La maîtrise des charges - présentation de la méthode

Qui peut maîtriser les charges ? Dans quelles conditions ? Avec quels moyens ?

Qui ?

La réponse est claire. Seul un ou plusieurs membres du conseil syndical peu(ven)t engager une action de maîtrise des charges. Ceci pour TROIS raisons :

1. D’abord parce que le conseil syndical a accès a TOUS les documents concernant la copropriété (y compris les archives).
2. Ensuite parce que le conseil syndical - élu par l’assemblée générale -– à une légitimité vis-à-vis du syndic.
3. Enfin parce que le conseil syndical peut - en cas de besoin - se faire ASSISTER par des techniciens de son choix.

Soyons donc clairs :

Si vous voulez participer à une action de maîtrise des charges, rentrez au conseil syndical ou agissez AVEC le conseil syndical.

Le conseil syndical et l’accès aux documents

Quand le conseil syndical veut contrôler les comptes et la gestion,, il faut qu’il soit parfaitement au courant de ses droits en matière d’accès aux documents.

Rappelons sur ce sujet capital, les dispositions précises de l’article 21, paragraphe 3 de la loi du 10 Juillet 1965 :

"Le conseil syndical peut prendre connaissance et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndicat, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété. Il reçoit, en outre, sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat".

Aucune restriction d’aucune sorte ne peut être opposée par le syndic, aucune objection de confidentialité ne peut non plus être mise en avant, y compris, bien sûr, en ce qui concerne la liste à jour des copropriétaires avec leur adresse (réponse ministérielle n° 18365 Journal Officiel de l’Assemblée Nationale. Questions, 2 Avril 1990, page 1 544).

Quelques problèmes pratiques d’accès aux documents

Les problèmes rencontrés le plus fréquemment sont les suivants :

a) Le conseil syndical veut venir consulter les documents tel jour. Le syndic répond que, ce jour-là, cela n’est pas possible parce qu’il n’est pas là.

Il faut donc rappeler, dans ce cas-là, au syndic, que vous n’avez pas demandé un RENDEZ-VOUS mais la mise à disposition des documents et que s’il continue à refuser, vous considérerez qu’il y a entrave aux droits du conseil syndical.

b) Le syndic refuse de communiquer certains documents. Il faut rappeler au syndic :

• Que la loi est d’ordre public.
• Que son refus s’assimile à une entrave aux droits du conseil syndical.
• Que s’il maintient sa position, le conseil syndical provoquera une convocation d’assemblée générale aux fins de révocation pour faute grave.
• Que le conseil syndical, par ailleurs, la chambre syndicale et la garantie financière du syndic.

c) Le syndic refuse de fournir des documents, sous prétexte que le conseil syndical est déjà venu étudier les documents concernés. Il faut donc rappeler au syndic que la loi ne prévoit aucune restriction et que le conseil syndical peut revenir autant de fois qu’il veut.

d) Enfin, le syndic refuse de communiquer des documents qui concernent un exercice déjà approuvé, sous prétexte qu’on ne peut pas revenir sur des comptes approuvés. Dans ce cas, il faut rappeler au syndic qui n’a pas le droit de refuser l’accès à des comptes déjà approuvés, même s’il est vrai que la consultation de ces pièces ne permettra pas de revenir sur le vote (sauf si l’on s’aperçoit de dissimulations ou d’erreurs graves).

Quels moyens pour le conseil syndical ?

Documents et données à recueillir

1. Les contrats ;
2. Les factures d’eau, de combustible, d’EDF sur les 5 dernières années ;
3. Les états de charges sur les 5 dernières années.

- De quoi est fait un contrat et sur quoi négocier ;

1. - Le chauffage ;
2. - L’eau ;
3. - Les frais de personnel.