Gros travaux et copropriété
- d'où vient le déficit actuel ?
- quelles sont les solutions ?

Dans le numéro récent d'une revue éditée par une chambre professionnelle de syndics, on peut lire un article qui laisse supposer que nous allons bientôt avoir droit - de la part des syndics et des pouvoirs publics qui seront sans doute relayés par les professions du bâtiment et les journaux qui leur sont liés ou non - à une campagne sur le thème :

Or, si nous sommes bien d'accord avec le CONSTAT concernant le déficit des travaux dans les copropriétés, nous ne sommes pas vraiment d'accord sur le diagnostic et encore moins sur les solutions.

Nous allons successivement et avant même que cette " campagne " ne soit déclenchée :

1) citer des extraits de l'article de la FNAIM ;

2) donner notre propre analyse de ce problème ;

3) présenter ou rappeler nos solutions.

Dans le dernier numéro de la revue de la chambre de Paris d'Île de France de la FNAIM, nous avons en effet eu la surprise de découvrir un article au titre un peu accrocheur : " La copropriété est-elle en danger ? ".

Nous en citons de larges extraits avant de le commenter.

Titre : La copropriété est-elle en danger ?

" La copropriété semble moins bien entretenue

Sur la copropriété, des doutes commencent à apparaître. Une étude que l'OPI réalise actuellement pour un grand groupe de syndics, (à paraître en septembre prochain), semble indiquer que les immeubles ainsi acquis présentent un état d'entretien général moins bon que ceux détenus en uni propriété. Autrement dit, les immeubles en copropriété semblent moins bien conservés que ceux possédés par un seul propriétaire, qu'il soit un institutionnel, un organisme du logement social et même une personne physique (…).

Deux causes majeures ressortent.
Tout d'abord, le fonctionnement même de la copropriété telle qu'elle est aujourd'hui conçue et qu'il est certainement temps de rénover, si l'on ne veut pas voir bientôt une grande partie du patrimoine français obsolète.
L'inégalité des ressources des copropriétaires et les taux des quorums souvent trop élevés ne permettent pas toujours de réaliser les travaux imposés par le temps. Trop de copropriétaires, au cours des Assemblées Générales, repoussent sans cesse, pour la seule raison financière, les travaux nécessaires, mettant ainsi en danger la pérennité de leur immeuble.

Le poids de l'emprunt.
Enfin le niveau de l'endettement des " nouveaux " copropriétaires, souvent surendettés pour avoir été mal informés, est un fait non négligeable. En effet, il est rare, lors de l'achat d'un appartement, que l'on pense à prévoir les frais qu'il y aura à couvrir pour l'entretien des parties communes de l'immeuble.

(…)

La copropriété est aujourd'hui en danger.
Une réforme des règles de la copropriété s'impose aujourd'hui. De même, les banques et les organismes financiers devraient, pour éviter le surendettement, dramatique pour le patrimoine, mais plus encore pour les copropriétaires, intégrer dans leurs calculs de prêt, les frais d'entretien des immeubles (ravalement, changement de chaudière, ascenseur, etc.) auxquels ils auront à faire face obligatoirement.

C'est à ces seules conditions que la copropriété ne représentera plus une menace pour le patrimoine français "

Voici donc l'article. Comme on le voit il est plutôt péremptoire et explique que les problèmes ont DEUX causes :

- les problèmes de majorité ;
- les nouveaux accédants surendettés.

Voyons ce que nous en pensons.

1 - Précisons d'abord que nous partageons le constat qui est fait : effectivement les copropriétés ne sont pas assez bien entretenues ; effectivement il n'y a pas assez de travaux dans les copropriétés. Nous le savions et le confirmons.

2 - Ce qui nous inquiète tout d'abord, est qu'on nous annonce une étude commandée par un " grand groupe de syndics ". On imagine déjà la campagne que cette étude va générer à base de culpabilisation des copropriétaires - " tous radins " - et de dramatisation -
" copropriétaires, votre patrimoine f… le camp ". Mais le plus grave n'est pas là.

3 - Le plus grave concerne l'analyse mêmes des CAUSES :

En effet, au-delà des explications fantaisistes évoquées, il faut rechercher les vraies causes de cette situation inquiétante. Celles-ci, selon nous, sont au nombre de cinq :

Nous allons reprendre ces explications (non exhaustives).

1 - Des charges qui augmentent régulièrement

Oui les charges de copropriétés augmentent régulièrement et ceci même si certains syndicats professionnels peuvent, parfois, prétendre le contraire (nous attendons toujours les réponses de la CNAB aux anomalies constatées sur les chiffres de leur dernière étude…).

Plusieurs causes (structurelles ou non) expliquent cette dérive ; citons-en quatre :

A cela s'ajoute le fait que chaque gestionnaire s'occupe davantage de lots qu'il y a dix ans, ceci pour augmenter leur productivité et donc leur marge et que les syndics passent souvent dans les copropriétés en coup de vent, ce qui ne favorise que modérément la maîtrise des charges. Qu'il s'agisse de gestion du chauffage, de l'eau, du personnel, des petits contrats, l'heure est de moins en moins à l'optimisation des coûts, ce qui requiert du temps mais aussi de la compétence de la part des syndics.

2 - Absence de lisibilité concernant la programmation des gros travaux

Autre problème : les syndics se sentent souvent de " passage " dans une copropriété. Voilà pourquoi si peu tentent de mettre en place une vraie gestion patrimoniale.

On l'a vu avec le Carnet d'entretien. Les chambres syndicales de syndics n'ont pas suivi l'ARC pour obtenir que ce carnet devienne un VRAI carnet permettant non seulement une analyse du passé (ce qui s'est fait exactement, à quels coûts, pour quels résultats) mais une programmation dans le temps des gros travaux.

Normal dans ces conditions que des copropriétaires refusent de s'engager dans un véritable programme pluriannuel de travaux et attendent que le toit fuit ou que les balcons menacent de tomber.
C'est bien parce que les syndics gèrent le patrimoine au jour le jour que les copropriétaires sont aussi réticents.

Là encore, il est plus simple de faire supporter aux copropriétaires la responsabilité de cette situation que d'assumer ses défaillances professionnelles.

3 - Absence de " fonds travaux " dans les copropriétés

Pourquoi les immeubles qui ne sont pas en copropriété sont-ils mieux entretenus ? N'est-ce pas (entre autres raisons) parce que les propriétaires ont une obligation comptable de prévoir des P.G.R. (provisions pour grosses réparations) ?

En copropriété, il n'y a rien de tel : pire les juristes purs et durs s'opposent à l'idée même qu'on puisse imposer aux copropriétés d'avoir des
" FONDS travaux " (affectés aux lots et non aux copropriétaires), ceci au prétexte que les syndicats de copropriétaires n'ont pas de
" patrimoine ".

Pourtant d'autres pays (le QUÉBEC) pratique cette obligation avec efficacité.
Il n'est pas difficile de comprendre combien la situation française (pas de vrais fonds, travaux obligatoires) est un frein à tout entretien régulier des bâtiments.

4 - Aucun produit d'épargne collective

Ceci dit, une telle obligation ne serait " juste " financièrement que si cette obligation d'épargne trouvait une incitation ou une " récompense ".
Là encore nos braves responsables politiques promettent depuis des années qu'ils vont y réfléchir, mais ne créent toujours pas un produit d'épargne spécifique aux copropriétés.

Dans ces conditions il faudrait être fou pour accepter d'épargner sachant que cette épargne serait rongée par l'inflation et les intermédiaires (banquiers mais aussi syndics).

5 - Des bailleurs de plus en plus nombreux

Dernière raison pudiquement passée sous silence : le développement du parc locatif privé. Chacun, aujourd'hui, y va de son investissement immobilier défiscalisant. Ceci dit les " petits bailleurs " ont des contraintes et objectifs spécifiques :

Constater cela c'est constater que le soleil se lève à l'EST et se couche à l'OUEST. Nulle calomnie de notre part. Mais ça serait bien que les professionnels (par ailleurs souvent gérants de ces biens) puissent en toucher deux mots à la FNAIM.

Le constat que nous avons fait amène tout naturellement à quatre séries de propositions.

1 - Agir pour la maîtrise des charges

- En 1986, l'État, les professionnels et les usagers n'avaient pas peur de dire que la maîtrise des charges était importante et ne pouvait être que le résultat d'efforts conjugués.

- Il faut, aujourd'hui, reprendre ce flambeau : oui, la maîtrise des charges est indispensable (pour préserver la solvabilité du ménage) et possible.

- Pour cela il faut :

- Il faut aussi (côté État) :

- Curieux tout de même qu'en ces temps de disettes, l'ARC soit (presque) seule à porter ce thème et à donner à tout un chacun les outils nécessaires.

2 - Mettre en place un vrai Carnet d'entretien des copropriétés

Depuis la parution du décret sur le Carnet d'entretien nous ne cessons de montrer que le décret actuel (compromis bâtard) :

Nous renvoyons donc à nos analyses et propositions pour que se mettre ENFIN en place un vrai Carnet d'entretien, véritable outil de programmation AVEC et POUR les copropriétaires.

3 - Un " fonds travaux " obligatoire assorti d'un produit d'épargne adapté aux copropriétés

Là encore, il s'agit de montrer le problème pour que la solution apparaisse.

On va inciter les français à épargner pour leur retraite. Pourquoi pas pour l'entretien collectif de leur immeuble ?

Il faut donc :

Grâce à ces TROIS mesures : politiques de maîtrise des charges, mise en place d'un VRAI Carnet d'entretien, obligation d'une épargne collective correctement rémunérée - nous pensons que 70 % des obstacles seraient surmontés.

- Certes il est beaucoup plus facile aux syndics d'accuser la soi-disante pingrerie des copropriétaires ou l'irresponsabilité des banquiers que de mettre en cause la qualité de leur gestion.

- Plus facile aussi de s'en prendre aux copropriétaires que de mettre en place un vrai Carnet d'entretien.

- Du côté des pouvoirs publics il est plus simple de multiplier les obligations sanitaires ou sécuritaires que de mettre au point des vrais instruments incitatifs à l'épargne et aux économies.

- Reste, comme on le voit que des responsabilités ne sont pas forcément là où l'on veut les voir : du côté des copropriétaires. Notre argumentaire sera-t-il entendu ou faudra t-il continuer à lire que " c'est la faute aux quorums de vote " ?

A suivre avec attention.

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