Le volet " copropriété " de la loi de Rénovation Urbaine présentation - commentaires

Le 24 juillet 2003 le Parlement adoptait en deuxième lecture la loi Rénovation Urbaine. Cette loi a fait couler beaucoup d'encre pour deux raisons : elle prévoit en filigrane la démolition-reconstruction de 200.000 logements sociaux sur cinq ans ; elle a institué la " faillite civile " des personnes reconnues surendettées (faillite entraînant l'abandon des dettes).

On sait moins en général (sauf si vous fréquentez régulièrement notre site) qu'elle contient aussi un chapitre sur le traitement des copropriétés en difficulté.

Nous donnons ci-dessous le texte des articles concernés en donnant à chaque fois les explications nécessaires

Article : 18

" Le titre II du livre 1er du code de la construction et de l'habitation est complété par un chapitre IX intitulé " Sécurité des immeubles collectifs à usage principal d'habitation " et comprenant les articles L.129-1 à L.129-7 ainsi rédigés :

Article. L. 129-1. - Lorsque, du fait de la carence du ou des propriétaires, des équipements communs d'un immeuble collectif à usage principal d'habitation présentent un fonctionnement défectueux ou un défaut d'entretien de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou à compromettre gravement leurs conditions d'habitation, le maire peut, par arrêté, prescrire leur remise en état de fonctionnement ou leur remplacement, en fixant le délai imparti pour l'exécution de ces mesures.

L'arrêté est notifié aux propriétaires et aux titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux tels qu'ils figurent au fichier immobilier de la conservation des hypothèques. Lorsque l'immeuble est la propriété d'une société civile dont les parts donnent droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, la notification est faite au gérant tel qu'il figure au registre du commerce où la société est immatriculée.
Lorsque les mesures prescrites ne portent que sur les parties communes d'un immeuble soumis aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la notification aux copropriétaires est valablement faite au syndicat des copropriétaires.

A défaut de connaître l'adresse actuelle des personnes mentionnées à l'alinéa précédent ou de pouvoir les identifier, la notification les concernant est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune ou, à Paris, Marseille et Lyon, de l'arrondissement où est situé l'immeuble ainsi que par affichage sur la façade de l'immeuble.

Article. L. 129-2. - Si les propriétaires contestent les motifs de l'arrêté ou les mesures prescrites, ils peuvent demander à un expert de procéder, contradictoirement et au jour fixé par l'arrêté, à la constatation de l'état des équipements et d'établir un rapport.

Si, au terme du délai imparti, les mesures prescrites n'ont pas été exécutées et si les propriétaires n'ont pas cru devoir désigner d'expert, il est procédé à la visite par l'expert désigné par le maire.

Le tribunal administratif, après avoir convoqué les parties, statue, le cas échéant, sur le litige d'expertise et décide des mesures à réaliser et du délai pour leur exécution. Il peut autoriser le maire à y faire procéder d'office et aux frais des propriétaires si cette exécution n'a pas eu lieu au terme prescrit.

Article. L. 129-3. - En cas d'urgence ou de menace grave et imminente, le maire, après en avoir informé les personnes visées au deuxième alinéa de l'article L.129-1, selon les modalités prévues à cet article, demande au juge d'instance de désigner un expert chargé d'examiner l'état des équipements communs dans un délai de vingt-quatre heures suivant sa désignation.

Si le rapport de l'expert constate l'urgence ou la menace grave et imminente, le maire ordonne les mesures provisoires permettant de garantir la sécurité des occupants et, si nécessaire, l'évacuation de l'immeuble.

Dans le cas où ces mesures provisoires ne sont pas exécutées dans le délai imparti par l'arrêté, le maire peut les faire exécuter d'office et aux frais des propriétaires et des titulaires de droits réels immobiliers concernés.

II est ensuite procédé conformément à l'article L 129-2

Article. L. 129-4. - Le montant des frais afférents à l'exécution d'office des mesures prescrites est avancé par la commune et recouvré comme en matière d'impôts directs.

Article. L. 129-5. - A Paris, les compétences du maire prévues aux articles L. 129-1 à L. 129-4 sont exercées par le préfet de police.

Article. L. 129-6. - Le maire exerce les compétences visées au présent chapitre au nom de l'Etat. En cas de carence du maire, le représentant de l'Etat peut se substituer dans les conditions visées au 1° de l'article L. 2215-1 du code général des collectivités territoriales.

Article. L. 129-7. - Un décret en Conseil d'Etat détermine les conditions d'application du présent chapitre et établit la liste des équipements communs visés à l'article L. 129-1. "

Commentaire :

· Cet article a institué au profit des Maires en cas de problèmes graves sur des équipements (ascenseurs ; chauffage…) dans une copropriété les mêmes pouvoirs d'injonction voire de réalisation de travaux d'office que lorsqu'un immeuble menace ruine !

Jusqu'à aujourd'hui, en effet, il n'était possible d'intervenir sur une propriété privée que lorsqu'il y avait des problèmes d'insalubrité ou des problèmes de sécurité publique (cas d'un immeuble " menaçant ruine " et pouvant créer un danger sur le domaine public).

Si des problèmes concernaient un équipement dangereux (exemple : ascenseur) ou défectueux (exemple : chauffage pouvant compromettre la sécurité ou les conditions de vie des habitants) les Maires étaient démunis.

Cet article de loi vient donc objectivement combler une lacune.

· Nous avons néanmoins très vite fait valoir qu'un tel dispositif pouvait aussi dériver vers un interventionnisme excessif de certains Maires (où commence la sécurité, où finit-elle?) qui pourrait devenir de l'ingérence.

C'est pourquoi nous avons obtenu :

Ainsi les Maires pourront intervenir sans que ces interventions soient intempestives ou excessives.

· Cet article de loi précise par ailleurs que le Préfet pourra se substituer au Maire si celui-ci n'agit pas (en effet à côté de l'interventionnisme excessif il y a le laxisme…).

· Travaux d'office : comme vous le constaterez le Maire peut faire faire aussi en cas de graves dangers des " travaux d'office ".

Rappelons que cela veut dire qu'il pourra faire procéder aux travaux et récupérer les sommes avancées sur les propriétaires par le biais du TRÉSOR PUBLIC (qui récupère alors ces sommes avec la délicatesse qu'on lui connaît comme s'il s'agissait d'impôts).

Article : 19

" L'avant-demier alinéa de l'article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est complété par trois phrases ainsi rédigées :

L'administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée. Il peut toutefois, lorsque le bon déroulement de la mission le requiert, se faire assister par un tiers désigné par le président du tribunal de grande instance sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération. Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d'administrateur provisoire de la copropriété. "

Commentaire :

·La loi SRU avait institué une disposition qui partait d'un bon sentiment, mais avait des effets négatifs : elle empêchait le juge - dans le cas où il mettait une copropriété dite en difficulté sous administration provisoire sur le fondement de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 - de nommer un syndic au côté de l'administrateur judiciaire : l'idée était d'empêcher que les syndics qui, parfois avaient mis eux mêmes les copropriétés dans des situations impossibles ne puissent rester syndic ; l'idée était aussi d'éviter que les copropriétés n'aient à payer " double honoraire "…

· Dans les faits cette disposition pleine de bonnes intentions a amené d'une part à des catastrophes (les syndics judiciaires étant souvent soit de piètres gestionnaires, soit non équipés pour d'autre part) gérer effectivement des copropriétés à des détournements de la loi (les syndics judiciaires OU les juges continuant à faire travailler ou nommer des syndics au côté des administrateurs provisoires).

· D'où cet article de loi qui vient défaire ce qui a été fait. L'innovation est double :

a) l'administrateur provisoire soumet le nom du syndic qu'il souhaite à l'approbation du juge ;
b) c'est lui qui paiera le syndic.

Le ministre espère sans doute qu'il n'y aura plus de " doubles honoraires ".
Sans doute, il y aura juste des " honoraires doublés ". Une véritable révolution, comme on voit….

Article : 20

" Le chapitre V du titre I" du livre VI du code de la construction et de l'habitation est complété par deux articles L.615-6 et L.615-7 ainsi rédigés :

Article. L.615-6. - Lorsque, dans un immeuble collectif à usage principal d'habitation, le propriétaire, la société civile immobilière, le syndicat des copropriétaires, la société d'attribution ou la société coopérative de construction est, en raison de graves difficultés financières ou de gestion et de l'importance des travaux à mettre en œuvre, dans l'incapacité d'exercer ses missions de gestion et d'assurer la conservation de l'immeuble ou que la sécurité des occupants est gravement menacée, le président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé ou sur requête peut, sur saisine du maire ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de logement sur le territoire duquel est implanté l'immeuble, désigner un expert chargé de constater la nature et l'importance des travaux à mettre en oeuvre ainsi que le déséquilibre financier du propriétaire, du syndicat ou de la société assurant la gestion
de l'immeuble. La saisine peut être également effectuée, après accord du maire ou du président de l'établissement public, par le préfet, le syndic, l'administrateur provisoire défini à l'article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat.

Les résultats de l'expertise sont notifiés au propriétaire, au syndicat des copropriétaires ou, s'il y a lieu, à l'administrateur provisoire défini à l'article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ou au représentant légal de la société d'attribution, de la société civile immobilière ou de la société coopérative de construction, avec mention du délai dans lequel un rapport de contre-expertise peut être présenté.

Le président du tribunal de grande instance peut, au vu des conclusions de l'expertise et après avoir entendu les parties dûment convoquées, déclarer l'état de carence du propriétaire, de la société civile immobilière, du syndicat des copropriétaires, de la société d'attribution ou de la société coopérative de construction.

La décision du président du tribunal de grande instance est notifiée au propriétaire, au syndicat des copropriétaires, à l'administrateur provisoire ou au représentant légal de la société d'attribution, de la société civile immobilière ou de la société coopérative de construction, à l'auteur de la saisine, à chacun des copropriétaires et au maire de la commune ou au président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de logement.

A défaut de connaître l'adresse actuelle des personnes mentionnées à l'alinéa précédent ou de pouvoir les identifier, la notification les concernant est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune ou, à Paris, Marseille et Lyon, de l'arrondissement où est situé l'immeuble ainsi que par affichage sur la façade de l'immeuble.

Article. L.615-7. - Lorsque l'état de carence a été déclaré, l'expropriation de l'immeuble est poursuivie, dans les conditions fixées par le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, au profit de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de logement afin de mettre en œuvre des actions ou opérations concourant à la réalisation d'objectifs de rénovation
urbaine et de politique locale de l'habitat ".

Commentaire :

· Cet article est l'article qui referme la plus grosse innovation " législative " concernant les copropriétés en difficulté.

Il prévoit en effet :

a) la possibilité pour le Maire (ou, avec l'accord du Maire, pour le Préfet, le syndic, 15 % des copropriétaires ou un administrateur provisoire) de saisir le juge pour qu'il nomme un expert qui vérifiera si oui ou non la copropriété peut espérer se redresser ;

b) la possibilité, si tel n'est pas le cas, d'une déclaration par le juge (après expertise, voire contre-expertise) de " l'état de carence " d'une copropriété ;

c) enfin la possibilité d'exproprier, ensuite, l'ensemble des copropriétaires.

En fait cet article met en place un dispositif de traitement des copropriétés en difficulté par le VIDE : en rasant la copropriété, en la supprimant on pense résoudre le problème.

Il est évident qu'il n'en est rien. La " copropriété en difficulté " est la " conséquence ", par la cause ; en supprimant le " symptôme " on ne va pas résoudre le problème, mais le déplacer.

Certes dans quelques cas de copropriétés déjà bien connues, ce dispositif permettra des expropriations plus faciles. Mais c'est tout.

Le seul avantage que nous voyons à ce nouveau dispositif est le suivant : peut-être agira t-il comme un électrochoc auprès des copropriétaires et donc permettra t-il de mobiliser ceux d'entre eux qui peuvent engager une dynamique de redressement de type " plan de sauvegarde " ?

Peut-être alors ce dispositif sera-t-il au traitement des copropriétés en difficulté, ce que la " bombe atomique " est à la stratégie militaire : une arme dissuasive ?

· Précisons d'ailleurs que nous avons obtenu que le projet initial soit révisé : au départ le ministre voulait que le Préfet AUSSI (en plus du juge) puisse déclarer une copropriété en " état de carence ".
Heureusement ce brave serviteur de l'État a été écarté du processus.

· Ce nouveau dispositif devra être suivi très attentivement. Nous nous y emploierons.

Article : 22

L'article 2 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique est complété par un alinéa ainsi rédigé :

" Aux mêmes conditions, il peut être accordé aux syndicats des copropriétaires d'immeubles soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, lorsque l'immeuble fait l'objet d'un plan de sauvegarde en application de l'article L.615-1du code de la construction et de l'habitation ou lorsqu'un administrateur provisoire est désigné en application de l'article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, pour l'exercice des actions de recouvrement des créances tant en demande qu'en défense "

Commentaire :

· Cela ne faisait que cinq ans que nous demandions cette disposition : un juge déclare en " difficulté " une copropriété ; DES LORS cela veut bien dire que nous avons a faire à une personne morale aux ressources affaiblies ; OR la loi sur l'aide juridictionnelle prévoit la possibilité pour les personnes morales d'obtenir le bénéfice de cette aide ; DONC la copropriété en difficulté peut (théoriquement) obtenir cette aide.

Eh bien (dans les faits) cela n'était pas possible, le Ministère de la Justice mettant en avant un tas de raisons pour s'y opposer.

La loi de Jean Louis BORLOO rompt heureusement avec cette situation incohérente et permet donc aux copropriétés reconnues " en difficulté " par le juge et celles bénéficiant d'un plan de sauvegarde, de bénéficier de cette aide. Enfin.

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