THEORIE ET PRATIQUE

Présentation du problème

Il est rare actuellement qu'une copropriété ne soit pas confrontée à une ou plusieurs saisies immobilières (sur PARIS, la moitié des saisies immobilières sont engagées par des copropriétés !). Derrière ce mot se cache certes une situation qui peut être dramatique pour les personnes concernées (bien que de nombreuses saisies concernent des sociétés ou " commerçants ") mais aussi :

Alors que la saisie immobilière, en effet, est sensée résoudre les problèmes (arrêter les impayés de charges et permettre le paiement des arriérés) on s'aperçoit qu'elle peut devenir une EPREUVE nouvelle pour la copropriété :

Mais cela n'est pas tout. Une fois la saisie opérée, s'ouvre un nouveau feuilleton : celui qui aboutit (en principe) à la répartition du prix de vente entre les différents CREANCIERS, dont le syndicat des copropriétaires.

Certaines copropriétés peuvent attendre quatre ou cinq ans APRES la saisie pour récupérer UNE PARTIE de leur créance.
Ce qui est incroyable c'est que - pendant ce temps là - ni le syndic ni l'avocat n'apportent d'explications satisfaisantes, si ce n'est le sempiternel : " c'est en raison des LENTEURS de la justice… ".

De plus en plus nos adhérents nous demandent des explications sur ces procédures : comment est-ce possible ? d'où viennent ces lenteurs ? y'a-t-il moyen d'agir ?

Nous avons donc décidé d'essayer de commencer à répondre à ces questions très compliquées pour donner à nos adhérents non seulement une connaissance de ces procédures et de leur subtilité, mais aussi de leur permettre de mieux contrôler l'avocat et le syndic et de vérifier que ceux-ci font vraiment ce qu'il faut pour favoriser l'aboutissement rapide des affaires.

Le dossier s'organise en deux parties :

1) Présentation des procédures, étapes par étapes.
2) Analyse de quelques problèmes qui - s'ils ne sont pas bien gérés par les syndics et avocats - peuvent entraîner des allongements de délais dramatiques.

Espérons qu'avec ces informations vous y verrez plus clair et pourrez utilement agir pour écourter certains délais préjudiciables aux copropriétés.

Par ailleurs, sachez que l'ARC a engagé une action auprès des Ministères concernés pour obtenir certaines réformes des procédures de saisie et d'ordre afin de permettre un versement plus rapide des sommes dues aux copropriétés.

I - Déroulement de la procédure

Ci-dessous, nous donnons une idée des différentes phases de cette procédure pour permettre au lecteur de mieux comprendre comment elle se déroule et, le cas échéant, de mieux dialoguer avec l'avocat de la copropriété et suivre son travail.

1 - Les premières phases de la saisie concerne le commandement : envoi et publication

Celui-ci est adressé par huissier au débiteur et le somme d'acquitter sa dette, avec indication du titre permettant au créancier d'agir (exemple : jugement du Tribunal de Grande Instance) indication concernant la dette et précision sur le bien visé… En fait, le commandement ne prend réellement effet qu'à partir de sa publication à la conservation des hypothèques, vingt jours au moins et quatre vingt dix jours au plus après sa signification au débiteur ; à partir de la publication, ce dernier ne peut plus disposer librement de son bien. La durée de validité du commandement est de trois ans à compter de sa publication.

Si la publication intervenait une fois les quatre vingt dix jours écoulés, le poursuivant se verrait contraint de réitérer le commandement.
Le commandement qui ne serait pas publié permettrait au débiteur de retrouver la disponibilité du bien. La publication consiste à déposer à la conservation des hypothèques l'original du commandement ainsi qu'une copie certifiée conforme par l'huissier et d'un extrait cadastral. Il y a publication dès lors que l'original est rendu revêtu de la mention de la publication.
Le débiteur peut demander jusqu'au jour de l'adjudication la conversion de la saisie en vente volontaire. Cette faculté doit désormais (loi du 23 janvier 1998) être indiquée sur le commandement.

2 - La préparation de la vente

La deuxième phase concerne l'établissement par les soins du créancier d'un " cahier des charges " de la vente indiquant notamment la mise à prix fixée par ce dernier et la date proposée pour l'adjudication. Le débiteur doit être sommé par l'huissier de prendre connaissance du cahier des charges ; il peut le contester par un " dire " transmis par l'intermédiaire d'un avocat, ainsi que contester la régularité de la procédure. Les autres créanciers inscrits sont informés par des "sommations " adressées dans les huit jours du dépôt du cahier des charges.

Jusqu'au début, 1998, le niveau de la mise à prix était entièrement libre. Désormais, si ce niveau est trop bas, le débiteur peut demander au juge de modifier le niveau de cette mise à prix de façon à ce qu'elle soit conforme au prix du marché (pour cela, le juge demandera une expertise…). Cette nouvelle disposition est juste (auparavant certains logements pouvaient être vendus pour des sommes dérisoires). On verra néanmoins qu'elle peut poser des problèmes au " poursuivant " en rendant plus difficile, voire impossible, la vente à une tierce personne…

3 - Audience " éventuelle "

Le tribunal examine les prétentions des parties au cours d'une audience dite " éventuelle " qui n'a lieu que si le débiteur soulève une contestation.
Attention : si le débiteur ne demande pas cette audience, la jurisprudence considère qu'il ne peut plus, par la suite, contester les causes ou le déroulement de la saisie.

4 - Les délais de grâce

Le débiteur peut solliciter un délai de grâce en application de l'article 1244 du Code Civil, mais seulement jusqu'à la date, soit de la signification qui lui est faite du cahier des charges, soit celle de l'audience éventuelle s'il en demande une ; il engagera alors, parallèlement, une procédure de référé.
Passé ce stade, une tel recours n'est, en général, pas admis par la jurisprudence, mais le débiteur peut alors demander au juge chargé de la saisie, qu'il soit sursis à l'adjudication (article 703 du code de procédure) " pour une cause grave et dûment justifiée ". Ce sursis ne peut excéder soixante jours.

5 - La publicité de la saisie

La publicité de la vente est impérative. Ses modalités viennent d'être réformées par le décret du 11 janvier 2002 pris pour l'application de l'article 697 du Code de Procédure Civile (ancien) et réformant les modalités de la publicité en matière de saisie immobilière, paru au Journal Officiel du 18 janvier 2002.

La publicité de droit commun consiste à ce que le créancier poursuivant fasse insérer un avis dans un des journaux d'annonces légales de l'arrondissement de la situation de l'immeuble et ce quarante jours au plus tôt et vingt jours au plus tard avant l'audience d'adjudication. Cet avis contient un certain nombre de mentions dont le nom et le domicile du créancier poursuivant et de son avocat, la désignation de l'immeuble saisi, la mise à prix, le jour, l'heure et le lieu de l'adjudication, le lieu de consultation du cahier des charges… (article 2, décret du 11 janvier 2002).

Dans les mêmes délais, un avis simplifié est apposé à l'entrée ou, à défaut, en limite de l'immeuble saisi et publié dans trois éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale. Cet avis ne doit plus faire apparaître le caractère forcé de la vente (article 3).

6 - Conversion en vente volontaire

Egalement jusqu'à la date de l'audience éventuelle, ou à défaut à celle fixée pour l'adjudication, le débiteur peut, même contre l'avis de son créancier, demander la conversion de la saisie en vente volontaire, afin d'espérer tirer un meilleur prix de son bien que lors de l'adjudication.

7 - Dispositions applicables aux personnes surendettées

Les débiteurs en situation de surendettement peuvent saisir la commission de surendettement :

8 - L'adjudication

Elle a lieu aux enchères mais devant le tribunal (trente jours minimum et soixante jours maximum) après l'audience éventuelle.

Les enchères sont portées uniquement par l'intermédiaire d'avocat.
Le prononcé de l'adjudication s'effectue après extinction de trois bougies.
Dans les trois jours de la vente, l'avocat doit déclarer l'identité de l'acquéreur.

Certaines circonstances peuvent entraîner le renvoi de l'adjudication à une date ultérieure, par exemple : décès du débiteur, ouverture d'une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire.

9 - Au cas où il n'y a pas d'acheteur, que se passe t-il ?

Cette question est très importante, surtout depuis que la loi a prévu que le prix de la vente pouvait être fixé par le juge (à la demande du débiteur) au niveau du prix du marché.

Le dispositif prévu par les lois du 23 janvier 1998 et du 9 juillet 1998 est le suivant :

C'est important à savoir car si la copropriété se trouve acquéreur d'office d'un logement mis en vente judiciaire, il lui reste encore la possibilité de s'adresser au maire pour que la commune achète à sa place le logement.

10 - La surenchère

Toute personne peut, dans les dix jours suivants l'adjudication, faire une surenchère égale au dixième du prix d'adjudication. La surenchère est faite par l'intermédiaire d'un avocat au greffe du tribunal qui a ordonné la vente.

Elle est protée à la connaissance des avocats de l'adjudicataire, du poursuivant et de la partie saisie.

Si la surenchère n'est pas contestée, ou si elle est validée, il est procédée à une nouvelle adjudication dans les mêmes conditions de publicité et avec les mêmes règles de forme qua la première. Si aucune enchère n'est portée, le surenchérisseur est déclaré adjudicataire.

11 - Après l'enchère trois problèmes peuvent se poser :

Dans ce cas, il peut y avoir poursuite de la FOLLE ENCHERE c'est-à-dire que n'importe qui peut relancer le processus pour acquérir le bien. Pour cela, il faut qu'il se fasse délivrer un certificat par le tribunal attestant que l'acquéreur initial n'a pas respecté ses obligations et qu'il lui signifie ce certificat.

Au bout de six jours, il peut relancer la " publicité ".

12 - La procédure d'ordre

Quand la personne saisie doit de l'argent à d'autres créanciers qu'à la copropriété, la " distribution " est faite par le tribunal après ouverture de ce qu'on appelle une " procédure d'ordre ".

a) L'ordre amiable

L'avocat dépose une " réquisition d'ouverture de l'ordre " (c'est-à-dire une demande d'ouverture de la procédure de distribution), le greffier convoque alors par lettre recommandée avec accusé de réception les créanciers inscrits à une réunion de tentative d'ordre amiable.

Les créanciers déposent un bordereau qui justifie le rang de leur créance ainsi que son montant.

Si les créanciers sont d'accords, le juge adresse un procès-verbal de règlement amiable.

Sont alors délivrés aux créanciers des " bordereaux de collations " ; ce sont des extraits de procès-verbaux revêtus de la formule exécutoire et qui permettent aux créanciers d'obtenir le paiement auprès de la caisse des dépôts et consignations.

b) L'ordre judiciaire

A défaut d'accord entre les créanciers, le juge rend en principe, une ordonnance renvoyant à l'ordre judiciaire.
Dans les faits le juge renvoit souvent à une nouvelle audience en espérant que les créanciers se mettront d'accord (nous reviendrons sur ce point), ce qui lui évite d'avoir l'ordre judiciaire….

Chaque créancier reçoit une sommation de produire, c'est-à-dire de justifier sa créance. Ils ont pour cela un délai de quarante jours.

Le juge établit un règlement provisoire qui deviendra définitif s'il n'y a aucune contestation dans le délai de trente jours.
S'il n'y a pas de contredit le juge clôture l'ordre, ordonne la délivrance des bordereaux de collation.

13 - Particularités de la procédure en cas de redressement ou de liquidation judiciaire d'une société copropriétaire

Si une procédure de saisie avait été engagée avant l'ouverture du redressement ou de la liquidation judiciaire, la procédure sera suspendue.

Si dans les trois mois du jugement ouvrant ou prononçant la liquidation judiciaire le liquidateur n'a pas vendu le bien, la copropriété pourra reprendre la procédure, à condition que la dette ait été déclarée dans le délai légal.

L'ordre (c'est-à-dire la procédure de répartition du prix de vente) est réglé par le mandataire liquidateur qui délivre l'état de collation qui est publié dans un journal d'annonces légales. S'il n'y a pas de contestation dans un délai d'un mois, le liquidateur procède à la clôture de l'ordre.

II - Les problèmes rencontrés ; les erreurs ou carences du syndic ou de l'avocat

On voit que la procédure - incluant la vente judiciaire et la récupération des sommes dues - est très complexe et que celle-ci peut être ralentie par le comportement même de la personne saisie ou par sa situation (exemple : personne reconnue surendettée ; société en liquidation judiciaire…).

Certains syndics ou avocats se cachent derrière cette complexité et les différents incidents qui peuvent en naître pour expliquer le fait que cette procédure deviennent dans certains cas INTERMINABLE.

Néanmoins, très souvent, lorsqu'on prend la peine d'étudier le déroulement de telle ou telle procédure précise, on est surpris par le fait que les délais sont souvent rallongés (parfois jusqu'à QUATRE fois) en raison des erreurs ou carences du syndic ou de l'avocat.

Sans vouloir être exhaustif (il faudrait consacrer presqu'un livre à ces problèmes) nous allons évoquer certains points précis qui permettent de montrer concrètement pourquoi.

1 - Négligence et perte de temps concernant la procédure

Si vous avez bien lu le déroulement de la procédure, vous constaterez que les démarches à effectuer sont nombreuses, les délais entre chaque phase pouvant être plus ou moins longs.

Ainsi entre un couple " syndic plus avocat " diligent et un couple " syndic plus avocat " négligent, on peut s'apercevoir que les délais peuvent aller de un à trois, voire plus !
A vous de vérifier que les différentes démarches sont faites rapidement (à noter : la lenteur de certains avocats peut avoir deux causes : la surcharge de travail ou une connaissance pratique approximative de cette procédure lourde et complexe ; beaucoup d'avocat non spécialistes acceptent ces dossiers pour de simples raisons " alimentaires " de s'occuper de ces procédures sans en avoir pour autant une bonne connaissance et une bonne pratique. Il est donc bon de le savoir pour ne pas se laisser " balader ".

2 - Un autre créancier a engagé la procédure : bons et mauvais réflexes

Le cas suivant est très fréquent : la banque qui a prêté l'argent au copropriétaire débiteur n'est pas entièrement payée ; elle engage donc la procédure de saisie immobilière et cherche à faire pression sur le débiteur ; celui-ci propose un " arrangement " avec la banque, qui accepte et suspend la procédure (mais ne la remet pas en cause).

Le copropriétaire, en général, essaye d'assurer le respect des accords pris avec la banque ; dès lors celle-ci repousse indéfiniment la saisie ; le problème est que le copropriétaire en profite pour ne plus payer ses charges de copropriété.

En effet, comme une procédure de saisie est déjà engagée, la copropriété ne peut - en principe - pas agir, sauf si elle se fait, comme on dit, SUBROGER (c'est-à-dire qu'elle demande au juge l'autorisation, face aux atermoiements de la banque, d'agir à sa place).

Mais beaucoup de syndics - pour ne pas trop se compliquer la vie - n'engagent pas cette procédure dite de subrogation ; conséquence : la saisie n'a pas lieu ; le copropriétaire paye la banque mais continue à ne pas payer ses charges de copropriété et la copropriété perd de nombreux mois, voire des années !

Une grande partie des fameuses " lenteurs " de la procédure de saisie vient uniquement de ce problème et du fait que le syndic ne veut pas ou ne sait pas engager une procédure de SUBROGATION.

3 - Surendettement : absence de suivi

On l'a vu, les personnes reconnues " surendettées " peuvent obtenir des délais de grâce. Néanmoins ces délais sont toujours assortis de " conditions " (exemple : payer les charges en cours ; transmettre au syndic des mandats de vente amiable avec des prix de vente dégressifs tous les trois mois, etc.).

Là encore, faute de " suivi " les syndics ne s'aperçoivent pas, souvent, que les conditions ne sont pas respectées.

Dès lors la situation " traîne " en longueur alors que souvent il suffirait de faire constater l'absence du respect des conditions pour rendre caduc les délais de grâce et reprendre SANS attendre la saisie.

4 - Après la vente : manque de vigilance !

Lorsque la vente est faite, on a vu qu'il fallait " distribuer " l'argent. Or, on constate souvent ceci :

a) la procédure d'ordre n'est PAS ouverte !

Quand on demande au syndic, il n'en sait rien et se repose sur l'avocat qui, lui-même, peut rester évasif.

Or, il y a TOUJOURS une raison à cela et souvent connaître la raison permet d'agir ; exemple :

b) La procédure est ouverte mais n'aboutit pas

On s'aperçoit, en effet, que la procédure subit des reports incessants. Le syndic invoque les " lenteurs de la justice ". En creusant le problème on s'aperçoit, cependant, qu'il n'en est rien et que, souvent, les problèmes viennent de l'avocat de la copropriété (qui produit un décompte de la dette inexact, par exemple).
Pour creuser la question, un seul moyen : exiger le motif exact des reports d'audience et le vérifier.

Conclusion :

Ces quatre points parlent d'eux-mêmes : la lenteur des procédures a souvent des causes très précises et maîtrisables.

Vous avez maintenant en main quelques informations pour vous permettre d'accélérer le processus ou d'éviter l'enlisement.
De notre côté, comme indiqué en introduction,nous agissons pour obtenir une SIMPLIFICATION de la procédure… On vous en reparle, dès que c'est fait.

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