Comme on le sait, lorsqu’un gardien fait le ménage et sort les poubelles dans un immeuble le décret sur les charges récupérables de 1987 prévoit la possibilité pour le bailleur de récupérer 75 % du salaire (plus les charges sociales) du gardien.

Le problème se posait de savoir comment faire lorsque le gardien n’assurait pas TOUT le ménage, mais une partie seulement et qu’il était aidé par une société extérieure (situation de plus en plus fréquente).

Or, la Cour de Cassation vient de confirmer que les propriétaires ne peuvent imputer aux locataires 75 % de la paye d’un gardien qui partage les taches d’entretien et la sortie des poubelles avec une société extérieure.

Les locataires n’ont pas à payer le salaire du gardien de leur immeuble dit, en effet, la Cour, sauf si celui-ci- assure seul l’entretien des parties communes et la sortie des poubelles. Il s’agit de deux arrêts rendus le 27 septembre 2006.

Il faut rappeler que le décret du 26 août 1987 prévoit que « lorsque l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération à l’exécution du salaire en nature, sont exigibles au titre de charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant ».

Or, dans les cas examinés par la Cour de Cassation, les tâches d’entretien des immeubles étaient en partie confiées à une entreprise extérieure : comme les locataires payaient déjà la rémunération du personnel de cette société d’entretien, ils estimaient ne pas avoir à payer les charges liées au salaire de leur gardienne. La Cour d’Appel de Paris leur avait déjà donné gain de cause en mai et juin 2005.

La Cour de Cassation a suivi la Cour d’Appel qui estime que « la récupération des trois quarts du salaire du gardien n’est possible que dans la mesure où l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets sont assurés cumulativement par le gardien ou le concierge ». Il ajoute que l’emploi du verbe « assurer » implique que la récupération n’est possible que lorsque le gardien effectue seul ces tâches, à l’exclusion de tout partage de ces activités avec un tiers.

 

 

Voilà un de ces problèmes absurdes qui ne cessent de créer des difficultés entre bailleurs et locataires.

Malheureusement, selon nous, la « réponse » de la Cour de Cassation si elle est juridiquement fondée ne l’est pas, en pratique. Pourquoi ?

1-     Le décret prévoit BIEN que le ménage et la sortie des poubelles sont des charges récupérables.

2-     En 1987 (il y a près de vingt ans) beaucoup de concierges ou gardiens assuraient la totalité du ménage et de la sortie des poubelles.

3-     Depuis, la situation a évolué et de nombreux gardiens ne consacrent plus qu’ une partie de leur temps (exemple : 40 % de leur temps) à des tâches ménagères, ce qui a permis de revaloriser le métier.

4-     Or, en raison d’une règle obsolète, il n’est pas possible, dans un tel cas, de récupérer 40 % du salaire, ce qui fait que le propriétaire ne peut pas récupérer - même partiellement - une charge POURTANT RÉCUPÉRABLE !! Ce qui est absurde.

Conséquence : dans de nombreux immeubles il y a risque de disparition des postes de gardiens ou retour à des postes de « gardien -femme ou homme de ménage ». Est-ce cela que l’on veut ?

5-     Il est donc temps de faire évoluer le décret et de prévoir des règles simples permettant d’affecter le temps de travail du gardien consacré au ménage -même fait partiellement - en charges locatives.

Dans la mesure où l’ARC développe désormais un service d’aide aux adhérents bailleurs et a modifié en ce jour ses statuts ; dans la mesure aussi où nous représentons les copropriétaires à la Commission Paritaire Nationale des gardiens et employés d’immeuble, nous avons décidé de saisir le Ministre du Logement de ce problème, pour faire modifier sur ce point (comme sur d’autres) des dispositions qui sont devenues inadaptées et risquent de pénaliser les locataires comme les propriétaires.