Pour pouvoir exercer une activité commerciale ou professionnelle, il faut d'une part, que le local concerné ait une affectation commerciale ou professionnelle et d'autre part que cette affectation respecte la destination de l'immeuble.
La destination d'un immeuble est l'usage pour lequel cet immeuble a été conçu : immeuble d'habitation, de bureaux, surface commerciale.
L'affectation d'un local est l'usage que l'on en fait.
Ainsi, pour que l'activité commerciale ou professionnelle puisse être exercée dans un local initialement affecté à un autre usage, il est nécessaire de procéder à un changement d'affectation.
Ce changement n'est toutefois pas simple à obtenir puisqu'il doit obéir à la fois aux règles d'urbanisme et à celles de la copropriété.
Deux hypothèses se présentent :
- soit l'exercice de l'activité est conforme à la destination de l'immeuble
- soit il lui est contraire
1) L'exercice de l'activité respecte la destination de l'immeuble :
le local a déjà une affectation commerciale ou professionnelle
Dans cette situation, l'utilisation commerciale ou professionnelle du bâtiment ou du lot correspond à l'usage pour lequel ce bâtiment ou ce lot a été initialement conçu.
a) Les règles d'urbanisme
Ne s'agissant pas d'un changement d'affectation, il n'y a pas à demander d'autorisation particulière sauf si l'on se trouve dans les cas où une déclaration préalable ou une demande de permis de construire est nécessaire (travaux effectués).
b) Les règles de la copropriété
Dans cette hypothèse, l'exercice de l'activité est prévu par le règlement de copropriété. Dans ce cas le copropriétaire n'a pas à demander d'autorisation au syndicat des copropriétaires puisque l'usage qu'il compte faire de son lot est conforme aux dispositions du règlement de copropriéte et donc respecte la destination de l'immeuble.
Il y a cependant des cas où le règlement n'est pas précis sur les activités prohibées ou au contraire où il limite l'exercice des activités à certains commerces. Seule l'interprétation du règlement permet alors de savoir si l'exercice de l'activité nécessite un accord de la copropriété.
* Les activités interdites
Un syndicat de copropriétaires ne peut s'opposer qu'à l'installation des commerces expressément prohibés dans le règlement de copropriété.
Par exemple, si le règlement prévoit une destination mixte de l'immeuble (usage d'habitation et usage commercial pour le rez de chaussée) et qu'aucune clause n'interdit l'exploitation d'un commerce de restauration, les copropriétaires n'ont pas à s'opposer à l'ouverture d'un restaurant au rez de chaussée.
Il arrive également que les activités ne soient pas visées précisément mais que la limite apportée soit rédigée en termes généraux : "Il ne pourra être exercé d'activité commerciale qui serait de nature à incommoder par le bruit ou les odeurs les personnes habitant l'immeuble". Dans cette hypothèse, il appartiendra au syndicat des copropriétaires d'apporter la preuve des nuisances pour qu'il puisse interdire l'exercice de l'activité incriminée.
* La possibilité de n'exercer que certaines activités
Il s'agit du cas où le règlement de copropriété énonce que tel local est à usage de tel commerce et que le copropriétaire qui souhaite exercer une autre activité devra en demander l'autorisation en assemblée générale.
Précisons d'abord que cette clause a été jugée licite par la jurisprudence. Elle présente un intérêt important pour les copropriétaires car elle permet de se prémunir contre la pratique de commerces tels que la restauration qui entraîne souvent des nuisances pour la copropriété.
Il faudra cependant que le refus d'autorisation soit justifié par l'existence de telles nuisances. En effet, dans le cas contraire, le copropriétaire, objet du refus, pourrait assigner le syndicat pour abus de majorité.
2) L'exercice de l'activité est contraire à la destination de l'immeuble
Deux hypothèses sont visées :
- L'activité envisagée est permise par le règlement de copropriété mais son exercice provoque des nuisances telles que la destination de l'immeuble n'est plus respectée
- Le local n'est pas affecté à un usage commercial (logement, garage) : un changement d'affectation est donc nécessaire
a) La destination de l'immeuble n'est plus garantie malgré le respect du règlement de copropriété
Dans cette situation, les copropriétaires victimes des nuisances ne sont pas dans une position favorable puisque l'auteur de ces nuisances n'a pas à demander d'autorisation pour exercer son activité. En effet, la plupart du temps, faute d'accord amiable, la cessation du trouble ne sera obtenue que par la voie judiciaire, ce qui l'expose à une procédure longue et coûteuse.
De plus, l'appréciation des nuisances relèvera de l'interprétation des magistrats.
Voici quelques exemples jurisprudentiels qui montrent qu'en la matière, il n'y a pas de critères d'appréciation des nuisances et que les juges se décident "au cas par cas" :
- une activité de restaurant-pizzeria a été jugée conforme à la destination de l'immeuble au motif que le commerçant utilisait un simple four et deux plaques électriques identiques à celles qui seraient utilisées pour un particulier ; la preuve des nuisances n'était donc pas rapportée par le syndicat des copropriétaires (février 1999).
- Une activité de sex shop a été jugée contraire à la destination de l'immeuble parce que le règlement de copropriété contenait une clause qui mentionnait que rien ne pouvait nuire à la tranquilité ni à la bonne tenue de l'immeuble ( novembre 1998).
b) Le changement d'affectation
Il s'agit de modifier l'affectation d'un lot à usage d'habitation en lot à usage commercial ou professionnel.
Ce changement est règlementé par le droit de l'urbanisme et par le droit de la copropriété.
* Le droit de l'urbanisme
La loi a posé un principe d'interdiction générale de transformation des locaux d'habitation dans certaines communes : Paris et communes situées dans un rayon de 50 km, communes dont la population est égale ou supérieure à 10 000 habitants.
Le changement d'affectation, dans ces communes, n'est possible qu'après autorisation du préfet donnée après avis du maire et du directeur départemental de la commune. La demande doit être déposée en préfecture (le projet de loi SRU prévoit que le dépôt puisse se faire en mairie).
Le défaut d'autorisation est sanctionné par une amende civile et par la remise en état des locaux mais l'action ne peut plus être exercée après l'expiration d'un délai de trente ans (à compter de la transformation illégale).
L'autorisation n'entraîne pas la transformation définitive du local : les surfaces devront retrouver leur usage de logement au départ du bénéficiaire de l'autorisation.
Attention, la simple domiciliation d'une entreprise dans un local d'habitation n'est pas soumise à ce régime d'autorisation.
* le droit de la copropriété
Si le règlement de copropriété prohibe l'affectation commerciale d'un lot, le changement d'affectation doit être demandée en assemblée générale et doit être autorisée à l'unanimité des copropriétaires.
Si le règlement de copropriété n'énonce pas d'interdiction mais qu'il stipule que l'immeuble est exclusivement destiné à l'habitation, c'est la même solution qui est retenue.
Si le règlement de copropriété n'énonce pas d'interdiction mais qu'il stipule que l'immeuble a une destination mixte (à la fois à usage d'habitation et à usage commercial), l'exercice de l'activité ne nécessite pas d'accord de la copropriété. Mais cette solution est purement théorique car dans ce cas, on laisserait l'appréciation de la destination de l'immeuble à la seule discrétion du commerçant copropriétaire. En effet, est-il utile de rappeler que l'exercice d'une activité ne requiert l'accord du syndicat des copropriétaires que si cette activité est contraire à la destination de l'immeuble ? Il serait donc préférable que l'accord soit obtenu pour éviter d' éventuelles procédures judiciaires.
Si un copropriétaire modifie l'affectation de son lot alors qu'il devait obtenir l'autorisation en assemblée générale, le syndicat des copropriétaires peut l'assigner devant le Tribunal de Grande Instance en réaffectation du lot à l'habitation dans un délai de 10 ans (à compter du changement d'affectation).
Attention, la loi permet aux copropriétaires de domicilier une entreprise dans leur lot indépendamment des règles précitées.
pour plus d'infos, voir l'article dans le bulletin 50
