Dans le guide gratuit : « La rénovation énergétique des copropriétés : guide des bonnes pratiques », il y a un témoignage très intéressant d’un gestionnaire travaillant dans un grand groupe. Vous trouverez ce témoignage dans le chapitre  5, intitulé :  « Syndics : quatre témoignages ».

Ce témoignage permet de comprendre pourquoi la rénovation énergétique des copropriétés ne passera pas par les syndics - malgré ce que les meilleurs d’entre eux en disent. Ce témoignage est d’ailleurs confirmé point par point par l’analyse que fait le site Univsersimmo (dans le même chapitre du guide) de la même question : « syndic et rénovation énergétique ».

 

 

« Quand Planète Copropriété m’a proposé d’apporter mon témoignage - en tant que gestionnaire de copropriété - sur les difficultés et obstacles rencontrés par la profession dans la mise en œuvre de programmes de rénovation thermique et énergétique, j’ai tout de suite accepté. Tout d’abord parce que c’est une thématique majeure qui m’intéresse, ensuite parce que j’ai effectivement vécu des difficultés dans la mise en oeuvre de telles pratiques.

 

Voici mon expérience à ce sujet.

 

I. Nouvelles pratiques, nouvelles attentes : Comment y répondre sans formation et sans « temps consacré » ?

 

1)     Nouveaux objectifs : Des acteurs « par défauts »  ni accompagnés, ni formés, ni même informés.

Comme chacun le sait, le Grenelle 2 définit des cibles de consommations d’énergie à ne pas dépasser (80 Kwh /m² /an) selon un calendrier très ambitieux. Ces objectifs devraient impliquer que les acteurs, quels qu’ils soient, puissent les anticiper et rationaliser la diminution de la consommation d’énergie, d’abord à moyen terme, puis à long terme.

Pour les gestionnaires de copropriété, ces engagements apparaissent comme une façon de complexifier encore un peu plus notre métier, alors même que nous passons, pour la plupart, à coté d’un certain nombre d’aides ou d’accompagnements qui existent (et se développent) dans ce domaine.

En effet nous ne sommes pas informés ni même sensibilisés sur l’existence d’outils permettant un accompagnement des copropriétés. A titre d’exemple :

-         Je n’ai découvert la possibilité d’adhérer au dispositif COC de Paris (Copropriétés Objectif Climat) qu’en fin de programme  (Février 2010). La copropriété pour laquelle je venais consulter n’a donc pas pu en bénéficier, et l’animateur n’a pas su me dire quand ce dispositif serait de nouveau opérationnel.

-         J’ai appris qu’il existait un système de CEE (Certificats de Performance Energétique) permettant de financer des installations favorisant les économies d’énergie en copropriété. Faute de temps, je n’ai pas pu creuser la question et encore moins trouver comment proposer ce système à mes copropriétés.

-         De façon générale, lorsqu’un copropriétaire ou un conseil syndical me sollicite pour réaliser des travaux, je ne connais aucun interlocuteur – en dehors des entreprises avec lesquelles je travaille, et qui ne sont pas toujours sensibilisées à ces questions – qui puisse m’aider à proposer un programme de travaux qui intégrerait un volet énergétique, ce qui me permettrait d’accompagner « mes » copropriétés vers les objectifs fixés par le Grenelle. 

Sans interlocuteur, les seules ressources dont je dispose sont mes recherches personnelles, motivées par une sensibilité toute particulière à ces questions, et aussi parce que je me pose les mêmes questions pour mon propre logement.

2)     Une implication forcément personnelle, non valorisée par la profession :

En effet, il me semble important d’insister sur ce point. Si j’ai eu connaissance des dispositifs énumérés au précédent paragraphe, ce n’est ni grâce à mon patron ou au groupe auquel appartient mon cabinet, ni encore par les gestionnaires avec lesquels je suis en contact et qui travaillent pour d’autres cabinets de syndics, mais en faisant des recherches personnelles.

Ce travail de recherche, je le fais le plus souvent en dehors de mes heures de travail. Je n’ai matériellement pas de temps à consacrer à cela dans mon agenda de gestionnaire, sans compter que cette activité ne fait pas partie des missions que ma direction attend de ses gestionnaires.

Pour parler d’une expérience concrète, j’avais découvert le guide du bilan énergétique simplifié coréalisé par l’ARC et FONCIA. J’ai pris le temps de tester cet outil sur une copropriété pour encourager le conseil syndical à renégocier le contrat de chauffage.

Malheureusement, le « directeur copropriété », mon supérieur direct, a refusé d’aborder ces questions en assemblée générale. La raison de ce refus est que cela impliquerait d’aborder des notions qu’en tant que syndic, il maîtrise mal, voire pas du tout, et induirait des questions auxquelles il ne pourrait pas répondre.

Le manque de connaissance par les syndics de ces questions ne les encourage pas à les aborder et à favoriser cette démarche en faveur des économies d’énergie.

Ce qui pose la question suivante : comment amener un gestionnaire, non motivé par ces thématiques, à s’informer et à se renseigner pour mettre en place des projets innovants ?

3)     Une demande quasi inexistante qui n’incite pas les syndics « à s’y mettre » :

Enfin mon expérience de gestionnaire me permet de faire état du peu d’intérêt que suscite cette question énergétique dans les discussions en assemblée générale ou même entre copropriétaires.

Sans cette demande émanant des copropriétaires, les gestionnaires n’auront aucun intérêt à prendre en considération ces questions alors même que se sont les gestionnaires qui devraient être en mesure de guider les copropriétaires dans ce sens quand il est question de travaux.

 

II. Les gestionnaires ne sont ni des « administratifs » ni des ingénieurs :

 

1)     Lourdeur des dispositifs d’aide

Quand les aides et dispositifs existent, la lourdeur administrative pour les mobiliser grippe le processus. Les dispositifs existants ne sont pas adaptés aux copropriétés, les procédures ne sont pas « lisibles » pour un gestionnaire non initié, ni adaptées au fonctionnement d’un cabinet.

-         Prenons l’exemple des subventions accordées en opérations programmées (OPAH), coordonnées par un opérateur : le syndic doit remplir un certificat de fin de travaux et une attestation de quote-part pour chaque copropriétaire.

-         L’exemple le plus explicite est celui de la souscription à l’eco-PTZ [c’est-à-dire le prêt à taux zéro accordé aux propriétaires pour des travaux d’amélioration énergétique sous certaines conditions] : ce dispositif est trop complexe pour être utilisé en copropriété et devenir une pratique banale, malgré toute l’information et la communication qui en a été faite autour. Comment, en tant que gestionnaire, puis-je répondre aux copropriétaires qui en font la demande et aimeraient pouvoir en bénéficier ? J’ai eu le sentiment que le bordereau à remplir s’adressait uniquement à des ingénieurs du bâtiment ou à des bureaux d’études.

Certains de mes confrères qui ont aussi dû se confronter à des demandes de financement m’ont fait part de deux types de réactions :

-         Une incompréhension face au temps qu’il fallait consacrer pour débloquer une subvention, parfois symbolique, pour inciter les copropriétaires à prendre une décision.

-         Un découragement : certains ont préféré inciter les copropriétaires à abandonner une subvention trop compliquée à mobiliser en leur détaillant le temps qu’il faudrait y consacrer et les honoraires que cela pourrait représenter.

N’en déplaise aux partisans des éco-subventions.

2)     Une gestion technique des chantiers que le gestionnaire n’est pas en mesure d’assumer seul

Les nouvelles normes et les nouveaux objectifs tendent à complexifier la compréhension technique des travaux d’économies d’énergie.

Entre les thermiciens, les économistes du bâtiment, les bureaux d’études, les architectes, les coordinateurs SPS, etc.…le gestionnaire de copropriété est confronté au problème du traitement d’une trop grande masse d’informations.

De plus le coût de l’intervention de chacun de ces acteurs et des études qu’ils réalisent est à maîtriser si l’on veut qu’une campagne de travaux soit possible une fois toutes les études préalables terminées.

Il n’est en effet pas rare qu’un audit réalisé par un premier bureau d’études ne soit pas réutilisé par l’architecte qui interviendra dans un second temps et produira sa propre étude technique.

Conclusion :

 

Pour finir, je suis tenté de dire que malgré mon intérêt pour ces questions relatives aux travaux d’économies d’énergie, je suis démuni et dépourvu d’outil pour accompagner une copropriété dans un projet de rénovation intégrant cette dimension. 

Quel que soit le cabinet dans lequel je serais amené à travailler, j’ai la conviction que la politique restera la même : maximisation de la satisfaction des copropriétaires et du chiffre d’affaire du cabinet, sous la contrainte « temps ».

Un gestionnaire a en moyenne 50 immeubles à gérer ce qui signifie qu’il dispose d’environ 5 jours ouvrés dans l’année pour gérer chaque copropriété. Une fois les problèmes courants traités (réunions avec le conseil syndical, assemblée générale, interventions type dégât des eaux, vérification des comptes, etc.) le gestionnaire n’est pas en mesure d’ajouter un volet énergétique qu’il devra suivre sur un programme de travaux plus ou moins complexe.

Pour atteindre les objectifs de rénovation énergétique des bâtiments existants, un gestionnaire doit  passer plus de temps sur chacune de ses copropriétés et donc avoir moins d’immeubles à gérer. « L’éco-syndic » aura au final un coût plus élevé que n’importe quel « syndic de masse » et devra consacrer une partie de son temps à développer des outils de gestion et de suivi et à se former et s’informer sur les nouveaux dispositifs existants ».

(Témoignage de A.P, gestionnaire sur Paris chez un grand syndic).

 

 

« L’expérience montre qu’il est très difficile pour la plupart des copropriétés qui ont, bon an mal an, fait leurs travaux au fur et à mesure - ravalement, réfection des halls, changement de chaudière - mais sans plan d’ensemble, de se lancer spontanément, alors qu’elles ne l’ont encore jamais fait auparavant, dans un processus d’audit et de programmation pluriannuelle de travaux, puis de financer et démarrer un programme ambitieux de rénovation énergétique, alors qu’elles se sentent généralement plutôt satisfaites de ce qu’elles on déjà fait jusqu’ici !

Les freins ne manquent pas : incompréhension des enjeux, défiance à l’égard des prestataires d’études et de diagnostics, peur d’engager des dépenses sans garantie de résultat, manque de temps, chez les syndics comme chez les conseilleurs syndicaux pour s’informer et approfondir la problématique du développement durable par rapport à un quotidien déjà assez prenant, et avec le sentiment – pas forcément injustifié – que les approches sont encore loin d’être arrêtées !

Réticence aussi à se mettre en avant sur des questions considérées comme avant-gardistes : chez les conseillers syndicaux à l’égard de leurs copropriétaires, et chez les gestionnaires d’immeubles à l’égard de leurs directions, qui n’ont pas encore arrêté de stratégie ni engagé les programmes de formations nécessaires. Les organismes de formation professionnelle qui ont déjà mis en place des offres en ce sens ne font pas encore recette ! Et l’auto-formation est un luxe qui n’est pas à la portée de tout le monde...

La mise en mouvement ne pourra se faire à grande échelle, dans la grande masse des copropriétés et non pas seulement chez quelques pionniers exceptionnellement motivés, que si celles-ci sont « coachées » efficacement dans les différentes étapes à franchir, des études, aux décisions, aux réalisations et au suivi des programmes qui devront être mis en œuvre.

Les syndics ont un rôle décisif à jouer mais ils ne suffiront pas ; comme beaucoup d’autres, nous appelons de nos vœux l’émergence d’une nouvelle catégorie d’interlocuteurs des copropriétés, des assistants à maîtrise d’ouvrage (AMO), à la compétence et à l’indépendance incontestable, seuls susceptibles de guider en toute confiance et pas à pas les copropriétés dans le maquis des solutions techniques et des dispositifs d’aides et de financements, chaque pas conduisant au suivant après avoir convaincu de l’intérêt de continuer...

Nous croyons évidemment aux vertus, en tant qu’entrée en matière, du Bilan Energétique simplifié ou du Carnet de Développement durable, quelle que soit la dénomination retenue. Mais cela risque de ne pas suffire ! Il faut l’étincelle qui mette en route le moteur.

Dans les copropriétés de plus de 50 lots, l’obligation de procéder à un audit mettra aussi une épée dans le dos, mais le délai est long (5 ans). Le risque est grand de voir de très nombreuses copropriétés, comme pour les ascenseurs, attendre le dernier moment, provoquant chez les prestataires des embouteillages et conduisant à du travail bâclé !

Les syndics doivent engager leurs copropriétés dans une dynamique sans attendre l’échéance :

-          en expliquant les enjeux : coût croissant de l’énergie, renaissance un jour au l’autre de la « taxe carbone », risque de déclassement de leur immeuble, sur le plan locatif comme quant à la valeur de revente des appartements, etc.

-          en les sensibilisant au fait qu’il faut prendre en compte l’état global de l’immeuble et que pour cela il faut le connaître : autrement les travaux visant les économies d’énergie risquent de se télescoper avec les travaux de gros entretien, voire même être inadéquats eu égard à son état

-          en proposant à leurs copropriétés des « contrats d’objectifs » prenant en compte les spécificités de chacune, les caractéristiques, les possibilités et les contraintes des différentes catégories de propriétaires, les bailleurs, les résidants, les occupants commerciaux ou professionnels éventuels, et organisant l’amélioration des immeubles ou ensembles immobiliers sur le plan du développement durable mais aussi sur celui du confort, de la sécurité, de l’accueil aux familles, etc.

-          en constituant dans leurs copropriétés des « comités de pilotage » dont la composition ne se confond pas forcément avec celle des conseils syndicaux, permettant ainsi d’associer des compétences de copropriétaires qui n’ont pas par goût ou par manque de temps envie de s’occuper du courant...

Ce n’est que par une nouvelle gouvernance que les copropriétés s’engageront résolument sur la voie de leur rénovation énergétique et de leur adaptation aux exigences et contraintes du futur.

Les cabinets de syndics doivent former leurs équipes en ce sens, car la mise en œuvre ne pourra se faire sans eux. Ils doivent les familiariser avec des approches et méthodologies d’audits et de programmation des travaux qui se font jour, et leur faire connaître les instances publiques ou semi-publiques qui peuvent les aider à monter les dossiers de financement et leur faire profiter de toutes les aides qui sont ou seront disponibles.

Bientôt il ne sera plus concevable de voir des gestionnaires témoigner comme aujourd’hui de leur isolement et de leur manque d’information sur ces questions !

Mais cela ne suffit pas : il faudra aussi les former à infléchir la gouvernance de leurs copropriétés et leur donner pour cela :

-          des outils de communication adéquats,

-          du temps pour se former, puis pour organiser les nombreuses réunions d’information avec les copropriétaires et les intervenants extérieurs.

Les cabinets structurés devront former et mettre en place en interne des « référents développement durable » qui assisteront et formeront les gestionnaires, noueront des contacts avec les institutions publiques impliquées dans la rénovation énergétique (réseaux Pact et Habitat et Développement, ALE, Espaces Info Energie, ADEME, ANAH), et étudieront le marché des prestataires en vue d’être en mesure d’en proposer des présélections lorsque les appels d’offre commenceront à être émis.

Cela ne se fera pas sans une remise à plat de l’organisation des services de copropriété dans les cabinets : montée en compétence des assistant(e)s pour prendre en charge une part plus importante de la gestion courante, dégagement de disponibilité des gestionnaires en limitant le nombre de copropriétés gérées par chacun dans le parc d’immeubles nécessitant une rénovation énergétique, et plus globalement le nombre de copropriétés par gestionnaire, poursuite de l’automatisation des tâches de gestion courante et de la mise à disposition de l’information aux conseils syndicaux et aux copropriétaires pour limiter les pertes de temps, etc.

Vaste programme pour une profession qui ne manque pas de défis, mais qui ne peut manquer ce rendez-vous historique, de nature à la faire sortir de ses difficultés actuelles par le haut. »

(Témoignage d’Alain Papadopoulos, rédacteur du site professionnel Universimmo-pro.com et du site grand public Universimmo.com).