Le régime des charges récupérables
des employés et gardiens d’immeuble régi par un décret du
9 novembre 1982, complété le 26 août 1987, s’est vu récemment
modifié, 19 décembre 2008.
Le bailleur pourra désormais imputer
à son locataire une partie de la rémunération du gardien
d’immeuble (40 %) dans le cas où il ne fait pas de façon
cumulative l’entretien des parties communes ET l’élimination des ordures.
Nous accueillons cette évolution réglementaire
d’autant plus favorablement, que nous avions déjà souligné
l’incohérence du système il y a plus de deux ans (ARC/
Le coin des bailleurs : 08 11 06).
Ce dispositif propice et complexe (I),
implique une vigilance des parties concernées (II)
I. Apports du décret
du 19 décembre 2008
Le décret du 19 décembre 2008 apporte
deux séries de changements, l’une sur le taux des charges
salariales récupérables auprès du preneur, la seconde sur
l’assiette de la rémunération récupérable, applicables à
compter du 1er janvier 2009.
1. Révision des pourcentages
récupérables
Si l’Administration n’a pas modifié
le taux de 100 % récupérable
sur « la
rémunération et les charges sociales et fiscales de
l’employé d’immeuble, pour l’entretien des parties communes
et l’élimination des rejets » (article 2 alinéa
d du décret de 1987) - après retrait des primes et indemnités
évoquées ci-dessous - elle a en revanche scindé le régime
applicable aux gardiens d’immeuble.
Le bailleur récupère toujours auprès
de son locataire 75
% du salaire du gardien (hors rémunérations exceptionnelles
indiquées ultérieurement), lorsqu’il effectue cumulativement
« l’entretien des parties communes et l’élimination
des rejets » (article 2 alinéa 2).
S’il ne réalise qu’une des deux prestations, ce copropriétaire pourra désormais
imputer à son locataire un taux de 40 %.
Qu’en était-il des salaires des gardiens
- dans les nombreux cas - où l’une de ces tâches était déléguée
(employé d’immeuble ou entreprise) ?
Selon la Cour de Cassation (deux arrêts
de la 3ème chambre civile du 27 septembre 2006,
pourvois n° 05618193 et 05-17102), en l’absence de ces deux
conditions cumulatives, le bailleur ne pouvait prétendre
à ce régime.
Autrement dit, il n’était pas fondé
à récupérer la moindre part de la rémunération du gardien
auprès de son preneur, si le nettoyage ou la sortie des
conteneurs incombait à un tiers.
Conscients des incidences fâcheuses
pour les syndicats d’une telle jurisprudence (risque de
suppression de postes de gardiennage, gestion plus ardue
pour les bailleurs), nous avions décidé d’alerter immédiatement
M. Jean-Louis BORLOO, Ministre du logement à ce sujet, et
de solliciter du gouvernement les adaptations réglementaires
appropriées ( ARC/
Le coin des bailleurs : 08 11 06).
C’est pourquoi, nous sommes heureux
que le décret du 19 décembre 2008 ait donné satisfaction
à cette demande.
[A noter : dans notre article
du 8 novembre 2006, nous parlions déjà
de 40 % du salaire du gardien récupérable, chiffre repris
par le nouveau décret].
2. Le gouvernement a
étoffé les « éléments »
salariaux non récupérables.
L’exclusion du salaire en nature des charges récupérables, qui ne concernait jusqu’à
présent que les gardiens d’immeuble (article 2 alinéa c
du décret de 1987), a été étendue aux employés d’immeuble
(art.icle 2 alinéa 3 du décret
de 2008).
S’ajoute de nouveaux cas de « non
déductibilité » communs à ces deux fonctions
: « les
indemnités et primes de départ en retraite, de licenciement,
la cotisation à une mutuelle prise en charge par l’employeur,
la cotisation à la médecine du travail » (aricles
1er et 2 du décret précité)
II. Procédure d’imputation
et contrôle
Le bailleur sollicite de son preneur
le paiement des provisions pour charges locatives. Elles
correspondent aux montants des charges récupérables mentionnés
sur les appels de provisions pour charges de copropriété
adressés par le syndic, résultant du budget prévisionnel
du syndicat voté en assemblée générale.
Le propriétaire régularisera la situation
l’année suivante, après approbation des comptes.
Il incombera au syndic - chargé de
la gestion du personnel du syndicat - de bien prendre en
compte les particularités de ce dispositif, et au bailleur
de vérifier l’exactitude de ceux-ci, afin d’éviter toute
contestation de leur locataire.
Vous trouverez en annexe
pour information, l’article 2 du décret du 19 décembre 2008.
Rappel : notre guide (octobre 2006) : « Gérer
soi-même son logement locatif (édition VUIBERT) consacre
plusieurs chapitres aux problèmes des charges récupérables
et de la régularisation annuelle des charges ».
Article
2 du décret du 26 août 1987
Modifié
par Décret
n°2008-1411 du 19 décembre 2008 - art. 1
Pour l'application du présent décret :
a) Il n'y a pas lieu de distinguer entre les services assurés
par le bailleur en régie et les services assurés dans le
cadre d'un contrat d'entreprise. Le coût des services assurés
en régie inclut les dépenses de personnel d'
encadrement technique chargé du contrôle direct du
gardien, du concierge ou de l'employé d'immeuble ; ces dépenses
d'encadrement sont exigibles au titre des charges récupérables
à concurrence de 10 % de leur montant. Lorsqu'il existe
un contrat d'entreprise, le bailleur doit s'assurer que
ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres
dépenses.
b) Les dépenses de personnel récupérables correspondent à la
rémunération et aux charges sociales et fiscales.
c) Le remplacement d'éléments d'équipement n'est considéré
comme assimilable aux menues réparations que si son coût
est au plus égal au coût de celles-ci.
d) Lorsque le gardien ou le concierge d'un immeuble ou d'un
groupe d'immeubles assure, conformément à son contrat de
travail, l'entretien des parties communes et l'élimination
des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération
et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles
au titre des charges récupérables à concurrence de 75 %
de leur montant, y compris lorsqu'un tiers intervient pendant
les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses
de son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure,
d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle
ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer
seul les deux tâches.
Ces dépenses ne sont exigibles qu'à concurrence de 40 %
de leur montant lorsque le gardien ou le concierge n'assure,
conformément à son contrat de travail, que l'une ou l'autre
des deux tâches, y compris lorsqu'un tiers intervient pendant
les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses
de son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure,
d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle
ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer
seul cette tâche.
Un couple de gardiens ou de concierges qui assure,
dans le cadre d'un contrat de travail commun, l'entretien
des parties communes et l'élimination des rejets est assimilé
à un personnel unique pour l'application du présent article.
Les éléments suivants ne sont pas retenus dans les dépenses
mentionnées dans les deux premiers alinéas :
- le salaire en
nature
- l'intéressement et la participation
aux bénéfices de l'entreprise ;
- les indemnités et primes de départ à la retraite ;
- les indemnités de licenciement ;
- la cotisation à une mutuelle prise
en charge par l'employeur ou par le comité d'entreprise
;
- la participation de l'employeur au comité d'entreprise ;
- la participation de l'employeur à l'effort de construction
;
- la cotisation à
la médecine du travail.
e) Lorsqu'un employé d'immeuble assure, conformément à son
contrat de travail, l'entretien des parties communes ou
l'élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa
rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes
sont exigibles, en totalité, au titre des charges récupérables.
Les éléments suivants ne sont pas retenus dans les dépenses
mentionnées dans l'alinéa précédent :
- le salaire en nature
;
- l'intéressement et la participation aux bénéfices de l'entreprise
;
- les indemnités
et primes de départ à la retraite ;
- les indemnités de licenciement
;
- la cotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur
ou par le comité d'entreprise ;
- la participation de l'employeur au comité d'entreprise
;
- la participation de l'employeur à l'effort de construction
;
- la cotisation à la médecine du travail.
