L’ARC fête ses vingt ans cette année.

En vingt ans la Copropriété a beaucoup changé. Pas toujours en bien.

Nous avons relevé DIX points majeurs (vingt ans, dix points) dont le moins que l’on puisse dire est qu’ils ne nous rendent pas particulièrement optimistes. Nous vous les livrons. Ce sont « Les nouveaux habits de la Copropriété ».

Arriverons-nous à améliorer le sort des copropriétaires et des copropriétés malgré les tendances lourdes que nous mettons en évidence ?

Comme disaient les anciens : « Qui vivra verra ». Nous allons cependant, nous y employer avec toute notre énergie.

 

 

 

En quelques années, le droit de la copropriété s’est complexifié de façon très sensible.

La complexification a porté essentiellement sur :

1)     les règles de convocation et de tenue des assemblées générales (un formalisme de plus en plus strict et dense s’impose à tous) ;

2)     les règles de tenue et de présentation des comptes ;

3)     les obligations sanitaires ou sécuritaires (ascenseurs, amiante, plomb dans l’eau, termites, peinture au plomb, etc).

Or, comme dans le même temps la copropriété s’est ouverte à de nouvelles couches de population par ailleurs modestes et parfois étrangères, cette complexification se traduit par une incompréhension grandissante d’un nombre croissant de copropriétaires.

Cette incompréhension engendre de son côté, outre un absentéisme grandissant, le développement de l’individualisme et de l’incivisme, mais aussi une dérive des impayés et l’instauration de relations de plus en plus tendues au sein des copropriétés.

À cela il faut ajouter - du côté des syndics - que cette complexification devient décourageante et justifie - de la part de certains - des comportements non conformes aux dispositions en vigueur (façon polie de dire que nous assistons à une montée en régime de l’ « illégalisme »).

En quelques mots, donc, la complexification engendre :

-          du côté des copropriétaires l’incompréhension puis le rejet  ;

-          du côté des syndics la lassitude et/ou le développement d’irrégularités (volontaires ou non).

 

 

Il y a vingt ans, 90 % des syndics étaient encore des patrons de petits cabinets qui tenaient eux-mêmes les assemblées générales et connaissaient bien les copropriétaires et les immeubles.

Aujourd’hui plus de 50 % des lots en copropriété sont administrés par une dizaine de grands groupes (certains gérant jusqu’à 1.000.000 de lots !) qui, naturellement, recherchent une marge commerciale maximale.

Le « petit » syndic n’est plus, dans la plupart des cas, qu’un syndic en sursis qui attend - souvent très sereinement - de se vendre au plus offrant.

Les conséquences sont les suivantes :

a)      les copropriétaires n’ont plus vraiment affaire à un « syndic » mais à un gestionnaire (avec un turn-over parfois impressionnant au sein des cabinets), débordé et qui doit s’occuper d’un grand nombre de copropriétés (rentabilité oblige) tel qu’il lui est impossible de les gérer correctement ;

b)     les copropriétés génèrent de plus en plus de profits pour les groupes immobiliers, qui eux-mêmes se diversifient de plus en plus (banquiers, promoteurs, assureurs, syndics, gestionnaires de biens locatifs) et proposent de plus en plus des services collectifs ou personnels via leurs filiales, point sur lequel nous revenons d’ailleurs plus loin.

Cette situation explique le développement chez les copropriétaires d’un sentiment généralisé de déception liée au métier de syndic.

 

 

Suite à l’affaire « Technique Plastique » d’une part et suite, d’autre part au rachat massif des petits cabinets de syndic par les grands groupes, la pratique traditionnelle dite des « ristournes » a eu tendance à disparaître (à la fois dangereuse, donc, et à la fois archaïque).

Pour remplacer les ristournes et développer leur rentabilité sans augmenter de façon brutale leurs honoraires de base, les syndics ont du trouver un palliatif. Celui-ci s’appelle « honoraires particuliers » ou « supplémentaires », pratique qui consiste à facturer « en plus » des honoraires de base et de façon souvent déguisée, de nombreuses tâches de gestion courante jadis incluses dans le forfait de base.

Marginaux il y a quinze ans, les montants cumulés de ces honoraires supplémentaires commencent aujourd’hui à dépasser le montant des honoraires de base et à créer un véritable problème national au point que le Conseil National de la Consommation a du mettre en place une commission de travail pour trouver une solution à ce paradoxe.

 

 

 

On a vu au point 2 que les grands groupes grignotaient le marché de la gestion des copropriétés. Mais la situation est beaucoup plus préoccupante qu’il n’y paraît.

En effet, les grands groupes, qui appartiennent de plus en plus à des grandes banques (Banques Populaires, Caisse d’Epargne, Crédit Mutuel, Crédit Agricole, etc) ne s’occupent de gestion de copropriétés qu’entre autres choses : ces groupes font de la promotion, de la transaction, de la gérance locative et bien sûr, visent à placer des prêts auprès des copropriétaires (futurs ou déjà en place) dont des prêts… immobiliers ; ils possèdent également de nombreuses filiales (nous reviendrons sur le sujet) qu’ils souhaitent faire intervenir dans les copropriétés.

Leur activité de syndic n’est plus un « métier » spécifique, c’est un des moyens qu’ils ont de tenir la chaîne immobilière.

Ainsi le promoteur va mettre en place SON syndic qui va administrer les copropriétés qu’il a construites et mises en vente auprès de clients des « banques-syndics ». Pour faire bonne mesure, le « syndic » va aussi gérer à titre privatif une partie des lots vendus à des investisseurs locatifs dont il va même utiliser les mandats pour les représenter en assemblée générale (voir point 6) : bref, le « syndic » fait tout, il EST tout, il maîtrise tout et les copropriétaires occupants ont parfois moins de marge de manœuvre que de simples locataires.

 

 

En plus du phénomène des « filières », on doit évoquer celui des « filiales » qui vient compléter le dispositif.

Depuis quelques années, nous assistons, en effet, à la montée en puissance des « filiales » de syndics dans des domaines de plus en plus nombreux :

-          assurances ;

-          diagnostics immobiliers de toute nature ;

-          bureaux d’études ;

-          entreprises de sécurité, etc.

bientôt viendront les filiales de courtage de prêts immobiliers, de téléphonie… et bien d’autres encore.

Ceci pose plusieurs problèmes :

a)      Cette confusion des genres est-elle vraiment normale et peut-on raisonnablement croire qu’il n’y aura pas conflit d’intérêts entre le syndic qui doit défendre tout à la fois les intérêts de la copropriété et ceux de ses filiales, conflit d’intérêts qui se résoudra forcément au mépris des intérêts de la copropriété ?

En effet, comment peut-on croire qu’un syndic agira vraiment à l’encontre d’une filiale qui va poser problème (travail non fait ou mal fait, prix de moins en moins compétitifs) ?

b)      Ensuite, peut-on raisonnablement espérer que cette situation soit propice à l’exercice véritable du jeu de la concurrence ?

c)      Enfin cette situation ne va-t-elle pas créer une dépendance des copropriétés vis-à-vis de groupes « filières » (imaginons une copropriété qui aurait signé cinq ou six contrats avec les filiales d’un syndic dont elle entend révoquer le mandat…) ? On le constate d’ailleurs déjà à l’heure actuelle dans le cadre de l’assurance immeuble.

Il y a là un problème majeur et lourd de conséquences qui - curieusement - ne fait l’objet d’aucune réflexion approfondie de la part des responsables publics ou privés, alors même qu’il faudrait poser des règles, des principes, voire édicter des incompatibilités.

 

 

Pour compléter l’analyse concernant les filières, évoquons d’un mot les copropriétés « nouvelles », qui sont une des conséquences de celles-ci.

De quoi s’agit-il ?

On sait qu’aujourd’hui, dispositif fiscal oblige, une part importante des lots des copropriétés nouvelles sont vendus à des investisseurs qui :

-          n’achètent pas un « bien » mais un placement (bénéfice d’exonération fiscale) ;

-          cherchent uniquement une rentabilité, garantie d’ailleurs par le vendeur ;

-          ne veulent faire aucun gros travaux qui pourraient écorner leur rentabilité ;

-          confient souvent leur logement à gérer au « syndic-gérant » mis en place par le promoteur (ce mandat peut d’ailleurs être prévu à la vente et être quasi-obligatoire) ;

-          sont peu soucieux de la maîtrise des charges (puisque ce sont les locataires qui apuent).

Dans ces copropriétés, le promoteur-syndic-gérant se retrouve ainsi - comme on l’a déjà dit, mais il ne faut pas hésiter à le répéter - seul maître à bord face à des copropriétaires occupants qui - même s’ils constituent la majorité du conseil syndical - deviennent, de fait, minoritaires chez eux et sont démunis face à un syndic tout puissant.

À noter que les copropriétaires occupants de ces immeubles sont souvent des primo accédants modestes, ce qui introduit un deuxième clivage entre les copropriétaires « occupants » et les « investisseurs ».

 

 

● Le concept de « copropriété en difficulté » est rentré dans le droit par le biais de la loi « habitat » de 1994.

Depuis, le phénomène ne fait que s’amplifier et les pratiques publiques s’épuisent à tenter de juguler un problème croissant, tout en refusant de mettre en place certains dispositifs nécessaires, comme par exemple :

-          l’instauration du principe des fonds travaux obligatoires ;

-          la mise en place d’interventions précoces grâce à des systèmes d’alerte associant divers partenaires (dont les grands fournisseurs et les collectivités territoriales) ;

-          la mise en place de programmes d’information et de formation des copropriétaires modestes dont un nombre croissant est issu de l’immigration ;

-          l’assistance à la maîtrise des charges et particulièrement celles liées au chauffage et à l’eau.

À noter que treize ans après la loi de 1994 qui a institué le dispositif de traitement judiciaire des copropriétés en difficulté, aucun bilan n’en a encore été fait, malgré les demandes régulières de l’ARC, ce qui fait qu’on ne sait ni quelle est l’ampleur du phénomène ni quelle est l’efficacité (ou inefficacité) du dispositif d’intervention actuel !

● Mais le concept de copropriété « en difficulté » est aujourd’hui rattrapé par un autre concept : celui de la copropriété « fragile », née de la conjonction de divers facteurs :

-          l’accession à la copropriété de personnes endettées au maximum (jeunes par exemple) ou fragiles (retraités) :

-          l’augmentation des charges de copropriété, due seulement en partie mais pas uniquement aux augmentations des coûts énergétiques ;

-          le développement des obligations sanitaires et sécuritaires.

Dès lors on assiste au scénario suivant : les charges impayées augmentent, les travaux d’entretien sont réduits au minimum, les personnes les plus solvables commencent à s’en aller.

Voici comment naît une « copropriété fragile » qui, demain peut-être, sera une copropriété en difficulté.

Là encore, il semblerait qu’au lieu de chercher des sécurités et des garde-fous, les responsables politiques cherchent avant tout à développer encore plus l’accession à la copropriété des ménages modestes (exemple : par la mise en vente massive des HLM), ce qui entraînera un effet mécanique sur la « fragilisation ».

 

Selon les enquêtes qui concernent le gros entretien des immeubles en général, il apparaît que les copropriétés sont de plus en plus mal entretenues. Chacun connaît les raisons de cette situation :

a)     vieillissement des immeubles, dont les grands ensembles des années 1960/1970 ;

b)     solvabilité de plus en plus faible d’un nombre croissant de copropriétaires ;

c)     développement des travaux obligatoires concernant la sécurité (exemple : ascenseurs) ou la santé (peinture au plomb, amiante) imposés au détriment des gros travaux de conservation ;

d)     surtout : absence totale de dispositif obligeant et incitant fiscalement à provisionner pour les futurs gros travaux, comme cela se passe dans certains autres pays.

Pour cette raison, le gros entretien d’un nombre croissant de copropriétés est de plus en plus difficile à assurer.

À noter que ce problème qui a émergé depuis dix ans, est certainement un des problèmes majeurs des vingt prochaines années, ce qui rend encore plus inquiétant la surdité des pouvoirs publics concernant nos analyses et propositions (le fonds travaux obligatoire assorti d’une fiscalité adaptée).

 

 

Si le problème des charges a toujours été majeur, il prend aujourd’hui une ampleur nouvelle en raison :

-          de la hausse des coûts de l’énergie, via l’ouverture des marchés ;

-          de l’insolvabilité croissante d’un certain nombre de copropriétaires (jeunes primo-accédants, retraités, ménages modestes ne pouvant pas accéder au locatif, etc) ;

-          de l’évolution forte des charges en général, évolution liée à différentes facteurs (exemple : développement des équipements dans les immeubles, renforcement des obligations sanitaires ou sécuritaires)

Ce souci rejoint maintenant une certaine conscience écologique « émergente » qui d’ailleurs sert opportunément d’aiguillon aux « chercheurs d’économies » dont l’image caricaturale de « radins congénitaux » trouve enfin un habillage très convenable.

Fort heureusement, ECOLOGIE et ECONOMIES commencent à se conjuguer, voire à s’épauler. Nous ferons en sorte que ce frémissement devienne un « tremblement ».

 

 

Pour finir, revenons sur la « normalisation comptable », reflet des évolutions récentes de la copropriété mêlant transparence et opacité, rationalisation et complication…

La normalisation comptable - entrée en vigueur le 1^er janvier 2007 - sera-t-elle seulement source de nouvelle complexification ou également - à terme - garantie de transparence et de pratiques conformes à l’intérêt des copropriétaires ?

Nous ne le saurons pas tout de suite, mais ce que nous pouvons dire c’est que les pouvoirs publics semblent avoir pris parfois un malin plaisir à rendre encore plus complexe ce qui l’était déjà assez de par sa nature.

Exemple ?

Pourquoi, le Gouvernement a-t-il maintenu contre l’avis de TOUS les experts et représentants des copropriétaires l’annexe comptable numéro 2 (compte général de gestion par nature) ? Oui, pourquoi ?

 

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