ARC. DOSSIER DU MOIS DE NOVEMBRE 2004©

Copropriété en difficulté : la CNAB reprend les idées de l’ARC, ce dont nous nous réjouissons

Les internautes savent que nos relations avec la CNAB ne sont pas au beau fixe (à ce propos nous attendons toujours la réponse de ce syndicat professionnel à la saisine de son comité de déontologie dans le litige opposant nos adhérents à UFFI-Marseille) ? LIEN ABUS N° 238).

La CNAB est en effet une de ces organisations professionnelles qui supporte mal la contradiction. Elle essaye donc de faire passer l’ARC pour ce qu’elle n’est pas : une machine anti-syndics.

C’est la raison pour laquelle nous avons été à la fois très étonnés et très agréablement surpris de constater que la CNAB venait d’adresser au Ministre du Logement, Marc-Philippe DAUBRESSE une série de propositions concernant le traitement des copropriétés en difficulté, qui reprend un certain nombre des propositions de l’ARC, dont certaines déjà anciennes.

Certes la CNAB n’ira pas dire qu’elle s’est inspirée des analyses et propositions de l’ARC : ce qui serait une façon de reconnaître à l’ARC une réelle légitimité. Néanmoins, qu’il s’agisse d’une reprise de nos analyses et propositions ou d’une convergence, nous constatons que la CNAB fait aujourd’hui des propositions que nous faisons depuis de nombreux mois, voire des années.

Nous allons extraire du document de la CNAB adressé au ministre, les neuf points principaux et montrer que non seulement nous avons de longue date fait les mêmes propositions mais, dans certains cas, déjà réussi à mettre en œuvre ce que la CNAB appelle de ses vœux.

Propositions de la CNAB

Commentaires de l’ARC

Cette proposition est, en effet, très judicieuse

  1. " Pour mieuxconnaître le parc des logements en copropriété et notamment celles dégradées, ne pourrait-on mettre en place une aide au financement de diagnostics globaux préventifs sur le fonctionnement des copropriétés dont la situation risque d’évoluer défavorablement ? "

     

     

  2. " Il faut faire en sorte d’aider le syndic dans sa mission de redressement d’une copropriété, ou de sa gestion courante ".

    3.  

     

     

     

     

     

     

     

  3. " L’administrateur judiciaire devrait maîtriser les problèmes de copropriété. Le financement de l’administrateur provisoire devrait être pris en charge via l’aide juridictionnelle. L’assistant de l’administrateur provisoire doit être qualifié et choisi à partir d’une liste d’experts ou syndics spécialisés volontaires. Cette liste ferait référence à des administrateurs reconnus à partir de critères de compétence, d’expérience et de connaissance des outils

    4. d’intervention existants ".

     

     

     

     

     

     

     

     





  4. " Il faut assurer le préfinancement des subventions publiques et

    5. améliorer les

    aides et leur

    centralisation ".

     

     

     

     

  5. " Il faut rendre obligatoire les provisions pour travaux futurs. Il est difficile de rattraper le retard d’entretien chronique d’immeuble et d’assurer la faisabilité financière pour chacun des copropriétaires. La mise en place d’une gestion prévisionnelle des travaux de conservation dans un immeuble passe par ces provisions ".

    6.  













  6. " Charges d’eau : en concertation avec les distributeurs actuels, améliorer la mise en œuvre de l’article 93 de la loi S.R.U. qui précise que tout service public de distribution d’eau est tenu d’individualiser les contrats de fourniture dès lors que le propriétaire en fait la demande et pré finance les frais d’étude et de travaux de conformité ".








  7. " Les charges de copropriété doivent être purement et simplement exclues du champ d’application de la loi du surendettement ; dans certains cas, la solvabilisation des copropriétaires malgré le FSL est impossible et l’intérêt général est de vendre le logement du surendetté "






  8. " Peut on imaginer un abandon de créances avec des fournisseurs concessionnaires tels les
    9. distributeurs d’eau ou d’énergie ? Cela " règlerait " une partie des dettes irrécouvrables ".

 

 





  1. " Il faut améliorer et modifier les procédures d’enchères et
    2. d’ordre en cas de saisie immobilière Le paiement par le compte séquestre du bâtonnier du super privilège immobilier lors d’une vente aux enchères de lots doit être immédiat et il faut adapter de ce fait ces procédures immobilières correspondantes. Il y a eu suffisamment de contrôles et d’étapes dans les actions en justice précédentes pour ne pas mettre en cause cemontant ".

 

  1. Nous sommes heureux de préciser que nous avons formulé cette proposition il y a deux ans auprès de la DIV (Délégation Interministérielle à la Ville) et du Ministère du Logement (Direction Générale de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Construction).

Suite à notre demande, cinq réunions ministérielles ont d’ailleurs eu lieu, qui vont déboucher sur la mise en place à titre expérimental de 100 diagnostics financés sur l’Ile de France concernant les copropriétés fragiles.

N.B : cette proposition et ce projet (qui vont donc voir le jour très prochainement ) ont d’ailleurs fait l’objet d’une présentation sur notre site (Dossier du mois de mars 2004). Nous espérons que la CNAB pourra s’associer à cette expérience concrète, même si l’ARC est en partie à l’origine de celle-ci…

  1. Là encore, nous sommes heureux de préciser que - sur la demande de l’ARC - la Région Ile de France subventionne déjà depuis 3 ans les syndics qui gèrent des copropriétés classées en " plans de sauvegarde " et que nous avons obtenu que la Ville de Paris en fasse autant sur tous les immeubles concernés par l’OAHD (Opération d’Amélioration de l’Habitat Dégradé)ou situées dans un périmètre ou d’OPAH (Opération Programmée d’Amélioration de

    2. l’Habitat).

    Nous avons d’ailleurs élaboré un cahier des charges rigoureux à ce sujet et aurions aimé que la CNAB réagisse. Il n’est cependant pas trop tard.

    Nous proposons que des formations spécifiques soient mises en place pour ces syndics et sommes à la disposition de la CNAB pour élaborer conjointement un programme de formation dont nous avons déjà mis au point les grandes lignes.

    Naturellement nous sommes favorables à une extension de ces expériences.

  2. Nous rappelons que, déjà, lors du vote de la loi S.R.U. (il y a 4 ans) l’ARC a fait déposer divers amendements sur ces thèmes (compétence des

administrateurs judiciaires ; prise en charge de leurs honoraires par l’aide juridictionnelle et définition de missions précises de redressement par le juge). Malheureusement nos amendements ont été rejetés par le Gouvernement socialiste et nous n’avons pas le souvenir, à l’époque, d’avoir eu le soutien d’une organisation professionnelle sur ces points. A noter que nous allons nous appuyer sur la demande de la CNAB pour relancer à ce sujet les Ministres Jean Louis BORLOO et Marc-Philippe DAUBRESSE.

Nous rappelons aussi à la CNAB que Jean Louis BORLOO dans son projet de loi sur la rénovation urbaine avait intégré un article sur la compétence et le contrôle des administrateurs judiciaires ; que cet article a été retiré du projet définitif et que nous avons été la seule organisation :

    • à protester contre son retrait ;

    • à demander son rétablissement.

Nous espérons que la CNAB pourra appuyer notre demande dans ce sens auprès des Ministères de la Justice et du Logement, demande que nous venons de reformuler à ce sujet.

Rappelons à cet égard trois aspects de la question que nous ne cessons de mettre en avant :

1) les administrateurs judiciaires nommés par les

tribunaux sont souvent insuffisamment compétents en matière de copropriété en difficulté ;

2) ils sont insuffisamment contrôlés par le juge qui ne leur fixe d’ailleurs, aucune mission précise ;

3) ils doivent pouvoirs s’appuyer sur des syndics " privés ", spécialisés, compétents et sélectionnés.
    4. Sur ce problème précis de préfinancement nous ne pouvons que nous féliciter de cette demande de la CNAB puisque là encore, cela fait plusieurs années que nous mettons en avant cette question. Nous avons même été plus loin, puisque nous avons contribué à mettre en place, avec la Caisse des Dépôts et Consignations et la Caisse d’Épargne d’Ile de France, les premiers dispositifs opérationnels à ce sujet, dispositifs néanmoins très insuffisants.

    Rappelons d’ailleurs, que nous formulons de notre côté pour résoudre ce problème, une demande très simple qui est de favoriser le déblocage progressif des subventions et non le déblocage en fin de travaux, ce qui supprimerait le problème du

    préfinancement.






    5. Depuis plusieurs mois nous avons lancé une campagne nationale sur ce sujet (fonds de travaux obligatoires avec une fiscalité adaptée), nous appuyant sur l’exemple du Québec. Il s’agit d’une proposition très importante.

Nous rappelons, néanmoins, que depuis des mois l’ARC fait campagne seule sur ce thème. Une dizaine de questions parlementaires posées à l’initiative de l’ARC ont malheureusement reçu du Ministre du Logement la même fin de non-recevoir NON argumentée.

Nous avions d’ailleurs écrit à toutes les organisations professionnelles, y compris la CNAB, pour qu’elles nous appuient dans ce sens et n’avons reçu aucune réponse de la CNAB.

D’où notre grande satisfaction de voir la CNAB se ranger à notre proposition.

 

 

 

 

 

6- Il y a quelques années la CNAB était de ceux qui pensaient que les compteurs divisionnaires d’eau

n’avaient aucun intérêt.

Il y a deux ans la CNAB faisait encore partie des sceptiques de l’individualisation des contrats d’eau.

C’est pourquoi l’ARC - agissant actuellement pour une véritable et meilleure application de ces nouvelles dispositions (au niveau du ministère, des communes, des distributeurs) et plaidant pour une amélioration du dispositif - se réjouit de ce renfort très inattendu.

 

 

 

 

 

  1. Voilà encore une vieille revendication de l’ARC qui se bat pour éviter que les dettes de charges des personnes surendettées ne soient, au final, prises en charges par leurs voisins souvent eux-mêmes très modestes. Il y a pour cela, deux voies possible et complémentaires :

    • exclure les charges de copropriété du champ de la loi sur le surendettement ;

    • ouvrir le bénéfice du F.S.L. (Fonds de Solidarité

Logement) à toutes les dettes de charges que le juge aura intégré dans le plan de redressement. Sur ce point aussi nous ne manquerons pas de mettre en avant le fait que la CNAB rejoigne nos analyses et propositions.

 

 
    8. Dès l’année 1999 (ouverture des discussions sur la loi S.R.U.) nous faisions déposer un amendement parlementaire prévoyant un abandon de créances sous contrôle judiciaire pour les copropriétés en grande difficulté.

    Nous faisions valoir non seulement que cela aurait une efficacité curative mais aussi préventive, les " fournisseurs " intervenant vite pour éviter les impayés.

    Nous avons été bien seuls (le Gouvernement Socialiste a rejeté notre proposition SANS explication) et sommes donc particulièrement heureux que la CNAB - cinq ans après - nous épaule sur ce point capital sachant que, dans certains cas, à défaut d’abandon partiel de créances, le redressement de la copropriété restera impossible.



    9. Dernier thème sur lequel il est en effet indispensable d’avancer : l’amélioration des procédures de saisie immobilière et de distribution.

Nous signalons cependant à la CNAB - qui semble ne pas s’en être aperçue - qu’en Ile de France, l’ARC a négocié avec la conférence des Barreaux (c’est-à-dire l’ordre des Avocats) une disposition dans le cahier des charges des ventes judiciaires qui permet le déblocage rapide et provisionnel des sommes dues au titre du superprivilège.

Les vœux de la CNAB encore sont ainsi déjà exaucés en partie. Il faut maintenant aller encore plus loin.

 

Comme on le voit le nombre de points " communs " entre l’ARC et la CNAB sont importants, d’autant qu’il s’agit de points déterminants.

Cela signifie à la fois que nos propositions - parfois anciennes - font leur chemin et à la fois qu’elles sont bien adaptées. Nous nous en réjouissons et allons le faire savoir aux responsables publics qui tiendront compte, nous n’en doutons pas, de ces convergences.

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