ENQUÊTE SUR LES HONORAIRES DE GESTION PARTICULIÈRE DES SYNDICS

En permanence, nos adhérents nous posent les questions suivantes : "Quels sont les honoraires moyens raisonnables qu'un syndic devrait pratiquer ? Pouvez-vous nous donner une fourchette de prix ?"

en apparence une telle question est pertinente et la réponse devrait être simple, du genre :

"Hé bien voilà, nous pensons qu'un prix moyen raisonnable par "lot" devrait être :

En fait, une telle façon de répondre serait trompeuse (voire stupide) pour au moins deux grandes raisons :

a) Première raison

Entre deux copropriétés qui ont le même nombre de logements, il peut y avoir des différences énormes qui peuvent justifier des écarts d'honoraires de l'ordre de 60 %.

Prenons deux copropriétés de 100 lots :

• l'une avec un gardien, l'autre non ;
• l'une avec le chauffage collectif, l'autre non ;
• l'une avec des compteurs d'eau divisionnaires, l'autre non ;
• l'une avec des espaces verts, l'autre non ;
• l'une avec un taux d'impayés, l'autre non ;
• l'une incluse dans une association syndicale libre, l'autre non ;
• etc.

Dans un cas (là où tout est simple) les honoraires pourront être de 600 Francs TTC par lot, dans l'autre cas pourront être de 1 000 Francs, soit 66 % plus cher...

b) Deuxième raison

Les honoraires de base d'un syndic correspondant aux seules tâches de gestion courante. Or, la notion de "gestion courante" n'est pas définie par le lot et ne recouvre donc pas les mêmes tâches chez tous les syndics.

On arrive parfois à des différences très significatives qui tiennent au fait que, depuis 16 ans (libération des prix), un certain nombre de syndics ont sorti de la gestion courante diverses tâches, pour les facturer en plus, tout simplement pour maintenir leurs honoraires de gestion courante à un niveau bas, et donc apparaître plus concurrentiels qu'ils ne le sont.

C'est d'ailleurs ce phénomène qui rend très difficile la comparaison entre les contrats de syndics et surtout, qui retire tout intérêt à l'analyse des tarifs de gestion courante : comment comparer les tarifs de deux syndics :

• si l'un facture l'assemblée générale en plus, et l'autre non ;
• si l'un facture en plus, des frais pour le suivi technique, et l'autre non ;
• si l'un facture en plus la gestion des relevés des compteurs d'eau, et l'autre non ; etc;

Nous l'avons dit,e t redit à l'ARC, un bon contrat est précisément celui dans lequel le maximum de tâches est inclus dans la gestion courante. Mais les syndics - même honnêtes - répugnent à le faire, car cela les oblige à annoncer des honoraires de gestion courante plus importants.

D'où la tentation pour les syndics :

• de vider la gestion courante de certaines tâches ;
• de multiplier les tâches de gestion particulière et parfois de pratiquer des prix abusifs.

Pour lutter efficacement contre cette situation il n'y a qu'une seule voie :

• Repérer les tâches qui sont abusivement retirées de la gestion courante et transférées en gestion particulière ;
• Une fois effectué ce repérage, déterminer les prix corrects correspondant aux vraies tâches de gestion particulière, puis pointer les prix abusifs pratiqués par les syndics;

Pour effectuer ces repérages, l'ARC a donc lancé une grande étude en demandant à ses adhérents d'adresser leurs contrats de syndic les plus récents. Nous avons recueilli plus de 300 contrats (et certains arrivent encore) dont 80 % concernant des syndics d'Île-de-France. Bien que notre étude ne prétende pas être une étude statistique, il faut insister sur le fait que ce chiffre est très important.

L'analyse de ces contrats nous a permis :

• de repérer des moyennes "raisonnables" ;
• de repérer des abus, tant en matière de pris, que de type de prestation;

C'est le tableau récapitulatif des résultats obtenus qui est livré dans les pages qui suivent :

ATTENTION

Les prix "raisonnables moyens" indiqués dans cette étude sont surtout valables pour l'Île-de-France.

Pour les autres régions, il faudra en tenir compte et appliquer une minoration de 10 à 20 % selon les régions.