

-          Dettes prescrites

-          Dettes à contester

-          Situation financière réelle après redressement.

 

4 - Préconisations (autre que celles déjà vu en II)

-          Apurement comptable

-          Annulation d’appels

-          Mise en œuvre de garanties, y compris RCP (Responsabilité civile professionnelle)

-          Récupération de sommes dues

-          Abandon de créances

-          Constitution d’un compte « créances irrécouvrables »

-          Autres.

* 

Conclusion

Comme on le voit, un dispositif simple d’intervention précoce des copropriétés pourrait se mettre en place rapidement à titre expérimental et montrer - nous en sommes sûrs - son efficacité.

Naturellement nous vous tiendrons au courant.