Ce contrat, qui a effectivement été soumis au vote des copropriétaires est très incomplets, comme on va le voir ; il faut refuser ce genre de contrats incomplets et exiger - s'il existent - des contrats détaillés.La forme juridique de la société doit être fournie (SARL, SA). Si cette indication n'est pas mentionnée, elle doit être portée sur le papier à entête avec le montant du capital. L'absence de cette mention doit vous alerter.Vous devez pouvoir connaître la place exacte au sein de la société de la personne qui représente le cabinet dans le contrat : gérant, PDG, associé, salarié, etc… Si ce renseignement n'est pas fourni, il faudra le demander.Le numéro de registre de commerce doit absolument être communiqué (s'il n'y est pas, il doit être sur le papier à entête) ; cela permet de retrouver facilement "l'état civil" de la société au Registre du Commerce ; faîtes attention en cas d'absence de mention, ce n'est pas vraiment un signe de transparence… ;Par ailleurs, il est important que les indications concernant la caisse de garantie, le montant garanti soient fournis. Même chose pour les coordonnées de l'assurance de responsabilité civile.La loi l'oblige pas le syndic à fournir ce dernier renseignement précieux, mais suite à l'action de l'ARC (référentiel) les syndics fournissent maintenant plus facilement cette information (nous invitons les copropriétaires à se méfier des syndics qui refuseraient de fournir leur numéro de police).
C'est dangereux, aucune durée n'est indiquée. Cela veut donc dire que peut-être le contrat est établi pour une duré indéterminée, soit 3 ans ! Se méfier.Par ailleurs, il faut toujours éviter les durées fixes (1an, 2 ans, 3 ans), car on risque de se retrouver dans une situation très critique si le syndic n'est pas réélu en première lecture (voir "guide de l'analyse des contrats de syndic").
Attention : Cette formule est beaucoup trop vague. En tout état de cause, il faut supprimer : "grave".
Quand le contrat précise " ordinaire " cela signifie que la préparation de
toute assemblée générale supplémentaire fera l'objet d'une facturation spéciale.
Soyez vigilant, certains syndics prévoient en prestations particulières des
sommes très significatives pour "préparer" les assemblées NON ordinaires.
Ce qui n'est pas prévu est aussi important à repérer que ce qui est prévu. Ainsi, on cherchera à repérer ce qui est nécessaire et NON prévu.Exemple :- "diffusion du procès-verbal A TOUS les copropriétaires"- "envoi d'un ordre du jour complémentaire".À noter : Très peu de contrats prévoient explicitement ce dernier point ; beaucoup de syndics ne facturent d'ailleurs pas de vacations pour ce travail éventuel supplémentaire, mais certains syndics appliquent des frais (en plus des frais de timbres et de photocopies) en s'appuyant sur le fait que cette tâche n'est PAS prévue en tâche de gestion particulière. On se méfiera donc.
Cette restriction ("gestion courante") passe souvent inaperçue mais peut avoir des conséquences financières importantes, le syndic facturant des honoraires pour exécution de décisions courantes.Dès lors, le syndic devra supprimer "courante". Si lui-même trouve que c'est dangereux et refuse cette exigence, alors il faudra lui demander de supprimer purement et simplement l'ensemble de la formule (qui n'apporte RIEN).
Non : Diffusion du procès-verbal à tous les copropriétaires
Que signifie ce libellé, a priori, restrictif ?Cela signifie t-il que le syndic ne fonctionne QUE par système de charges provisionnelles ? A vérifier, naturellement avant d'accepter le contrat, sauf si cela vous convient.
Que signifie ce libellé ?Cela veut-il dire "envoi à tous les copropriétaires des comptes, etc…" ou "présentation (en assemblée générale) de ces documents avec réponses aux questions" ? Il faut faire préciser.
Ce libellé signifie que SEULE la souscription du contrat d'assurance multirisques
est incluse en "gestion courante", le reste étant facturé EN PLUS.Notre suggestion
: limiter la phrase et libeller ainsi la clause : "Souscription des polices",
ce qui empêchera le syndic, par exemple, de facturer des honoraires en cas
de souscription de polices dommages-ouvrage.
Comme la plupart des contrats prévoit en gestion courante, "la déclaration" et le "versement des indemnités aux bénéficiaires" tout le monde croit que lac "gestion" des sinistres est incluse en gestion courante. Erreur fatale ! Cette gestion peut même être facturée fort cher. Faire insérer : "déclaration et gestion des sinistres concernant les parties communes".
Tous ces mots (visite, commande et surveillance, souscription, surveillance) sont vagues et restrictifs.
Se fondant sur cette expression restrictive (salaire "base"), certains syndics
n'hésitent pas à facturer l'établissement des avenants (légaux ou contractuels).Notre
conseil : Rajouter l'expression "et des avenants éventuels".Manque : "remplacement
pendant les congés, licenciement".
Dans cette rubrique, on trouve souvent des "évidences" du genre :- "Tenue
des archives" ;- "Tenue et mise à jour de la liste des copropriétaires".Cela
permet de "meubler", mais n'apporte aucune information.
Que recouvre ces frais ? A noter qu'on note plus bas EN PLUS : "remboursement frais et débours justifiés". Que recouvre DONC ces "frais administratifs" qui augmentent les honoraires de base.
Ce prix est raisonnable. Contrairement à ce que disent la plupart des syndics. Ce contrat prouve que l'on peut assurer toutes les formalités de mutation pour 500 Francs HT
Le syndic peut prendre des honoraires HT sur le montant des travaux TTC (à prescrire) ou des honoraires HT sur les travaux HT ou TTC sur le HT ou TTC sur le TTC ?
Il faudra faire bien attention. A noter : il n'est fourni AUCUN prix de photocopie.
Cela veut-il dire qu'il n'y a PAS de frais de photocopie ? A faire préciser.Si
oui, que sont les "frais" et "débours" ?
Pratiquement tous les contrats incluent des honoraires remises de dossier.
C'est assez paradoxal, car quand on veut quitter un prestataire, là aussi,
il est assez curieux que le prestataire vous fasse payer votre désir de liberté.Nous
vous suggérons, de faire supprimer cette clause.Autre point : Bien que la
commission des clauses abusives aient - dans son avis publié au Journal Officiel
le 24 Janvier 1996 - indiqué que devaient être considérés comme "abusifs"
(donc illégaux) des honoraires forfaitaires en cas de remise de dossiers au
successeur, on est très surpris de constater que de nombreux syndics continuent
à appliquer des honoraires forfaitaires (pour tout ou partie).Est-ce parce
que ces syndics se moquent de la loi ?Est-ce parce qu'ils ne la connaissent
pas ?De toute façon, cette situation est symptomatique, doit être refusée
et doit inquiéter les copropriétaires. 