L’ARC a décidé de lancer le débat : la cogestion, pourquoi pas ?

Le dossier du mois de mars permet de poser les problèmes. N’hésitez pas à réagir.

 

I-                   La cogestion : un système qui fonctionne DÉJÁ dans la réalité.

 

Aujourd’hui, la loi ne prévoit que deux types de régimes :

-          celui de la délégation totale de la gestion à un professionnel ;

-          celui de la gestion directe par un des copropriétaires (syndic coopératif ou syndic dit « bénévole »).

Or, chacun le sait, il y a dans les faits, une troisième voie, très souvent empruntée par des copropriétaires qui ne souhaitent pas gérer eux-mêmes leur copropriété mais qui, pourtant, assurent - contraints et forcés - une partie de la gestion « quotidienne » de celle-ci :

-          visite des immeubles ;

-          repérage des problèmes et des dysfonctionnements et signalement au syndic ;

-          suivi des consommations (eau ; chauffage) ;

-          contact et rendez-vous avec les entreprises ;

-          contrôle du travail des entreprises ;

-          contrôle des factures ;

-          relation avec les locataires ou les bailleurs, etc.

Cette prise en charge, déterminante tant pour la qualité de la gestion courante que pour la maîtrise des charges, n’est cependant reconnue ni d’un point de vue financier (le syndic ne baisse pas ses honoraires pour autant) ni d’un point de vue légal (cette possibilité de délégation de « gestion quotidienne » pourtant bien réelle dans les faits, n’est pas reconnue dans la loi).

-          Le problème particulier des « copropriétaires occupants » minoritaires.

Un autre problème est d’ailleurs en train d’émerger : dans de nombreuses copropriétés, les copropriétaires « occupants » deviennent minoritaires.

Or, souvent, ce sont ces copropriétaires qui se font élire comme « conseillers syndicaux ».

Ces conseillers assurent - plus qu’ailleurs encore - un rôle essentiel de suivi de la gestion courante (dans des conditions plus difficiles, car il y a souvent une majorité de locataires) et ont donc encore plus besoin, pour assurer correctement leur mandat,  de « moyens » et d’une légitimité qui aujourd’hui leur fait cruellement défaut.

 

II-                La cogestion DÉJÁ partiellement introduite dans la loi de 1965 par la petite porte

 

Il faut signaler que, dans le cadre du nouvel article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 (instauré par la loi E.N.L. du 13 juillet 2006) la cogestion a déjà fait son apparition législative.

La loi reconnaît en effet que l’assemblée générale peut déléguer au conseil syndical les décisions concernant la « gestion » des services (exemple : service de restauration) qu’une copropriété aurait décidé de mettre en place : « L’assemblée générale peut déléguer au conseil syndical, à la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires, les décisions relatives à la gestion courante de services spécifiques » (article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965).

Cette délégation de gestion des services est justifiée par le fait que le suivi quotidien de ces services est - pour en assurer un bon rapport qualité-prix - essentiel et qu’il était nécessaire de la rendre légale - si l’assemblée générale et le conseil syndical le souhaitaient -  ce qui est désormais inscrit dans la loi.

 

III-              Il faut donc simplement aller un peu plus loin

 

Aujourd’hui - sauf le cas des services des Résidences-services rappelé plus haut - la délégation au conseil syndical n’est possible que pour des actes « ponctuels » (exemple : choix d’un devis de réfection de la toiture).

Nous demandons simplement à ce que la loi prévoit une possibilité de délégation plus large, libre à l’assemblée générale, ensuite, de définir le périmètre de cette délégation.

Au niveau réglementaire il suffirait d’ailleurs, d’une modification très légère.

a)     Il s’agit d’abord de compléter l’article 21, premier paragraphe de la loi du 10 juillet 1965.

Celui-ci dispose actuellement que :

« Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion ».

Ce paragraphe pourrait ainsi être complété : « Il peut en outre recevoir une délégation de pouvoirs décidée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 et portant sur certains aspects de la gestion, dans les conditions fixées par décret ».

b)     Il s’agirait, ensuite de modifier l’article 21 du décret du 17 mars 1967.

La version actuelle est la suivante :

« Une délégation de pouvoir donnée, en application de l’article 25a de la loi du 10 juillet 1965, par l’assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé ».

La version modifiée serait celle-ci « La délégation de pouvoir donnée en application de l’article 25 a) de la loi du 10 juillet 1965… peut porter sur certains actes de gestion ou sur certains types de décisions qui font l’objet les uns et les autres d’une énumération dans la résolution de l’assemblée générale qui accorde cette délégation.

La durée de cette délégation et ses limites éventuelles sont précisées obligatoirement dans cette même résolution ».

Comme on le voit l’introduction du régime de la cogestion se fait sans grand bouleversement.

IV-            Comment définir de façon claire le périmètre de la délégation de la cogestion ?

 

Une fois résolu le problème du « verrou législatif », le deuxième problème sera de bien clarifier les compétences et donc les responsabilités de chacun - le conseil syndical et le syndic.

Nous proposons de mettre en place des contrats-type de cogestion qui permettent de définir précisément ce que le conseil syndical prendra en charge comme tâches. Nous l’avons dit, celles-ci peuvent être listées précisément et même décrites :

Voici, à titre d’exemple, une première proposition, à parfaire :

1-     « Le conseil syndical devra se doter de règles de fonctionnement concernant l’exercice de sa délégation (réunion, majorité…).

2-     Le conseil syndical dans le cadre de sa mission demandera au syndic qu’il intervienne auprès des salariés du syndicat pour préciser ou corriger certaines modalités d’intervention de ces mêmes salariés.

3-     Le conseil syndical assurera une visite tous les ……….. de l’immeuble et fera un état écrit des problèmes rencontrés.

4-     Le conseil syndical fera procéder aux travaux ou ordonnera les mesures nécessaires en faisant appel à des entreprises choisies en commun accord avec le syndic ou imposées par l’assemblée générale, dans la limite du budget voté.

5-     Le conseil syndical traitera les problèmes qui, entre deux visites, lui seraient signalés et concerneraient  les parties communes.

6-     Le conseil syndical assurera le suivi des prestataires réguliers et ponctuels et signalera au syndic toute anomalie selon des modalités que lui, conseil syndical, déterminera.

7-     Le conseil syndical contractera une assurance de responsabilité civile professionnelle dont le montant rentrera dans les frais d’administration ».

 

On le voit, le contrat régissant l’exercice de cette délégation peut être clair et sécurisant.

 

V-               Le problème des « dérives » éventuelles

 

Chacun connaît ces conseillers syndicaux « autoritaires » ou « autocrates » qui décident de tout. Sur la base de cette réalité très marginale, certains ne manqueront pas de dire qu’on va alors conforter un système et risquer de donner une légitimité à des pratiques parfois excessives.

Nous répondrons que ce sera exactement le contraire :

-          aujourd’hui ces « autocrates » fonctionnent en instrumentalisant le syndic et en captant, de fait, tous ses pouvoirs ;

-          la mise au point d’un système clair de cogestion - fixant les règles du jeu et les responsabilités, comme on l’a vu - permettra au contraire de revenir à un fonctionnement plus harmonieux.

VI-            La cogestion, un moyen de réconcilier syndic et copropriétaires

 

Que veulent les copropriétaires ? ceci, tout simplement :

a)     que les tâches de gestion courante soient accomplies vite et pour un bon rapport qualité-prix ;

b)     qu’ils n’aient pas à « courir » après leur syndic pour lui dire de faire ce qu’il devrait faire ;

c)     que, quand ils font le travail à la place du syndic, ce travail soit reconnu ;

d)     qu’en contrepartie le syndic ne touche pas des honoraires qui ne lui sont pas dus, c’est-à-dire pour un travail qu’il ne fait pas.

 

La cogestion résout ces problèmes et devrait donc permettre d’améliorer les relations.