Oui, c’est LA question, mille fois adressées chaque semaine :

-          « Comment trouver le bon syndic ? » ;

-          ou : « Connaissez-vous un bon syndic ? ».

En effet, nous en connaissons, mais ils sont surchargés et si nous vous donnons leur adresse, en six mois ils deviendront « mauvais ».

Alors, comment faire ?

Le plus simple c’est d’essayer de garder le sien et de lui demander d’une part d’adopter certains comportements conformes à VOS intérêts et non strictement aux siens, d’autre part de renoncer à d’autres comportements. Ce double mouvement devrait permettre d’améliorer sa qualité de gestion.

Pour vous aider à connaître les critères discriminants, voici deux questionnaires sur les syndics :

Ø      Le premier a été élaboré par l’ARC et pointe des problèmes de plus en plus fréquents rencontrés chez certains syndics.

Ø      Le deuxième a été élaboré par « 60 Millions de Consommateurs » (numéro de novembre 2007) et complète utilement le premier.

 

Voici 20 questions à vous poser sur votre syndic. En fonction de votre « score » (nombre de « oui ») nous vous indiquons en fin de questionnaire que faire.

 

	OUI	NON
1.Votre syndic vous explique que le compte séparé n’a aucun intérêt et qu’il est obligé d’augmenter ses honoraires de 20 % (par exemple) si vous persistez à en vouloir un.
2.Votre syndic a fait voter (ou essayer de faire voter) en assemblée générale un contrat de gestion des archives en vous expliquant que cela allait représenter une « sécurité » pour la copropriété.
3. Votre syndic ajoute chaque année des nouvelles « prestations particulières » dans son contrat (prestations facturées en plus des honoraires de base, bien sûr).
4.Votre syndic est très friand de tous les travaux présentés comme obligatoires ou indispensables pour la sécurité sanitaire ou la sécurité physique des occupants de votre immeuble.
5.Votre syndic ne cesse vous proposer des contrats avec ses filiales (assurance ; expertise ; sécurité…).
6.Votre syndic passe toujours des accords « très intéressants » avec de gros fournisseurs (ou prestataires, exemple : OTIS) pour toutes ses copropriétés et vous en fait profiter gentillement, souvent d’ailleurs sans vous demander votre avis.
7.Votre syndic gère plusieurs logements locatifs dans votre copropriété (et utilise les mandats de gestion en assemblée générale sans le dire).
8.Votre syndic vient de renégocier le contrat d’ascenseur, sans vous demander votre avis.
9.Votre syndic n’organise jamais dans l’immeuble de visites avec le conseil syndical donnant lieu à un compte rendu écrit.
10.Votre syndic n’arrête pas de vous dire que le syndicat des copropriétaires « engagera lourdement sa responsabilité pénale s’il ne fait pas procéder à tel diagnostic ou tels travaux » prétendument obligatoires.
11.Mieux : votre syndic commande des diagnostics (plomb, termites…) ou analyse  (eau) sans votre accord en prétextant l’urgence…
12.Votre syndic refuse de vous envoyer la feuille de présence de la dernière assemblée générale avec les adresses des copropriétaires, en prétextant la « confidentialité ».
13.Votre syndic a été mis en place par le promoteur et a obtenu un contrat de trois ans dès la première assemblée générale.
14.Votre syndic vous a changé deux ou trois fois de gestionnaire en un an.
15.Votre syndic - qui sait qu’il dispose d’une majorité avec les propriétaires dont il loue les logements - ne satisfait plus aux demandes du conseil syndical et ne répond (presque) plus à ses courriers.
16.Votre syndic fait exactement ce qu’il veut (travaux, contrats, dépenses courantes, budget).
17.Votre syndic vous dit en permanence qu’avec les honoraires que vous lui octroyez « il est normal de ne pouvoir gérer convenablement votre immeuble ».
18.Votre syndic vous dit qu’il est « normal » que les charges augmentent de 5 % par an et qu’on n’y peut rien.
19.Votre syndic tente de vous expliquer que 0,23 ou 0,30, ou 0,40 € par photocopie (ou plus) c’est également tout à fait « normal ».
20. Votre syndic vous explique qu’il n’a pu mettre votre « question » à l’ordre du jour, parce qu’il a reçu celle-ci trop tard !

 

 

1)     Si vous avez entre 15 et 20 OUI, changez immédiatement de syndic (ou déménagez).

 

2)     Si vous avez entre 10 et 14 OUI , commencez à vous préparer à changer de syndic.

 

3)     Si vous avez entre 5 et 9 OUI, attendez un peu avant de changer de syndic mais surveillez-le.

 

4)     Si vous avez moins de 5 OUI , soyez gentil : donnez-nous l’adresse de votre syndic.

 

 

 

1. La copropriété dispose-t-elle d’un compte

bancaire séparé ?                                                                          oui r                        NON r         

 

2. Savez-vous qui détient le capital de votre syndic :               oui r                        NON r

 

3. Pouvez-vous joindre rapidement et gratuitement

le gestionnaire de l’immeuble aux heures ouvrables ?           oui r                        NON r

 

4. Le syndic répond-il précisément aux lettres des

copropriétaires, dans un délai raisonnable ?                            oui r                        NON r

 

5. Le syndic produit-il au moins trois devis pour des

travaux d’importance ?                                                                  oui r                        NON r

 

6. Les grands fournisseurs de la copropriété sont-ils

régulièrement mis en concurrence, tous les cinq ans

par exemple ?                                                                                oui r                        NON r

 

7. La présentation du devis est-elle conforme à la

réglementation ? Ce dernier est-il détaillé ?                             oui r                        NON r

 

8. Le syndic vérifie-t-il que les travaux ont été

correctement réalisés dans les délais ?                                     oui r                        NON r

 

9. Le syndic s’arrure-t-il que la facture correspond

bien au devis initial ?                                                                    oui r                        NON r

 

10. En cas de panne, le syndic vérifie-t-il que

l’équipement est sous garantie ?                                                 oui r                        NON r

 

11. Le syndic vérifie-t-il que les prestations prévues

par les contrats annuels (ascenseur, par exemple)

sont bien exécutées ?                                                                   oui r                        NON r

 

12. Comprenez-vous les comptes établis par le syndic ?       oui r                        NON r

 

13. Le syndic inscrit-il toutes les questions des

copropriétaires à l’ordre du jour de l’assemblée générale ?   oui r                        NON r

 

14. Le syndic étudie-t-il l’augmentation des tarifs de

prestations, vérifie-t-il les clauses de révision ?                       oui r                        NON r

15. Y a-t-il un tableau indiquant les dates de visites des

prestataires en contrat annuel ? Et un compte-rendu

de ces visites pour le conseil syndical ?                                    oui r                        NON r

16. Le syndic surveille-t-il la consommation d’eau, de gaz,

d’électricité, de fioul ?                                                                    oui r                        NON r

17. Le syndic relance-t-il les copropriétaires habitués au

retard de paiement ?                                                                     oui r                        NON r

18. Existe-t-il un programme d’entretien prévisionnel

de l’immeuble ?                                                                              oui r                        NON r »