(adaptation des règlements de copropriétés)

• La Commission Relative à la Copropriété vient d'émettre le 22 mai 2003 une nouvelle recommandation (la 23ème ), qui concerne les problèmes d'application de l'article 49. Rappelons que l'ARC est l'un des douze membres titulaires de cette Commission et s'honore d'avoir activement participé au travail qui a abouti à la présente recommandation.

• Cette recommandation était attendue car l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965 pose de nombreux problèmes et les avis divergent de façon sensible sur certaines questions essentielles.

• Nous fournissons ci-dessous d'une part le texte de cette recommandation, d'autre part un commentaire assorti de conseils à l'attention des copropriétaires destinés à en faciliter la lecture et en favoriser la compréhension pour tous.

1 - L'adaptation est-elle OBLIGATOIRE ?

• Le problème posé : le premier problème posé concernait le fait de savoir si l'article 49 rendait obligatoire ou simplement possible l'adaptation des règlements.
  La majorité des spécialistes en la matière (avocats et professeurs de droit) estimait, en raison de la formulation de l'article 49 (" l'assemblée décide " et non " peut décider ") que l'adaptation était obligatoire. L'ARC, après avoir suivi cette position de bon sens a fini par adopter une position plus souple permettant à ses adhérents de mieux résister à la pression de ceux qui cherchaient à imposer des contrats d'adaptation hors de prix. C'est pourquoi nous sommes satisfaits de la position de la Commission.

• La Commission répond : c'est une possibilité ouverte jusqu'au 13 décembre 2005. D'ailleurs, dit-elle, il n'y a aucune sanction prévue si ce n'est - après le 13 décembre 2005 - de ne plus pouvoir utiliser cette possibilité et de retourner dans le régime commun NON dérogatoire ; en fait, donc la Commission ne répond pas vraiment à la question, si ce n'est qu'on ne disant pas que l'adaptation est une obligation, elle laisse chaque assemblée générale libre de " décider de l'opportunité de celle-ci ".

• Conséquence : si un syndic propose des devis exorbitants concernant cette adaptation, l'assemblée générale peut purement et simplement refuser ces devis en opposant le fait que la Commission n'a pas estimé qu'un caractère obligatoire s'attachait à cette adaptation.

• Notre conseil : pour les règlements vraiment obsolètes (surtout ceux antérieurs à 1965, mais pas uniquement) nous conseillons cependant vivement de profiter de l'opportunité de l'article 49 pour nettoyer ces règlements de toutes les clauses qui les rendent illisibles ou inapplicables ainsi que - voir plus loin - des grilles de charges illégales ; naturellement cette mise aux normes doit être faite à des conditions financières raisonnables.

2 - Quelles " modifications " faut-il prendre en compte pour adapter les règlements ?

• Le problème posé : certains ont estimé que l'adaptation visait uniquement l'adaptation aux textes " législatifs " au sens strict du terme (les lois) ; d'autres ont estimé qu'il fallait inclure les DÉCRETS ; d'autres enfin qu'il fallait inclure aussi la jurisprudence dès lors que celle-ci était bien établie.

• La Commission répond prudemment : l'adaptation doit être faite au regard des seules modifications issues des LOIS ET DÉCRETS. Par là elle recommande de ne pas intégrer les modifications issues de la jurisprudence.

• Notre conseil : cela ne veut pas dire que certaines clauses abusives non directement visées par une loi ou un décret ne pourront pas être écartées. Cela signifie simplement que, pour les supprimer, il faudra justifier cette suppression en s'appuyant sur une disposition légales ou réglementaires. La frontière est cependant délicate à tracer dans certains cas.

• Exemple : si un règlement prévoit une exonération de charges générales pour certains lots, il faudra supprimer cette disposition comme contraire à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

3 - Quelle date doit-on prendre en compte concernant les modifications législatives ?

• Le problème posé : beaucoup de règlements établis entre 1965 et 1967 ne sont PAS conformes à la loi de 1965 (certains notaires ayant eu du mal à s'adapter à la nouvelle loi) ; la question s'est donc posée de savoir si ces règlements pouvaient être mis en harmonie avec la loi.
  Plus généralement s'est posée la question de savoir si des dispositions NON CONFORMES à des lois ou décrets antérieurs pourraient être modifiées.

• La Commission répond : non, cela n'est pas possible ; il faut interpréter l'article 49 strictement et, pour le reste, utiliser les dispositions du droit commun (articles 11 et 26 de la loi de 1965).

• Notre commentaire : là encore la Commission ne fait que rappeler le texte de l'article 49. On peut simplement regretter que cet article n'ait pas explicitement prévu le fait que de nombreux règlements avaient pu être établis sans tenir compte de toutes les dispositions alors en vigueur…

4 - Quelles sont les adaptations que l'on peut faire ?

· Le problème posé : sous cet intitulé, se cache la question la plus importante posée par l'article 49 et qui a déjà fait couler beaucoup d'encre : " Est-ce qu'on peut modifier les grilles de charges qui sont établies sans respect des critères légaux ".

• Exemple : si une grille d'ascenseur reprend la grille de charges communes générales et ne tient donc pas en compte le critère légal d'utilité, l'assemblée a-t-elle le droit de modifier la grille ? Depuis deux ans cette question agite beaucoup les experts, les copropriétaires et les syndics et ceux-ci attendaient avec impatience une réponse de la Commission.

• La Commission répond en plusieurs temps : la réponse de la Commission est assez subtile et mérite d'être décortiquée :

a) d'abord la Commission rappelle qu'en matière de grille de charges on repère deux types d'erreurs :

- des erreurs qui concernent le QUANTUM des quote-parts (donc des erreurs de calcul) ;
- des erreurs qui concernent le choix du CRITÈRE (exemple : n'avoir pas pris en compte, pour l'ascenseur, le critère d'UTILITÉ) ;

b) ensuite la Commission précise que les erreurs de calcul, ne violant pas les principes légaux, ne sont pas concernées par l'article 49.

C) ENSUITE LA COMMISSION - A CONTRARIO - RELÈVE QUE LES ERREURS CONCERNANT LE CRITÉRE RENTRE BIEN DANS LE CHAMP D'APPLICATION DE L'ARTICLE 49 ;

d) enfin la Commission rappelle simplement que, dans ce cas, la loi n'a pas défini quelle méthode précise de calcul il fallait utiliser (exemple : la loi n'a pas dit COMMENT calculer précisément les " millièmes " d'ascenseurs).

· Commentaires : ceux qui attendaient que la Commission dise, par exemple : " L'assemblée générale ne peut pas voter une nouvelle grille d'ascenseur " vont très certainement être déçus, car non seulement la Commission ne le dit pas mais elle suggère même plutôt le contraire. En effet, elle recommande explicitement aux assemblées générales d'utiliser l'article 49 pour analyser la conformité du critère.
Or on voit mal une assemblée générale constater l'illégalité d'une grille de charges sans pour autant substituer à la grille illégale une grille légale.

· Notre conseil : dès lors que le critère légal n'a pas été appliqué, nous sommes dans une situation très claire :

- l'assemblée générale constate l'illégalité ;
- l'assemblée générale vote une grille conforme au critère.

Le vote est acquis à la majorité SIMPLE.

Si un copropriétaire n'est pas d'accord, c'est lui qui devra aller en justice. Cependant dans la mesure où l'assemblée générale aura retenu une grille calculée par un expert qui précisera les critères objectifs retenus (donc sans aucun risque de " favoritisme ") on ne voit pas sur quelle base un copropriétaire pourrait en contester la " légalité ".

5 - Comment procéder à l'adaptation ?

Enfin le Commission donne quelques conseils pratiques à ce sujet.

Sur ces aspects pratiques la Commission ne fait d'ailleurs que donner des conseils de bon sens ou rappeler la loi.

• ·On relèvera cependant trois conseils précieux :

*

ARC © 22 Mai 2003

COMMISSION RELATIVE A LA COPROPRIETE

RECOMMANDATION N° 23 RELATIVE AUX MODALITES D'APPLICATION DE

L'ARTICLE 49 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965.

Vu l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965, tel qu'il résulte de l'article 81-10, 7° de la loi
n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 qui dispose :

" Dans les cinq ans suivant la promulgation de la loi n° 2000-1208, du 13 décembre 2000,
relative à la solidarité et au renouvellement urbains, l'assemblée générale décide, à la
majorité prévue à l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues
nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement. La publication de
ces modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe. "

Vu l'article 14 al 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que le syndicat modifie le
règlement de copropriété et qu'il a pour objet la conservation de l'immeuble et
l'administration des parties communes ;

Vu l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que le règlement conventionnel de
copropriété détermine la destination des parties tant communes que privatives, ainsi que les
conditions de leur jouissance et fixe, sous réserve des dispositions de la loi, les règles
relatives à l'administration des parties communes ;

Vu l'article 26-b de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que les modifications du
règlement de copropriété, dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et
l'administration des parties communes, relève de la majorité de l'article 26 ;

Vu, d'une part, l'article 11 de cette loi qui précise, sous réserve des dispositions de l'article
12 relatif à la révision de la répartition des charges, que celle-ci ne peut être modifiée qu'à
l'unanimité des copropriétaires, et que, d'autre part, l'article 43 de la même loi répute non
écrite toute clause contraire aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 et celles d'un
décret en conseil d'état prises pour leur application et que dans ce cas, le juge, en réputant
non écrite une clause relative à la répartition des charges, procède à une nouvelle
répartition de celles-ci ;

Vu, l'article 10 alinéa 4 de la même loi qui prévoit que tout règlement de copropriété
publié depuis le 31 décembre 2002, indique les éléments pris en considération et la
méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition
des charges ;

Considérant, dès lors, que l'article 49 instaure, en soumettant les adaptations rendues
nécessaires par la modification des textes à la majorité de l'article 24, un régime
dérogatoire et temporaire aux règles ci-dessus énoncées ; que ses dispositions doivent donc
être interprétées de manière stricte ;
Considérant que 5e législateur n'a prévu aucunes sanctions pour le cas où l'assemblée
générale ne déciderait pas de procéder aux adaptations rendues nécessaires avant 3e 13
décembre 2005, si ce n'est l'impossibilité de recourir à la majorité de l'article 24 et la
nécessité alors de recourir aux procédures prévues à titre permanent par la loi du 10 juillet
1965.

1 - Sur la force de l'article 49

1 °) Sur l'objet des adaptations :

a) Sur la notion de modifications législatives :

Considérant que, selon l'article 47 de la loi du 10 juillet 1965, un règlement d'administration publique fixe les conditions de son application, et que l'article 43 soumet à la même sanction la plupart des dispositions législatives et des dispositions réglementaires prises pour leur application ;

Considérant qu'une distinction des dispositions législatives proprement dites et des
dispositions réglementaires prises pour leur application serait contraire à la volonté du
législateur d'instaurer une cohérence entre les textes applicables à la copropriété et le
contenu du règlement ;

Considérant, dès lors, que la notion de " modifications législatives " ne peut être prise dans
son sens le plus formel ;

Considérant qu'en revanche, les termes de " modifications législatives " s'opposent à la
prise en compte d'évolutions jurisprudentielles ;

b) Sur la notion de règlement de copropriété à adapter :

Considérant que les termes " adaptation de règlement de copropriété " ne permettent pas la
régularisation de situations de fait intervenues indépendamment de toute modification
législative ou réglementaire ;

Recommande que les adaptations soient faites au regard des seules modifications
législatives ou réglementaires.

2°) Sur la date de prise en compte des modifications législatives :

Considérant que l'article 49 ne vise que les modifications intervenues depuis
l'établissement du règlement de copropriété ;

Considérant que le but du texte impose de ne pas faire de différence entre établissement et
modification du règlement et que doivent être adaptées toutes les clauses incompatibles
avec un texte postérieur, qu'elles aient figuré dans le règlement dès l'origine ou qu'elles y
aient été introduites par la suite ;

Recommande :

> de ne pas utiliser l'article 49 pour adapter des clauses du règlement de copropriété avec
des textes antérieurs et de respecter, pour une telle régularisation, les règles prévues
notamment aux articles 11 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.

3°) Sur la notion "d'adaptations rendues nécessaires" :

Considérant que l'exigence d'interpréter strictement l'article 49 impose de donner toute sa
portée à l'adjectif "nécessaire" ;

Considérant que l'adaptation nécessaire peut se limiter à la simple suppression des clauses
devenues incompatibles avec le contenu des textes entrés en vigueur postérieurement à
l'établissement ou à l'adoption de ces clauses lorsqu'elles se contentent de reproduire des
dispositions légales ou réglementaires ; que, dans le cas contraire, elle peut nécessiter
l'adoption de clauses conformes aux nouvelles dispositions se substituant aux précédentes,
devenues incompatibles avec le droit positif ;

Considérant que l'article 49 vise sans restriction, ni réserve, le règlement de copropriété au
sens de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d'application du 17 mars 1967 ;

Considérant, en ce qui concerne la répartition des charges, que la loi fixe les critères de
répartition (utilité et proportionnalité), sans préciser les éléments à retenir, ni la méthode de
calcul permettant de déterminer la quote-part de charges dans chaque catégorie ;

Considérant que l'objet des réclamations affectant seulement le quantum des quotes-parts,
et non le critère légal lui-même, et les erreurs de calcul, ne constituent pas une violation
directe des principes légaux de l'article 10 ; que celui-ci fixe seulement des principes
légaux et non les modalités légales de ces principes ; et qu'en conséquence ces objets ne
sauraient être soumis à la procédure de l'article 49 ;

Recommande d'utiliser les dispositions de l'article 49 pour :

> supprimer toute clause incompatible avec les dispositions législatives ou réglementaires
entrées en vigueur postérieurement à l'établissement ou à la modification du règlement
de copropriété : par exemple, la clause interdisant, avant la loi du 31 décembre 1985, de
conférer une délégation de vote à une personne qui n'aurait pas la qualité de copropriétaire ;

> substituer, si nécessaire, aux précédentes clauses des clauses conformes aux
dispositions législatives ou réglementaires postérieures à l'établissement ou à la modification
du règlement de copropriété : par exemple, la clause prévoyant, avant la loi du 31 décembre 1985, la majorité en nombre des copropriétaires représentant les trois quarts des voix du syndicat, au lieu des deux tiers ;

> analyser la conformité du critère de la répartition des charges par rapport aux dispositions impératives de l'article 10, sans qu'aucune disposition législative ou réglementaire détermine les éléments et la méthode permettant d'établir une nouvelle répartition des charges.

Recommande de ne pas utiliser l'article 49 pour :

> modifier les quotes-parts de parties communes, en tant que quotes-parts de propriété,
lesquelles ressortissent de la liberté contractuelle et sont intangibles ;

> rectifier les erreurs de calculs ou ajuster seulement le quantum des charges.

II - Sur la procédure d'adaptation.

Rappelle que les décisions de principe sont sans effectivité juridique, que les frais d'études
n'entrent pas dans les dépenses de maintenance comprises dans le budget prévisionnel et
doivent faire l'objet d'un vote spécifique quant à leur montant et à l'échéancier des appels
de fonds correspondants ;

Rappelle qu'il appartient au syndic d'assurer l'exécution des décisions de l'assemblée
générale et que celles-ci s'imposent aux copropriétaires dès qu'elles ont été votées, et ce
tant qu'elles n'ont pas été judiciairement annulées.

Rappelle que les décisions d'adaptation doivent être prises avant le 13 décembre 2005 ;

Considérant que l'adaptation du règlement de copropriété constitue un acte majeur dans la
vie du syndicat et appelle un soin tout particulier, de sérieuses études préalables et une
large concertation, afin d'éviter tout contentieux ultérieur, notamment tout contentieux
formel ;

Considérant que l'adaptation ne peut, en conséquence, s'improviser, ni faire l'objet d'une
seule assemblée, tant il est nécessaire de procéder par étape ;

Recommande

> au syndic de procéder à une concertation avec le conseil syndical pour recenser les
adaptations rendues nécessaires ;

> d'attendre la publication des décrets d'application avant de saisir l'assemblée pour
l'adoption définitive du projet de modification ;

> d'appeler l'attention des syndics sur le temps nécessaire pour parvenir à l'adoption
définitive de l'adaptation ;

> de porter à l'ordre du jour, dans tous les cas, d'une assemblée générale :

- l'opportunité de procéder aux adaptations rendues nécessaires,

- le ou les contrats avec les consultants, après notification des conditions essentielles
de ces contrats, au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour le cas où
l'assemblée générale aurait admis l'opportunité des adaptations ;

- l'autorisation de dépense, avec l'échéancier des appels de fonds ;

> de soumettre à une autre assemblée générale :

- le projet d'adaptation, dans son intégralité, notifié au plus tard en même temps que la
convocation, en prévoyant un vote par division, à moins que l'absence de complexité
permette un vote global,

- le montant des frais, ainsi que l'échéancier des appels de fonds,

- le pouvoir conféré au syndic de déposer une copie certifiée conforme du procès-verbal
au rang des minutes d'un notaire et de déposer l'acte authentique au fichier immobilier ;

> de rappeler le recensement des votes conformément à l'article 17 du décret qui doit être
mentionné après chaque scrutin ;

> de notifier le procès-verbal de l'assemblée aux copropriétaires opposants ou défaillants,
dans les deux mois de la tenue de l'assemblée générale ;

> d'adresser une copie du procès-verbal, sous pli simple, aux autres copropriétaires ;

> de déposer le procès-verbal, certifié conforme, aux rangs des minutes d'un notaire, pour
authentification

> de déposer la copie authentique au fichier immobilier.

*