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DE SYNDIC |
( ARC - Novembre 2000 )
Donner une idée des prix pratiqués en honoraires de base par les syndics n'a pas beaucoup de sens, pour au moins TROIS raisons :
a - d'abord parce que certains syndics peuvent pratiquer des prix BAS en honoraires de base et pratiquer des honoraires supplémentaires très élevés ;
b - ensuite parce que les honoraires peuvent - dans un même cabinet - être très différents en fonction de la taille de la copropriété ;
c - enfin parce que le paramètre régional voir départemental est très important, les prix moyens étant très différents à PARIS, BORDEAUX, LILLE, LYON, STRASBOURG, MARSEILLE etc … ; au sein d'une même Région il peut aussi y avoir de disparités importantes (ex : en Ile de France entre la Seine Saint Denis et les Hauts de Seine).
Nous avons beau répéter ce discours à longueur de temps, cela n'empêche pas les copropriétaires de nous reposer en permanence la question : "Oui, d'accord, ça n'a pas de sens mais donnez-nous quand même une idée ! ".
Pour essayer, donc, d'avoir une idée de ce qui se passe, nous avons :
- étudié les prix pratiqués en Ile de France (plus de 1 000 immeubles) pour isoler le facteur régional ;
- étudié les prix en fonction de la taille des immeubles en retenant cinq catégories :
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- 2 à 20 lots
- 21 à 50 lots - 51 à 100 lots - 101 à 150 lots - 151 à et plus ; |
- étudié uniquement les prix sur les immeubles pris en gestion par les syndics dans les deux dernières années, ceci pour être sûr d'avoir les prix actuellement pratiqués.
Nous communiquons les résultats obtenus en demandant au lecteur de se rappeler que ces résultats sont à accueillir avec beaucoup de précaution.
- Rappel : il s'agit de prix "Ile de France", sachant que sur les autres régions les prix moyens peuvent être de 10 à 30 % moins élevés selon les régions.
Nous donnons ci-dessous les prix constatés par tranche, par lot principal et toutes taxes comprises. Nous communiquons : le prix le plus bas constaté, le prix le plus haut (en enlevant les prix visiblement HORS NORME) et le prix MOYEN (mais pas la moyenne arithmétique de tous prix, mais la moyenne arithmétique des prix les plus fréquents.
1 - Copropriété de 20 lots et moins : on va de 1 076,00 Francs TTC à 1 435,00 Francs TTC par lot principal ; moyenne : 1 289,00 Francs.
- Ces prix sont loin d'être "faibles" surtout si l'on songe aux "moyennes" qui circulent parfois dans les journaux (850,00 Francs à 950,00 Francs du lot).
Ce niveau de prix signifie, pour nous, que sur ce "segment" (les petits immeubles) les honoraires ont déjà été revalorisés.
En effet : si l'on étudie
les prix pratiqués dans des immeubles pris en gestion au-delà de deux ans, on s'aperçoit que les tarifs sont - curieusement - beaucoup plus faibles (de 703,00 Francs à 990,00 Francs). Cela veut dire clairement qu'au cours des deux dernières années, les tarifs ont été - sur cette tranche d'immeubles - nettement revalorisés. Nous y reviendrons.
2 - Copropriétés de 21 à 50 lots : on va de 459,00 Francs (sic) à 1 016,00 Francs ; moyenne : 975,00 Francs.
- Deux constats : d'abord la différence est très forte avec la première tranche ; ensuite la dispersion est-elle aussi beaucoup plus importante. Ceci, à notre avis, tient d'une part au fait que les immeubles de cette tranche peuvent être de nature très diverse (ex : immeubles anciens sans équipements ou immeubles récents très sophistiqués), d'autre part au fait qu'il y a beaucoup plus de concurrence sur cette tranche (les syndics sont PLUS intéressés par ces immeubles que par les touts petits ou les très gros immeubles).
- En fait c'est sans doute sur ce segment qu'il y a le plus d'immeubles et surtout le plus d'immeubles faciles et "intéressants" à gérer (ni trop gros, ni trop petit) ; on trouve donc en concurrence toutes sortes de syndics.
Lorsque les syndics disent que leurs honoraires sont trop faibles, sans doute cela vient-il de la sur représentation de cette tranche.
3 - Copropriétés de 51 à 100 lots : on va de 604,00 Francs à 1 053,00 Francs : moyenne 925,00 Francs.
- La dispersion est ici beaucoup moins forte, et la moyenne est plus faible, ce qui est normal. Néanmoins les tarifs ne sont pas sensiblement plus faibles, ce qui est un peu étonnant et va se vérifier dans les tranches suivantes.
4 - Copropriétés de 101 à 150 lots : on va de 576,00 Francs à 1 132,00 Francs : moyenne 897,00 francs.
- Là encore on constate un tassement relativement peu important entre cette tranche et la précédente.
- En fait, l'effet "d'échelle" joue assez peu, ce dont les syndics oublient de parler.
5 - Copropriétés au-delà de 150 lots : on va de 527,00 Francs à 861,00 Francs : moyenne 790,00 Francs.
- Encore une fois on est un peu surpris de la faible différence avec le palier précédent, car nous pensions que la différence était plus forte.
- Si nous tentions une explication, nous dirions ceci : dans les gros immeubles, la concurrence est MOINS forte, ce qui explique que les syndics arrivent plus facilement à imposer leurs prix.
Dernier constat général : sur l'ensemble des tranches on constate des moyenne significativement différentes entre les départements dits "populaires" :
(ex : Seine-Saint-Denis : Val d'Oise) et les autres, l'écart pouvant être de 20% !
Cette analyse permet de dégager - avec prudence - quelques conclusions intéressantes.
1 - Pour les très petits immeubles et contrairement à ce que disent souvent les syndics le niveau moyen des honoraires semble avoir été sensiblement relevé ceux dernières années et être devenu correct.
2 - Sur le "segment" le plus encombré ( les 21/50 lots) la dispersion des honoraires est très forte et les prix subissent un décrochement.
ce qui veut dire:
- que certains syndics ont fait du "dumping" (ces syndics, souvent, se rattrapant sur les honoraires de gestion particulière ; en général il faut se méfier des syndics qui pratiquent des prix trop faibles) ;
- que la "concurrence" joue très fortement et tire, en effet, les prix vers le bas.
3 - L'autre enseignement très intéressant est celui-ci : même si - au-delà de 20 lots - on constate une dégressivité des tarifs, on est surpris de constater que cette dégressivité n'est pas toujours aussi sensible qu'elle pourrait l'être : en fait les "grosses copropriétés" ne profitent pas assez de l'effet d'échelle, ce qui veut dire que les GROS cabinets de syndics (qui ont plus de facilité à gérer ces immeubles) ne répercutent pas sur les copropriétés les "gains d'échelle".
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sur les honoraires de BASE
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Il ressort de ce qui précède que le mouvement de revalorisation des honoraires de base a largement été amorcé dans les tout petits immeubles et les plus gros, même si - dans la tranche sensible des 21 - 50 lots - cette revalorisation est freinée par une concurrence âpre et pas toujours très "loyale" (baisse artificielle des honoraires de base compensés par un transfert sur les honoraires particuliers).
Il ressort aussi que les "grosses" copropriétés s'avèrent beaucoup plus "rentables" que ce que les syndics veulent bien en dire.
Tout ceci nous confirme dans notre stratégie actuelle : obliger les syndics à commettre moins d'abus en matières d'honoraires de gestion particulière, ce qui rétablira une concurrence plus saine en matière de gestion courante et évitera les opérations de "dumping" dont pâtissent et les copropriétaires et les "bons" syndics.
La chasse aux abus que nous amorçons dans la deuxième partie de ce guide, va donc BIEN dans le sens d'une clarification et d'une amélioration générale des conditions de rémunération des BONS professionnels.
Pour permettre aux copropriétaires de lutter plus facilement contre les abus en matières d'honoraires HORS gestion courante, nous avons établi le document qui suit qui permettra à chacun de se situer dans l'amplitude des prix pratiqués et de connaître les prix MOYENS pratiqués.
A noter : En aucun cas les prix moyen ne doivent être considérés comme des prix de référence ; ce sont simplement les prix les plus souvent pratiqués.
Nous avons considéré les dix rubriques d'honoraires particuliers les plus courants et avons donné à chaque fois trois chiffres :
- le plus bas constaté ;
- le plus haut (en éliminant, cependant les prix HORS NORME) ;
- la moyenne (celle-ci n'est pas une moyenne arithmétique, mais la moyenne des prix les plus fréquents ; ex : si nous avons constaté que tel tarif était de 500,00 Francs dans 50% des cas et 600,00 Francs dans 30% des cas, nous aurons une moyenne à 537,00 Francs, même si les tarifs vont de 250,00 Francs à 1 600,00 Francs).
N.B : là encore, il s'agit des prix pratiqués en Ile de France.
| Nous communiquons ci-après les chiffres BRUTS sans commenter les pratiques abusives ; pour cela vous pouvez vous reporter au "Guide pour l'analyse et la négociation des contrats de syndic". |
Prenez le tarif pratiqué par votre syndic et situez vous par rapport au 3 prix indiqués.
1- S'il est au-dessus de la "moyenne", c'est qu'il est à coup sûr trop cher.
2 - S'il est situé près du chiffre "bas", c'est bon signe.
3 - S'il est situé dans la "moyenne" cela ne veut pas dire qu'il pratique des prix corrects, car certains prix moyen peuvent être eux-mêmes surévalués.
Ex : Le prix "moyen" de la photocopie est de 1,28 Francs TTC. Or ce prix est excessif, surtout quand il s'agit de tirage en nombre.
Donc si votre syndic se situe dans la moyenne cela n'empêche pas de négocier.
Encore une fois ces chiffres sont destinés à permettre de MIEUX se situer.
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nous les chiffres TTC avec une TVA à 19.6 %
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1 - Vacations horaires |
I - Vacations pendant les heures ouvrables (prix par heure)
II -Vacations hors Hors heures ouvrables( prix par heure )
I11 - Abus particuliers constatés chez certains syndics
A - Toute heure commencée est facturée
B - Le temps de déplacement est compté en plus
C - Les heures comptées à partir de 18 heures, même si la réunion a lieu à 20 heures !
I - Situation dominante
La situation constatée la plus répandue (70%) est celle où le syndic facture :
- la tenue de l'assemblée générale en dehors des heures ouvrables ;
- les frais de poste (convocation - procès-verbal) réels ;
- les frais de photocopies.
- Les prix horaires constatés pour la tenue de l'assemblée générale sont ceux indiqués dans le point précédents (vacations HORS heures ouvrable).
- Frais de photocopies : on va de 0,35 Frs à 2,4 Frs ; moyenne : 1,28 frs
N.B : rares sont les syndics qui pratiquement un prix dégressif en fonction du nombre de photocopies !
- Le Problème à résoudre (en général NON-TRAITÉ dans le contrat) est le NOMBRE de personnes du cabinet présentes à l'assemblée générale et donnant lieu à facturation.
Si vous êtes dans cette configuration, il faut donc :
- veiller à éviter les prix abusifs (ou excessifs) ;
- négocier un prix de photocopie dégressif ;
- régler le problème du nombre de personnes dans le contrat.
II - Situation NON-DOMINANTE
Un certain nombre de syndics préfèrent appliquer un FORFAIT par LOT principaux (frais postaux + photocopies).
- les forfaits vont de 50,00 Frs à 145,00 Frs
A noter :
- ils sont souvent à notre avis, surdimensionnés et ne prévoient pas toujours TOUT !
- ils sont souvent fixés par LOTS principaux et non par COMPTE. (Or un propriétaire possédant 3 logements ne sera PAS convoqué TROIS fois !)
Regardez donc ces points sérieusement si vous êtes "au forfait".
III - Autres abus particuliers constatés
On a noté divers abus qui semblent se répandre :
- facturation de la "mise sous pli" des convocations (deux ou trois heures de secrétariat…) ;
- facturation pour le temps passé à envoyer un "additif" (ou FORFAIT, de
12,00 Frs à 80,00 Frs par lot !) ;
- facturation pour le temps passé à convoquer en 2ème lecture (ou FORFAIT) ;
- multiplication des frais annexes : enveloppes ; feuilles de recommandé ; feuille d'émargement ; feuilles de présence ; étiquettes ; etc. !
Se développe la pratique de la facturation au temps passé ou au FORFAIT pour la PREPARATION des assemblées générales extraordinaires EN PLUS des frais de TENUE d'assemblée générale, des frais postaux et des frais de photocopies.
Lorsque la facturation se fait au temps passé (non souhaitable), le coût est incontrôlable.
Les forfaits vont de 32,00 Frs à 99,00 Frs ; moyenne : 60,00 Frs
4 - Honoraires pour recouvrement des charges
Deux types d'abus sont constatés :
- ceux liés au tarif ;
- ceux liés à la multiplication des prestations.
1 - Relance simple :
On va de 30,00 Frs à 134,00 Frs ; moyenne : 54,00 Frs
2 - Mise en demeure :
On va de 96,00 Frs à 362,00 Frs ; moyenne : 149,00 Frs
N.B 1: certains font une première mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ; puis une deuxième par huissier (qui ne sert à rien) ; certains adressent même, après la mise en demeure, des "lettres d'avocat" !!
N.B 2 : chez de nombreux syndics, les frais postaux sont facturés EN PLUS sans que cela soit signalé clairement.
3 - Honoraire de mise à l'huissier :
On va de 239,00 Frs à 1 322,00 Frs ; moyenne : 635,00 Frs
(Il faut naturellement compter en plus les frais d'huissier).
4 - Honoraire de remise du dossier à l'avocat :
On va de 478,00 Frs à 2 879,00 Frs ; moyenne : 1 056,00 Frs
N.B : pour les points 3 et 4, certains syndics prévoient des honoraires calculés au pourcentage de la dette.
On va de 3% à 8% .
5 - Suivi des dossiers :
Cette rubrique est en train d'exploser !
a) La plupart des syndics facturent un suivi à la vacation (ce qui est incontrôlable).
On va de 362,00 Frs à 645,00 Frs ; moyenne : 381,00 Frs
b) D'autres facturent un " forfait de suivi " (par an, voire par trimestre, ou voire par mois!) Méfiance…
On va de 450,00 Frs/an à 2 200,00 Frs/an ; moyenne : 902,00 Frs/an
6- Honoraire pour établissement de protocole d'accord :
On va de 362,00 Frs à 964,00 Frs ; moyenne : 560,00 Frs
7 - Demande de renseignements hypothècaires :
On va de 120,00 Frs à 603,00 Frs ; moyenne : 467,00 Frs
8 - Prise d'hypothèque :
On va de 418,00 Frs à 3 000,00 Frs ; moyenne : 1 150,00 Frs
9 - Opposition sur vente judiciaire :
On va de 596,00 Frs à 2 750,00 Frs ; moyenne : 1 190,00 Frs
I - Situation dominante.
Une majorité de syndics pratiquent ainsi :
A - honoraires au pourcentage basés sur le montant du budget travaux TTC (et non Hors Taxes…) ;
B - honoraires NON dégressifs ;
C - honoraires "administratifs" et financiers se cumulant éventuellement avec des honoraires "techniques".
Dans ce cas, on constate les prix suivants :
- honoraires "administratifs et financiers" :
On va de 1% HT à 6,2% HT du montant TTC
- honoraires "techniques" :
On va de 2% HT à 8% HT du montant TTC
II - Variantes :
- Certains pratiquent le suivi technique "à la vacation" (incontrôlable).
- Certains pratiquent un coût au lot (à éviter), pour les "appels" (33,00 Frs à
40,00 Frs)
N.B : un fort pourcentage de syndics (environ 30%) continuent à appliquer des honoraires ( de 2 à 4 % HT sur le TTC) pour les travaux de gestion courante dépassant un certain montant (parfois 5 000,00 Francs TTC !!).
A bannir, évidemment.
- En général, la DECLARATION des sinistres sur parties communes non causés par un copropriétaire ou locataire est incluse dans la gestion courante.
Les syndics facturent donc en plus :
a) - La déclaration hors les cas signalés :
On va de 161,00 Frs à 1 243,00 Frs ; moyenne : 350,00 Frs
b) - La gestion des sinistres (réduit le plus souvent à sa plus simple expression) ; dans ce cas :
- soit ils reprennent le barème des honoraires travaux (voir ce point) ;
- soit ils appliquent un barème spécifique au sinistre :
* au pourcentage :
Cela va de 2 %% à 10%
* à la vacation : (voir tarif des vacations horaires).
I - Tarif au pourcentage des honoraires de base :
On va de 12% à 30%
N.B : il y a souvent un MINIMUM.
Qui va de 1 200,00 Frs à 6 030,00 Frs
II - Tarif au "lot" :
On va de 60,00 Frs par an à 333,00 Frs
N.B : là aussi, il y a souvent un MINIMUM. (de 1 000,00 FRs à 3 015,00 Frs)
Rappelons que ces "honoraires" ont surtout une fonction "DISSUASIVE" (faire renoncer les copropriétaires au compte séparé).
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8 - Honoraires en cas de Mutations/Ventes |
I - Tâches de base :
1 - Réponse au questionnaire du notaire :
On va de 485,00 Frs à 1 435,00 Frs ; moyenne : 725,00 Frs
(part vendeur + acquéreur).
2 - Calcul du "prorata temporis" entre vendeur et acquéreur :
On va de 217,00 Frs à 1 480,00 Frs ; moyenne : 538,00 Frs
(part vendeur + acquéreur).
3 - Modification du fichier :
On va de 122,00 Frs à 801,00 Frs ; moyenne : 350,00 Frs
4 - honoraire pour opposition :
On va de 118,00 Frs à 1 206,00 Frs ; moyenne : 529,00 Frs
II - Autres tâches :
Certains syndics n'hésitent pas à multiplier les tâches de façon plus ou moins abusive.
1 - "Nouvelle réponse" au questionnaire.
(quand la 1ére vente n'a pas été conclue) DE 230,00 Frs à 598,00 Frs ; moyenne : 347,00 Frs
2 - Gestion des "comptes vendeurs".
On va de 466,00 Frs par an à 777,00 Frs par an !
N.B : Il s'agit là d'un véritable détournement de fonds contractuel…!
Photocopies :
On va de 0,35 Frs à 2,40 Frs ; moyenne : 1,28 Frs
N B : comme on l'a déjà signalé peu de syndics pratiquent des tarifs dégressifs ou un tarif "spécial" pour assemblée générale.
On peut donc avoir 5 000 photocopies pour une assemblée générale facturées 1,5 Frs HT pièce, soit 7 500,00 Frs H T !!
On a souvent une BASE plus une partie variable en fonction du nombre de lots ( ce qui est PARFAITEMENT abusif, voire illégal).
I - Prise en charge :
a) Base :
On va de 990,00 Frs à 4 186,00 Frs
b) A quoi se rajoute un prix par lot
On va de 34,00 Frs à 114,00 Frs ; moyenne : 67,00 Frs
(autre solution : un trimestre d'honoraires…)
II - Transmission :
a) Base :
On va de 600,00 Frs à 3 600,00 Frs
b) A quoi se rajoute un prix par lot
On va de 60,00 Frs à 120,00 Frs ; moyenne : 84,00 Frs
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