Le syndicat des copropriétaires…
Références de l'assurance de responsabilité civile professionnelle : la loi n'oblige pas le syndic à fournir ce renseignement précieux, mais suite à l'action de l'ARC (référentiel) les syndics fournissent maintenant plus facilement cette information.
Intéressant, mais malheureusement faux, la suite du contrat prouvant que le syndic fait payer en PLUS des honoraires de gestion courante des honoraires pour tâches "réglementaires et obligatoires".
Cela veut dire que la préparation et l'organisation des assemblées générales supplémentaires seront facturées.
Ajouter : "et des ordres du jour complémentaires"
Cette formule signifie que la tenue des assemblées générales hors heures ouvrables sera facturée.
Dans ce cas, il faudra bien faire attention à la définition des heures ouvrables(en général jusqu'à 18 heure, mais se pose le problème de samedi matin).
Un conseil : négociez de ne payer - en cas d'assemblée hors heures ouvrables - que la différence entre le prix hors heures ouvrables et heures ouvrables.
Cette restriction ("gestion courante") passe souvent inaperçue mais peut avoir des conséquences financières importantes. Sa présence est destinée à permettre aux syndics de facturer des honoraires pour exécution des décisions "non courantes" (ex : travaux votés en assemblée générale, mais aussi, par exemple : publication au Fichier Immobilier de décisions d'assemblée générale).
En ce qui nous concerne, nous pensons que cette formule doit être bannie. Dès lors, le syndic devra supprimer "courante". Si lui-même trouve que c'est dangereux et refuse cette exigence, alors il faudra lui demander de supprimer purement et simplement l'ensemble de la formule (qui n'apporte RIEN).
Ajouter : "à tous les copropriétaires"
Que signifie ce libellé, a priori, restrictif ?
Cela signifie t-il que le syndic ne fonctionne QUE par système de charges provisionnelles ? A vérifier, naturellement avant d'accepter le contrat, sauf si cela vous convient.
Que signifie ce libellé ?
Cela veut-il dire "envoi à tous les copropriétaires des comptes, etc…" ou "présentation (en assemblée générale) de ces documents avec réponses aux questions" ? Il faut faire préciser.
Ce libellé signifie que SEULE la souscription du contrat d'assurance multirisques est incluse en "gestion courante", le reste étant facturé EN PLUS.
Notre suggestion : limiter la phrase et libeller ainsi la clause : "Souscription des polices", ce qui empêchera le syndic, par exemple, de facturer des honoraires en cas de souscription de polices dommages-ouvrage.
Restrictif. Mettre "déclaration ET gestion des sinistres concernant les parties communes ou dont l'immeuble est responsable".
Cette clause issue d'un vieux contrat-type n'est pas satisfaisante.
Le rédacteur du contrat type a mis "locaux" au lieu de "parties communes". Le problème n'est cependant pas là, mais dans le fait que "visite" ne veut pas dire grand chose :
- Combien de visites par an ?
- Avec qui ? (le conseil syndical est-il convoqué) ?
- Y a t-il un compte-rendu obligatoire de visite ?
On le voit, tout cela a besoin de précision.
Cela veut dire que des honoraires supplémentaires sur les travaux courants seront prélevés dès que leur montant dépassera x Francs.
Cette disposition est curieuse et doublement inflationniste. Elle doit donc être rejetée avec fermeté.
En ce qui concerne cette clause, on se demande :
- Que veut dire "commande" ? Celle-ci doit-elle avoir été précédée d'une mise en concurrence ?
- Que veut dire "Surveillance". Cela signifie t-il qu'il y a contrôle (pendant, après) ? Comment est établi ce contrôle ?
Se fondant sur cette expression restrictive (salaire de "base"), certains syndics n'hésitent pas à facturer l'établissement des avenants (légaux ou contractuels).
Notre conseil : Rajouter l'expression "et des avenants éventuels".
Ajouter : "Licenciement". Là encore, si la liste des tâches ne prévoit pas "licenciement", on aura la surprise de se voir facturer le temps consacré par le syndic à la procédure de licenciement. Comme on le voit, on n'est jamais assez prudent (d'autant que, de leur côté, certains syndics savent parfaitement gérer ce genre de "trous").
Bien, mais on verra que le "recouvrement des charges" est une prestation particulière ! Décidément…
A préciser comme indiqué dans "4. Gestion des parties communes".
Remplacer par "Souscription - après accord de l'assemblée générale ou du conseil syndical, selon le cas - et mise en concurrence, des contrats d'entretien et contrôle de leur bonne exécution en particulier : prestations, clauses contractuelles, évolution des prix, pénalités".
A noter : puisque le syndic n'indique pas que cette clause est indicative (si tel est le cas, il faudrait faire corriger le libellé), cela veut dire que cette liste est limitative.
A rappeler au syndic le moment venu.
Cette clause fixant la durée du mandat est très dangereuses parce qu'elle ne résout pas le problème de la 2ème lecture (si le syndic est révoqué en 1ère lecture ou s'il n'obtient pas la majorité, la copropriété peut se retrouver en administration judiciaire dans le cas où le contrat ne précise pas que le syndic est syndic jusqu'à l'assemblée générale qui élira valablement un syndic).
La formule souhaitable est une formule qui fixe un évènement comme échéance, prévoit le cas où la copropriété pourrait se retrouver dépourvue de syndic, mais impose en tout état de cause un BUTOIR absolu. Certes, cela constitue une limite flottante, mais empêche que le syndic ne repousse trop loin cette limite. Nous donnons ci-dessous un modèle :
"Le présent contrat est consenti et accepté pour une durée de ….. qui entrera en vigueur le jour de l'assemblée générale d'élection du syndic pour se terminer lors de l'assemblée générale ayant à statuer sur les comptes clos le ….. et au plus tard le….."
"Lorsque les conditions de majorité de l'article 25 de la loi 65-557 du 10 Juillet 1965 ne sont pas réunies lors de l'assemblée générale, la durée du mandat est prolongée jusqu'à l'assemblée générale se tenant en 2ème lecture, cette dernière ne pouvant avoir lieu plus de deux mois après la 1ère, le mandat du syndic se terminant alors et au plus tard le …..".
La copropriété n'a pas à justifier la révocation pour motif "grave". A supprimer.
En cas de démission du syndic, il faut insérer une clause qui prévoit que le syndic s'oblige à convoquer l'assemblée qui élira son successeur. (voir plus haut).
Attention, certains contrats, comme celui-ci, ne précisent PAS DU TOUT que le syndic pourra assurer un service technique. Cela veut dire - très concrètement - que le syndic risque d'obliger la copropriété à prendre un maître d'œuvre pour les travaux votés en assemblée générale si elle veut que les travaux soient suivis techniquement. À vérifier auprès du syndic.
Obtenir un prix dégressif.
Trop de contrats ne prévoient pas combien de personnes du cabinet seront présentes (et donc "facturées") aux assemblées générales.
Pour certaines assemblées générales, le syndic en arrive à facturer :
- sa présence ;
- celle d'un gestionnaire ;
- celle d'une secrétaire ;
C'est pourquoi la seule tenue de certaines assemblées générales peut coûter cher (exemple : la bagatelle de 11 457 Francs pour une copropriété de 145 logements). Comme il faut souvent une deuxième assemblée générale, on constate que cette prestation peut revenir fort cher à la copropriété.
Il faut donc obtenir des précisions sur ce point (ex : "seule la présence du syndic fera l'objet d'une facturation").
La progressivité des prix ne s'impose pas…
Ne sert à rien ; faire directement une lettre R.A.R.
La mise en demeure (qui fait courir les intérêts de retard) est une procédure désormais simple (des logiciels spéciaux permettent de déclencher cette opération automatiquement.
Il faut donc se méfier des coûts trop élevés (qui, là encore, sont des rentes pour les syndics) et refuser au-dessus de 60 Frs /70 Frs
Ces frais ne s'appliquent-ils que pour l'exécution du jugement ? La formule n'est pas claire du tout. Par ailleurs, les frais de suivi trimestriel doivent être refusés. (ce sont des rentes).
Il s'agit d'une porte ouverte aux abus. D'ailleurs de plus en plus de syndics prévoient des vacations minimum systématiques trimestrielles, voire mensuelles, pour suivi de dossiers ; cela n'incite pas forcément le syndic à accélérer les procédures.
La réponse aux questionnaires du notaire est importante, mais justifie t-elle vraiment des honoraires qui atteignent 1.200,00 Francs TTC ? Certainement pas.
Répondre à ces questionnaires requiert tout au plus une heure de travail (nous l'avons écrit, publié et diffusé il y a 3 ans et attendons toujours un démenti sur ce point !).
Ce prix est très exagéré; à noter que ces frais s'ajoutent aux frais d'huissier…
Non - Prendre l'indice INSEE -
L'établissement du compte prorata-temporis (une simple règle de trois) ne justifie pas vraiment les honoraires pratiqués.
L'acquéreur qui n'a pas été appelé à voter le contrat, ne peut se le voir opposer, ni avoir à payer des frais spéciaux concernant le calcul de ces charges, que sont les frais de gestion courante.
À noter : les frais imputés au vendeur ont, d'ailleurs, aussi été jugés illégaux par certains tribunaux.
Honoraires de création du "fichier" d'un nouvel acquéreur
Ces frais qui sont mis à la charge de l'acquéreur sont, à notre avis, illégaux, car il s'agit de frais de gestion courante qui n'ont absolument pas à être mise en charges particulières ni privatives. De plus, le contrat du syndic est inopposable à l'acquéreur.
Nous pensons que ces frais sont à bannir.
