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ARC sujet du mois de Novembre 2002
Le décret comptable
I - Introduction
Saisi le 5 mars 2002 par le ministère du Logement en charge de la rédaction du décret comptable d'une demande d'avis sur le projet de décret, le Conseil National de la Comptabilité a rendu son avis le 22 octobre 2002. Sept mois et demi cela peut sembler long. En fait le Conseil National de la Comptabilité a du reprendre le projet du ministère en totalité, ce qui explique les délais constatés. Nous allons rendre compte dans les pages suivantes de cet avis. Nous donnons en annexe : - le texte du décret ; II - Le travail du Conseil National de la Comptabilité - Le Conseil National de la Comptabilité a constitué un groupe de travail composé de membre du Conseil (quatre personnes), des représentants des ministères de la Justice et du Logement, ainsi que de deux représentants d'association de Copropriétaires (l'ARC et l'UNPI) et de deux représentants des chambres professionnelles de syndics (FNAIM et UNPI). Un représentant de l'Ordre des experts-comptables a été présent au cours des trois premières réunions. III - La méthode de travail du Conseil National
de la - Plutôt que de rédiger un décret d'un seul tenant, le Conseil National de la Comptabilité a préféré le découper en trois morceaux : 1 - Le décret proprement dit qui fixe les grandes règles. - A noter que l'avis du C.N.C. ne porte QUE sur le décret proprement dit et les tableaux annexes et non sur l'instruction comptable. C'est un peu curieux car cette instruction n'a rien de général et est très spécifique au domaine de la copropriété. Nous y reviendrons. IV - Commentaires sur l'avis concernant le " décret comptable ". 1 - Demande d'un régime simplifié pour les petites copropriétés Notons immédiatement que le Conseil National de la Comptabilité émet en effet un avis favorable sur le décret présenté (et pour cause puisque le texte a été élaboré par le Conseil lui-même…) à UNE RÉSERVE près. En effet le Conseil National de la Comptabilité recommande pour les syndicats de copropriétaires de petites tailles gérées par un syndic bénévole " la mise en œuvre de mesure de simplification ". Pour l'ARC - seule organisation à se battre depuis des mois sur ce point - cette réserve du Conseil National de la Comptabilité constitue une grande victoire. Mais pourquoi le Conseil National de la Comptabilité n'a-t-il pas lui-même tranché ce problème ? Tout simplement parce que le Conseil pense qu'il s'agit là d'un problème juridique qui dépasse son champ de compétence et qu'il laisse au ministère du Logement le soin de décider. Le Conseil National de la Comptabilité dit : " Nous trouverions particulièrement nécessaire la mise au point d'un régime simplifié, mais laissons au ministère le soin de trancher ". Fort de ce soutien de poids, nous allons évidemment tout faire
pour que cette recommandation devienne réalité. 2 - L'analyse du décret article par article La lecture du décret n'est pas très difficile, mais les non-spécialistes risquent de passer à côté des points intéressants. Nous vous fournissons donc ci-dessous en quelques lignes les principales clefs de ce décret. a) Article 1er : champ d'application - Nous avions souhaité que le décret s'applique aussi aux A.S.P (Association Syndicale de Propriétaires) dès lors qu'une copropriété était membre d'une telle association (exemple une ASL). - Nous n'avons pas été suivi sur ce point, mais le décret prévoit que les ASL pourront si elles le souhaitent, décider d'adopter les règles comptables propres à la copropriété. Nous nous y emploierons. b) Article 2 : les objectifs des règles comptables pour la copropriété - Cet article ne fait que reprendre les dispositions de la loi SRU qui a institué deux grandes catégories de dépenses donnant lieu à des budgets différents : o les dépenses courantes de maintenance, fonctionnement et administration
; On notera que l'objectif ultime assigné au décret est de donner une " information fiable " aux copropriétaires et tiers. Nous en prenons note.
- L'article 3 est important puisqu'il résout le problème de la notion " d'engagement ". La loi SRU a en effet prévu que la comptabilité des syndicats de copropriété soit une comptabilité " d'engagement " (celle-ci s'opposant à la notion de comptabilité " de trésorerie " où l'on ne comptabilise les dépenses que quand elles sont payées). - Le gros problème était celui-ci : à quel moment précis constate t-on l'engagement ? - La loi SRU ayant un peu vite parler " d'engagement juridique ", beaucoup se demandaient s'il n'allait pas falloir comptabiliser les charges dès le vote de l'assemblée générale. - Nous étions d'ailleurs à l'ARC hostiles à cette notion " d'engagement juridique " source de complications et peut-être d'erreurs.
· En ce qui concerne les " produits " et plus particulièrement les " provisions " appelées sur les copropriétaires, le Conseil National de la Comptabilité donne, là aussi une règle claire : les produits sont constatés dès leur date d'exigibilité (c'est-à-dire dès le premier jour du trimestre, sauf si l'assemblée générale en a décidé autrement). A noter : cette règle est due au fait que, désormais, les provisions sont " exigibles " même si aucun appel n'a été effectué par le syndic. Certes la plupart des syndics vont continuer à adresser des appels de charges mais il vaudra mieux, alors, qu'ils les adressent AVANT la date d'exigibilité (à défaut les copropriétaires ne comprendraient pas bien). d) Article 4 : comptabilisation des travaux - Cet article règle le délicat problème de la comptabilisation des " gros travaux " en donnant la solution comptable ET (pour les travaux votés mais non encore engagés) la solution extra-comptable. - En ce qui concerne les gros travaux, le Conseil National de la Comptabilité donne en effet les solutions suivantes, pour nous très satisfaisantes. D'une part des règles de comptabilisation pour les travaux réalisés : l'enregistrement doit être fait " au fur et à mesure de la réalisation des travaux ou de la fourniture des prestations " ; d'autre part des règles pour les travaux " votés " mais non réalisés sur l'exercice : dans ce cas, le syndic a obligation de fournir - en complément de la situation comptable - un " tableau des engagements ". Comme on le voit, ceci est simple et clair. e) Article 4 : autres charges exceptionnelles - Cet article introduit une innovation très importante qui a été obtenue par l'ARC. En effet, en copropriété, il est malheureusement d'usage d'une part de ne pas constater les créances irrécouvrables (dettes de copropriétaires dont le logement a été saisi et dont une partie ne sera jamais remboursée même après la vente), d'autre part de ne pas apurer ces sommes. Conséquences : les copropriétés traînent pendant des années ces sommes qui pèsent sur la trésorerie. Les syndics n'osent pas demander en assemblée générale la prise en charge de ces sommes et les copropriétaires, souvent, se satisfont de cette situation suicidaire ! L'article 4 du décret rend désormais obligatoire le constat
de ces créances en charges exceptionnelles (en fixant le début
de ce constat au " commandement de saisie immobilière
") et oblige même à passer en charge les " dépréciations
sur créances douteuses ". f) Article 5 - Cet article n'appelle pas de commentaire. g) Article 6 - Cet article vient régler un très vieux problème : celui de la " propriété " des factures. En effet, en cas de changement de syndic, la plupart du temps le syndic qui part, tient le discours suivant : " Je garde les factures originales parce que si j'ai un contrôle, je devrai justifier des dépenses ". Depuis des années nous répondons que ceci n'a pas de sens et que les factures appartiennent non au syndic mais au syndicat des copropriétaires. En vain. - Cet article 6 également inspiré par une demande de l'ARC comme on l'a dit, vient donc mettre fin à cette incertitude, ce qui est une excellente chose. h) Article 7 - Dans leur projet, les ministères voulaient que les syndics ouvrent quatre comptes par copropriétaires. Cette exigence entraînait une complexité très grande et une insécurité également importante ( risques d'erreurs multipliées par quatre ) et nous nous sommes élevés contre cette obligation inutile, coûteuse et dangereuse. - Le Conseil National de la Comptabilité a écouté nos arguments. Avec l'article 7 ainsi rédigé il n'y a PLUS d'obligation de tenir en permanence quatre comptes par copropriétaire. La seule exigence est celle-ci : la tenue de la comptabilité doit permettre - en cas de besoin (exemple : à la demande d'un juge) - de ventiler les sommes versées en quatre rubriques ; pour cela il suffit que le syndic ait fait des appels qui distinguent ces quatre rubriques (charges courantes ; travaux ; avances ; emprunts) et qu'il puisse affecter les versements des copropriétaires soit en fonction des demandes des copropriétaires, soit en fonction de la dette la plus ancienne. i) Articles 8, 9, 10 - Ces articles précisent que les syndics devront présenter les comptes aux copropriétaires de façon normalisée en utilisant pour cela des TABLEAUX. - Ces tableaux - sur lesquels la Commission du Conseil National de la Comptabilité dont faisait partie l'ARC a beaucoup travaillé - sont satisfaisants, à l'exception d'un point capital : les comptes de produits (les charges) comme les budgets devront être présentés de DEUX façons : o par nature en fonction de la nomenclature comptable ( exemple : toute
l'électricité ; tout le combustible ; tous les contrats,
etc.) ; - Nous nous sommes opposés à cette double présentation qui va compliquer la lecture des comptes, de façon d'autant plus inutile que seule la présentation " analytique " intéresse les copropriétaires. - Nous n'avons pas (encore) obtenu gain de cause mais ferons tout ce qu'il faut pour que le futur décret ne retienne qu'UNE seule présentation. 3 - Commentaires sur les des tableaux " annexes " - Les tableaux de synthèse annexés au décret ont été très travaillés, comme on vient de le dire. - En quelques mots essayons de les présenter. a) Annexe numéro 1 - La loi ne prévoyait qu'un état de trésorerie et avait évacué l'idée d'un " état des dettes et des créances ". Nous nous en étions inquiétés et avions donc plaidé auprès du Conseil National de la Comptabilité pour que l'état financier intègre bien un " état des dettes et des créances ". - Nous n'avons pas eu beaucoup de mal à convaincre les responsables du Conseil National de la Comptabilité du bien fondé de notre point de vue et voilà pourquoi l'annexe numéro 1 comprend bien un " état des dettes et des créances ". - Notons que nous avons aussi obtenu que, à cet état, soit joint la liste détaillée et nominative des charges impayées. - Enfin on notera que cette première annexe, très complète, comporte un état des engagements concernant les travaux VOTÉS mais non encore comptabilisés comme le prévoit l'article 4 du décret (voir plus haut, point d). b) Annexes 2, 3, 2bis et 3 bis - Ces annexes ( présentation des comptes de charges et produits et du budget prévisionnel ) n'appellent pas de commentaire, SAUF UN - déjà vu - mais de taille concernant la DOUBLE présentation : o par compte ( numéro 60 à 64 ) ; - Redisons donc que cette double présentation est LOURDE et inutile et que nous ferons tout pour obtenir que seule la présentation analytique reste. - Pour cela il suffirait de réduire la présentation par compte à un seul chiffre ( le cumul ) renvoyant aux annexes analytiques2 bis et 3 bis. V - Et " l'instruction comptable " ? Comme nous l'avons indiqué plus haut la Commission du Conseil National de la Comptabilité a travaillé longuement également sur une " instruction comptable " fort intéressante, incluant en particulier le " plan de comptes " adapté à la copropriété. Ce plan est naturellement ESSENTIEL puisque lui seul va permettre une tenue ENFIN harmonisée des comptes par les syndics professionnels ( permettant aussi une meilleure clarté ). C'est pourquoi nous ne comprenons pas bien pourquoi cette instruction n'a pas été annexée au décret. Peut-être le Conseil National de la Comptabilité a-t-il voulu laisser au ministère la possibilité d'utiliser la future instruction pour introduire le " régime simplifié " applicable aux petites copropriétés en gestion directe ? Dès lors en ne publiant pas cette instruction il évite de figer la situation. De même cela permettra t-il aussi d'apporter encore quelques retouches au " plan de comptes ". Si tel est le cas - ce que nous pensons - cela démontrera une fois encore que le Conseil National de la Comptabilité est doté d'un grand sens pratique qui l'honore.
Nous avons trois objectifs pour les semaines à venir : - essayer d'obtenir la mise en place d'un régime " simplifié
" pour les petites copropriétés ;
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