I-                   Comment désarmer les conseils syndicaux et se débarrasser des associations ?

 

Il est en train de se passer quelque chose d’assez inquiétant : des syndics - de ceux qui ont peur des conseils syndicaux un peu curieux, actifs et bien informés - sont en train de faire croire qu’un conseil syndical ne peut adhérer de lui-même à une association de conseils syndicaux et qu’il doit pour cela avoir l’autorisation de l’assemblée générale.

Plus grave : certains vont même jusqu’à prétendre que le conseil sydncial ne peut adhérer à une association et que seul le syndicat des copropriétaires le pourrait !

Ces syndics habillent tout cela d’un juridisme péremptoire.

Voyons leurs arguments. Voyons comment leur répondre et voyons surtout comment réagir.

Il ne faut pas négliger cette action qui n’a qu’un objectif pour ces syndics :

-          empêcher les conseils syndicaux de se faire assister ;

-          se retrouver ainsi tranquilles face à des conseils syndicaux désarmés et démunis ;

-          incidemment fragiliser les associations telles que l’ARC en empêchant les conseils syndicaux d’y adhérer ou en rendant difficile leur adhésion.

Avant d’analyser les problèmes, deux remarques :

1)     Copropriétaires faites attention à ces syndics qui sortent leur Code civil pour dénier aux copropriétaires ÉLUS par l’assemblée générale le droit de dépenser entre 4 et 5 € par lot principal et par an pour se faire assister (alors que la moindre vacation horaire de syndic non prévue au budget, coûte aujourd’hui entre 70 et 100 € !) ;

2)     Syndics, faites attention : les copropriétaires ne sont pas les niais que vous imaginez et ils sauront vite comprendre les vraies raisons de votre refus : tout simplement la peur d’avoir en face de vous (ou à vos côtés…) des conseils syndicaux mieux informés et mieux conseillés et une association qui les aide à bien se défendre.

II-                Première question : le conseil syndical peut-il décider de prendre conseil auprès de qui il veut ou doit-il demander l’autorisation à l’assemblée générale ?

• Voyons ce que dit l’article 27 d’ordre public du décret du 17 mars 1967.

« Le conseil syndical peut, pour l’exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité ».

Comme on le voit, on ne peut pas faire plus clair : c’est le conseil syndical qui « CHOISIT » ses conseillers et non pas l’assemblée générale.

C’est d’ailleurs la logique même et surtout la logique « démocratique » : le conseil syndical est élu par l’assemblée générale puis se réunit, puis commence à travailler, puis décide démocratiquement de choisir un conseiller.

S’il lui fallait alors attendre une autorisation d’assemblée générale, cela reporterait la possibilité de se faire conseiller à l’assemblée générale suivante. Pendant ce temps-là, le conseil syndical serait désarmé face au syndic. Sans doute est-ce d’ailleurs le but recherché, mais comme on l’a vu ces syndics ont tort.

Il est cependant inquiétant que de telles affirmations puissent circuler et être reprises avec tant de facilité et si peu de sens critique.

III-              Deuxième question : le conseil syndical peut-il décider d’adhérer à une association 1901 de « conseils aux conseils syndicaux » ?

« D’accord, le conseil syndical peut choisir son conseiller », finissent pas dire les syndics, « mais il ne peut adhérer à une association ». Autre abomination qu’il faut dégonfler.

N’ayant pas réussi à déposséder le conseil syndical de son droit de choisir ses conseillers, les syndics cherchent un autre angle d’attaque : « Les associations étant des associations de personnes et les conseils syndicaux n’ayant pas la personnalité morale, les conseils syndicaux ne peuvent adhérer à une association de conseil syndicaux ».

Faut-il vraiment que ces syndics aient des choses à se reprocher pour en arriver là.

À quoi nous répondons trois choses :

a)     Les conseils syndicaux sont des groupements dotés d’une personnalité par la loi de 1965 (ils ont obligatoirement un président ; ils peuvent engager des dépenses ; ils donnent leur avis au syndic ; ils reçoivent des mandats de l’assemblée générale ; ils ont un règlement de fonctionnement, etc.) ; ce n’est pas parce qu’ils n’ont pas une capacité juridique qu’ils n’ont pas de personnalité (même situation, par exemple, pour les associations 1901 qui ont une personnalité mais n’ont pas la capacité juridique - exemple : agir en justice - que si elles sont déclarées en Préfecture). Dès lors et, là encore contrairement à ce qui est dit, rien n’empêche une association 1901 de prévoir l’adhésion de conseils syndicaux dans ses statuts.

b)     Mais nous savons que ces syndics peuvent pinailler pendant des années sur ce point. C’est pourquoi, pour couper court à leur approche théologique du conseil syndical et à des discussions qui n’intéressent qu’eux, nous disons à ces juristes qu’en tout état de cause le conseil syndical est actuellement adhérent à l’ARC EN LA PERSONNE de son président et que la loi de 1901 (sa lettre et son esprit) est donc parfaitement satisfaite.

c)     Enfin, nous rappelons à ces professionnels que des clauses de statuts d’association régulièrement déposés en Préfecture ne peuvent être considérées comme illégales et nulles par le premier venu et que s’il veut le faire il faut qu’il fasse comme n’importe quel copropriétaire qui veut faire annuler des clauses ou résolutions qu’il estime nulles :  aller en justice. Allez-y, messieurs les syndics. En attendant, respectez et les choix des conseillers syndicaux et les statuts en vigueur de leurs associations.

À noter que la position de ces syndics qui pensent qu’un conseil syndical ne peut adhérer à une association de conseils syndicaux (mais que seuls le peuvent les syndicats de copropriété) aboutit à des très intéressantes monstruosités propres à réjouir certains syndics. En effet :

• Si c’est le syndicat qui adhère à l’association, c’est donc le syndic qui représentera le syndicat à l’assemblée générale de l’ARC !

On voit le tableau : l’assemblée générale de l’ARC envahie par des professionnels ; le Conseil d’Administration de l’ARC composé de professionnels ; un syndic professionnel président de l’ARC.

• Quand on leur fait remarquer cette absurdité, nos syndics, qui ont toujours réponse à tout, comme on sait, répliquent : « Qu’à cela ne tienne ; il suffira d’un mandat spécial de l’assemblée générale donné au président du conseil syndical ».

Solution dont on voit bien l’irréalisme total : là encore non seulement il faudrait que la question de délégation soit inscrite à l’ordre du jour mais en plus que cette délégation soit votée à la majorité de l’article 25 puis 25-1 ; donc en cas de participation insuffisante (moins d’un tiers dans le cas des grosses copropriétés), celle-ci ne pourra pas être votée et l’on se retrouvera obligatoirement avec un conseil syndical représenté à l’assemblée générale de l’ARC par un syndic.

Si le ridicule juridique pouvait tuer, il y aurait quelques morts chez ces syndics.

 

IV-            Troisième question : le syndic doit-il payer les factures du conseil syndical concernant ses « conseillers » si un budget de conseil syndical n’a pas été voté ?

Les syndics évoqués plus haut sont cependant, (à quelques exceptions près), bien obligés de reconnaître finalement que nous avons raison et que le conseil syndical non seulement est libre de choisir QUI il veut (sans avoir à obtenir l’accord de l’assemblée générale), mais peut adhérer à une association de conseils syndicaux.

Mais, la fureur « anti-conseils syndicaux indépendants» aidant, ils ont trouvé une troisième astuce pour contrer le choix du conseil syndical (lorsque celui-ci n’a pas un budget voté par l’assemblée générale). La voici : « Dans la mesure où le conseil syndical n’a pas de budget, nous ne Pouvons pas - disent ces syndics - honorer votre facture de 150 ou 200 € ; à défaut nous engagerions gravement (…) notre responsabilité ».

Là encore, les syndics font fort, mais ont tort : l’article 27 stipule ceci :

« Les dépenses nécessitées par l’exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d’administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic ».

Nulle part on ne parle de décision préalable. Comme nulle part il n’est dit que les honoraires supplémentaires du syndic qui n’ont pas été budgétés ne pourraient pas être payés au prétexte qu’ils ne sont pas budgétés.

Allons plus loin. L’ancienne version de l’article 27 - modifié en 2004 - prévoyait BIEN une condition préalable et précisait, elle, que les « conseillers » du conseil syndical étaient « payés par le syndic dans les conditions fixées par le règlement de copropriété éventuellement modifié ou complété par une décision d’assemblée générale ».

Or ces conditions préalables ont disparu, ceci précisément pour empêcher que le syndic n’oppose un refus d’exécution à une décision du conseil syndical concernant l’exercice de sa mission (contrôler et assister le syndic).

On le voit, rien ne peut être opposé à la légitime demande du conseil syndical. Pire : un tel refus sera assimilé à une entrave aux droits du conseil.

Ceci dit, si des syndics persistent dans leur erreur, ils vont vite finir par le regretter.

Et pour avoir pris plaisir à refuser (illégalement) de régler une facture de 200 € à une association de conseils, ils auront eux-mêmes à rendre compte en assemblée générale de prélèvements de centaines ou milliers d’euros d’honoraires non budgétés et ne correspondant, trop souvent, à rien de justifié.

Si c’est ce qu’ils cherchent, c’est ce qu’ils vont trouver.

V-               Quatrième question : l’adhésion à une association répond-elle aux dispositions de l’article 27 du décret de 1967 qui prévoit que le conseil syndical peut « prendre conseil » (auprès de toute personne de son choix) ?

Vous ne comprenez pas la subtilité de cette question et l’on vous comprend.

Essayons donc de pénétrer cette nouvelle argutie.

« Prendre conseil », disent, les syndics qui veulent empêcher le conseil syndical d’adhérer à une association, renvoit à un acte « ponctuel ». Or une adhésion à une association concerne une assistance permanente. En conséquence l’adhésion à une association ne serait pas conforme à l’article 27 !!!!

Comme disaient nos aïeux : « Il y a vraiment des coups de pieds au c…. qui se perdent ».

Nous sommes confondus par le fait que des gens qui se disent sérieux puissent s’amuser à de telles futilités, mais nous devons y répondre ne serait-ce que pour contrer leurs attaques malfaisantes.

 

Voici la réponse simple :

 

1.      D’abord nous dirons que l’article 27 ne prévoit rien sur les relations qui peuvent exister entre le conseil syndical et ses conseillers. Il peut donc s’agir aussi bien d’une « consultation » ponctuelle que d’un « abonnement » ouvrant droit à X consultations, voire un nombre infini de consultations sur une période donnée. 

2.      Ensuite nous précisons que - avec l’adhésion à l’ARC - nous sommes dans ce dernier cas (consultations indéfinies sur une année) et que l’articlez 27 est donc bien satisfait.

 

Ajoutons que l’ARC est avant tout une association de conseils ; elle conseille sur tous les sujets concernant la copropriété et par tous les moyens : rendez-vous, permanences ; consultations écrites ; formations ; articles ; bulletins ; site Internet.

L’adhésion à l’ARC ouvre droit à un accès permanent à ces moyens multiples d’obtenir « conseils », ce qui fait que le conseil syndical peut, à tout moment, prendre conseil auprès de l’ARC grâce à son adhésion.

Par ailleurs l’ARC - pour assurer sa mission de conseil - peut-être appelée à assister le conseil syndical dans ses opérations de contrôles (exemple : contrôle des comptes).

On le voit, le conseil est au centre de l’action de l’ARC et l’assistance peut être une des modalités multiples d’exercice de cette mission de conseil.

On le voit aussi, tout ceci est simple, sauf pour ceux que passionnent les discussions curieuses sur le sexe des anges. Poursuivons.

VI-            Un mot en passant sur ces « bons apôtres »

Si vous voulez mesurer l’hypocrisie de ces tueurs de « conseils syndicaux », voici ce que l’un d’eux - ancien syndic semble-t-il très proche du cabinet LOISELET - ose écrire sur un forum d’un site de copropriété (UNIVERSIMMO) :

« En l’état actuel un syndic peut risquer sa peau aussi bien en refusant de régulariser une adhésion décidée par le conseil syndical seul qu’en la régularisant sans barguigner à réception de la demande du conseil syndical (…) S’il a régularisé l’adhésion, on pourra lui reprocher d’avoir engagé une dépense non prévue au budget prévisionnel ». 

Vous avez bien lu : « Risquer sa peau ».

On croît rêver ! Non seulement ce monsieur (qui n’est peut-être même plus syndic) raconte n’importe quoi (cette dépense n’a PAS à être budgétée) mais en plus il se fiche de nous : alors que nous savons tous que ces braves gens (qui risquent leur peau chaque jour pour nous) peuvent engager des milliers et milliers d’euros SANS AUCUNE autorisation d’assemblée générale (et ceci alors même qu’elle est impérative) et t leur peau chaque jour poust, à rien de justifiégétisation intégrale)tés du Code civil.y compris au bénéfice de leurs filiales (voir le jugement LOISELET ( abus numéro 1513) , le voilà qui manque s’évanouir parce que le paiement d’une cotisation annuelle à l’ARC (association totalement indépendante financièrement)  de 150 ou de 200 €, valablement décidée par le conseil syndical élu par l’assemblée générale pour contrôler le syndic, serait demandée par les membres du conseil syndical !

Oui, décidément ce monsieur se moque de nous (s’il ne se moque pas de nous, c’est encore plus grave) et ne comprend pas que les copropriétaires sont un tout petit peu moins bêtes que ce qu’il pense et qu’ils le montreront à leur cher syndic.

VII-          Pourquoi certains syndics veulent-ils imposer que l’adhésion du conseil syndical passe par l’assemblée générale ?

Oui, pourquoi ? Question intéressante. Car pour justifier cette position aberrante aux effets aberrants (voir plus haut) ils évoquent l’assemblée souveraine et la « démocratie ». Défense de rigoler. La démocratie, ce n’est pas laisser cent copropriétaires « décider » à qui le conseil syndical fera obligatoirement appel pour faire son travail correctement. C’est laisser les personnes élues par l’assemblée générale choisir  elles-mêmes - comme le prévoient les textes - leurs conseillers.

En fait, il s’agit-là simplement d’un bon moyen de faire barrage à la liberté du conseil syndical, donc, encore une fois, de le désarmer.

Prenons trois exemples montrant que cette obligation de passer par l’assemblée générale peut être gravement préjudiciable aux conseils syndicaux et donc aux copropriétaires :

1)     Lisez l’abus numéro 1525 concernant la GIEP (nouvelle copropriété) : dans un tel cas (syndic tout puissant et abusif), lorsque le conseil syndical sera élu, et comme l’adhésion à l’ARC n’était évidemment pas à l’ordre du jour de la première assemblée générale (et pour cause), il faudrait attendre (si l’on suivait le raisonnement de ces syndics) l’année suivante pour que le conseil syndical puisse se faire conseiller et pouvoir agir contre cet incroyable syndic. Une année de tranquillité pour le syndic… dont on a vu les belles manières !

2)     Plus généralement en l’absence de question spéciale sur l’adhésion à une association, aucune adhésion à quelque association que ce soit ne sera possible, dira le syndic. Bon débarras ! Circulez, conseils syndicaux trop curieux !

3)     Dernier exemple : lisez l’abus numéro 1526 (FONCIA majoritaire avec ses mandats de gestion). Pensez-vous que le cabinet FONCIA AZUR (majoritaire en voix à l’assemblée générale) va accepter l’adhésion du conseil syndical à l’ARC, alors que nos adhérents dénoncent ses pratiques ?

La solution de ces syndics est non seulement juridiquement non fondée, comme on l’a vu longuement, mais dans la pratique se révélerait un déni de démocratie doublé d’un camouflet pour les copropriétaires, le conseil syndical non seulement étant empêché de se faire conseiller par qui il veut mais étant empêché tout court de se faire conseiller. Pire : l’assemblée générale bien manipulée par un syndic ou dirigée à coup de « pouvoirs » pourrait même obliger le conseil syndical à adhérer à une fausse association créée par des syndics ou du moins à une association très, très proche des syndics. Comme on voit, toujours le rêve pour les syndics : se débarrasser des vrais contre-pouvoirs.

Conclusion :

Soyons sérieux et résumons :

1. Le conseil syndical peut choisir ses conseillers sans que l’assemblée générale ait à intervenir.

2. Le conseil syndical peut adhérer à une association de conseils syndicaux, ceci EN LA PERSONNE de son président.

3. Le syndic est obligé - même en l’absence de budget spécifique - de régler la facture d’adhésion qui - comme les honoraires non budgétés du syndic - sera soumise au contrôle et au vote de l’assemblée générale.

À défaut, il y a entrave aux droits du conseil syndical.

Conseils :

-          Signez un contrat d’adhésion du conseil syndical à l’ARC en la personne de votre président.

-          Adressez la facture au syndic.

-          S’il refuse au prétexte que cela n’a pas été voté préalablement, faites-lui savoir que vous allez donc être fondé - par cohérence - à lui interdire de prélever sur la trésorerie de la copropriété (même en compte unique) le moindre centime et que, en plus vous appellerez à lui refuser son quitus, non par prudence cette fois-ci mais pour entrave au droit du conseil syndical.

-          Prévenez-nous aussi pour que nous puissions vous aider à agir judiciairement contre ces syndics pour « entrave aux droits du conseil syndical ». Là aussi, si des syndics veulent la guerre, ils l’auront.

-          Par ailleurs et pour couper court à ces lamentables manœuvres, dès la prochaine assemblée générale, faites voter dans le cadre du vote du budget général (pas besoin d’une question à ce sujet) un budget pour le conseil syndical.

-          Et pour finir : « Méfie-toi du cheval par devant, du bouc par derrière et du syndic de tous les côtés ». (Sagesse des Nations, tome 17, page 758). Enfin, bien sûr, de « certains » syndics….