Nous fournissons les " résultats " de notre enquête " éclair " auprès de personnes qui sont quotidiennement aux prises avec les copropriétés en difficulté.
Cette enquête est intéressante car elle permet de dessiner mieux les contours de ce qui jugé comme efficace et ce qui est jugé comme nécessaire.
Surtout elle permet de vérifier une grande convergence entre des spécialistes d'horizons très divers qui devrait inciter à travailler d'urgence sur certains problèmes : les carences en matière judiciaire sont notées de façon particulièrement forte et répétitive ;
1- Pour vous, quelles sont les dispositions actuelles les plus efficaces en matière de copropriété en difficulté (dispositions législatives, aides spécifiques, systèmes d'incitation, actions contraignantes)?
- Les OPAH spécifiques aux copropriétés en difficulté
- Les Plans de sauvegarde
- Rapidité à aider au financement des contentieux
- Les aides pour financer la remise en état du bâti
- MOUS ARC (N.B : ce n'est pas nous qui le disons…)
- Le syndic social, syndic de redressement
- Formation des copropriétaires et du conseil syndical.
- L'instauration du super-privilège, l'imputation des frais au copropriétaire défaillant (sous réserve des décisions de la Jurisprudence)
- Le vote de la saisie immobilière avec mise à prix élevée
- Le droit de délaissement
- L'ouverture du FSL aux dettes de charges
2- Quelles sont les dispositions issues de la loi SRU, à votre avis, qui sont d'ores et déjà les plus efficaces?
- Allègement de majorité
- Possibilité de scinder les copropriétés avec une majorité adaptée.
- Abaissement de la majorité requise pour installation de compteurs individuels
- Possibilité d'obtenir un branchement direct auprès des fournisseurs d'eau.
- Diagnostic technique pour la mise en copropriété d'immeuble de plus de quinze ans.
- Plus d'ambiguïté entre l'administrateur judiciaire et le syndic: une seule gestion
- Majoration de la PAH de la grande ANAH
- La notion de logement décent d'une surface minimale.
- Le passage du Plan de sauvegarde de 2 à 5 ans est intéressant mais: antinomique de l'espoir d'une action rapide.
- Plan de sauvegarde plus facile à mettre en œuvre
- Instauration d'une nouvelle procédure en matière de recouvrement de charges courantes
- L'instauration du carnet d'entretien pour les copropriétés, l'information des acquéreurs
3- Quelles sont les dispositions de la loi SRU qui devraient être, à terme, selon vous, les plus efficaces?
- Le recouvrement des charges:
- Possibilités d'imputer les frais de recouvrement aux débiteurs
- Obligation du vote d'un budget prévisionnel et d'appels provisionnels
- Protection des acquéreurs
- Résorption de l'habitat insalubre
- Individualisation des contrats d'eau
- Comptes séparés
- Aides spécifiques de la grande ANAH à partir du 1er janvier 2002. Le nombre de bénéficiaires de la PAH va augmenter car le plafond de ressources a été rehaussé.
- Les modalités de recouvrement des arriérés et des impayés des copropriétaires défaillants (saisie du loyer facilitée)
- Extension du champ d'application du FSL
- L'exercice du droit de préemption
- Le portage immobilier
- L'exonération de la taxe foncière prolongée de à 5 ans.
- L'obligation d'un diagnostic technique des immeubles de plus de 15 ans mis en
copropriété
4- Que faudrait-il mettre en place comme nouvelles dispositions pour mieux agir dans les copropriétés en difficulté ou fragiles?
- Création d'un " fonds solidarité " pour payer les dépenses indispensables et urgentes.
- Accès à l'aide juridictionnelle pour les copropriétés en difficulté, (aide gratuite)
- Aide pour reloger si nécessaire les ménages et les squatters
- Facturation en direct par le distributeur d'eau, auprès des occupants, des consommations d'eau.
- Compte séparé et transparence pour tous
- Des aides au syndicat à côté des aides la personne dans le cas d'OPAH et Plan de sauvegarde.
- Accélération du traitement judiciaire
- Aide au diagnostic technique, comptable, social
- Formation des membres des conseils syndicaux
- Ouverture véritable du FSL aux propriétaires occupants surendettés
- Administration judiciaire compétente
- Création d'un corps de syndics spécialisés
- Mise en place de formation pour les opérateurs et bureaux d'étude concernant l'analyse des problèmes comptables et de gestion
- Information préalable du candidat à l'accession sur ses devoirs en tant que
copropriétaire
- Un fonds de préfinancement versé par l'ANAH, l'Etat et la Région pour les avances de
travaux
- Réformer les procédures d'ordre des ventes judiciaires en réduisant les délais avec possibilité du paiement provisionnel des charges privilégiées.
- L'attribution des subventions aux syndicats de copropriétés pour les travaux en parties communes et des facilités de trésorerie
- Des moyens permettant le " rachat " des prêts immobiliers aux taux excessifs.
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Novembre 2001.
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